房地產(chǎn)建筑安裝工程造價管理中存在的問題與對策分析

唐濤

摘要：隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國的重點行業(yè)，房地產(chǎn)建筑安裝工程造價管理成為工程管理的重要環(huán)節(jié)。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，工程建筑造價的管理體制也在不斷地向適應(yīng)市場經(jīng)濟的方向發(fā)展。本文分析了目前我國房地產(chǎn)工程安裝造價管理所存在的問題，并針對問題研究了相應(yīng)的措施，為今后的建筑工程造價管理提供了科學的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：建筑安裝；工程造價；問題；對策

中圖分類號： TU723.3 文獻標識碼： A

引言

房地產(chǎn)建筑安裝工程造價是工程管理的一項重要環(huán)節(jié)，貫穿了整個工程的全過程，在市場經(jīng)濟機制下，建筑安裝工程既要獲取經(jīng)濟利益又有較高的技術(shù)要求，在經(jīng)濟利益的引誘下，對工程技術(shù)產(chǎn)生了負面影響，因此，必須加強工程造價管理，完善我國目前工程造價管理模式，對今后的建筑安裝工程發(fā)揮更好的經(jīng)濟效益和社會效益。

一、房地產(chǎn)建筑安裝工程造價管理存在的問題分析

1、管理意識不強

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理主要依靠工程結(jié)束后的核算，但是現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)行業(yè)定義為高利潤的行業(yè)，這就造成了企業(yè)管理者對成本管理的概念和意識不明確，弱化了成本管理的重要性。大部分企業(yè)只注重對企業(yè)內(nèi)部成本的計算，而對于原料的采購與房屋的銷售和服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條，這些都是最基礎(chǔ)的企業(yè)成本管理方法。

2、缺乏有效的資金管理的方法和手段

對于房地產(chǎn)公司來說資金就是血液是發(fā)展的必要產(chǎn)物，現(xiàn)在的房地產(chǎn)公司存在著普遍的低水平管理、沒有良好的計劃性。對于當前的很多公司，他們在對項目開展的時候，測算的僅僅只有成本，對于資金的測算非常的少甚至有的公司都沒有這方面的東西。但是資金管理對房地產(chǎn)的成本控制卻起著非常重要的作用。

3、房地產(chǎn)投資決策階段存在的問題

長時間以來，投資過熱的情況在房地產(chǎn)工程建設(shè)方面屢見不鮮，從而導致房地產(chǎn)工程造價的提高。還有一個原因是房地產(chǎn)工程項目建設(shè)前缺乏科學的工程造價評估，大多數(shù)時候都是僅憑建筑專家以及項目承建人借鑒已完成的項目對擬建項目進行造價的估算。與此同時，“概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算”的三超現(xiàn)象在建筑行業(yè)愈演愈烈。

4、房地產(chǎn)設(shè)計階段存在的問題

（1）設(shè)計招標不全面。長時間以來我們只注重方案設(shè)計階段的招標，對于技術(shù)設(shè)計以及施工圖設(shè)計的招標的工作做的很不到位。

（2）現(xiàn)行設(shè)計收費模式的不合理。目前大多建筑項目的設(shè)計費由工程的總造價以及建筑面積的大小決定。由此導致設(shè)計單位為了追求自己的利潤，擴大工程規(guī)模，加大梁柱截面，加強混凝土強度等。這些行為不僅浪費大量的資金而且還讓設(shè)計方案達不到最好的效果。

5、房地產(chǎn)施工階段存在的問題

（1）現(xiàn)場簽證管理的混亂。部分監(jiān)理工程師業(yè)務(wù)素質(zhì)差，對于合同內(nèi)容和預(yù)算的相關(guān)規(guī)定不了解不熟悉，對于不應(yīng)簽證對其簽證。有些簽證單由承包單位填寫，為了得到更高的利潤，弄虛作假、巧立名目，故意扭曲合同含義，高估預(yù)算，以少報多，為了滿混過關(guān)故意將簽證化整為零。

