我國城市住房政策的演化、轉(zhuǎn)型及地方實(shí)踐

內(nèi)容摘要：住房是一個涉及民生的重大區(qū)域性經(jīng)濟(jì)問題。本文以住房的經(jīng)濟(jì)和社會福利兩種功能取向之間的角力為主線，分析我國住房政策的演變歷程。然后，文章通過對政策轉(zhuǎn)型期陜西省住房問題進(jìn)行案例研究，闡釋了住房市場的區(qū)域性政策差異，并對未來改革提出對策建議。

關(guān)鍵詞：住房政策 轉(zhuǎn)型期 地方實(shí)踐 對策建議

引言

住房問題具有特殊的重要性。住房問題既是一個重大的經(jīng)濟(jì)問題，也是一個重大的社會問題。從個人的角度講，住房作為基本消費(fèi)品和資產(chǎn)的雙重屬性決定了其特殊性，從國家角度講，住房承載的社會功能和經(jīng)濟(jì)功能決定了住房的重要性。作為商品，住房對于個人具有一般資產(chǎn)的投資增值的功能，在國家層面，由于住房產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，能夠帶動六十多個上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。作為基本消費(fèi)品，住房是每個社會成員都享有的基本權(quán)利，因此具有社會福利和準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)（姚珍珍，2009）。

本文從住房的市場和社會功能的視角，分析新中國成立以來我國住房政策的演化和博弈，以西部大開發(fā)的核心區(qū)域——陜西省為案例，研究政策轉(zhuǎn)型期住房市場的區(qū)域性實(shí)踐，在上述研究的基礎(chǔ)上，對未來住房政策的持續(xù)性和前瞻性提供參考性建議。

住房政策的演化：市場與社會取向的角力與平衡

與住房的經(jīng)濟(jì)與社會（福利）屬性相對應(yīng)，住房政策的發(fā)展演變也體現(xiàn)為這兩種功能取向之間的角力與平衡（見圖1）。本文以新中國成立后至今的時間軸為序列，以住房政策的演化歷程為主線，闡釋住房的經(jīng)濟(jì)功能和社會功能的角力與平衡。

（一）集體主義福利住房供應(yīng)期

新中國成立后的住房政策同其它經(jīng)濟(jì)社會政策一樣，主要承襲前蘇聯(lián)的模式，在城鎮(zhèn)實(shí)行政府和單位供給福利化的住房政策，共產(chǎn)主義（社會主義）社會改造學(xué)說是這一政策的意識形態(tài)淵源。在計劃經(jīng)濟(jì)體制下，城鎮(zhèn)居民的住房、醫(yī)療、教育等保障制度共同構(gòu)成了整個社會福利保障制度體系。在當(dāng)時特殊的歷史階段，城鎮(zhèn)居民的住房由國家和單位統(tǒng)建統(tǒng)包，采取福利性低租金的保障性住房分配模式，以“低工資、低租金加補(bǔ)貼、實(shí)物配給制”和“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”為特征的住房制度，對于滿足城鎮(zhèn)居民基本層次的住房需求產(chǎn)生了積極的作用。在完全的福利政策供給下，住房的經(jīng)濟(jì)（市場）屬性被嚴(yán)重壓制。隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入水平變化，住房實(shí)物分配、低租金與財政支出之間的矛盾日益顯著，不僅使得“全民保障”的政策目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，城鎮(zhèn)居民的住房水平也發(fā)生了倒退。

（二）住房分配政策改革期

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的市場化改革逐步輻射到社會政策領(lǐng)域，以單位制為載體的住房福利制度基礎(chǔ)發(fā)生重大變化，住房政策從單純的福利分房的體制下解脫出來，轉(zhuǎn)向了住房分配的貨幣化、商品化和市場化上。以工作身份為基礎(chǔ)的“單位制”職業(yè)福利逐漸走向貨幣化和市場的個人消費(fèi)行為，代之而起的是消費(fèi)者財產(chǎn)所有制和個人權(quán)益方面的變更，國家、單位和就業(yè)者之間的關(guān)系從福利依附轉(zhuǎn)化為一種工作倫理上的契約關(guān)系（熊躍根，1999）。與此同時，長久以來被壓制的住房市場能量開始釋放，住房政策由一項(xiàng)社會福利政策逐漸變?yōu)榻?jīng)濟(jì)政策。

