農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押融資主體博弈分析

□ 惠獻(xiàn)波

隨著我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)業(yè)人口大量向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，同時，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)多元化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐也逐漸加快。農(nóng)戶已經(jīng)不完全局限于單純的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，外出打工和自營工商業(yè)等活動，越來越多的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動都需要以工業(yè)經(jīng)營的理念加以指導(dǎo)。然而，在工業(yè)經(jīng)營理念指導(dǎo)下的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動對生產(chǎn)資金的需求量遠(yuǎn)比小農(nóng)生產(chǎn)旺盛，資金缺口更大，農(nóng)戶借貸需求潛在意愿不斷增長。顯然，現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金缺口僅靠內(nèi)源融資及農(nóng)村信用社小額貸款很難滿足，客觀上產(chǎn)生了創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)的要求。同時，金融機(jī)構(gòu)“脫農(nóng)現(xiàn)象”仍十分嚴(yán)重，導(dǎo)致農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)發(fā)展失血嚴(yán)重。其癥結(jié)在于農(nóng)戶的土地和房屋等不能流通，不能順理成章地成為金融機(jī)構(gòu)所接受的抵押品，農(nóng)戶難以獲得足額的貸款。為此，農(nóng)戶農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)具有重要意義，此業(yè)務(wù)的順利開展必將盤活農(nóng)戶土地資產(chǎn)，帶動生產(chǎn)用地要素的優(yōu)化配置和有效利用，從而促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。然而，農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款融資行為的產(chǎn)生是諸多因素共同作用的結(jié)果，其中農(nóng)戶的意愿對農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)融資業(yè)務(wù)的開展將產(chǎn)生根本性的影響。

黨的十七屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》進(jìn)一步賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權(quán)，真正賦予了廣大農(nóng)民的一項長期、保障性強(qiáng)的土地財產(chǎn)權(quán)利。土地作為農(nóng)民擁有的一項最現(xiàn)實(shí)、最重要的土地財產(chǎn)，由于其保值增值性和不可滅失性，其擔(dān)保債權(quán)安全性高的特點(diǎn)，能夠確保貸款債權(quán)的充分實(shí)現(xiàn)，更易被貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)可和接受。也就是說，構(gòu)建以農(nóng)戶生產(chǎn)用地承包經(jīng)營權(quán)為抵押內(nèi)容的農(nóng)地金融制度，不僅能有效地解決現(xiàn)實(shí)中制約農(nóng)戶貸款的抵押物問題，也提高了金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營農(nóng)戶貸款的積極性。因此，結(jié)合我國農(nóng)村現(xiàn)行發(fā)展環(huán)境，構(gòu)建和設(shè)計符合我國農(nóng)村實(shí)際情況的農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款運(yùn)行機(jī)制，已成為我國農(nóng)村金融研究的重要課題。

