房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制

楊圣宏

【摘 要】隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)受到越來(lái)越多的人的關(guān)注。如何降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身跨越式發(fā)展成為房地產(chǎn)管理者研究的重點(diǎn)。本文從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象入手，分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何規(guī)避財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，旨在提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力、降低管理風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)控制

隨著近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，管理與企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)相脫節(jié)成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題。由于管理措施不能滿足企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)需求，導(dǎo)致各種風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，而財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的核心，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的主要因素。因此，必須要對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)有更加清晰、準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，解決房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的意義

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的核心在與成本管理。通過(guò)進(jìn)行成本管理控制，降低企業(yè)整體生產(chǎn)成本；通過(guò)適當(dāng)?shù)某杀绢A(yù)算，將整個(gè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并為整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)決策分析提供真實(shí)、可靠地依據(jù)。同時(shí)，房地產(chǎn)成本管理控制也會(huì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)集中控制與管理，方便管理部門對(duì)整個(gè)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理，也能及時(shí)收集企業(yè)各個(gè)生產(chǎn)單位的實(shí)時(shí)信息，及時(shí)做出政策調(diào)整，最大程度上降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，解放企業(yè)生產(chǎn)能力。

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展角度而言，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能提高企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理能力，進(jìn)而帶動(dòng)企業(yè)生產(chǎn)能力的提升，促使生產(chǎn)制度與實(shí)際生產(chǎn)相適應(yīng)。同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理也會(huì)整合企業(yè)中各個(gè)經(jīng)濟(jì)要素，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理中各個(gè)管理環(huán)節(jié)之間的相互促進(jìn)、相互協(xié)作，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)控制能力。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理是一項(xiàng)復(fù)雜的管理過(guò)程，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)顯性要素（如資金管理、物資管理、人力資源管理、生產(chǎn)技術(shù)管理）和各個(gè)隱形要素（如員工思想意識(shí)、隱性成本控制管理）等。只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，才能逐漸從根本上認(rèn)識(shí)到當(dāng)期房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中各個(gè)經(jīng)濟(jì)要素的潛在風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)而與各個(gè)經(jīng)濟(jì)要素風(fēng)險(xiǎn)相連接的控制措施，才能保證企業(yè)平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.成本管理中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）財(cái)務(wù)管理過(guò)于片面

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理具有復(fù)雜性、多樣性，各個(gè)顯性要素與隱形要素時(shí)刻影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方法。但現(xiàn)階段，成本管理過(guò)于片面，已成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題。一方面，國(guó)家政策、市場(chǎng)需求變化、市場(chǎng)原材料供給變化等顯性因素成為影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法的主要因素；另一方面，由于隱形因素具有不確定性和不易察覺(jué)性，導(dǎo)致很多企業(yè)忽視對(duì)其的控制，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

（2）工程預(yù)算中管理問(wèn)題嚴(yán)重

工程預(yù)算中的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，工程預(yù)算具有片面性，缺乏與整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中各個(gè)生產(chǎn)要素的溝通；第二，工程預(yù)結(jié)算定額更新緩慢，導(dǎo)致管理部門無(wú)法收集一手建筑資料，在成本資金支配、流動(dòng)過(guò)程中容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算、計(jì)算空缺等情況；第三，工程預(yù)決算中出現(xiàn)造假現(xiàn)象，導(dǎo)致部分建筑資金流入個(gè)人腰包，嚴(yán)重降低工程質(zhì)量?？傮w而言，缺乏有效的成本預(yù)算管理、相關(guān)財(cái)務(wù)管理不清晰，是出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.財(cái)務(wù)資金管理中的風(fēng)險(xiǎn)

（1）負(fù)債嚴(yán)重

借貸是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源。由于房地產(chǎn)企業(yè)借貸數(shù)目較大，其面臨的負(fù)債成本也會(huì)增高，負(fù)債壓力成為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)資金管理中的主要方面。為降低負(fù)債壓力，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)減少其他生產(chǎn)項(xiàng)目中的資金投入，最終導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目中部分生產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量不過(guò)關(guān)，負(fù)債壓力轉(zhuǎn)化為質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。低質(zhì)量建筑影響企業(yè)銷售，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)又轉(zhuǎn)化為負(fù)債壓力，兩者之間惡性循環(huán)，這一風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)一直困擾著房地產(chǎn)企業(yè)。

（2）企業(yè)資本體系不完善

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，導(dǎo)致我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在資本體系不完善的現(xiàn)象。企業(yè)資本體系不完善主要表現(xiàn)為企業(yè)儲(chǔ)備資金、利潤(rùn)資金與外借資本不協(xié)調(diào)，這種不協(xié)調(diào)會(huì)影響企業(yè)效益，最終導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。房地產(chǎn)資本體系主要表現(xiàn)為“拿進(jìn)”與“拿出”。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)以土地等資產(chǎn)作抵押而“拿進(jìn)”資金。之后以利潤(rùn)“拿出”資金還貸。而在這一過(guò)程中，部分房地產(chǎn)的借還貸資本會(huì)出現(xiàn)偏差，這就是資本體系不完善的主要表現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

