用互聯(lián)網(wǎng)思維建房，行得通嗎？

金姬

錢生輝在上海浦東臨港新城的項目，和小米科技董事長雷軍用互聯(lián)網(wǎng)思維看待傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的角度不謀而合。

雷軍曾問萬科總裁郁亮：“你們蓋的房子價格能不能跌一半？”郁亮一愣，但仔細思考后，他覺得這個可能性不是完全沒有。郁亮說：“我們買地的錢哪來的？集資，投資者給我們錢或我們借錢。設計誰做？請別人做。施工請別人施工，賣房子請別人賣，物業(yè)也是請別人管理。那么我們創(chuàng)造了什么呢？好像沒有什么。而我們的行業(yè)又這么好，會不會有人想著要取代我們？”

而互聯(lián)網(wǎng)思維是這樣的：首先，一批想買房、又嫌房價太貴的人組成合伙企業(yè)，把能拿出來買房的錢拿出來，籌資問題解決了；接著買地，不少房地產(chǎn)項目中地價占房價的比重也就是20%到30%；設計，不用像現(xiàn)在這樣請頂級設計事務所，住房其實是很簡單的需求，找一些好的戶型在網(wǎng)上征求意見和修改，自己就可以完成；建筑施工安裝，公司這么多，可以外包；銷售，自己消化，連外包也不用，更不用去建豪華的“營銷中心”。這樣的模式，資金成本低，設計成本低，幾乎沒有營銷成本，房價就會大大下降。

郁亮擔心未來房地產(chǎn)行業(yè)會出現(xiàn)類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業(yè)模式。事實上，十年來這樣的“攪局者”在中國內(nèi)地層出不窮。因為遭遇當?shù)卣牟粴g迎、同城開發(fā)商的排擠以及個人投資建房者的“眾口難調(diào)”等諸多困難，迄今為止只有包括錢生輝江蘇太倉項目在內(nèi)的三個合作建房項目順利交房，其余大多止步于拿地。

是不是只有資本大鱷才有力量攪動這鍋粥？有人開始期待馬云振臂一呼，讓大家像玩“余額寶”一樣玩“家居寶”。

《新民周刊》選取了老中青三位合作建房“夢想家”，他們的經(jīng)歷體現(xiàn)了現(xiàn)有體制下小人物變身房產(chǎn)商的不易和尷尬。

河南許昌楊金城：難以復制的“書香苑”

2005年，河南許昌人楊金城眼看著自己兒子大學畢業(yè)并走上工作崗位，知道該為孩子準備婚房了。當時，許昌市區(qū)商品房銷售平均價1400元/平方米，城鎮(zhèn)居民每年人均可支配收入7769元。對于從中國銀行許昌分行工作崗位上內(nèi)退五年的楊金城而言，買房的經(jīng)濟壓力實在太大。

為此，喜歡琢磨的楊金城先后到北京、上海等十多個大中小城市，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研，了解了房屋價格的組成和建房綜合成本等具體數(shù)據(jù)。他認為，如果房地產(chǎn)市場能夠融入一些新機制并將利潤合理化，有購房需求的人將不再望房興嘆。

2006年，在認真研究了開發(fā)商建房、單位集資建房、個人合作建房、團購建房和日本的住房合作社建房等5種建房模式之后，一個想法開始在楊金城心中形成：能不能先把需要買房的人集中起來，以個人委托代理建房的方式，在提前限定較低利潤的情況下，讓開發(fā)商代建出質(zhì)優(yōu)價廉的房子？

楊金城首先找到了多年好友、從事律師工作的張旭光。在查閱法規(guī)并咨詢有關部門后，他們得出結(jié)論：在法律層面，個人委托代理建房沒問題，但必須采用雙公司制。因為根據(jù)有關規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得住房預售許可證前，不得提前收款，不得約定客戶。而所謂雙公司制，即由委托代理性質(zhì)的房地產(chǎn)中介公司進行前期調(diào)研、歸集人員、吸收客戶、歸攏資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司則進行后期的開發(fā)建設。