一、文獻(xiàn)梳理

目前，學(xué)界對于農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的研究尚處于探索階段，學(xué)者們從不同角度對農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的必要性、可行性、機(jī)制問題進(jìn)行了研究。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，以農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押為特征的生產(chǎn)用地金融制度是生產(chǎn)用地制度深層次改革的必要措施和內(nèi)容，具有重要的理論與實(shí)踐意義。人民金融機(jī)構(gòu)泉州中心課題組（2007）認(rèn)為農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款不僅可以優(yōu)化生產(chǎn)用地資源配置、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，還可以實(shí)現(xiàn)社會資金（源）的合理聚集，為農(nóng)業(yè)發(fā)展提供更多資金支撐。［1］（PP9－14）高偉（2007）提出，農(nóng)業(yè)與金融的依存度和相關(guān)性越來越大，并結(jié)合世界金融機(jī)構(gòu)的研究報告論證了農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款機(jī)制的運(yùn)行可以深化農(nóng)村金融制度改革，降低金融機(jī)構(gòu)的涉農(nóng)風(fēng)險;從農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的社會環(huán)境來看，高偉認(rèn)為，我國農(nóng)村社會穩(wěn)定，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，已經(jīng)初步具備了開展農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的條件。［2］（PP34－35）高圣平、劉萍（2009）從法理的視角對農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)開展的可行性及必要性進(jìn)行系統(tǒng)分析。［3］（PP64－65）厲以寧（2008）基于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略層面，指出要打破城鄉(xiāng)二元體制，增加農(nóng)戶的土地財產(chǎn)權(quán)益，就必須賦予農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押權(quán)。［4］（PP5－6）尹云松（1995）認(rèn)為，農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)作為他物權(quán)的一種重要形式，完全可以充當(dāng)?shù)盅嘿J款業(yè)務(wù)的標(biāo)的物。［5］（PP36－40）徐劍波、朱敢（2010）通過對福建省農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)地區(qū)的農(nóng)戶進(jìn)行抽樣調(diào)查，統(tǒng)計分析了影響該業(yè)務(wù)發(fā)展的主要因素。［6］（PP20－23）周逢民等（2011）通過借鑒農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)省份的具體做法與典型經(jīng)驗(yàn)，對福建省開展農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的可行性進(jìn)行了調(diào)研和分析。［7］（PP13－18）田芳儀（2012）采用博弈論的方法對農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的目標(biāo)模式進(jìn)行了可行性研究，他認(rèn)為農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款可以深化“三農(nóng)”服務(wù)、減輕社會養(yǎng)老的壓力。［8］（PP21－23）

綜上所述，學(xué)者們從不同角度對農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款問題進(jìn)行了分析，為研究提供了重要參考。然而，已有文獻(xiàn)主要集中在制度建設(shè)、配套機(jī)制改革的視角分析農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款問題，這些宏觀層面的分析缺少了對關(guān)鍵當(dāng)事主體意愿的研究。為此，本文從用博弈模型的視角，分析農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款雙方抵押貸款意愿的內(nèi)在影響，為農(nóng)戶農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款實(shí)踐工作提供理論依據(jù)和政策參考。

二、農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)內(nèi)涵

從集體土地權(quán)利體系視角來看，廣義的農(nóng)村生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)由三個不同層次組成，即核心層、基礎(chǔ)層、擴(kuò)展層。如表1所示，核心層是集體生產(chǎn)用地所有權(quán)，基礎(chǔ)層由集體生產(chǎn)用地用益物權(quán)與集體生產(chǎn)用地?fù)?dān)保物權(quán)組成。其中，核心層、基礎(chǔ)層屬于狹義的農(nóng)村生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)范疇，擴(kuò)展層則由集體生產(chǎn)用地物權(quán)衍生出來的權(quán)利組成。

表1 農(nóng)村生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)分層

不同層次的農(nóng)村生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)之間存在著內(nèi)在的邏輯關(guān)系，進(jìn)而構(gòu)成一個完整的產(chǎn)權(quán)體系。如圖1所示，處于核心層的農(nóng)村生產(chǎn)用地所有權(quán)是整個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)體系的權(quán)利來源，如果沒有該項權(quán)利，其他農(nóng)村生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)將失去最基本依托。由于各種生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)在取得方式、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)利主體、權(quán)利演變途徑等方面存在差異，而生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)能否作為抵押物問題上又存在很多共性。因此，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、改革集體土地制度的宏觀背景之下，有必要將生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)作為一個整體權(quán)利體系，在立法、政策制定上對其抵押融資的共性問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范。［9］（P28）

圖1 不同層次農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的關(guān)系

因此，所謂農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是指農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營者以所承包土地的經(jīng)營權(quán)（基礎(chǔ)層）為抵押來獲取信用向金融機(jī)構(gòu)融資的一種資金融通形式，可為破解農(nóng)村生產(chǎn)用地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營環(huán)境下農(nóng)戶貸款難、難在無抵押的困境長期存在問題提供一種新型農(nóng)村生產(chǎn)用地融資方式。