在市場取向的產(chǎn)業(yè)政策以及住房作為個人資產(chǎn)被納入消費(fèi)，這兩種力量共同交織激勵下，住房的市場屬性被全面激活：住房消費(fèi)的巨大引擎被啟動，此后商品住宅市場迎來了高速發(fā)展的十年。

（三）住房經(jīng)濟(jì)屬性的釋放期

這一階段的住房政策從分配領(lǐng)域的制度改革轉(zhuǎn)向商品房市場調(diào)控。盡管23號文件中對于我國住房體系的設(shè)計兼具市場性和保障性的功能：“對不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策”。但市場從來都不是萬能的，尤其是在準(zhǔn)公共產(chǎn)品領(lǐng)域，在經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)政策和強(qiáng)勁的個人投資需求推動下，社會福利性質(zhì)的住房受到市場冷落。與后期政策調(diào)控預(yù)期相反，房價出現(xiàn)“越壓越漲”的情況，房地產(chǎn)市場泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。

（四）雙軌制的平衡與政策轉(zhuǎn)型

為應(yīng)對住房市場價格的非理性上漲，2009年以來在住房政策方面，我國住房保障與住房市場調(diào)控相交織，住房市場的發(fā)展更注意民生的需求，在政策取向上也更傾向于商品功能與社會的平衡與協(xié)調(diào)，在政策設(shè)計上則逐步向構(gòu)建滿足不同需求層次的雙軌制住房體系轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型期我國的住房政策體現(xiàn)了政策對長期以來“GDP主導(dǎo)”的住房政策的全面反思，住房政策在其經(jīng)濟(jì)和社會的屬性之間逐漸趨于平衡，“雙軌制”作為國策已經(jīng)進(jìn)入全面實(shí)施階段。從“經(jīng)濟(jì)掛帥”向“民生優(yōu)先”的指導(dǎo)思想的轉(zhuǎn)型，意味著單純以住房拉動經(jīng)濟(jì)增長的思路正在逐步轉(zhuǎn)變，政府對自身所承載的住房責(zé)任日漸明晰：提供一個供求基本平衡的住房市場體系與建立一個針對低收入群體的“居者有其屋”的保障體系。

轉(zhuǎn)型期的地方政策實(shí)踐：以陜西省為例

（一）轉(zhuǎn)型期的政策措施

按照陜西省政府頒布的《陜西省保障性住房管理辦法（試行）》規(guī)定，陜西的保障性住房分為廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房四類：其中屬于租賃形式的是廉租房與公共租房，前者保障對象為低收入的租房困難家庭，后者為中等偏下收入住房困難家庭，從保障標(biāo)準(zhǔn)來看，前者按當(dāng)?shù)氐捅＜彝ナ杖刖€1.5倍以下，即三口之家年收入在19440元以下，后者按照當(dāng)?shù)厝司芍涫杖氲?0%以下確定，包括新就業(yè)職工和外來務(wù)工人員。上述四種類別當(dāng)中經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房屬于購買形式，其保障對象分別為低收入家庭（家庭人均月收入低于1080元）和中等收入以下家庭（家庭人均月收入低于1850元）（以上數(shù)據(jù)以2012年省會城市西安作為統(tǒng)計樣本，數(shù)據(jù)來源于陜西統(tǒng)計局網(wǎng)站）。

（二）政策轉(zhuǎn)型的經(jīng)濟(jì)社會基礎(chǔ)

通過數(shù)據(jù)比較，陜西房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重仍然處于相對較低水平。如圖2所示，縱向比較2002-2010年間房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，除2008年金融危機(jī)期間陜西略低于全國水平以外，其余年份均相差較大。從橫向數(shù)據(jù)來比較，以2007年為例，陜西省房地產(chǎn)投資占整個固定資產(chǎn)投資的比例不足15%，而同期北京的數(shù)據(jù)是50%以上，廣州則是27%。因此，可以說，近10年來全國范圍內(nèi)部分熱點(diǎn)城市的確出現(xiàn)房地產(chǎn)投資過熱的現(xiàn)象，但陜西房地產(chǎn)市場投資“過熱”的程度相對“有限”。endprint

