房地產(chǎn)開發(fā)與權(quán)屬登記的問題研究

王世田

摘要：中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起,房地產(chǎn)業(yè)逐漸壯大并成為中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),日益火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅給我國帶來了豐厚的稅收和財(cái)政收入,加快了城鄉(xiāng)結(jié)合的腳步,同時(shí)還帶來很多負(fù)面影響,包括土地資源緊缺、房價(jià)過熱以及權(quán)屬登記管理制度的缺失,這些真實(shí)客觀地呈現(xiàn)在人們面前,使我們不得不清醒地認(rèn)識(shí)到必須改變這些現(xiàn)象才能更好的生存,本文就這些現(xiàn)狀進(jìn)行討論,并提出幾點(diǎn)合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 權(quán)屬登記 問題 研究

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

強(qiáng)化房地產(chǎn)登記審核管理制度建設(shè)對(duì)于提升房地產(chǎn)登記審核管理工作的規(guī)范性有著重要的意義。近年來我國房地產(chǎn)申請(qǐng)與登記數(shù)量迅速增加，對(duì)房地產(chǎn)登記審核工作提出了跟高的要求，在此背景下強(qiáng)化房地產(chǎn)登記審核管理制度的改革顯得極為必要。

1 我國房地產(chǎn)登記審核管理制度中的問題分析

近年來，我國房地產(chǎn)登記審核管理工作質(zhì)量與效率得到不斷提升，但仍然存在一些問題，具體包括：

1.1 房地產(chǎn)登記程序復(fù)雜

現(xiàn)有的房產(chǎn)登記程序較為復(fù)雜，申請(qǐng)人在申請(qǐng)時(shí)要對(duì)自己申請(qǐng)的登記類型進(jìn)行甄別，對(duì)需要準(zhǔn)備的資料進(jìn)行核實(shí)，然而許多申請(qǐng)人對(duì)房地產(chǎn)登記的程序及相關(guān)法律要求不夠了解，從而導(dǎo)致資料準(zhǔn)備不全，申請(qǐng)類別不合理，不但使申請(qǐng)人疲于奔波搜集資料，也使登記審核單位工作量增大。

2.2 登記錯(cuò)誤賠償制度不健全

《中華人民共和國國家賠償法》規(guī)定，如果發(fā)生登記錯(cuò)誤，國家只賠償該登記行為造成的直接損失。然而在房地產(chǎn)登記工作中，何種損失屬于直接損失這一問題的界定并沒有明確的規(guī)范與要求，因而對(duì)于房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償也沒有形成一個(gè)規(guī)范性的、科學(xué)可靠的文件，這一問題對(duì)房地產(chǎn)登記審核管理工作規(guī)范性的提升造成了一定的阻礙。

2.3 房地產(chǎn)登記行為審核標(biāo)準(zhǔn)問題

我國房地產(chǎn)登記審核管理工作中在房地產(chǎn)登記行為合法性審核方面一直缺乏一套行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。雖然已經(jīng)就執(zhí)法主體資格、執(zhí)法主體權(quán)限、執(zhí)法目的、認(rèn)定事實(shí)以及適用法律和執(zhí)法程序這五個(gè)基本問題達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)房地產(chǎn)登記行為的審查上應(yīng)采取形式審查還是實(shí)質(zhì)審查仍存在爭議，此外對(duì)于申請(qǐng)人所提供的登記材料的合法性、真實(shí)性的審核也尚未形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

2 房地產(chǎn)登記審核管理制度強(qiáng)化措施

為了更好地為申請(qǐng)人服務(wù)，同時(shí)為了提高房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)自身的辦事效率，相關(guān)行政部門必須轉(zhuǎn)變以往的思想觀念，不能只重視登記發(fā)證制度而輕視登記審核制度，不能僅僅將房地產(chǎn)登記審核管理工作作為一項(xiàng)權(quán)力，而是應(yīng)將自身工作視為對(duì)申請(qǐng)人的服務(wù)，向申請(qǐng)人提供主動(dòng)、便捷的咨詢與幫助。對(duì)此，房地產(chǎn)登記審核機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)登記審核管理制度進(jìn)行合理改革，具體可采取以下幾項(xiàng)措施：