1.轉(zhuǎn)變資金管理觀念，降低成本變化風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目容易受到國(guó)家政策、社會(huì)需求、原材料變動(dòng)等因素的影響，并且具有資金投入大、周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)等特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)程度遠(yuǎn)高于其他單位。因此，必須要制定合理有效的管理?xiàng)l例、科學(xué)地調(diào)整企業(yè)負(fù)債情況、理清項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中各生產(chǎn)要素的影響，才能將財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低。同時(shí)，在資金管理中，要做到以下兩點(diǎn)：第一，加強(qiáng)項(xiàng)目資金預(yù)算管理?？梢詫㈨?xiàng)目中的預(yù)算資金與具體項(xiàng)目預(yù)算額度結(jié)合到一起，強(qiáng)化企業(yè)管理部門對(duì)各個(gè)項(xiàng)目建設(shè)流程的掌控能力，最終制定符合企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)的管理辦法。第二，加快資金運(yùn)轉(zhuǎn)周期，提升資金利用效率，降低負(fù)債壓力對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。要理清負(fù)債中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

2.加強(qiáng)市場(chǎng)掌控分析，降低市場(chǎng)變動(dòng)影響

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)時(shí)刻發(fā)生著變化。據(jù)資料顯示，市場(chǎng)沖擊是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)的主要原因。因此，企業(yè)必須做好市場(chǎng)調(diào)查，并對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)做進(jìn)一步評(píng)估。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部成立專門的市場(chǎng)調(diào)研部門，派遣專業(yè)人員收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，并加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，及時(shí)把握消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的印象，保持信息的實(shí)效性與科學(xué)性。最后，要具備對(duì)市場(chǎng)隱性容量的掌控能力和應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化的應(yīng)變能力，清楚了解當(dāng)前社會(huì)的房地產(chǎn)需求與可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)決策提供真實(shí)依據(jù)。

3.健全工程結(jié)算管理體系

在健全工程預(yù)算管理體系中，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的實(shí)際情況，分批次進(jìn)行預(yù)算管理。首先要統(tǒng)籌房地產(chǎn)企業(yè)中各個(gè)指標(biāo)要素，對(duì)項(xiàng)目的整體項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行記錄與規(guī)劃，最終得到完整的項(xiàng)目成本。其次，明確成本決策過(guò)程中的各項(xiàng)管理措施，理清財(cái)務(wù)管理部門各個(gè)工作人員的工作職責(zé)；出臺(tái)相應(yīng)的懲戒制度，整治違反相關(guān)條例的行，情節(jié)嚴(yán)重者可移交相關(guān)部門進(jìn)行處理，堅(jiān)決杜絕違法亂紀(jì)事件發(fā)生。最后，明確財(cái)務(wù)管理流程，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算決策，并監(jiān)督預(yù)算流程，確保決策流程真實(shí)、科學(xué)、有效。

4.提高資金周轉(zhuǎn)率

工程中標(biāo)合同與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際施工過(guò)程中的條件變化記錄是項(xiàng)目變更索賠的依據(jù)，合同管理的關(guān)鍵是合同分析，并對(duì)合同條件中具體條件的變化做出反應(yīng)，并為變更索賠提供依據(jù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須選擇高素質(zhì)、高責(zé)任心的專業(yè)技術(shù)人員專門從事工程結(jié)算和變更索賠工作，并且從事工程結(jié)算和變更索賠的工作人員必須要相對(duì)固定，專門從事本項(xiàng)目中的各項(xiàng)項(xiàng)目合同管理協(xié)商工作。同時(shí)，要加強(qiáng)項(xiàng)目合同日常管理，及時(shí)收集項(xiàng)目資料，強(qiáng)化結(jié)算工程款的結(jié)算能力，爭(zhēng)取做到日清月結(jié)。一些變更索賠項(xiàng)目，如果結(jié)算不及時(shí)，相關(guān)數(shù)據(jù)會(huì)積累的越來(lái)越多，導(dǎo)致索賠難度不斷增大，因此，必須要具備隨時(shí)上手、隨時(shí)結(jié)算的能力，減少施工企業(yè)在項(xiàng)目上的超前投入，減小經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)控制是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身跨越式發(fā)展的前提和保障。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，在財(cái)務(wù)管理中，不僅要嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)管理中的顯性要素風(fēng)險(xiǎn)，更要控制隱性成本風(fēng)險(xiǎn)，只有落實(shí)各項(xiàng)管理制度，牢牢掌握市場(chǎng)運(yùn)行情況，關(guān)注員工實(shí)際生產(chǎn)生活，才能將風(fēng)險(xiǎn)影響降到最低，為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)。

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