房?jī)r(jià)波動(dòng):市場(chǎng)機(jī)制與宏觀調(diào)控的作用

(吉林化工學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，吉林吉林132022)

一、近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)

進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)房?jī)r(jià)逐年上升，并且上升的幅度非常大。從表1數(shù)據(jù)可見(jiàn)，截止到2012年，我國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格除2008年略有下降，其他年份都是上升。其中2004、2005、2007和2009年這4個(gè)年份上升幅度達(dá)到兩位數(shù)，2009年上升幅度最大，為24.7%。由于房?jī)r(jià)逐年升高，房?jī)r(jià)每上升一個(gè)百分點(diǎn)，其房?jī)r(jià)增加的絕對(duì)數(shù)大幅提高。如2001年一個(gè)百分點(diǎn)對(duì)應(yīng)200元，而2012年每上升一個(gè)百分點(diǎn)就意味著房?jī)r(jià)提高500元。無(wú)外乎人們一談起房?jī)r(jià)，就感覺(jué)房子的價(jià)格就像鉆天猴一樣，只要點(diǎn)燃引線，恨不得一下能沖到火星上去［1］。

表1 我國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格 單位:元，%

圖1 我國(guó)住宅商品房平均銷售價(jià)格

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年7月18日發(fā)布了2014年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有55個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為9.4%，最低為下降5.3%。

根據(jù)6月份的數(shù)據(jù)，2014年相比于2013年房?jī)r(jià)的上升基本已成定局，但上升的幅度有望減弱?！斑^(guò)去十年間北京節(jié)節(jié)高升的房?jī)r(jià)，讓倒騰房子的‘房蟲(chóng)’積累起千萬(wàn)身家，但今年政策收緊，樓市凍結(jié)，房蟲(chóng)慨嘆:好時(shí)候都過(guò)完了!［2］”

二、需求增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的決定因素

一種商品的價(jià)格是如何決定的?按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，供求決定價(jià)格。商品供大于求，價(jià)格就要下降，短期內(nèi)廠商通過(guò)降低產(chǎn)量來(lái)保證最小虧損;若長(zhǎng)期虧損，一部分廠商就要退出市場(chǎng)。需求增加，商品供不應(yīng)求，價(jià)格就要提高，同時(shí)會(huì)吸引廠商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。我國(guó)房?jī)r(jià)的持續(xù)上升，其主要原因就是進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，人們對(duì)商品房的需求不斷增長(zhǎng)。

(一)收入增長(zhǎng)與消費(fèi)觀念的改變是需求增長(zhǎng)的主要因素

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均收入水平不斷提高。住房是人們生活中的必需品，改善住房條件，是每個(gè)居民的基本生活追求。收入水平提高了，無(wú)疑會(huì)增加對(duì)商品房的需求。

圖2 我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入指數(shù)(1978=100)

從圖2可以看出，2004年以后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入指數(shù)曲線的斜率逐年增加，說(shuō)明收入增長(zhǎng)速度加快。對(duì)照?qǐng)D1和圖2，除了2008年，其他年份房?jī)r(jià)上升的速度和收入增長(zhǎng)的趨勢(shì)基本吻合。

改革開(kāi)放以后，西方的消費(fèi)觀念逐漸對(duì)國(guó)人產(chǎn)生影響。2005年前后，有一則流傳很廣的故事寫(xiě)入到大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)的教材中:兩個(gè)來(lái)自美國(guó)和中國(guó)的老太太在天堂相遇了。美國(guó)老太太說(shuō)，我?jiàn)^斗了一輩子還完了住房貸款。中國(guó)老太太說(shuō)，我攢了一輩子錢(qián)臨終才買了一套房［3］。如果真有這樣兩位老太太，你認(rèn)為哪位老太太聰明些?隨著房?jī)r(jià)的升高，更多的學(xué)生認(rèn)為美國(guó)老太聰明些。

這個(gè)故事說(shuō)明，當(dāng)時(shí)國(guó)人正逐漸摒棄完全靠攢錢(qián)買房的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，接受通過(guò)貸款改善住房條件的新的消費(fèi)理念。收入的增長(zhǎng)奠定了居民購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，消費(fèi)觀念的改變使購(gòu)房成為現(xiàn)實(shí)，這兩者的結(jié)合使人們對(duì)商品房的需求快速增加。

