自己來當開發(fā)商？

金姬

拿地13個月了，上海第一個合作建房項目卻遲遲沒有開工。其間，項目發(fā)起人錢生輝也曾承受著巨大壓力，有些參與者想到過退出。

2014年2月中旬，錢生輝對《新民周刊》表示，現(xiàn)在他在等當?shù)卣块T對建筑設計方案的會商結(jié)果。準備“深加工”做這一項目的錢生輝很有信心——隨著去年9月自貿(mào)區(qū)成立和12月軌交16號線通車，當初那片地周圍的樓板價已經(jīng)超過1.5萬元/平方米，是錢生輝拿地時的4.6倍?！凹幢?0多個投資者最終不拿臨港的房子，他們當初每人50萬元的投資也有了回報?！?/p>

太倉試水：摸著石頭過河

在中國內(nèi)地的合作建房歷史上，錢生輝是年紀最小卻最早成功的一個。在2013年1月上海成功拿地前，他在江蘇太倉璜涇鎮(zhèn)開發(fā)的“麗晶新城”已于2010年順利交房，而河南許昌楊金城的“書香苑”和浙江溫州趙智強的“理想佳苑”分別于2011年和2012年才交房，中國內(nèi)地迄今為止稱得上成功的也就是這三起合作建房項目了。

《新民周刊》曾報道過錢生輝的太倉項目，這個在上海周邊的合作建房嘗試讓他吸取了不少經(jīng)驗教訓。“我19歲就入這一行了，2009年我們成立公司的時候，我是3個合伙人中最年輕的，所以就沒有當法人。”錢生輝說，自己這么一“謙虛”，就給后面進行埋下了隱患。從簽訂購房合約到工地開工乃至簽訂預售合同的這段時間，恰逢全國房價接連瘋漲，另外兩個合伙人曾不顧錢生輝的反對，打算把每平方米房價由最初約定的3000元上漲到3100元，這一分歧最終導致了他與合伙人分道揚鑣。

接到漲價電話通知后，購房者們非常著急，錢生輝為眾人出謀劃策：開盤當天，大家一起去和房產(chǎn)商交涉，指出漲價行為違背了當初所簽的合約，若房產(chǎn)商一意孤行，他們將訴諸法律?！捌鋵嵥虚_發(fā)商在漲價的時候都是心虛的，但是大部分購房者不會還價，房價一直往上跑，大家擔心自己不要的話下家就接手了?！卞X生輝表示，當購房者集體交涉后，他們在與房產(chǎn)商角力中就占了主動。

最終，預售合同如約簽訂。18名普通購房者共同買地開發(fā)房地產(chǎn)，并以預定價格（3000元/平方米）購入130平方米的一套復式公寓房。而樓盤內(nèi)的其余房屋則在一個多月內(nèi)以每平方米3500多元的均價銷售一空。

錢生輝的合作建房夢想并不是一帆風順的。這位19歲就入行做房產(chǎn)營銷的高大青年，已經(jīng)在地產(chǎn)界摸爬滾打了20年。2001年，錢生輝成立了以自己名字命名的投資咨詢公司。

“我一直希望在上海合作建房，但始終沒有拿到合適的地?！卞X生輝遇到的困難很具代表性。2005年，上海出現(xiàn)了首個自建房組織——“家圓”，該組織的注冊公司上海圓家投資咨詢公司董事長朱劍曾想在上海拿地，但努力多年后，最終銷聲匿跡。幾乎在同一時期，北京、溫州、南京等多地先后出現(xiàn)合作建房組織，大多不了了之。

錢生輝強調(diào)自己的合作建房是“集智建房”，而不是“集資建房”?！拔沂欠磳Y建房的，這不是大家湊份子就行了。我們是有社會分工的，大家有錢出錢、有力出力?！卞X生輝開玩笑說，這就是為什么他叫“錢生輝”，而不是“錢生錢”了。

當然，錢生輝在嘗試合作建房的過程中遭遇了不少挫折。最初，他設想由購房者發(fā)起建立自住房建設機構(gòu)，卻發(fā)現(xiàn)按照《公司法》章程，自然人股東不能超過200人。而要成立一家有能力購買土地的企業(yè)，所有股東的資金實力必須超過50萬元，但當時希望參加合作建房的自然人的資金實力都比較弱，根本不可能籌資共同買地。此后，錢生輝曾試圖引入機構(gòu)投資者，以機構(gòu)投資者的資金為合作購房者開發(fā)房地產(chǎn)項目，但由于種種原因，始終未能成功。他還曾想通過盤活存量土地的方式來完成上述夢想，最終也沒有如愿。