三、抵押貸款行為的博弈分析

（一）博弈模型的前提假設(shè)

博弈的雙方為農(nóng)戶、金融機(jī)構(gòu)，兩者都是理性經(jīng)濟(jì)人，即農(nóng)戶、金融機(jī)構(gòu)有能力在其面臨的外部限制條件下，選擇對自己最有利的行為模式;也是風(fēng)險規(guī)避者。將金融機(jī)構(gòu)提供的貸款劃分為兩類，即農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款和傳統(tǒng)貸款（傳統(tǒng)抵押或擔(dān)保貸款和小額貸款）。在對抵押貸款進(jìn)行決策時，作為理性參與人，農(nóng)戶和金融機(jī)構(gòu)都會在追求效用最大化的前提下進(jìn)行選擇，最終達(dá)到博弈雙方的均衡狀態(tài)。本文假設(shè)農(nóng)戶是理性的，因此，對農(nóng)戶而言，選擇何種融資形式的依據(jù)是此種形式能否實(shí)質(zhì)性地使自己的預(yù)期收益最大化。

（二）生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押決策分析

假設(shè)市場中有金融機(jī)構(gòu)和融資農(nóng)戶，農(nóng)戶有意向用生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)申請n年的L萬元的抵押貸款，貸款用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營投入，利率為i（0＜i＜1）。農(nóng)戶所獲收益與融資金量L成函數(shù)關(guān)系H（L），農(nóng)戶增加的利潤為π，于是π=H（L）－L（1+i）。

1．當(dāng)農(nóng)戶利潤π＜0時

即H（L）＜L（1+i），農(nóng)戶沒有償還抵押貸款的能力。這種情形的出現(xiàn)，并不是由于道德風(fēng)險，而是在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，農(nóng)戶遇到了自然風(fēng)險與社會風(fēng)險的威脅（如自然災(zāi)害、市場風(fēng)險等）。

2．當(dāng)農(nóng)戶的利潤π＞0時

即H（L）＞L（1+i），農(nóng)戶就具有了償還貸款的實(shí)力。同時，農(nóng)戶就會面臨償還或不償還貸款兩種選擇。若農(nóng)戶選擇不償還貸款，提供貸款的金融機(jī)構(gòu)的利益就會受到損害。由于金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)戶之間信息具有非對稱性，為了防止自己的利益受損，金融機(jī)構(gòu)則會選擇不提供抵押貸款策略。于是，農(nóng)戶就很難獲取抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)同時也失去了相應(yīng)的利息收入。因此，為了讓金融機(jī)構(gòu)充分相信自己有償還貸款的能力，農(nóng)戶則會選擇抵押方式，以便獲得生產(chǎn)所需的資金。［9］

假如當(dāng)農(nóng)戶抵押貸款時，生產(chǎn)用地抵押評估價格為C，貸款期滿后，生產(chǎn)用地價值則為C（1+t），t為生產(chǎn)用地價值增長率。當(dāng)t＞0時，生產(chǎn)用地價值會增長;當(dāng)t＜0時，生產(chǎn)用地價值會下降，并具有以下關(guān)系：

由式（1）可知，若農(nóng)戶決定不償還貸款時，其收益為L（1+i）;若農(nóng)戶決定償還貸款時，其收益為C（1+t），也就是說農(nóng)戶決定不償還貸款的機(jī)會成本為C（1+t）。

當(dāng)時L（1+i）＜C（1+t），農(nóng)戶不償還貸款時的收益小于其機(jī)會成本C（1+t），因此，農(nóng)戶一定會選擇償還貸款。

（三）金融機(jī)構(gòu)抵押貸款決策分析

在農(nóng)村金融市場的信用機(jī)制不夠健全的情形下，為了避免其利益被占信息優(yōu)勢地位的農(nóng)戶所侵害，金融機(jī)構(gòu)主要依靠抵押方式。