(二)投資需求是房?jī)r(jià)快速上升的推進(jìn)器

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的資源具有稀缺性。從這一前提出發(fā)，當(dāng)一個(gè)社會(huì)和一個(gè)企業(yè)用一定的經(jīng)濟(jì)資源生產(chǎn)一定數(shù)量的產(chǎn)品時(shí)，這些資源就不能同時(shí)被用在其他的生產(chǎn)用途上。這就是說(shuō)，這個(gè)社會(huì)或這個(gè)企業(yè)所獲得的一定數(shù)量的產(chǎn)品收入，是以放棄用同樣的經(jīng)濟(jì)資源來(lái)生產(chǎn)其他產(chǎn)品時(shí)所能獲得的收入作為代價(jià)的。由此產(chǎn)生了機(jī)會(huì)成本的概念:某項(xiàng)資源的機(jī)會(huì)成本是指該項(xiàng)資源用于一種特定用途而不得不放棄掉的其他機(jī)會(huì)所帶來(lái)的成本，通常由這項(xiàng)資源在其他用途中所能得到的最高收入加以衡量［4］。機(jī)會(huì)成本反映的是當(dāng)一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)資源有多種途徑可以使用時(shí)，作為“理性人”，在作出決策時(shí)，要使資源的使用達(dá)到合理和最優(yōu)，就是使資源的使用達(dá)到收益最大化。

房地產(chǎn)既有消費(fèi)品的屬性，也有投資品的屬性。一方面，房子有居住價(jià)值，另一方面，房?jī)r(jià)處于上升期，房子就是財(cái)富的象征。當(dāng)房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，從某種程度來(lái)看，房地產(chǎn)的投資品屬性，更勝過(guò)消費(fèi)品屬性。人們把手中擁有的資源投入到房地產(chǎn)，是通過(guò)不斷快速上漲的房?jī)r(jià)來(lái)獲得最大的收益。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)算利潤(rùn)的公式，投資房地產(chǎn)的“利潤(rùn)”=房地產(chǎn)的市值—購(gòu)買股票、基金、黃金等投資品的最高收入。在房?jī)r(jià)快速上升時(shí)，其結(jié)果必定大于零，說(shuō)明投資房地產(chǎn)使資源得到了合理和最優(yōu)配置，是經(jīng)濟(jì)人理性和必然的選擇。由此所帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)的需求增加，極大地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。

(三)追求更高層次的需要是一線城市高房?jī)r(jià)的深層原因

美國(guó)心理學(xué)家阿爾布漢姆·馬斯洛在1943年出版的《人的動(dòng)機(jī)理論》一書(shū)中提出需要層次理論。他把人的需要?dú)w納為五個(gè)層次，由低到高依次為生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我實(shí)現(xiàn)需要。根據(jù)需要層次理論，首先，人是有需要的，只有尚未滿足的需要能夠影響行為;其次，人的需要都有輕重層次，某一層次的需要得到滿足后，另一層次的需要才出現(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，只有在低層次的需要得到滿足后，才會(huì)進(jìn)一步追求較高層次的需要，而且低層次的需要滿足的程度越高，對(duì)高層次需要的追求就越強(qiáng)烈［5］。

改革開(kāi)放以后，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生理需要、安全需要、社交需要和尊重需要基本得到滿足，更多人追求自我實(shí)現(xiàn)需要，即促使自己的潛在能力得到最大限度的發(fā)揮，使自己的理想、抱負(fù)得到實(shí)現(xiàn)。馬斯洛認(rèn)為，這是人最高層次的需要，往往是通過(guò)勝任感和成就感來(lái)滿足的。由于北京、上海和廣州等一線城市集聚了實(shí)現(xiàn)人們抱負(fù)的各種資源，大批海內(nèi)外精英人士為了實(shí)現(xiàn)自己的理想不斷涌入一線城市，一屆又一屆的大學(xué)畢業(yè)生為能在“北上廣”工作而自豪，由此催生了一線城市的超高房?jī)r(jià)。

三、政府對(duì)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控的效果

經(jīng)濟(jì)政策是指一國(guó)政府為了增進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)福利而制定的解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的指導(dǎo)原則和措施［6］，財(cái)政政策和貨幣政策是國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)的主要政策。財(cái)政政策是政府變動(dòng)稅收和支出，以便影響總需求進(jìn)而影響就業(yè)和國(guó)民收入的政策;貨幣政策是政府貨幣當(dāng)局通過(guò)銀行體系變動(dòng)貨幣供給量來(lái)調(diào)節(jié)總需求的政策。

(一)2003年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策概述

2003年以來(lái)，我國(guó)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，除了2008年下半年和2009年上半年出臺(tái)的鼓勵(lì)購(gòu)房政策措施外，都是旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房地產(chǎn)投資過(guò)熱。2003年8月份，國(guó)務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，自此，完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，一直是政府房地產(chǎn)調(diào)控的核心宗旨。2004年提高拿地“門(mén)檻”的文件，標(biāo)志著調(diào)控的開(kāi)始;2005年出臺(tái)的6項(xiàng)政策，使宏觀調(diào)控涉及到消費(fèi)層面和交易環(huán)節(jié)，并且將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格上升到政治高度;2006年的11項(xiàng)政策使宏觀調(diào)控從指導(dǎo)性意見(jiàn)轉(zhuǎn)向具有可操作性的具體措施。2008年共出臺(tái)了16項(xiàng)政策，金融危機(jī)的爆發(fā)成為政策的分水嶺。2008年9月15日，央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和一年期貸款基準(zhǔn)利率，“雙率”齊降，標(biāo)志著實(shí)行多年的抑制性政策戛然而止。隨之由于政府采取了一系列擴(kuò)張性的宏觀調(diào)控政策，加上系列支持房地產(chǎn)的措施，使得房?jī)r(jià)快速飆升，投機(jī)盛行，迫使政府于2009年5月，再次實(shí)行抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。時(shí)至今日，政策的方向沒(méi)有改變。