2006年國慶節(jié)前后，楊金城到工商部門注冊住房建設代理公司。2007年2月，楊金城和張旭光等人合作，首先注冊成立了許昌市惠民房地產(chǎn)中介服務有限公司，開始前期的調(diào)研工作。

文化素養(yǎng)高、收入中等的教師群體，成為惠民公司首先鎖定的目標。2007年6月，在得知許昌安裝總公司位于魏都區(qū)的的一塊土地即將被拍賣的消息后，惠民公司依據(jù)該土地的情況進行估算之后，確定出比同地段多層住宅每平方米低600元左右的1360元的價格，隨后開始通過許昌市魏都區(qū)教體局，向該區(qū)中小學教師等群體發(fā)布了個人委托代理建房的消息。

2007年6月16日是接受個人委托代理建房報名的日子。令楊金城吃驚的是，在健康路小學操場上，很多教師提前一天晚上就搬著板凳通宵排隊，進行報名，3天內(nèi)共有2000多人報名參加，其中教師有1097名。

2007年7月，惠民公司興致勃勃地參與了第一次土地競標。出乎意料的是，因其他房地產(chǎn)商有意抬高地價，這塊地從起拍價每畝32萬元競拍到63.1萬元，遠遠超出惠民公司每畝55萬元的承受價格，不得不放棄?！斑@次競拍失敗讓我們很受打擊！全額退還訂房戶的建房款和利息后，公司虧了五六萬塊錢?！睏罱鸪腔貞浀?。

2007年12月，楊金城和張旭光等人合作，又注冊成立了許昌市惠民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從事拿地和房地產(chǎn)開發(fā)工作，楊金城擔任公司董事長。中介公司和開發(fā)公司實行兩塊牌子，一套人馬，以規(guī)避可能出現(xiàn)的非法集資等法律風險。

峰回路轉(zhuǎn)。當初拍下安裝總公司地塊的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)該幅地塊拿地價格偏高，沒有商業(yè)用地全為住宅，且距離京廣鐵路較近，加之政府當時仍未完成對安裝公司原廠區(qū)的拆遷，開發(fā)商便要求政府退地。

2008年7月，許昌市政府重新找到楊金城，希望他以原價接受這塊地。事后，許昌市政府在面積和稅費上對惠民公司給予了一定照顧，實際的拿地成本在55萬元每畝左右，承接了這塊58畝多的土地，規(guī)劃建設“書香苑”住宅小區(qū)。

值得注意的是，楊金城這次是以3300余萬元自有資金支付了地價款，在拿下地塊之后才開始招募合作建房的參與者。由于不是靠大家的錢拿地，先以公司名義貸款拿地，這樣拿地之后購房者也對公司有了更高的信任度。不少業(yè)內(nèi)人士坦言，這一模式在京滬等大城市恐難復制，因為那里的地塊都是上億的資金規(guī)模，自有資金拿地的小公司怎么比得上大房地產(chǎn)公司？

經(jīng)過核算，惠民公司再次向之前報名的購房者發(fā)出“邀請”：多層房每平方米均價1600元，小高層均價2100元。雖然這個價位比第一次有所提高，但仍比同類房市場價每平方米低800多元。

由于第一次土地競標失敗的影響，這次訂房者的報名不再火爆，從2009年1月開始報名，幾個月只有357人預交了建房款，到2009年8月底，還有近1/3的房子無人預訂。然而，隨著2009年9月工程破土動工，剩余的房子很快就被預訂一空。在所有購房戶中，市區(qū)兩級學校的教師約有230多戶，占30%左右，其他主要是當?shù)匾恍┦杖肫偷膯挝宦毠?。endprint

“書香苑”小區(qū)分三期開發(fā)，共有12幢多層和4幢小高層。2011年6月，12幢多層、456套房全部竣工，入住率達到80%；4幢小高層于2012年9月底交付使用，均價為2389元，遠遠低于同一地段4000元以上的其他商品房的水平。小區(qū)房型面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。

“書香苑”為何能低于市場均價？其實早在2009年，國家住建部的專家組曾來到許昌找到楊金城調(diào)研此模式。楊金城坦言，委托代建模式除合法、規(guī)范、安全，公開、公正、透明之外，還減少了廣告宣傳投入、銷售投入，不會遇到貸款壓力，開發(fā)公司也是在合理的范圍內(nèi)取得合理的利潤，而且該模式也不會使政府減少土地稅費等收入，最關鍵的是老百姓能買到合理價位的房子。