（三）政策轉(zhuǎn)型的取向

陜西屬于典型的內(nèi)陸省份，在西部大開發(fā)等國家戰(zhàn)略的推動下，正處于城市化和基礎(chǔ)建設(shè)的高峰期，按照“十二五”末57%城鎮(zhèn)化水平估算，未來五年每年新增城市人口將達(dá)到70多萬人，較大的內(nèi)在需求將進(jìn)一步推動陜西房地產(chǎn)向縱深層面拓展市場空間。也就是說，在制定區(qū)域住房政策時，既要重視住房的經(jīng)濟(jì)功能，還要兼顧社會民生的需求。不能輕易否定房地產(chǎn)業(yè)對于陜西經(jīng)濟(jì)社會的貢獻(xiàn)，要珍惜住房改革三十年的發(fā)展成果，進(jìn)行關(guān)鍵性的制度改革。一方面制定積極的房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，形成商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)與住宅房地產(chǎn)多元化發(fā)展格局，另一方面加快保障房建設(shè)以實(shí)現(xiàn)其在民生領(lǐng)域的功能，推動城市住房政策朝著均衡、可持續(xù)的方向發(fā)展。

政策建議

（一）肯定住房制度改革的社會意義

住房制度市場化改革的方向是符合國情的，在當(dāng)時的歷史背景下具有重要的經(jīng)濟(jì)和社會意義。一方面，住房制度改革市場化方向順應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，解決了計劃經(jīng)濟(jì)模式資源配置效率低下的矛盾，減輕財政負(fù)擔(dān)，住房產(chǎn)業(yè)的黃金十年，也推動了我國經(jīng)濟(jì)的高速增長。另一方面，當(dāng)進(jìn)一步審視住房市場化改革的社會意義時，住房的貨幣化、市場化改革為公民提供了平等和自由選擇的權(quán)利，把公民個人的住房從以單位為基礎(chǔ)的工作關(guān)系中松綁，還原了勞動報酬的實(shí)質(zhì)，建立了與勞動力市場自由流動相適應(yīng)的住房體系，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置和勞動力要素的自由流動（曹云，2012）。

（二）樹立經(jīng)濟(jì)、社會功能統(tǒng)籌兼顧的住房政策指導(dǎo)思想

政策的指導(dǎo)思想是我國住房問題在供求規(guī)律以外的重要因素。轉(zhuǎn)型期中央的住房政策體現(xiàn)了兩種功能取向：一是房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟(jì)影響的擔(dān)憂，二是對長期以來住房作為生活必需品的民生保障功能的缺失的深切關(guān)注。在西方國家，房地產(chǎn)也經(jīng)歷了從經(jīng)濟(jì)政策演變?yōu)樯鐣叩倪^程，歐洲一些國家在早期也是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長來源，也同樣產(chǎn)生了很多社會問題。新中國成立后住房改革的歷史深刻地顯示：單一功能導(dǎo)向的住房政策是不可持續(xù)的，我國目前住房政策應(yīng)當(dāng)兼具經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會公平的雙重功能。

（三）注重住房政策的地區(qū)差異性并編制地區(qū)性保障房建設(shè)規(guī)劃

住房市場是地區(qū)性的市場，區(qū)域性、公共資源供給、居民支付能力的差異性決定住房問題極具復(fù)雜性和長期性。我國東、中、西部區(qū)域資源分布及發(fā)展差異大，農(nóng)村和城市發(fā)展不均衡，而住房政策既涉及人的基本權(quán)利的保障，又涉及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和社會和諧，對于不同地區(qū)來說，需要綜合地研究本地住房政策的價值取向。從維護(hù)市場穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的角度，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要根據(jù)不同地區(qū)進(jìn)行細(xì)化，在保持連續(xù)性的同時更加注重差異性。

（四）探索完善保障性住房政策并把握住房保障建設(shè)的長期趨勢

側(cè)重民生保障功能是轉(zhuǎn)型期我國住房政策的著力點(diǎn)，要確保保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略性和長期性，各地區(qū)應(yīng)制定一套比較全面的長遠(yuǎn)發(fā)展計劃，以規(guī)劃為先行和引導(dǎo)，對未來土地征用、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、制度安排等整體性、長期性、基本性問題進(jìn)行思考和設(shè)計，從整體上提升保障性住房建設(shè)的整體效率，提高群眾的滿意度。由于住房保障對象、住房供給的存量和增量都處在一個動態(tài)的變化過程中，要建立保障性住房的需求預(yù)測模型、存量供給預(yù)測模型，以及未來保障性住房供應(yīng)的總體預(yù)測模型，從而對保障房建設(shè)的長期發(fā)展產(chǎn)生一定的預(yù)見作用。