1．當(dāng) H（L）＜L（1+i）時

在貸款行為發(fā)生之前，金融機(jī)構(gòu)會要求農(nóng)戶提供價值量為C（1+t）的生產(chǎn)用地作為抵押品，或要求具有經(jīng)濟(jì)償還能力的農(nóng)業(yè)企業(yè)等提供擔(dān)保，使L（1+i）＜C（1+t）。

由式（2）可知，農(nóng)戶在考慮不償還資金時會非常慎重，進(jìn)而將兩種行為（償還、不償還）合并為一種行為（償還）。同時，金融機(jī)構(gòu)在提供貸款時，也會盡力尋找績優(yōu)農(nóng)戶，以減輕由事后信息非對稱而發(fā)生的道德風(fēng)險，以降低其受損額。為此，出于維護(hù)自身利益的需要，金融機(jī)構(gòu)必將提升抵押門檻，讓自己處于無風(fēng)險的狀態(tài)。這種決策行為將導(dǎo)致兩種情形：一是會造成抵押物品的浪費(fèi)，如在上述模型中表現(xiàn)為L（1+i）＜C（1+t），抵押品浪費(fèi)的最小數(shù)額為C（1+t）;二是投資者缺少搜尋信息的動力，浪費(fèi)了投資者固有的信息資源。這兩種情形的產(chǎn)生均會給整個社會造成損失。若L（1+i）＞C（1+t），農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受自然條件、銷售市場的影響較大，存在著較大風(fēng)險成本。一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害，就會直接導(dǎo)致農(nóng)業(yè)大面積減產(chǎn)將直接導(dǎo)致農(nóng)民減收，還貸能力減弱。這些風(fēng)險一旦出現(xiàn)，農(nóng)戶就難以按時歸還到期的貸款。

而農(nóng)戶在選擇使用生產(chǎn)用地進(jìn)行抵押貸款時，L（1+i）＞C（1+t）的情況就必然導(dǎo)致農(nóng)業(yè)的自然及市場風(fēng)險將直接轉(zhuǎn)化為貸款風(fēng)險。因此，為了減少貸款風(fēng)險發(fā)生的概率，金融機(jī)構(gòu)就會尋找價值較高的生產(chǎn)用地作為抵押，金融機(jī)構(gòu)很難有能力確保L（1+i）＜C（1+t）。

2．當(dāng)H（L）＞L（1+i）時

金融機(jī)構(gòu)農(nóng)在考慮貸款與否時仍然會非常慎重，農(nóng)戶就具有了償還貸款的實(shí)力，若農(nóng)戶選擇不償還貸款，提供貸款的金融機(jī)構(gòu)的利益就會受到損害。若不提供貸款，金融機(jī)構(gòu)就會失去獲利機(jī)會。出于維護(hù)自身利益的需要，金融機(jī)構(gòu)必然要尋找那些誠信農(nóng)戶（或抵押方式），讓自己處于無風(fēng)險的狀態(tài)。

（四）抵押貸款博弈模型構(gòu)建

假設(shè)：金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)戶兩者獲取的信息是不對稱的，當(dāng)農(nóng)戶獲取的資本收益大于其貸款本息之和時，金融機(jī)構(gòu)有發(fā)放貸款與拒貸兩種選擇，農(nóng)戶也有失信與守信兩種選擇。若農(nóng)戶失信概率為P1（0＜P1＜1），誠信概率為1－P1;若金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的概率為P2（0＜P2＜1），拒絕放貸款的概率為1－P2。則有如下幾種情形：

（1）誠信農(nóng)戶獲取貸款后，資本收益H（L）與抵押生產(chǎn)用地價值C（1+t），扣除到期還本付息后，其獲取的收益總額為π=H（L）－L（1+i）+C（1+t）。

（2）失信農(nóng)戶獲取貸款后，沒有償還債務(wù)，貸款本息L（1+t），農(nóng)戶抵押生產(chǎn)用地被拍賣，損失了生產(chǎn)用地收益C（1+t），并受到信用記錄懲罰R。因此，獲取的收益總額為π=H（L）－C（1+t）－R。