（2）現(xiàn)行定額計價差異較大。房地產(chǎn)建筑項目的計價未實行統(tǒng)一量，仍舊按照舊的方式進行，沒充分發(fā)揮價值規(guī)律的作用，指導價為市場價，采用計劃經(jīng)濟的辦法解決市場問題。

二、安裝房地產(chǎn)土建工程的銜接部位及其相關(guān)措施

安裝工程的過程要根據(jù)土建澆搗混泥土的進度來進行，并做好預(yù)留配合工作，這時土建工程安裝的關(guān)鍵程序，也是對施工的質(zhì)量和進度的一種考核，也是一項重要的環(huán)節(jié)。銜接結(jié)構(gòu)主要有：現(xiàn)澆混泥土樓板處的銜接、預(yù)制樓板施工處的銜接，梁柱結(jié)構(gòu)施工處的銜接和二結(jié)構(gòu)施工處的銜接。它們都是相互配合、相互連接的環(huán)節(jié)，是安裝時必須要考慮的細節(jié)性問題。在混泥土澆搗前，安裝部門或者安裝人員要對建筑處的電氣、排水、通風等問題進行檢查，要配合土建工程的施工。在安裝火災(zāi)報警器和家用電氣時，安裝人員要選擇合理的位置，排列好次序，依次進行安裝，當出現(xiàn)一些重疊和交叉情況時，要防止漏電、漏水等情況的出現(xiàn)，做好必要的預(yù)防措施?？傮w來看，安裝與土建工程在主體結(jié)構(gòu)施工開始階段，安裝人員一定要按照土建澆搗混泥土的要求嚴格的進行施工和安裝，一層一層的做好對機電預(yù)埋預(yù)留工作，保證安裝工作的有效進行，提高后續(xù)工作的質(zhì)量和施工的進度。

在土建工程的施工之前，安裝人員已經(jīng)了解了相關(guān)的要安裝的安裝計劃或者了解了有關(guān)的圖紙、施工方案等，深入的對土建的地面、房屋和有關(guān)其它建筑都有了相關(guān)的認識，了解了它們之間的連接方式，仔細的審閱了安裝施工方案與土建工程方案的一致性，具體知道了套管的位置、尺寸規(guī)格和數(shù)量等方面的要求。對埋管工作進行了有效的預(yù)防，并且積極的編制出了施工的具體方案和措施。所以說在基礎(chǔ)施工的時候，要積極的做好建筑物地下的安裝工作，要定期的進行檢查，保證基礎(chǔ)施工階段安裝與土建工程的銜接是正確的。

三、加強房地產(chǎn)建筑工程造價管理的對策與措施

1、健全房地產(chǎn)工程造價管理體系

加強工程造價管理必須健全管理體系，明確部門之間的分工以及部門內(nèi)部的協(xié)調(diào)，加強對業(yè)主不規(guī)范行為的約束，適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展。同時，加強造價咨詢機構(gòu)管理，制定相應(yīng)的政策法規(guī)，明確該機構(gòu)的任務(wù)和應(yīng)承擔的責任。加強合同管理，使合同管理與法制化相統(tǒng)一，增強合同的法律力度，保證合同雙方的利用，促進工程造價管理的科學化、合理化，有助于工程的良好運行。

安裝工程造價管理貫穿整個安裝工程周期，加強建設(shè)安裝工程整個生命周期（包括建設(shè)前期、建設(shè)期、使用期和翻新與拆除期等階段）的系統(tǒng)管理，考慮安裝工程總體的造價和成本，把建設(shè)階段和運營維護階段融為一體。統(tǒng)一業(yè)主單位、設(shè)計單位和施工單位的造價日志，保證單位之間的相互溝通。

