淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理

張勇

摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，對居住環(huán)境的要求不斷提高。如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程進行最優(yōu)化管理成了人們?nèi)找骊P(guān)注的話題。因此，本文就房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義以及存在的問題和對策進行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目；工程管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼： A

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的必要性

1、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益

工程現(xiàn)場管理是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，重視房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，提高管理水平，有利于為企業(yè)創(chuàng)造更大的利益空間和提高工程項目的施工質(zhì)量。因為，在工程項目管理中，成本管理就屬于工程項目現(xiàn)場管理的一個重要方面。所以，加強現(xiàn)場管理的成本管理，能夠為企業(yè)節(jié)省不必要的開支，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不僅僅提高了其工程項目開發(fā)效率，而且還大大節(jié)省了管理成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2、提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平

房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)場管理相對于整個房地產(chǎn)工程項目開發(fā)而言，就如局部與整體的關(guān)系，同時，也是決定性的因素，如果局部沒有做好勢必影響了整體發(fā)展的效益和方向，從而導致整個工程項目的失敗。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場管理，能夠加強房地產(chǎn)開發(fā)項目各個管理部門之間的密切聯(lián)系，為不同部門之間的交流與合作提供平臺。同時，也可以提高整個房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的水平，進而促進房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作又快又好地發(fā)展。

3、有利于法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，重視項目工程現(xiàn)場管理，有利于有關(guān)法律法規(guī)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的實行和運用，為實現(xiàn)整個房地產(chǎn)項目工程管理有法可依提供先決條件。盡管現(xiàn)場管理只是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一個部分，但是，現(xiàn)場管理所涉及的領(lǐng)域非常廣泛，包括了城市管理、城市規(guī)劃、施工管理、企業(yè)管理以及城市環(huán)保等各個方面的法律法規(guī)和政策，提高現(xiàn)場管理水平有利于促進房地產(chǎn)開發(fā)法律法規(guī)變革。因此，提高現(xiàn)場管理有利于保證各項法規(guī)政策在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的貫徹和實行，同時這也是房地產(chǎn)工程項目管理依法進行的體現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的問題

1、設(shè)計管理的存在問題

隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，今后我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程將向集成化、著系統(tǒng)化以及規(guī)?；较虬l(fā)展。然而，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計將面臨著新的挑戰(zhàn)，設(shè)計任務(wù)也更為復雜與集中。調(diào)查顯示，以往經(jīng)常出現(xiàn)受到整個房地產(chǎn)項目建設(shè)周期的迫切性要求，開發(fā)企業(yè)設(shè)計趕工的情況。這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計人員缺乏現(xiàn)場一線資料，沒能夠深入到施工現(xiàn)場勘察，從而所提交的設(shè)計方案與項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況之間存在較為明顯的差異，最終無法確保項目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。

2、進度管理存在的問題

項目開發(fā)計劃進度與實際施工進度之間的不協(xié)調(diào)性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目工程現(xiàn)場進度管理工作面臨的最突出矛盾。由此，必然會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期出現(xiàn)不必要的延長。同時，存在于房地產(chǎn)項目各開發(fā)商部門機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)性不強問題比較嚴重，致使大量在施工現(xiàn)場進度管理過程中出現(xiàn)的問題無法得到及時且有效的溝通，從而導致整個工程施工現(xiàn)場管理流于形式。

3、成本管理存在的問題

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重點，應(yīng)該貫穿整個開發(fā)項目的始終。成本控制和質(zhì)量控制一直以來都是開發(fā)項目中重點管理對象。當前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目在設(shè)計這個環(huán)節(jié)中更多注重的是項目的功能以及外觀，對項目成本考慮不夠充分，沒能在設(shè)計階段對項目方案的市場經(jīng)濟性進行透徹研究，導致耗時耗力，最終得到的方案卻不具備實施的可行性，這是得不償失的。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的對策

1、強化設(shè)計管理

設(shè)計管理的圖紙設(shè)計、方案設(shè)計規(guī)劃可以說是整個項目工程現(xiàn)場管理的前提所在，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的現(xiàn)場管理具有重要意義。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計方案都是通過不同項目之間的對比，并進行可行性分析而采取的。因而，所涉及到的設(shè)計工作并非由一個設(shè)計單位獨立完成的，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須根據(jù)項目工程的實際情況，根據(jù)工程需求充分整合各設(shè)計單位之間高效的溝通與聯(lián)合實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)還應(yīng)在設(shè)計單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，確保設(shè)計工作的內(nèi)在關(guān)系，協(xié)調(diào)各個設(shè)計單位在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)整體方案設(shè)計，確保項目工程能夠有效開展以及設(shè)計方案的提交時間。此外，還要對項目建設(shè)現(xiàn)場實際情況進行勘察與分析，確保內(nèi)審有效和出圖質(zhì)量，從而確保設(shè)計管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