將建設成本完全公開，并把利潤提前限定在一個較低的水平，是個人委托代理建房新模式最大的特點。楊金城說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般的毛利率都在30%以上，而在“書香苑”小區(qū)項目中，惠民公司對建設成本全面公開，僅在成本之上收取7%的服務費作為全部的利潤來源，大大降低了利潤空間。

在客戶方面，個人委托代理建房模式實現(xiàn)了客戶前置，在開工建設之時，客戶就已經(jīng)全部確定，開發(fā)者不用建立售樓部，不用支付巨額的廣告費用，不用聘請眾多的銷售人員，不用支付銷售人員的工資和提成等，為項目節(jié)省了一大塊費用。

在經(jīng)費投入方面，個人委托代理建房模式在開工之時，客戶已經(jīng)預付50%的建房款，在拿到預售許可證后，參與建房者要預付90%的建房款或通過銀行按揭方式交清全部建房款，開發(fā)者僅需承擔總投資15%左右的資金，就可以使項目順利建設。而傳統(tǒng)的開發(fā)商在拿到預售證前，建設資金全部靠自己籌集，即使在拿到預售許可證后，仍可能因沒有銷售完畢而繼續(xù)投入資金，對貸款融資依賴很大，增加了很多成本。

“書香苑”項目成功后，楊金城最希望政府在關注委托代建模式的同時能夠給予更多的支持，并對委托代建作出具體的指導性的意見，明確委托代建的社會及行業(yè)地位。他也希望公眾一定要明確委托代建是個廣義的概念，既可以為個人委托代建，也可以為政府、為企業(yè)、為村鎮(zhèn)委托代建。根據(jù)不同城市、不同對象均可以委托代建，其目的只有一個，就是面對全國老百姓住房這一重大民生問題，通過委托代建降低房價，讓更多的住房需求者為此而受益。

溫州趙智強：從“授人以魚”到“授人以漁”

早在楊金城之前，溫州商人趙智強就已通過招拍掛成功拿地，但項目進展卻比“書香苑”坎坷得多。今年恰逢本命年的趙智強告訴《新民周刊》，“理想佳苑”的256套房屋已經(jīng)分配完畢，1/3入住，其他部分還有尾款未交，業(yè)主至今都沒有拿到房產(chǎn)證。

2005年，39歲的趙智強依托自己擔任會長的溫州市市場營銷協(xié)會作為平臺，招募參與合作建房的會員。2006年，溫州市市場營銷協(xié)會委托瑞安正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，代會員從事拿地和開發(fā)。

2006年5月，趙智強看中了位于溫州龍灣區(qū)的上江路西片14號地塊，該幅地塊用地面積15650平方米。此前，該幅地塊曾經(jīng)兩次拍賣但均告流拍。同年10月，該幅地塊以掛牌出讓形式再次出讓，因為地理位置偏僻且價格偏高，作為唯一的競買者，正元公司最終以1.0458億元，高出起拍價1萬元的價格取得了這一地塊。隨后，由于溫州市政府無法判斷其究竟屬于保障房還是商品房，因而溫州個人集資建房遲遲未能拿到開工證。

其間趙智強還面臨非法集資的指責，連溫州市政府都曾專門為此開會討論，并一直請示到住建部。住建部到當?shù)剡M行了三次調(diào)研，最終確認這一項目就是一個普通的房地產(chǎn)開發(fā)建設項目，與現(xiàn)行政策沒有沖突。趙智強拿到了建設許可證。此時已是2009年，距離成功拿地已過去了近三年。

此后，該項目籌建的“理想佳苑”小區(qū)，在銷售過程中也遭遇政策瓶頸。2007年，溫州市出臺實施的《市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理辦法》明確溫州市批準預售的商品房項目，全部房源要在規(guī)定時間內(nèi)一次性上網(wǎng)公開銷售。2010年溫州市政府在下發(fā)的《關于進一步加強住房保障工作促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》重申了這一原則。“理想佳苑”必須按照普通商品房一樣在網(wǎng)上公開上市交易，這意味著當初256戶出資人可能無權得到住房。