(二)2010年宏觀調(diào)控政策的效果分析

現(xiàn)以2010年為例，分析政府宏觀調(diào)控政策的措施和效果。由于政府采取的刺激政策，2009年房?jī)r(jià)同比上升了24.7%。2010年1月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。之后在一年的時(shí)間里，政府相關(guān)部門(mén)下發(fā)了20余條通知，采取了一系列措施，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，終使房?jī)r(jià)上升的速度降至6.0%。

1.貨幣政策

2010年1月12日，中國(guó)人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。緊接著，4月17日，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了“國(guó)十條”，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布“國(guó)五條”，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。10月20日，央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

2.供給管理政策

2010年3月8日，國(guó)土資源部發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管。3月22日，再次強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管。4月13日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)。4月15日，國(guó)土資源部要求確保保障性住房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng)。4月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知，6月8日，又推出關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)。

3.稅收政策及其它管理措施

10月20日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，對(duì)購(gòu)房征收的契稅實(shí)行累進(jìn)稅，以抑制對(duì)大型面積住房的需求量。2010年，政府相關(guān)部門(mén)還從商品住房預(yù)售、購(gòu)房實(shí)名制、第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、征地拆遷管理工作、嚴(yán)懲官員插手房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)等方面發(fā)布了一些列管理細(xì)則。

4.調(diào)控政策的效果

2010年政府出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，其目標(biāo)非常明確，就是抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，以遏制房?jī)r(jià)上升的速度。通過(guò)上調(diào)住房貸款利率和提高稅率等政策，打壓對(duì)房地產(chǎn)的投資需求;通過(guò)實(shí)施一整套管理措施，確保房地產(chǎn)供應(yīng)，尤其是優(yōu)先為房地產(chǎn)的剛性需求提供保障。由于措施合理，因此遏制房?jī)r(jià)的效果還是比較明顯的。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年70個(gè)大中城市房屋及新建商品住宅銷售價(jià)格月度同比漲幅呈現(xiàn)先上升后回落趨勢(shì)，1到4月份逐月上升，之后逐月下降，沒(méi)有出現(xiàn)反彈。

圖3 2010年70個(gè)大中城市房屋及新建商品住宅銷售價(jià)格漲躍幅度(月度同比)

四、結(jié) 語(yǔ)

房地產(chǎn)的價(jià)格在短期內(nèi)具有地租的性質(zhì)。由于在短期內(nèi)，房地產(chǎn)的供給量基本保持不變，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格完全由房地產(chǎn)的需求決定。它隨著需求的上升而上升，隨著需求的下降而下降，并且價(jià)格上升或下降的比例等同于需求上升或下降的比例。在一定的條件下，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以導(dǎo)致資源配置達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)。同時(shí)，政府為了達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，必須對(duì)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行干預(yù)，并通過(guò)該機(jī)制的作用來(lái)達(dá)到政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是多方面的。根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)居民居住支出在CPI中的權(quán)重系數(shù)大約為17%左右，在8個(gè)統(tǒng)計(jì)大類中位居第二;2010年，房地產(chǎn)業(yè)占我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重為23.84%，在各個(gè)行業(yè)中位居第一;由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)鋼材、水泥等工業(yè)產(chǎn)品的需求較大，又會(huì)對(duì)我國(guó)的產(chǎn)出和就業(yè)產(chǎn)生較大的影響。因此為了實(shí)現(xiàn)價(jià)格水平穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)持續(xù)均衡增長(zhǎng)和充分就業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是必要的。

［1］ 趙展.房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題及對(duì)策探析［J］.改革與開(kāi)放，2011(10).

［2］ 藍(lán)津.北京最后一個(gè)房蟲(chóng)好時(shí)候過(guò)完了［N］.吉林工人報(bào)，2014-07-07(3).

［3］ 梁小民.微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)縱橫談［M］.北京:三聯(lián)書(shū)店，2002:85.

［4］ 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)編寫(xiě)組.西方經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.北京:高等教育出版社，2011:177.

［5］ 裴子英，劉元春.企業(yè)經(jīng)濟(jì)與管理基礎(chǔ)［M］.北京:化學(xué)工業(yè)出版社，2005:89.

［6］ 高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2011:457.