（3）若金融機(jī)構(gòu)拒絕發(fā)放抵押貸款，失信農(nóng)戶的機(jī)會成本為L（1+i），但獲取抵押物收入為C（1+t），失信農(nóng)戶的收益總額為：π=C（1+t）－L（1+i）。誠信農(nóng)戶機(jī)會成本是H（L）－L（1+i），其獲取抵押物的收益是C（1+t），總收益為：π=L（1+i）－H（L）+C（1+t）。金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款收益為利息Li。

（4）金融機(jī)構(gòu)若發(fā)放貸款給失信的農(nóng)戶，其損失本息收入為L（1+i），獲得處置抵押生產(chǎn)用地收入為C（1+t），總收益額為C（1+t）－L（1+i）。若向誠信的農(nóng)戶提供貸款，收益為利息Li。銀行若不提供貸款，機(jī)會成本是Li。

綜上所述，可得出金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)戶之間的博弈支付矩陣（表2）。

表2 金融機(jī)構(gòu)與農(nóng)戶之間的博弈支付矩陣

（五）博弈雙方的理性選擇

1．農(nóng)戶的理性選擇

假定農(nóng)戶在失信情形下，期望效用為U11;在守信情形下，期望效用為U12。

滿足納什均衡的條件是U11＜U12，即：

根據(jù)上述推導(dǎo)，分析式（5）的各個變量，可知：

（1）若其它變量固定不變，H（L）較小時，P2值會減少;金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)戶提供貸款的愿意會減弱。

（2）在其它變量固定不變的情況下，抵押物生產(chǎn)用地價值C（1+t）大幅下降時，P2值減少，金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)戶提供貸款的愿意就較弱。［10］

（3）若其它變量固定不變，個人信用體系越不完善，在違約時，農(nóng)戶受到的信用懲罰R就較輕，P2值會增小;金融機(jī)構(gòu)向農(nóng)戶提供貸款的愿意會不太強(qiáng)烈。

2．金融機(jī)構(gòu)的理性選擇

假定金融機(jī)構(gòu)提供貸款的效用為U21，金融機(jī)構(gòu)拒絕提供貸款的效用為U22，則：

作為理性人，只有當(dāng)U21＞U22時，金融機(jī)構(gòu)才會有向農(nóng)戶發(fā)放貸款的意愿。由于U22=－Li＜0，因此，當(dāng)U21＞0時，金融機(jī)構(gòu)才會決定向農(nóng)戶發(fā)放貸款。

整理相關(guān)公式可得：

根據(jù)公式（9）可知：

（1）生產(chǎn)用地價值C（1+t）較高時，農(nóng)戶失信概率（P1）就會較大;相反，農(nóng)戶失信概率較小。

四、對策建議

根據(jù)博弈分析結(jié)果，本文提出以下對策建議：

1．進(jìn)一步明確生產(chǎn)用地產(chǎn)權(quán)。土地的產(chǎn)權(quán)制度是開展生產(chǎn)用地抵押貸款相關(guān)業(yè)務(wù)制度的基礎(chǔ)，國家應(yīng)盡快修訂《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，適度放松農(nóng)村生產(chǎn)用地權(quán)利限制，賦予農(nóng)村生產(chǎn)用地與城鎮(zhèn)土地平等的權(quán)利，從法律層面確保農(nóng)村生產(chǎn)用地從“土地確權(quán)”走向全面“還權(quán)賦能”，還農(nóng)戶以真正完整的農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)及處置權(quán)等等，進(jìn)一步高效地釋放農(nóng)村生產(chǎn)用地的市場價值。另外，由于農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)的開展具有較強(qiáng)的特殊性，于是此項業(yè)務(wù)的開展主要是靠當(dāng)?shù)卣揽啃姓α考跋嚓P(guān)法律推動的。一旦政府工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移或換屆，必然面臨著發(fā)展動力不足的風(fēng)險，因此，相關(guān)法律法規(guī)健全程度及地方政策導(dǎo)向變更風(fēng)險必然會抑制金融機(jī)構(gòu)的參與熱情。［10］（PP180－185）