太倉試驗的成功，讓他摸到了門道。簡單來說，是由意向購房人向開發(fā)商交付一定數(shù)額的保證金，然后開發(fā)商根據(jù)客戶的需要出資購買土地、建造房屋，最后購房人以較為低廉的價格購買房產(chǎn)、完成交易的一個房屋定制過程。

“撿漏”南匯新城

2011年，錢生輝在上?？粗辛藘蓧K地，但由于種種原因都沒有拿下。他最終把目光聚集到了浦東新區(qū)臨港新城主城區(qū)。這里位于浦東最東南，距離上海市中心約80公里。2012年4月，臨港新城主城區(qū)更名為“南匯新城”。

2012年，錢生輝成立了上海合筑房地產(chǎn)有限公司?！昂现痹谏虾Ｔ捴薪咏昂献鳌钡陌l(fā)音，他自己出任董事長和總經(jīng)理。經(jīng)過半年的努力，錢生輝在2013年1月17日競得南匯新城WNW-A1-3-1商住地塊。

這一地塊東至云鵑路，南至LG-2路，西至環(huán)湖西二路，北至LG-4路，出讓面積8088.2平方米，容積率為2，起始總價4920萬元，起始樓板價3041元/平方米，為居住用地/商業(yè)用地。按規(guī)定，地塊內(nèi)中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積20.0%，計2264.7平方米。

錢生輝回憶，2013年1月17日上午，一起競拍的還有另一家房地產(chǎn)公司，當時雙方你來我往加價了十幾輪。當錢生輝喊出5750萬的總價時，超出了對方3500元/平方米的心理預期。“對方想要現(xiàn)場打電話征詢一下總部領導的意見，根據(jù)規(guī)定，我有權反對場外求助，后來他就放棄加價了。”錢生輝說，雖然溢價率16.87%，但還屬于“撿漏”，“我當時的最高心理價位是4500元/平方米，最終以3555元/平方米的樓板價拿下，還是劃算的?！?/p>

之所以這么說，是因為錢生輝早已對南匯新城這塊地做了充足的前期調(diào)研。2013年通車的地鐵16號線，終點站滴水湖站距離地塊1.5公里，坐地鐵到換乘11號線的羅山路站也就36分鐘?！暗嗡闶巧虾M2.5最低的地方，那里還有上海中學東校等優(yōu)質(zhì)教育資源。而現(xiàn)在距離滴水湖站2.5公里的樓盤都已經(jīng)每平方米上萬了?！?/p>

錢生輝透露，自己這次似乎得到上天庇佑。在拍賣前的最后關頭，他才從大股東那兒湊齊了地塊起拍價的20%保證金?！拔疫@一生很多關鍵時刻都是這樣。”endprint

開發(fā)一波三折

按照錢生輝的想法，南匯新城項目會采用兩輪購房模式，部分購房者作為原始股東，成立開發(fā)公司，承擔所有資金支持，一旦房屋滯銷，他們可能得“自己兜進”。原始股東的加入門檻是50萬元。這些人的回報是，可以擬定價格，且能享受更多優(yōu)惠。而且，由于這些原始股東的抗風險能力比較強，也不擔心會像其他一些合作建房組織那樣，在房屋建設到一半以后，由于資金不濟而出現(xiàn)爛尾樓等風險?！扒捌诩Y付出的心血更大，得到回報也應該更多?！蹦壳昂现镜膫€人股東30多人，包括企業(yè)主、高級工程師、IT技術人員、退休人員等，他們都可以提前參與項目的意見征集，共商房屋戶型、小區(qū)規(guī)劃等。

和太倉項目不同，上海項目做得非常慢。錢生輝的解釋：“本身方案前期做了好幾次，因為這塊地的位置太特殊，相當于南匯新城最好的地段，就在地鐵邊上，使得政府對方案設計要求很重視，例如樓高不能超過40米，建筑整體和周圍建筑不能有違和感。因此這一方案是政府各部門會審，涉及到方方面面的主管部門。2013年1月拿地，一直在做征詢方案，直到2013年10月才最終確定下來。”

