淺析主體驗(yàn)收后的高層住宅的監(jiān)理

茅羅云

[摘要] 本文從高層住宅的施工特點(diǎn)及現(xiàn)階段我國國情所存在的實(shí)際問題入手，分析了高層住宅后期施工中易產(chǎn)生非一般性問題的原因所在，提出了作為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理在施工中所應(yīng)如何面對(duì)和把控，以及其它應(yīng)當(dāng)重視的相關(guān)事項(xiàng)。

[關(guān)鍵詞] 高層住宅后期施工監(jiān)理

中圖分類號(hào)：F287.8 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，可利用的土地資源越來越少，為更能充分利用寶貴的城市土地資源，現(xiàn)階段小高層、高層住宅已如雨后春筍般的涌現(xiàn)，并逐步取代多層住宅，成為當(dāng)今城市住宅小區(qū)的新主角。

1 高層住宅施工時(shí)的階段特點(diǎn)：

高層住宅跟其它高層建筑一樣，樓層多，高度高，在整個(gè)施工周期里，有著共同的施工特點(diǎn)，即施工技術(shù)和組織管理復(fù)雜；安全要求高；施工強(qiáng)度大；具有高度的連續(xù)性。但是，如果從某一高層住宅單體的施工全過程來分析，主體驗(yàn)收前后，其施工特點(diǎn)卻又有著明顯的區(qū)別。

所謂主體驗(yàn)收，即是指主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收，它是評(píng)定某一幢建筑物主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能是否符合相關(guān)要求的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是該幢建筑在整個(gè)施工過程中的一個(gè)重要里程碑。主體分部驗(yàn)收之前，施工單位必須完成繼基礎(chǔ)分部之后的混凝土、鋼筋、砌體及水電安裝預(yù)埋等分項(xiàng)工程，主體分部通過驗(yàn)收后，施工單位即開始進(jìn)入裝飾分部、屋面分部、建筑節(jié)能、水電安裝等其它分部分項(xiàng)的全面施工，直至竣工初驗(yàn)。

一般情況下，在主體驗(yàn)收的前后階段，其施工特點(diǎn)的區(qū)別主要有以下幾點(diǎn)：

工程體量方面：在主體施工階段，施工的對(duì)象是鋼筋砼結(jié)構(gòu)柱、梁、板、墻及磚砌結(jié)構(gòu)的墻體等，工程體量大；而主體驗(yàn)收后階段，施工的對(duì)象是對(duì)建筑物進(jìn)行粉刷、鋪貼、油漆；門窗的安裝；防水施工；屋面分部的施工，以及水電氣暖、電梯等的安裝，相比較而言，工程量較小。

施工單位方面：在主體施工階段，施工單位比較單一，一般由某一兩個(gè)施工單位施工；而主體驗(yàn)收后，相當(dāng)一部分分部分項(xiàng)工程，因?qū)I(yè)性較強(qiáng)，往往由多個(gè)施工單位共同完成。

工序方面：在主體施工階段，只完成砼結(jié)構(gòu)、鋼筋、模板等分項(xiàng)，工序比較簡(jiǎn)單，施工作業(yè)程序化、模式化，有著高度的連續(xù)性和連環(huán)性；而在主體驗(yàn)收后，多分部多工種平行、交叉作業(yè)較多，現(xiàn)場(chǎng)施工分散性強(qiáng)，工序比較繁多瑣碎。

質(zhì)量要求方面：對(duì)任何一幢建筑物而言，在主體施工階段，結(jié)構(gòu)質(zhì)量永遠(yuǎn)是第一生命；但就細(xì)部質(zhì)量而言，尚有一定的區(qū)別，在主體施工階段，除結(jié)構(gòu)必須達(dá)到規(guī)范規(guī)定的要求外，實(shí)體細(xì)部要求一般只需滿足正常要求即可；而在主體驗(yàn)收后，隨著配套、裝飾作業(yè)等班組的陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，工種工序多，作業(yè)面分散，細(xì)部節(jié)點(diǎn)多，且又是住宅工程，部分小業(yè)主往往比較挑剔，因此裝飾質(zhì)量方面特別是細(xì)部質(zhì)量要求高。

工作協(xié)調(diào)方面：在主體施工階段，工程一般都是由土建單位作為總承包商及其分包單位完成，其協(xié)調(diào)工作可由總包單位自行獨(dú)立完成；而主體驗(yàn)收后，若工程由土建單位和業(yè)主所指定的多個(gè)分包商（或稱配套單位）共同完成，平行、交叉作業(yè)多，這些多個(gè)相對(duì)獨(dú)立的施工單位之間的協(xié)調(diào)工作量往往較大?；诂F(xiàn)階段我國的實(shí)際情況，出現(xiàn)上述情形的往往較多，故本文著重針對(duì)這類情形進(jìn)行試析，如有不妥之處，還請(qǐng)專家同行批評(píng)指正。