2．開展農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)。農(nóng)戶對農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的意愿主要來自生產(chǎn)性信貸、生活性消費(fèi)等方面，為此，農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押融資產(chǎn)品的創(chuàng)新應(yīng)與我國現(xiàn)階段農(nóng)戶實(shí)際情況與需求結(jié)合起來，選擇有條件的地區(qū)，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、農(nóng)民經(jīng)商創(chuàng)業(yè)較活躍的村鎮(zhèn)進(jìn)行農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)，試點(diǎn)成功后逐步推開。一是通過示范帶動的模式，從那些已經(jīng)辦理過土地經(jīng)營權(quán)抵押融資那個業(yè)務(wù)的農(nóng)戶中開展示范戶培植活動，以促進(jìn)我國農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)健康發(fā)展。二是對農(nóng)戶開展土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款相關(guān)業(yè)務(wù)講座，尤其要加強(qiáng)農(nóng)戶有關(guān)土地經(jīng)營權(quán)抵押融資業(yè)務(wù)宣傳力度，提升其押融資等知識涵養(yǎng)，逐漸促使其轉(zhuǎn)變意識，形成對土地經(jīng)營權(quán)抵押融資的正確預(yù)期。［11］（PP35－40）三是對農(nóng)村居民進(jìn)行相關(guān)貸款知識培訓(xùn)。目前，農(nóng)村金融市場依然是賣方市場（即資金需求方處于相對弱勢，而資金供給方處于相對強(qiáng)勢的市場狀況，用戶愁資金，資金不愁用戶），金融機(jī)構(gòu)要密切聯(lián)系農(nóng)村居民，切實(shí)提高從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)及服務(wù)水平，舉辦多種形式的培訓(xùn)班或以會代訓(xùn)等形式，多層面、多角度地講解，不斷擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)的影響力和知名度。

3．逐步弱化生產(chǎn)用地的養(yǎng)老保障功能。生產(chǎn)用地是農(nóng)戶祖祖輩輩安身立命的根基，對于非農(nóng)收入比重較少的打工農(nóng)戶與純農(nóng)戶而言，流轉(zhuǎn)出生產(chǎn)用地不僅要當(dāng)代人承擔(dān)家庭的生存風(fēng)險，還會給下一代的生存帶來風(fēng)險。無論是基于生存、經(jīng)濟(jì)角度，還是從社會理性角度，他們對農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的態(tài)度都相當(dāng)謹(jǐn)慎。這其實(shí)反映的是農(nóng)戶在醫(yī)療、居住環(huán)境、生活質(zhì)量等社會保障體系不完善的情況下的一種自我保護(hù)本能狀態(tài)。因此，只有真正健全、完善農(nóng)村社會保障機(jī)制，逐步弱化農(nóng)村生產(chǎn)用地的養(yǎng)老等社會保障功能，才能徹底把更多農(nóng)戶從依靠農(nóng)村生產(chǎn)用地的保障模式下解放出來，還農(nóng)村生產(chǎn)用地以資產(chǎn)要素的本質(zhì)屬性，以更好地發(fā)揮其經(jīng)營價值。