錢生輝坦言，“慢工出細活”的開發(fā)模式曾讓個別投了50萬的投資者動了放棄的念頭。按照國土部2012年7月實施的《閑置土地處置辦法》，政府可以對一年未動工的閑置土地收取土地出讓或者劃撥價款的百分之二十作為土地閑置費，兩年未動工將由政府收回使用權。

此時，老天爺送了錢生輝一份大禮——2013年9月自貿(mào)區(qū)成立，鄰近的臨港新城一下子房價飛漲。再加上自貿(mào)區(qū)管委會宣布將于2014年3月從外高橋搬到臨港新城，那里的地價也是一飛沖天。

2013年12月，錢生輝地塊邊上的另一塊地塊拍出了超過1.5萬元/平方米的樓板價，而當時南匯新城的商品房均價也不過如此。令人唏噓的是，曾經(jīng)因為抱怨開發(fā)商暴利而選擇合作建房的那些個人股東們，如今卻希望臨港新城房價越高越好，再也沒有人嚷嚷要退出了。

去年1月錢生輝拿地成功后接受《新民周刊》采訪時，本刊記者曾遇到一位在徐匯區(qū)漕溪路上班的張律師有意成為個人股東?！缎旅裰芸纷粉檹埪蓭煵稍L發(fā)現(xiàn)，他當初并沒有加入這一項目?！板X生輝讓我先交5000元才給看合作文件，如果看過不參加也不能退錢，我覺得不太靠譜就沒參加?！睆埪蓭煴硎?，雖然南匯新城現(xiàn)在火了，但自己并不后悔，“這個合作建房項目的整個操作過程不太透明，感覺錢生輝是一個個客戶在公關，客戶相互之間不了解，只是聽他說?！睆埪蓭熤两穸紱]有買房，他還在等房價降下來的那天。

有待驗證的“錢氏模式”

錢生輝認為，除了天時地利，自己的這一上海合作建房項目本身也有很大優(yōu)勢。

一方面是精益求精的房型設計，購房者也可以參與，提出需求：“打個比方，從一般開發(fā)商那里買房就好像買老式的手機，廠家給你什么就是什么，合作建房則像現(xiàn)在的智能手機，買下來以后，可以自己選擇要下載的程序。”

太倉項目的定制房型，錢生輝申請了專利?！耙粭?4層的小別墅，每戶面積為130平方米，三房兩廳，每個房間都朝南，上下層高6米，凈高2.8米，一梯一戶。其他硬件還包括光纜通信、雙層隔音保溫玻璃、節(jié)能保溫板等?！?/p>

這次上海項目的設計方案也基于這一房型，并計劃引進最新技術，最終打造成一種“智能化住宅”。根據(jù)合筑房產(chǎn)測算，計劃項目的70%為住宅，30%為沿街商鋪或酒店，預計住宅底價約6500-8500元/平方米左右，而現(xiàn)在周邊市場價至少1.5萬-2萬元/平方米；沿街商鋪價格2萬-2.5萬元/平方米，初步定位休閑、旅游和保健、養(yǎng)生、綠色產(chǎn)品等商業(yè)街。但錢生輝不愿把項目情況透露太細，“如果政府部門會商不通過，我們的方案就得推倒重來。”

另一方面，錢生輝把此次的合作建房項目定義為“買房或投資的最佳結(jié)合”：“如果你把我們的項目看作一種房地產(chǎn)私募基金，那么對于那些投資50萬的個人股東而言，項目結(jié)束后可以選擇拿低于市場價的房子，或者變現(xiàn)拿回報。我們的樓板價那么低，而建造成本這些年并沒有增加多少，投資回報率相當可觀。這有些像貨幣化分房，你可以拿著投資回報去上海其他地區(qū)買房?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認為，合筑房產(chǎn)這種集開發(fā)、融資等為一體的跨界投資模式，屬于創(chuàng)新型的基金投資，風險是資金第三方監(jiān)管尚未落實。錢生輝并不擔心項目的資金安全，因為公司有機構(gòu)投資者撐腰，但他表示不能透露太多。

如今的錢生輝希望匯聚自己多年心血的上海合作建房項目能在2014年拔地而起，作為自己40歲生日最好的禮物。endprint