經(jīng)過與政府部門的多次溝通，2012年，該項目的256套房源基本分配完畢，最終價格為7000-8000元/平方米，而周邊的商品房價格已經(jīng)在2萬元/平方米以上。

“理想佳苑”項目，其實采用的是一種以類商品房開發(fā)的“擦邊球”模式。參與合作建房的人，將成為開發(fā)公司的股東，在交了首付的拿地款后，會根據(jù)工程進度在按期繳納建設款，最終項目建成后享有房屋的收益權。而按照規(guī)定，商品房項目都需要到市場上公開銷售，原則上講任何買房人都有資格購買?！安贿^從溫州這個項目的經(jīng)驗來看，我們會經(jīng)過一輪內(nèi)部抓鬮分配，而其他非會員的人知道這個項目的性質(zhì)后，也不會來購買。最后基本上合作建房會員都能夠分到房子。”

對于能夠相對商品房便宜30%-40%，趙智強的解釋為，一是資金來源于合作建房參與者，不需要融資成本，二是沒有廣告、營銷策劃、銷售代理等銷售成本，三是沒有房地產(chǎn)公司的利潤，他和團隊只收取3%的管理費。

對于如今仍有2/3業(yè)主沒有入住的現(xiàn)實，趙智強也有些無奈。一方面，溫州房地產(chǎn)市場這兩年下挫厲害，“理想佳苑”與周邊樓盤的差價優(yōu)勢愈來愈小；另一方面，由于購買“理想佳苑”的業(yè)主不能辦理銀行按揭貸款，有些遇到溫州民間借貸資金鏈斷裂問題，一時湊不齊全額房款。沒有繳清房款導致入住率不高，也直接影響了房產(chǎn)證的下發(fā)。

對于趙智強來說，“理想佳苑”的收尾工作已經(jīng)不是他的工作重點。2011年下半年，趙智強高調(diào)宣布進軍北京，成立北京中康城投資顧問有限公司，接受報名，希望把溫州經(jīng)驗復制到全國。在“智強合作建房網(wǎng)”的網(wǎng)頁上，項目啟動的城市有溫州、北京、杭州、長沙、邳州、瑞安、鄭州，甚至還有紐約。對此，趙智強給出的解釋是，參與合作建房的會員必須一次性繳納會費600-800元不等，用于活動場地和材料費。而這些標注“啟動”的城市，“都是當?shù)赜幸夂献鹘ǚ康娜酥鲃勇?lián)系我，我只是去指導，讓他們少走彎路”。趙智強坦言，有些地方合作建房項目只是借助他的名號造勢的。包括紐約那個，也是當?shù)赜腥A人老板打電話給他希望搞合作。endprint

趙智強表示：“我的個人主業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的市場工作，合作建房只是兼職和愛好?！彼H自參與的合作建房項目主要在溫州和北京。去年，趙智強與國營瑞安飛云江農(nóng)場，計劃采取合作建房方式的是該農(nóng)場第三分場的安置房項目“大橋花苑”。而在北京，拿地是一大問題。

當年在溫州拿地成功，在于當時其他開發(fā)商并不知道正元公司是為合作建房而舉牌，此后趙智強有幾次擬在溫州拿地，卻遭遇掛牌突然取消的情況，很大程度上也是政府忌憚合作建房者拿地所導致。

北京的拿地問題和溫州不一樣?！氨本┱容^開明，但給出的地塊太大了，我們根本買不起。”趙智強正在準備一份報告給北京市政府，“希望給我們合作建房一個機會。北京北邊的地塊單價太貴。我們的會員主要都是上班族，原來在北五環(huán)準備拿一塊小地，失敗了，錢都退回去了。希望政府給南邊一個小地塊作為我們的試驗田。幾百人的項目合作建房還可以，上千人就很難管理操作了。”