結(jié)論

住房問題的發(fā)展階段與住房政策呈現(xiàn)高度的相關(guān)性。與西方國家不同，我國是一個處在快速工業(yè)化、城市化進(jìn)程中的發(fā)展中國家，現(xiàn)階段的國情決定了我國的住房政策要兼顧效率與公平，既符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也能夠滿足公眾對于基本居住空間權(quán)的需求。此外，住房政策具有較強(qiáng)的區(qū)域性，由于經(jīng)濟(jì)、區(qū)位等因素影響全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展參差不齊，不同地區(qū)的住房問題的表現(xiàn)、政策的基礎(chǔ)不同。住房的兩個屬性決定了任何一個國家或地區(qū)都不能完全將其包攬或推向市場，只有兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能與社會公平功能的政策設(shè)計，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，實(shí)行市場化與保障性并行的住房供給結(jié)構(gòu)，才能保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)、和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.姚玲珍.中國公共住房政策模式研究[M].上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009

2.熊躍根.論國家、市場與福利之間的關(guān)系：西方社會政策理念發(fā)展及其反思[J]. 社會學(xué)研究，1999（3）

3.曹云.房價將走向理性回歸之路[N].西安日報，2012-2-13endprint

（三）政策轉(zhuǎn)型的取向

陜西屬于典型的內(nèi)陸省份，在西部大開發(fā)等國家戰(zhàn)略的推動下，正處于城市化和基礎(chǔ)建設(shè)的高峰期，按照“十二五”末57%城鎮(zhèn)化水平估算，未來五年每年新增城市人口將達(dá)到70多萬人，較大的內(nèi)在需求將進(jìn)一步推動陜西房地產(chǎn)向縱深層面拓展市場空間。也就是說，在制定區(qū)域住房政策時，既要重視住房的經(jīng)濟(jì)功能，還要兼顧社會民生的需求。不能輕易否定房地產(chǎn)業(yè)對于陜西經(jīng)濟(jì)社會的貢獻(xiàn)，要珍惜住房改革三十年的發(fā)展成果，進(jìn)行關(guān)鍵性的制度改革。一方面制定積極的房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，形成商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)與住宅房地產(chǎn)多元化發(fā)展格局，另一方面加快保障房建設(shè)以實(shí)現(xiàn)其在民生領(lǐng)域的功能，推動城市住房政策朝著均衡、可持續(xù)的方向發(fā)展。

政策建議

（一）肯定住房制度改革的社會意義

住房制度市場化改革的方向是符合國情的，在當(dāng)時的歷史背景下具有重要的經(jīng)濟(jì)和社會意義。一方面，住房制度改革市場化方向順應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，解決了計劃經(jīng)濟(jì)模式資源配置效率低下的矛盾，減輕財政負(fù)擔(dān)，住房產(chǎn)業(yè)的黃金十年，也推動了我國經(jīng)濟(jì)的高速增長。另一方面，當(dāng)進(jìn)一步審視住房市場化改革的社會意義時，住房的貨幣化、市場化改革為公民提供了平等和自由選擇的權(quán)利，把公民個人的住房從以單位為基礎(chǔ)的工作關(guān)系中松綁，還原了勞動報酬的實(shí)質(zhì)，建立了與勞動力市場自由流動相適應(yīng)的住房體系，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置和勞動力要素的自由流動（曹云，2012）。

（二）樹立經(jīng)濟(jì)、社會功能統(tǒng)籌兼顧的住房政策指導(dǎo)思想

政策的指導(dǎo)思想是我國住房問題在供求規(guī)律以外的重要因素。轉(zhuǎn)型期中央的住房政策體現(xiàn)了兩種功能取向：一是房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟(jì)影響的擔(dān)憂，二是對長期以來住房作為生活必需品的民生保障功能的缺失的深切關(guān)注。在西方國家，房地產(chǎn)也經(jīng)歷了從經(jīng)濟(jì)政策演變?yōu)樯鐣叩倪^程，歐洲一些國家在早期也是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長來源，也同樣產(chǎn)生了很多社會問題。新中國成立后住房改革的歷史深刻地顯示：單一功能導(dǎo)向的住房政策是不可持續(xù)的，我國目前住房政策應(yīng)當(dāng)兼具經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會公平的雙重功能。