2 存在多個(gè)平行單位時(shí)易出現(xiàn)的問題

當(dāng)存在多個(gè)由業(yè)主平行發(fā)包的專業(yè)施工單位，他們與土建單位之間屬于平級(jí)的關(guān)系，此時(shí)對(duì)他們各單位之間的協(xié)調(diào)管理也只能通過業(yè)主或委托監(jiān)理單位來進(jìn)行。這些各自獨(dú)立、沒有合同關(guān)系的施工單位，在施工作業(yè)中處于上下道工序關(guān)系時(shí)，各施工單位只需要把各自份內(nèi)的工作完成通過驗(yàn)收即可；但當(dāng)處于平行或交叉作業(yè)關(guān)系時(shí)，遇到邊緣問題，或合同的嚴(yán)謹(jǐn)度有瑕疵時(shí)，則極易產(chǎn)生扯皮或不到位現(xiàn)象。

如在進(jìn)度方面：業(yè)主與土建單位訂立合同時(shí)，一般工期進(jìn)度比較詳實(shí)具體，但是與配套單位訂立合同時(shí)，工期進(jìn)度貌視具體，但因?yàn)槠渥鳂I(yè)往往是穿插、交叉在土建單位或其它配套單位的工序作業(yè)里面，此時(shí)，一旦遇到非本單位造成的影響因素，進(jìn)度影響責(zé)任就難以判定，則勢(shì)必出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，最終對(duì)工程總進(jìn)度造成影響。

又比如質(zhì)量方面：玻璃幕墻安裝單位與外墻涂料施工單位之間，當(dāng)外墻采用噴涂作業(yè)時(shí)，霧狀的涂料小液滴很容易污染到大面積的幕墻玻璃上，若對(duì)于玻璃的成品保護(hù)問題在與業(yè)主所訂立的合同中又沒有具體載明，配套費(fèi)用中又沒有體現(xiàn)，由此也容易產(chǎn)生質(zhì)量方面扯皮現(xiàn)象。

再如在安全方面：施工中，常有大量的施工洞口存在，這些施工洞口雖然開始時(shí)都進(jìn)行了安全攔護(hù)，但是當(dāng)多施工單位進(jìn)場(chǎng)施工后，因?yàn)楦鲉挝还芾硭?、工人素質(zhì)參差不一，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)施工洞口被人為的擅自打開而不及時(shí)恢復(fù)，這在高層施工中，往往很容易形成安全事故隱患，從而引發(fā)安全事故。

3 監(jiān)理工程師如何分析和歸類所出現(xiàn)的問題

根據(jù)監(jiān)理合同的約定及相關(guān)法律法觀，監(jiān)理工程師在施工階段的任務(wù)為工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制及安全監(jiān)理責(zé)任等幾方面，那作為監(jiān)理工程師針對(duì)以上問題以及其它相關(guān)諸多問題應(yīng)如何進(jìn)行分析和歸類呢，筆者認(rèn)為，可采用矩陣法來進(jìn)行推斷分析：設(shè)縱橫兩個(gè)方向，縱方向作為“類型”，也就是問題屬于哪一類型，分四個(gè)類型，即是否是質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全方面；橫方向分為“二種性質(zhì)”，也就是問題屬于一般性問題還是非一般性問題。

一般性問題指由某一家施工單位獨(dú)立完成過程中，因自身的直接原因所造成的問題，如因土建單位的原因，出現(xiàn)質(zhì)量問題，此類問題可由監(jiān)理工程師直接下達(dá)指令文件，督促該單位完成即可。

而非一般性問題指在施工過程中，由多家施工單位因平行或交叉作業(yè)時(shí)，并非全部是自身原因所造成的問題。如在拆除懸挑腳手架期間，土建單位不能如期拆除腳手架，出現(xiàn)工期進(jìn)度滯后問題，造成此問題的原因是因?yàn)橄掠?，影響了前道工序幕墻、外墻涂料、門窗安裝三家專業(yè)施工單位的正常施工，而外墻涂料與門窗安裝之間又存在著交叉作業(yè)，土建單位與幕墻單位之間也存在著交叉作業(yè)，所以對(duì)于該問題，則往往需要監(jiān)理工程師通過分析、協(xié)調(diào)、溝通來加以解決。

4 監(jiān)理工程師針對(duì)非一般性問題如何著手和面對(duì)

