樓市：高位震蕩 趨于降溫

楊紅旭

對(duì)于房地產(chǎn)相關(guān)人群來(lái)說(shuō)，2014年將更多地出現(xiàn)迷茫、彷徨、無(wú)措之情緒。

2013年，對(duì)于中國(guó)樓市而言是個(gè)熱鬧的年頭，市場(chǎng)整體回暖，其中一線城市很是張狂，但多數(shù)中小城市也只是溫和而已，甚至還有鄂爾多斯、溫州這樣繼續(xù)掙扎的城市。展望2014年，市場(chǎng)又將有何表現(xiàn)？

不妨將主要的房地產(chǎn)指標(biāo)歸結(jié)為3類：供應(yīng)、成交和價(jià)格。接下來(lái)，分類進(jìn)行2013年的回顧及2014年的預(yù)測(cè)。

供應(yīng)指標(biāo)

總體看，2013年的供應(yīng)指標(biāo)處于見(jiàn)底后的上行階段。

其一，全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地面積較為低迷，前10個(gè)月，一直呈同比下跌狀態(tài)，第11個(gè)月才逆轉(zhuǎn)為10%的正增長(zhǎng)。

其二，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積由2012年的負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為2013年多數(shù)月份的正增長(zhǎng)，前11個(gè)月為12%。

這兩個(gè)供應(yīng)指標(biāo)，2014年還將繼續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)二季度前后增幅見(jiàn)頂。預(yù)計(jì)從2014年下半年開(kāi)始，新房供應(yīng)量將會(huì)顯著增長(zhǎng)，從而有助于緩解一線城市和少數(shù)二線城市供應(yīng)偏緊的局面。2014年度，預(yù)計(jì)購(gòu)地面積和新開(kāi)工面積的同比增幅分別為7%和10%。

其三，全國(guó)住宅存貨持續(xù)增加（主要是三四線城市供大于求），一二線城市則于2013年前三季度筑底，四季度開(kāi)始增長(zhǎng)，2014年步入上行通道。

商品房成交指標(biāo)

2013年全國(guó)新建商品房成交增幅，年初跳增至近50%，其后增幅持續(xù)回落，前11個(gè)月約為21%。預(yù)計(jì)2014年增幅還將繼續(xù)回落，全年增幅為8%左右。

從區(qū)域看，2012年一線城市成交率先回暖，二三線滯后，2013年一線城市成交量增幅不足2成，而二三線則超3成。預(yù)計(jì)2014年，一線城市成交量將出現(xiàn)沖高回落，很可能出現(xiàn)年度同比下跌，而二三線仍將滯后慣性正增長(zhǎng)。

價(jià)格指標(biāo)

其一，2013年全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地均價(jià)持續(xù)上漲，前11個(gè)月同比上漲20%，地王頻出，地價(jià)熱過(guò)成交量，主要是一線城市暴漲，三四線平淡。預(yù)計(jì)2014年全國(guó)地價(jià)增幅收窄至10%，一線止?jié)q，二三線慣性小漲。

其二，2013年全國(guó)商品房銷售均價(jià)增幅，年初跳至18%，其后持續(xù)收窄，前11月為8.2%。預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅收窄至7%。

其三，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，3月見(jiàn)頂后持續(xù)回落，同比增幅很可能于12月見(jiàn)頂。2014年環(huán)比與同比漲幅皆繼續(xù)收窄，下半年部分月份，環(huán)比可能出現(xiàn)止?jié)q或小跌。

2011年底，筆者曾預(yù)測(cè)2012年全國(guó)樓市將經(jīng)歷三部曲：探底、筑底、復(fù)蘇；2012年底，又預(yù)測(cè)2013年全國(guó)樓市將是一根線：振蕩上行，有驚無(wú)險(xiǎn)。對(duì)于2014年，筆者的預(yù)測(cè)是：高位振蕩，趨于降溫。上半年高位振蕩，余溫仍存，下半年，降溫顯化。

需要指出的是，2014年的降溫，仍屬房地產(chǎn)短周期波動(dòng)的范疇，幅度有限，適度調(diào)整，絕非泡沫破滅，而且預(yù)計(jì)市場(chǎng)降溫的幅度超不過(guò)2008年年底和2011年年底的那兩輪低點(diǎn)。作為自住型購(gòu)房者，應(yīng)關(guān)注市場(chǎng)變化，但大可不必驚惶?？偠灾瑢?duì)于房地產(chǎn)相關(guān)人群來(lái)說(shuō)，2014年將更多地出現(xiàn)迷茫、彷徨、無(wú)措之情緒。endprint