（三）注重住房政策的地區(qū)差異性并編制地區(qū)性保障房建設(shè)規(guī)劃

住房市場是地區(qū)性的市場，區(qū)域性、公共資源供給、居民支付能力的差異性決定住房問題極具復(fù)雜性和長期性。我國東、中、西部區(qū)域資源分布及發(fā)展差異大，農(nóng)村和城市發(fā)展不均衡，而住房政策既涉及人的基本權(quán)利的保障，又涉及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和社會和諧，對于不同地區(qū)來說，需要綜合地研究本地住房政策的價值取向。從維護(hù)市場穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的角度，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要根據(jù)不同地區(qū)進(jìn)行細(xì)化，在保持連續(xù)性的同時更加注重差異性。

（四）探索完善保障性住房政策并把握住房保障建設(shè)的長期趨勢

側(cè)重民生保障功能是轉(zhuǎn)型期我國住房政策的著力點(diǎn)，要確保保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略性和長期性，各地區(qū)應(yīng)制定一套比較全面的長遠(yuǎn)發(fā)展計劃，以規(guī)劃為先行和引導(dǎo)，對未來土地征用、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、制度安排等整體性、長期性、基本性問題進(jìn)行思考和設(shè)計，從整體上提升保障性住房建設(shè)的整體效率，提高群眾的滿意度。由于住房保障對象、住房供給的存量和增量都處在一個動態(tài)的變化過程中，要建立保障性住房的需求預(yù)測模型、存量供給預(yù)測模型，以及未來保障性住房供應(yīng)的總體預(yù)測模型，從而對保障房建設(shè)的長期發(fā)展產(chǎn)生一定的預(yù)見作用。

結(jié)論

住房問題的發(fā)展階段與住房政策呈現(xiàn)高度的相關(guān)性。與西方國家不同，我國是一個處在快速工業(yè)化、城市化進(jìn)程中的發(fā)展中國家，現(xiàn)階段的國情決定了我國的住房政策要兼顧效率與公平，既符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也能夠滿足公眾對于基本居住空間權(quán)的需求。此外，住房政策具有較強(qiáng)的區(qū)域性，由于經(jīng)濟(jì)、區(qū)位等因素影響全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展參差不齊，不同地區(qū)的住房問題的表現(xiàn)、政策的基礎(chǔ)不同。住房的兩個屬性決定了任何一個國家或地區(qū)都不能完全將其包攬或推向市場，只有兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能與社會公平功能的政策設(shè)計，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，實(shí)行市場化與保障性并行的住房供給結(jié)構(gòu)，才能保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)、和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.姚玲珍.中國公共住房政策模式研究[M].上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009

2.熊躍根.論國家、市場與福利之間的關(guān)系：西方社會政策理念發(fā)展及其反思[J]. 社會學(xué)研究，1999（3）

3.曹云.房價將走向理性回歸之路[N].西安日報，2012-2-13endprint

（三）政策轉(zhuǎn)型的取向

陜西屬于典型的內(nèi)陸省份，在西部大開發(fā)等國家戰(zhàn)略的推動下，正處于城市化和基礎(chǔ)建設(shè)的高峰期，按照“十二五”末57%城鎮(zhèn)化水平估算，未來五年每年新增城市人口將達(dá)到70多萬人，較大的內(nèi)在需求將進(jìn)一步推動陜西房地產(chǎn)向縱深層面拓展市場空間。也就是說，在制定區(qū)域住房政策時，既要重視住房的經(jīng)濟(jì)功能，還要兼顧社會民生的需求。不能輕易否定房地產(chǎn)業(yè)對于陜西經(jīng)濟(jì)社會的貢獻(xiàn)，要珍惜住房改革三十年的發(fā)展成果，進(jìn)行關(guān)鍵性的制度改革。一方面制定積極的房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策，形成商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)與住宅房地產(chǎn)多元化發(fā)展格局，另一方面加快保障房建設(shè)以實(shí)現(xiàn)其在民生領(lǐng)域的功能，推動城市住房政策朝著均衡、可持續(xù)的方向發(fā)展。