控制是監(jiān)理工程師在施工過程中的重要管理活動(dòng)。在工程實(shí)施過程中，監(jiān)理工程師所采用的的控制措施一般有組織措施，技術(shù)措施，經(jīng)濟(jì)措施、合同措施等。

控制手段和方法有較多，如下達(dá)指令性文件、審核相關(guān)文件、規(guī)定工作程序、利用支付手段以及制定相關(guān)制度等。

當(dāng)工程進(jìn)入裝飾階段后，難度最大的，往往就是非一般性問題，作為現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，筆者認(rèn)為，應(yīng)從以下幾方面著手：

（1）、首先組織各專業(yè)監(jiān)理工程師對(duì)施工合同進(jìn)行研究和分析，特別當(dāng)合同的嚴(yán)謹(jǐn)程度有不足之處時(shí)，應(yīng)引起重視，并及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系。

（2）、針對(duì)本工程、各專業(yè)的具體情況、特點(diǎn)，從監(jiān)理的角度，進(jìn)行分析，找出容易出現(xiàn)問題的“點(diǎn)”，并進(jìn)行科學(xué)分類。

（3）、制定具有針對(duì)性和可操作性的具體措施，并形成內(nèi)部控制文件。

（4）、在實(shí)施工過程中，根據(jù)國家的相關(guān)法律、法規(guī)要求，運(yùn)用監(jiān)理的控制手段和方法進(jìn)行糾偏和動(dòng)態(tài)控制。

（5）、定期或不定期進(jìn)行歸納和總結(jié)，對(duì)指導(dǎo)意義力度不足之處應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和修正。

需要強(qiáng)調(diào)的是，監(jiān)理工程師在處理非一般性問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集完整的數(shù)據(jù)資料，本著公正、獨(dú)立和實(shí)事求是的態(tài)度，運(yùn)用科學(xué)的手段和方法，理性分析出現(xiàn)問題的原因所在，以數(shù)據(jù)說話，以理服人，方能使問題順利解決。

5 案例

某一幢高層住宅樓，地下1層，地上30層，總高100米，建筑面積為24000平方米，結(jié)構(gòu)形式為框剪結(jié)構(gòu)。其6至30層外墻裝飾情況為：裝飾柱為干掛石材到頂；大面外墻最內(nèi)側(cè)為防水砂漿找平層，中間層為保溫施工，最外層為真石漆面層涂料；外窗采用斷橋鋁合金雙層玻璃窗。1至5層為裙樓部分，大面墻和柱全部為干掛石材。內(nèi)部為毛坯，其中，戶內(nèi)墻體部分為混合砂漿粉刷、普通水泥砂漿地面；公共部位如電梯廳采用面磚貼面等。電梯四部。

施工情況是：主體分部驗(yàn)收前，由土建單位完所成所有的主體結(jié)構(gòu)的施工，水電、消防單位完成所有的水電、消防的預(yù)埋工作；主體分部驗(yàn)收后，內(nèi)外墻粉刷、鋪裝由土建單位施工，其它如門窗、保溫、電梯、石材施工、水電安裝、消防、外墻涂料等分別由七家獨(dú)立的專業(yè)施工單位相繼進(jìn)場(chǎng)施工。腳手架、塔吊、施工電梯由土建單位搭設(shè)和安裝。

共八家施工單位，它們之間按施工工藝和施工順序，程度不等存在著上下道之間、平行、交叉的關(guān)系。針對(duì)以上錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，如何確保在有限的工期內(nèi)，讓整個(gè)工程能夠保證質(zhì)量、安全的情況下順利按期完工呢？

在實(shí)際監(jiān)理工作中，本監(jiān)理部首先組織了各專業(yè)監(jiān)理工程師對(duì)該工程進(jìn)行了分析和討論。因存在多家平行施工單位，若不提前加以防范和預(yù)控，在施工過程中，則很容易出現(xiàn)相互扯皮等非一般性問題，以致影響總計(jì)劃目標(biāo)的完成。為此，我們對(duì)相關(guān)聯(lián)的各家的分目標(biāo)情況進(jìn)行了整合，形成對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等及時(shí)控制的技術(shù)措施文件。比如，在外墻系統(tǒng)部分，本監(jiān)理部制定了一種《外墻裝飾進(jìn)度、工序質(zhì)量交接流程表》來進(jìn)行質(zhì)量和進(jìn)度的控制，并取得較好的效果。

該《流程表》主要是有三大功能，一是便于進(jìn)度控制，二是便于質(zhì)量控制，三是便于各相關(guān)聯(lián)施工單位之間的協(xié)調(diào)。