北京于凌罡：壯志未酬，轉(zhuǎn)戰(zhàn)公租房

甲午年元宵節(jié)后的第二天，周六的北京又是一個霧霾天。下午兩點，在朝陽區(qū)一棟寫字樓的18層，一場小型的合作建房咨詢會低調(diào)召開。主講人之一就是國內(nèi)最早的合作建房發(fā)起人于凌罡。這距離他提出“普通人可通過合作建房擺脫現(xiàn)有制度束縛，建設自己的理想住房”已經(jīng)過去了11年。

在很多人看來，于凌罡沒有成功過，因為他連地都沒有拿下。對于自己這么多年的努力，于凌罡這樣告訴《新民周刊》：“我提出合作建房之后，通過兩會提案等很多方式，幫助了數(shù)以萬計的家庭。而很多人所謂的沒有真正成功過一次，其實是指他們幻想的，‘等于凌罡合作建房成功，我們就也能買到便宜房子了?！?/p>

于凌罡強調(diào)：“合作建房并不等同于買便宜房子，而是喚醒大家，讓大家意識到，必須一起合作，而且要知道該用怎樣的方法去合作，該怎么合法合規(guī)地通過‘先利人后利己的合作建房，用有限的資金，盡可能好地解決自己的住房需求，完成自己的投資目標?！?/p>

2003年12月1日，30歲的北京IT小伙于凌罡將自己的合作建房倡議書在網(wǎng)上公布，并很快得到了眾多網(wǎng)友的響應和支持。他提出，合作建房就是聯(lián)合起來，一起當開發(fā)商，不但可剔除大量開發(fā)商利潤，置業(yè)者更可以參與房屋拿地、設計、建設的全過程，對戶型結(jié)構(gòu)、社區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等問題都有發(fā)言權，因而真正實現(xiàn)了購房者的物業(yè)自主權。

2005年于凌罡成立了“北京合作藍城咨詢服務有限公司”來組織合作建房，辦公室就設在自己家中。2005年4月，于凌罡與北京萬通地產(chǎn)股份有限公司合作，由合作建房業(yè)主授權萬通地產(chǎn)在2.2億元以內(nèi)拿下掛牌價為1.92億元的北京新中街1號地，并在成功拿地后負責跑文件、取得開工證及整個項目建設。

于凌罡則需找到400戶合作建房業(yè)主，每戶拿出24萬元保證金購地，購地之后每人可辦理24萬元的按揭貸款。而萬通地產(chǎn)則通過項目貸款幫助解決剩下的購地資金，利用上述按揭貸款進行開工建設，建成后將擁有底層商鋪和部分車位，賺回貸款及利息。根據(jù)這一計劃，項目的獲利空間在萬通地產(chǎn)和業(yè)主之間大約三七分成。

但在于凌罡看來合情合理的方案，卻沒有得到足夠多的合作建房人的支持，許多人表示拿不出24萬元，最后于凌罡等人不得不放棄競爭地塊。

于凌罡的想法是，希望通過合作建房推動整個房地產(chǎn)開發(fā)建設模式的轉(zhuǎn)變，未來可以推動政府將土地使用權直銷給購房者，購房者的聯(lián)盟只需要找開發(fā)商來代為建設。不過，代建房產(chǎn)的利潤空間被嚴格限制，開發(fā)商拿地建房可以獲得的利潤遠高于此。開發(fā)商怎么可能不掙大錢去掙小錢呢？

幾個月后的芍藥居地塊又重復了這一過程，只是這一次離成功更近——距前期需要籌集的4000萬元只差200萬元。事后于凌罡又找到買下地的公司，希望能再把地買回來，初步談判的結(jié)果是每平方米加800元錢，地價從9800萬漲到了1.18億。但合作建房志愿者們沒人再去做說服購房者的工作。

2007年的花園北路項目，由于較便宜的5500元/平方米的價格，于凌罡很快籌集到1億元資金，走到了投標拿地這一步。但代價是賣出了底層商鋪，放棄了此前堅持的物業(yè)自主、配套收益，畢竟人們更看重眼前的實惠。當初的芍藥居項目正是因為包含了自有的底層商鋪，價格顯得更貴，從而敗于內(nèi)部籌資。