4．完善農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款相關(guān)制度。一是從已有農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款經(jīng)歷農(nóng)戶中開展示范戶培植，通過示范帶動的模式促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)順利地開展;二是建立農(nóng)村生產(chǎn)用地經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風(fēng)險防范機(jī)制。對于現(xiàn)階段農(nóng)民這個特殊群體來說，如果他們參與貸款，當(dāng)農(nóng)戶不能按時歸還貸款時，金融機(jī)構(gòu)也不可能很順利地從農(nóng)戶手中取得土地經(jīng)營權(quán)，也就是說“不按時歸還貸款，就收回土地經(jīng)營權(quán)”的壓力、威脅對農(nóng)戶來說可實(shí)現(xiàn)難度是很大的。相反，農(nóng)戶還有可能采取各種策略性行為故意不按時歸還貸款，道德風(fēng)險現(xiàn)象的發(fā)生將不可避免。［12］（PP65－69）三是逐步準(zhǔn)許農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)參與生產(chǎn)用地經(jīng)營。生產(chǎn)用地抵押貸款全面開展后，部分農(nóng)民因無法按時還貸款會失去生產(chǎn)用地，金融機(jī)構(gòu)直接參與經(jīng)營不符合經(jīng)濟(jì)理性，必然會通過土地流轉(zhuǎn)形式實(shí)現(xiàn)其土地價值，更多的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)就會以租地的形式直接參與經(jīng)營。四是通過政府力量對農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行引導(dǎo)，比如，適當(dāng)降低金融機(jī)構(gòu)提取此種貸款準(zhǔn)備金率，減免與此業(yè)務(wù)相關(guān)的各種稅費(fèi)等等，從而調(diào)動金融機(jī)構(gòu)的積極性。五是利用農(nóng)村擔(dān)保機(jī)構(gòu)分擔(dān)抵押貸款風(fēng)險。通過農(nóng)民專業(yè)合作社的模式，建立農(nóng)村互助型的農(nóng)業(yè)專業(yè)擔(dān)保組織，由農(nóng)村專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)為土地抵押貸款提供擔(dān)保，分散土地貸款風(fēng)險，如“土地經(jīng)營權(quán)抵押+行業(yè)協(xié)會（合作社）擔(dān)?！?、“土地經(jīng)營權(quán)抵押 +擔(dān)保公司擔(dān)?！钡饶Ｊ健＃?3］（PP24－29）

5．加強(qiáng)農(nóng)村生產(chǎn)用地價值評估體系建設(shè)。大力發(fā)展專門服務(wù)于農(nóng)村生產(chǎn)用地評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，制定、完善土地抵押相關(guān)評估標(biāo)準(zhǔn)、評估程序與評估方法，在充分考慮抵押貸款風(fēng)險因素的基礎(chǔ)上，合理確定農(nóng)村生產(chǎn)用地市場評估價值，同時，通過引入競爭機(jī)制，建立評估責(zé)任追究制度的方式，來進(jìn)一步規(guī)范評估行為。

一是進(jìn)一步完善農(nóng)村土地等級劃分標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國大部分農(nóng)村尚未對其經(jīng)營土地進(jìn)行等級劃分，然而，農(nóng)村土地等級劃分是不同經(jīng)濟(jì)條件、不同經(jīng)營水平下的收益差異分析的基礎(chǔ)，在等級劃分基礎(chǔ)上才能形成對農(nóng)村土地價值的綜合評定，進(jìn)而形成合理、完善的農(nóng)村土地價值評估價體系。［14］（PP59－64）

二是進(jìn)一步明確農(nóng)村土地評估機(jī)構(gòu)。目前，就我國現(xiàn)有的農(nóng)村土地評估機(jī)構(gòu)大多數(shù)隸屬于各級政府，在委托者與評估者身份重疊的評估體系下，極易導(dǎo)致農(nóng)村土地估價難以公平、公正運(yùn)作，對廣大農(nóng)民的利益造成嚴(yán)重?fù)p害。為此，成立自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營、保持中立性的評估機(jī)構(gòu)已迫在眉睫。［15］（PP76－79）

三是健全農(nóng)村土地價格管理制度?；鶞?zhǔn)土地價格是農(nóng)村土地價值評估管理工作的基點(diǎn)。為此，政府要依據(jù)農(nóng)村土地交易市場的行情，制定完善的土地評估管理制度以確保準(zhǔn)確、及時地更新土地基準(zhǔn)價格，為農(nóng)村土地價格管理提供制度保障。［16］（PP95－100）

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