該《流程表》先按外墻裝飾的施工順序?qū)⒏鲉挝贿M(jìn)行排列；然后按確定好的進(jìn)度計(jì)劃，將各單位各工作內(nèi)容應(yīng)完成的節(jié)點(diǎn)時(shí)間載明；繼而是施工單位和監(jiān)理單位簽字確認(rèn)欄，即施工單位各工作或作業(yè)完成質(zhì)量自檢合格的時(shí)間和責(zé)任人的簽字，以及監(jiān)理單位驗(yàn)收意見和確認(rèn)時(shí)間。倘若施工單位未能規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按要求完成某工作內(nèi)容，或未能通過質(zhì)量驗(yàn)收等，對(duì)本單位或其它單位帶來影響和后果，則按合同約定進(jìn)行考核，并承擔(dān)因之造成的工期延誤損失。

當(dāng)各單位責(zé)任人在該《流程表》上簽字時(shí)，可以很清楚的看到其它各單位工作的完成情況，及時(shí)了解整個(gè)外墻部分到了何種程度，以便于本單位的工作準(zhǔn)備和進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間的確定。

關(guān)于室內(nèi)部分，本監(jiān)理部及時(shí)按照《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》的要求，在督促施工單位進(jìn)行自檢控制的同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)平行檢驗(yàn)和現(xiàn)場(chǎng)巡視力度，以最大可能的實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制和事前控制，及時(shí)消除和解決質(zhì)量、安全等問題，以避免在垂直運(yùn)輸機(jī)械拆卸后，出現(xiàn)耗費(fèi)大量的人力、物力進(jìn)行整改的事倍而功半的現(xiàn)象。

6 監(jiān)理工程師應(yīng)重視的關(guān)鍵事項(xiàng)

進(jìn)入裝飾階段后，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理應(yīng)引起重視以下幾點(diǎn)：

（1）、安全監(jiān)理責(zé)任方面：監(jiān)理人員應(yīng)牢固樹立“安全第一”的指導(dǎo)思想，當(dāng)多家平等的施工單位在一起施工時(shí)，若出現(xiàn)各自為政的情況，安全往往得不到保證，遇到這類情況，筆者認(rèn)為，應(yīng)由主體施工單位即負(fù)責(zé)腳手架、塔吊、人貨電梯等大型施工機(jī)械的施工單位安全管理人員作為第一安全管理者，其它各配套單位的安全管理人員，在做好本單位的安全管理外，還應(yīng)當(dāng)積極配合第一安全管理者的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和指揮，在施工過程中，涉及安全事項(xiàng)，各相關(guān)單位之間應(yīng)以書面形式進(jìn)行簽字確認(rèn)。

（2）、質(zhì)量方面：監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格要求各施工單位按照國家的驗(yàn)收規(guī)范、我省的《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》等，特別是強(qiáng)制條文的相關(guān)規(guī)定，精心監(jiān)理，加強(qiáng)巡視檢查力度，督促施工單位加強(qiáng)質(zhì)量管理意識(shí)和提高管理水平，從而使工程能夠順利驗(yàn)收通過。

（3）、進(jìn)度方面：若存在多家相互獨(dú)立的平行施工單位時(shí)，監(jiān)理部應(yīng)對(duì)各家的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行綜合分析，及時(shí)與各施工單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，最終制定出一個(gè)能夠指導(dǎo)各家合理施工，且不影響總工期要求的綜合進(jìn)度計(jì)劃。

（4）、其它方面:

1）、監(jiān)理工程師還應(yīng)當(dāng)重視后期施工中的成品保護(hù)工作。當(dāng)多單位施工時(shí)，成品保護(hù)工作做的好與不好，往往特別容易產(chǎn)生扯皮、索賠等現(xiàn)象，而且還會(huì)直接影響到工程的及時(shí)交付。

2）、工程后期因?yàn)楣ば蚬しN繁多，作為監(jiān)理單位，應(yīng)當(dāng)及時(shí)認(rèn)真收集和整理監(jiān)理資料，以保證資料的及時(shí)性，完整性和真實(shí)性。

7 結(jié)語

任何一個(gè)項(xiàng)目，監(jiān)理工程師的最終目標(biāo)，是協(xié)助業(yè)主在計(jì)劃目標(biāo)內(nèi)將工程建成投入交付。因此，在對(duì)工程后期監(jiān)理的過程中，作為監(jiān)理工程師應(yīng)面對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，合理分析，科學(xué)策化，正確履行，勤奮工作，方能使得整個(gè)工程的建成取得最優(yōu)效果。