2、嚴格控制工期

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工現(xiàn)場管理的基礎(chǔ)就是進度管理工作，進度管理的主要工作內(nèi)容就是對建設(shè)項目進行合理的進度控制與管理，合理控制建設(shè)項目來確保計劃進度與實際施工進度之間的協(xié)調(diào)性，在保證進度合理的基礎(chǔ)之上兼顧工程質(zhì)量的穩(wěn)定提升。同時，在進度管理時還應(yīng)關(guān)注施工現(xiàn)場所涉及人力、物質(zhì)以及材料的高效整合與組織。從此角度上來講，現(xiàn)場作業(yè)者應(yīng)制定結(jié)合工程實際的進度計劃，以合同管理相關(guān)條款為切入點對施工單位計劃進度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而逐漸提升進度管理的整體水平。

3、完善項目成本管理

3.1 在投資決策階段的成本管理

想要抓住關(guān)鍵因素實現(xiàn)對成本的有效評估可以從兩個方面入手：定性和定量。站在宏觀的角度，找出影響項目成本的相關(guān)元素，就是所謂的定性分析。將投資與效益的比例進行預測，推測工程的獲利空間，對各項目的施工成本進行精準核算，從而全面把握效益成本就是所謂的定量分析。

3.2 工程項目建設(shè)階段的成本管理

工程項目建設(shè)階段是一個具體而實際的階段，研究這個過程中的成本變動對于控制工程造價具有重大的意義。工程變更需要被嚴格控制，因為一旦產(chǎn)生工程變更，工程成本控制必然要受到巨大的影響。站在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度，一定要對建設(shè)單位進行有效地監(jiān)督，讓其按圖施工，按章辦事。建設(shè)單位如果提出工程變更，那么開發(fā)商應(yīng)該仔細研究、詳細審查、嚴格把握，對于沒必要的變更，堅決予以反對；對于確實有必要的變更，要給予批示放行。

4、加強施工現(xiàn)場質(zhì)量管理

為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)場質(zhì)量管理效益的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及工程施工單位應(yīng)當在理解現(xiàn)場質(zhì)量管理目標及管理重點內(nèi)容的基礎(chǔ)上從以下幾個方面入手：

4.1 項目主管做好現(xiàn)場質(zhì)量的監(jiān)控工作，及時搜集反映質(zhì)量情況的數(shù)據(jù)，同時協(xié)同工程參與各方，對工程數(shù)據(jù)進行實時的分析，及時發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)中的異常狀況，并有針對性的研究質(zhì)量問題的糾正措施。會同監(jiān)理單位落實糾正措施，并及時收集質(zhì)量處理情況的反饋結(jié)果。

4.2 在質(zhì)量關(guān)鍵部位及易于發(fā)生質(zhì)量通病的工序上要求承包商編制具體的專項施工方案，對工序技術(shù)標準及施工質(zhì)量要求做出明確的規(guī)定，然后由監(jiān)理單位監(jiān)督執(zhí)行。

4.3 參與并監(jiān)督監(jiān)理單位加強對材料，成品，半成品的進場檢驗工作，并按照施工材料標準的要求，進行嚴格的材料取樣檢測。

4.4 監(jiān)理完善且嚴格的質(zhì)量付款機制，將監(jiān)理費用及各個承包商工程款的發(fā)放和工程施工質(zhì)量進行直接掛鉤。

結(jié)束語

總之，企業(yè)必須重視開發(fā)項目的工程管理，這是工程的生命線，更是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要重視的基本管理問題。項目工程的開發(fā)商是項目開發(fā)過程中的組織領(lǐng)導人，也是作為投資者以及收益者的雙重身份，要下足功夫，做好項目的各個過程的管理，最終實現(xiàn)項目的成功建設(shè)，只有這樣，才能為廣大用戶提供最好的住房環(huán)境，促進社會穩(wěn)定。

參考文獻

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