2、加強房地產(chǎn)安裝設(shè)計階段關(guān)于造價管理的對策

一個好的設(shè)計方案可以給企業(yè)帶來良好的社會效益和巨大的經(jīng)濟效益。設(shè)計階段控制主要是施工圖紙出來之前的成本控制。通常情況下，大型房地產(chǎn)公司在多年積累的基礎(chǔ)上，都會設(shè)置本單位的標準圖庫，這樣不但有利于降低成本，而且可以精確控制成本。若沒有標準圖庫，就要重視設(shè)計概算。當前，有不少公司為縮短開發(fā)周期，在未出概算的情況下盲目施工，導致設(shè)計修改不斷，費用成本增加。實現(xiàn)有效地控制變更數(shù)量與修改數(shù)量，需要最終圖紙齊全，這樣招標階段就可以直接與施工單位進行總價包干，對建安的成本也會較大程度的控制。因為建安成本基本可以占到除土地成本以外的總成本的70% ，所以總體成本也會得到有效的控制。

4、加強房地產(chǎn)建筑安裝工程的投標報價管理工作

要使用嚴格的招投標、議標、協(xié)議采購等多種方式來進行項目的另一方的選擇，這樣才能選擇出更加合適和有利的合作伙伴。隨著房地產(chǎn)市場越來越規(guī)范的管理，大部分的房地產(chǎn)公司已經(jīng)大量的采用招投標的方式來尋找伙伴，一方中標以后，發(fā)包方會和承包的單位簽訂一個合約，合同是項目的開始也是成本控制利潤實現(xiàn)的保障，所以我們在簽訂合同的時候要保障雙方的權(quán)益，劃清界限要清晰，這樣才能確保合同的順利執(zhí)行。合同簽訂過程需要走審批流程，審批通過后記錄備檔。此時作為成本管理人員，需要將該份合同的成本拆分到科目體系中去。

5、加強房地產(chǎn)施工階段造價管理對策

項目實施建設(shè)過程中的成本控制是整個項目成本控制的重點，很多項目對實施建設(shè)的成本控制重視不足，導致最后總成本的超支。要嚴格控制工程簽證，施工前盡力減少簽證次數(shù)和費用、減少返工修改費用，避免簽證重復計費。嚴格控制設(shè)計變更，盡力減少因設(shè)計院或設(shè)計人員水平差異、惡劣天氣等主客觀因素的影響，這些原因會導致工期延誤，提高成本。妥善做好協(xié)調(diào)和糾紛處理工作，施工過程就是協(xié)調(diào)各單位有序工作的過程，必須協(xié)調(diào)好各工種的交叉作業(yè)，若協(xié)調(diào)不好不僅會影響工期，還會造成大量的浪費，甚至會發(fā)生索賠。

6、加強房地產(chǎn)竣工決算階段的造價管理工作

竣工決算階段是最后一道關(guān)卡，在最后一道關(guān)卡必須做好房地產(chǎn)造價管理工作。為此，工作中應(yīng)堅持深人施工現(xiàn)場，了解工程變更內(nèi)容具體做法。熟悉工程變更、增減工程量情況，為決算審計打下基礎(chǔ)。同時要建立嚴格的審計制度。只有堅持嚴格的辦法和程序才能保證決算的真宴性，嚴肅性。掌握建設(shè)項目從設(shè)計到施工每一環(huán)節(jié)的第一手資料，為客現(xiàn)公正地確定工程造價提供可靠的審計依據(jù)。

結(jié)束語

綜上所述，在完善房地產(chǎn)安裝工程造價管理制度和健全管理體系的基礎(chǔ)上，我們應(yīng)當不斷深化改革，適應(yīng)不斷變化的市場經(jīng)濟環(huán)境和建筑行業(yè)的更新和發(fā)展，需要企業(yè)全員加強認識共同參與和支持，更需要造價工作者的不斷努力、精益求精以便把建筑安裝工程安裝造價管理工作工作做得更好。

參考文獻

[1]丁云．高層建筑安裝工程造價控制與管理[J]．產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2011年．

[2]廖晶珍.建設(shè)工程造價管理常見問題與對策分析[J].現(xiàn)代裝飾（理論），2011年.

[3]陳智華.建設(shè)工程全過程造價控制的探討[J].建材技術(shù)與應(yīng)用，2010年