政策建議

（一）肯定住房制度改革的社會意義

住房制度市場化改革的方向是符合國情的，在當(dāng)時的歷史背景下具有重要的經(jīng)濟(jì)和社會意義。一方面，住房制度改革市場化方向順應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，解決了計劃經(jīng)濟(jì)模式資源配置效率低下的矛盾，減輕財政負(fù)擔(dān)，住房產(chǎn)業(yè)的黃金十年，也推動了我國經(jīng)濟(jì)的高速增長。另一方面，當(dāng)進(jìn)一步審視住房市場化改革的社會意義時，住房的貨幣化、市場化改革為公民提供了平等和自由選擇的權(quán)利，把公民個人的住房從以單位為基礎(chǔ)的工作關(guān)系中松綁，還原了勞動報酬的實(shí)質(zhì)，建立了與勞動力市場自由流動相適應(yīng)的住房體系，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置和勞動力要素的自由流動（曹云，2012）。

（二）樹立經(jīng)濟(jì)、社會功能統(tǒng)籌兼顧的住房政策指導(dǎo)思想

政策的指導(dǎo)思想是我國住房問題在供求規(guī)律以外的重要因素。轉(zhuǎn)型期中央的住房政策體現(xiàn)了兩種功能取向：一是房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟(jì)影響的擔(dān)憂，二是對長期以來住房作為生活必需品的民生保障功能的缺失的深切關(guān)注。在西方國家，房地產(chǎn)也經(jīng)歷了從經(jīng)濟(jì)政策演變?yōu)樯鐣叩倪^程，歐洲一些國家在早期也是把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長來源，也同樣產(chǎn)生了很多社會問題。新中國成立后住房改革的歷史深刻地顯示：單一功能導(dǎo)向的住房政策是不可持續(xù)的，我國目前住房政策應(yīng)當(dāng)兼具經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會公平的雙重功能。

（三）注重住房政策的地區(qū)差異性并編制地區(qū)性保障房建設(shè)規(guī)劃

住房市場是地區(qū)性的市場，區(qū)域性、公共資源供給、居民支付能力的差異性決定住房問題極具復(fù)雜性和長期性。我國東、中、西部區(qū)域資源分布及發(fā)展差異大，農(nóng)村和城市發(fā)展不均衡，而住房政策既涉及人的基本權(quán)利的保障，又涉及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和社會和諧，對于不同地區(qū)來說，需要綜合地研究本地住房政策的價值取向。從維護(hù)市場穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的角度，房地產(chǎn)調(diào)控政策需要根據(jù)不同地區(qū)進(jìn)行細(xì)化，在保持連續(xù)性的同時更加注重差異性。

（四）探索完善保障性住房政策并把握住房保障建設(shè)的長期趨勢

側(cè)重民生保障功能是轉(zhuǎn)型期我國住房政策的著力點(diǎn)，要確保保障性住房建設(shè)的戰(zhàn)略性和長期性，各地區(qū)應(yīng)制定一套比較全面的長遠(yuǎn)發(fā)展計劃，以規(guī)劃為先行和引導(dǎo)，對未來土地征用、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、制度安排等整體性、長期性、基本性問題進(jìn)行思考和設(shè)計，從整體上提升保障性住房建設(shè)的整體效率，提高群眾的滿意度。由于住房保障對象、住房供給的存量和增量都處在一個動態(tài)的變化過程中，要建立保障性住房的需求預(yù)測模型、存量供給預(yù)測模型，以及未來保障性住房供應(yīng)的總體預(yù)測模型，從而對保障房建設(shè)的長期發(fā)展產(chǎn)生一定的預(yù)見作用。

結(jié)論

住房問題的發(fā)展階段與住房政策呈現(xiàn)高度的相關(guān)性。與西方國家不同，我國是一個處在快速工業(yè)化、城市化進(jìn)程中的發(fā)展中國家，現(xiàn)階段的國情決定了我國的住房政策要兼顧效率與公平，既符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也能夠滿足公眾對于基本居住空間權(quán)的需求。此外，住房政策具有較強(qiáng)的區(qū)域性，由于經(jīng)濟(jì)、區(qū)位等因素影響全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展參差不齊，不同地區(qū)的住房問題的表現(xiàn)、政策的基礎(chǔ)不同。住房的兩個屬性決定了任何一個國家或地區(qū)都不能完全將其包攬或推向市場，只有兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能與社會公平功能的政策設(shè)計，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，實(shí)行市場化與保障性并行的住房供給結(jié)構(gòu)，才能保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)、和諧發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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3.曹云.房價將走向理性回歸之路[N].西安日報，2012-2-13endprint