2.1 簡化登記程序，提升登記過程透明度

首先，應(yīng)設(shè)立專門的咨詢服務(wù)臺(tái)，資訊電話，并在辦公地點(diǎn)張貼房地產(chǎn)申請(qǐng)流程及相關(guān)注意事項(xiàng)，一方面為申請(qǐng)人提供方便，使其明了申請(qǐng)流程及需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料，另一方面也減少房地產(chǎn)管理單位的工作量；其次，應(yīng)積極引入律師代理制度，使律師作為登記雙方的法律見證人，為申請(qǐng)人提供可靠的法律咨詢，同時(shí)避免申請(qǐng)人在不懂相關(guān)法律法規(guī)的情況下陷入誤區(qū)，同時(shí)為登記機(jī)關(guān)減少審核壓力。

2.2 強(qiáng)化房地產(chǎn)登記的公示作用

房地產(chǎn)登記審核管理的核心目的在于公示，即通過登記使房地產(chǎn)的物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更等公之于眾，從而使交易第三人了解某一處房地產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)。當(dāng)然，這里所指的公開不是無權(quán)限無范圍地公開房地產(chǎn)登記薄，為了保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)登記薄相關(guān)信息查詢的權(quán)限控制，避免一些不法之徒利用權(quán)利人的真實(shí)信息從事不法行為。只有對(duì)辦理登記的申請(qǐng)人或有明確交易意向的提供登記簿查詢，才能減少房地產(chǎn)交易費(fèi)用，提高房地產(chǎn)交易效率，維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。

2.3 建立專業(yè)代理人制度

為了進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)登記審核管理制度，提升行政部門工作效率，同時(shí)保障申請(qǐng)人的合法權(quán)益，應(yīng)引入房地產(chǎn)登記專業(yè)代理人制度。使房地產(chǎn)登記專業(yè)代理人作為申請(qǐng)人與政府之間的溝通者，建立起申請(qǐng)人與政府之間的有效溝通橋梁。專業(yè)代理人應(yīng)具備豐富的不動(dòng)產(chǎn)法律知識(shí)、稅務(wù)知識(shí)，良好的溝通協(xié)調(diào)能力和高尚的職業(yè)道德。由于登記專業(yè)代理人在一定程度上充當(dāng)了房地產(chǎn)交易中介的功能，其通過房地產(chǎn)交易的經(jīng)驗(yàn)積累及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，能較全面的了解房地產(chǎn)的價(jià)格及房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，若房地產(chǎn)登記專業(yè)代理人能與房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)合作，則可有利于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理及理性發(fā)展，方便人民的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。而為了保障房地產(chǎn)代理人制度的科學(xué)性和有效性，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)代理人資質(zhì)的審核，確保代理人具有良好的從業(yè)資質(zhì)與職業(yè)道德，就房地產(chǎn)代理人的工作程序提出明確的規(guī)范，同時(shí)，強(qiáng)化對(duì)代理人在房地產(chǎn)登記審核過程中的行為監(jiān)督，從而預(yù)防代理人制度向著不利于申請(qǐng)人合法權(quán)益的保障以及房地產(chǎn)登記審核管理工作的趨勢(shì)發(fā)展。

2.4 強(qiáng)化政府監(jiān)管，提升房地產(chǎn)登記審核管理制度效力

為了順應(yīng)我國城鎮(zhèn)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)登記審核管理工作的新要求，政府機(jī)關(guān)應(yīng)轉(zhuǎn)變工作理念，既要做好對(duì)房地產(chǎn)登記行為的監(jiān)督管理，又要提升自身服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)登記審核管理制度的法律效力。從完善各項(xiàng)工作流程，規(guī)范登記審核模式和制定科學(xué)的登記審核標(biāo)準(zhǔn)入手，為申請(qǐng)人提供便捷、明確、省時(shí)省力的登記服務(wù)。

3 總結(jié)

綜上所述，解決房地產(chǎn)登記審核管理制度中的現(xiàn)有問題，不斷改進(jìn)和完善房地產(chǎn)登記審核管理制度，對(duì)于提升房地產(chǎn)登記審核管理工作效率有著重要的意義，目前我國房地產(chǎn)登記審核工作中還存在程序上、審核標(biāo)準(zhǔn)上等問題，亟待有關(guān)部門采取針對(duì)性的解決對(duì)策，不斷完善我國房地產(chǎn)登記審核管理制度。

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