2009年末，于凌罡曾表示退出合作建房，因為北京市區(qū)幾乎找不到能供幾十萬存款的工薪階層建房的地塊了。但是很快他開始了更加變通的合作建房，“原來的模式是大家找一個合適的地方建房自己住，現(xiàn)在是找一個地方建好房子租出去，或者賣出去，再拿著錢到合適的地方去住?！?/p>

著眼于通過非“招拍掛”的方式拿到土地的于凌罡，2012年開始把目光投向了公租房。他認為，社會單位建設公租房不僅合法，還有很大的政策優(yōu)勢?！白〗ú恳?guī)定公租房誰投資誰所有，所有者權益可以依法轉(zhuǎn)讓；財政部規(guī)定公租房免契稅、印花稅、營業(yè)稅、增值稅；國土部規(guī)定公租房用地可免招拍掛?！?/p>

于凌罡算了這樣一筆賬：“如果想在北京市四環(huán)內(nèi)地鐵口，住一套60平方米2居，目前的租價不超過5000元/月。而購買這樣一套二手房，至少需要240萬。即便合作建房可以便宜三成，也要168萬。而一起購買國有出讓工業(yè)用地，共同投資建設公租房，即便每平方米成本達到7500元，一套60平方米的公租房，也只需要45萬元，而且，至少有15萬元可以貸款。也就是說，如果投資2套這樣的公租房，只需要先出60萬元。這樣兩套公租房，即便按照每平方米月租40元計算，每個月也可以收到4800元。足以支付在四環(huán)內(nèi)一套兩居室的租房費用。”于凌罡信心滿滿地表示，這樣的土地購買起來還是相對簡單的?！半m然我們還沒有正式拿地成功，但認可這一模式的老百姓還是不少的。”

如今，在北京倡導合作建房的不止于凌罡一人。除了上文提到的趙智強，還有一直在房地產(chǎn)行業(yè)工作的孫智群。孫智群曾于2010年自創(chuàng)草根購房網(wǎng)，但發(fā)現(xiàn)在這個供不應求的市場，剛需們別無選擇，多數(shù)無緣獲得價廉的保障房，又不滿足于開發(fā)商們的價高質(zhì)次，即便團購，也無法真正與強勢的開發(fā)商議價。網(wǎng)站黯然關閉后，孫智群蟄伏良久，最終選擇了合作建房。

2012年7月11日，他在中國大飯店舉行了一場“北京合作建房”新聞發(fā)布會，當時計劃一年內(nèi)發(fā)動至少1萬名符合購買資格的購房者加入合作建房項目。然而，招募了500多名購房者后，孫智群為溝通協(xié)同這些人的意見和觀點疲憊不堪，最終放棄。2013年，孫智群加入天津的一家房地產(chǎn)公司，不愿再提過去的事。

面對擁有類似夢想的同城伙伴，于凌罡感慨：“我和孫智群、趙智強都曾一起做過節(jié)目，我也嘗試過和他們一起發(fā)起合作建房。但孫智群提出合作建房之后，很快就去房地產(chǎn)公司上班了；趙智強在北京組織合作建房，我希望去幫忙，也沒找到適宜的合作機會?！?/p>

和趙智強一樣，合作建房只是于凌罡的“副業(yè)”：“我一直在組織合作建房，而且也花了很多精力和金錢在合作建房事業(yè)上。但我個人的工作情況和收入來源，不希望在媒體上披露，因為確實發(fā)生過有記者到我們單位，恐嚇我領導，要求我們單位開除我的惡性事件。仇富的人很多，心態(tài)不端正的人也很多，請大家理解。”

在于凌罡首倡“合作建房”的2003年，北京樓市商品住宅的成交均價是4456元/平方米，如今已經(jīng)超過每平方米2.6萬元。當被問及是否后悔當年沒有買房時，他說：“我是北京人，上個世紀，家里就已經(jīng)買房。我發(fā)起合作建房，是意識到房價即將迅猛上漲，而且要解決房價雖高，卻無品質(zhì)的現(xiàn)實問題。即便到了今天，我還是要一再的提醒那些缺少品質(zhì)意識的人們，不要盲目地去看有多少資產(chǎn)?！?/p>

合作建房之夢還在繼續(xù)。endprint