農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主客體之我見(jiàn)

■ 曹子劍/王志青/李 寧/匡志鵬/梁 棟

（1.天津市地籍管理中心，天津 300050；2.天津市房地產(chǎn)登記發(fā)證交易中心，天津 300050）

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主客體之我見(jiàn)

■ 曹子劍1/王志青2/李 寧1/匡志鵬1/梁 棟1

（1.天津市地籍管理中心，天津 300050；2.天津市房地產(chǎn)登記發(fā)證交易中心，天津 300050）

正確辨識(shí)好農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體、客體，是其實(shí)現(xiàn)入市流轉(zhuǎn)的重要前提。結(jié)合目前流轉(zhuǎn)中存在的主客體概念模糊、魚(yú)目混雜、不易辨識(shí)等問(wèn)題，在對(duì)集體建設(shè)用地、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的概念、流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)客體進(jìn)行較為深入分析和思考的基礎(chǔ)上，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體、客體進(jìn)行了認(rèn)真梳理和清晰界定，并從開(kāi)展確權(quán)登記發(fā)證、完善流轉(zhuǎn)政策、加強(qiáng)政府監(jiān)管等方面提出了進(jìn)一步做好流轉(zhuǎn)主客體認(rèn)定工作的相關(guān)措施。

農(nóng)村集體建設(shè)用地；流轉(zhuǎn)；主體；客體

0 引言

近年來(lái)，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)土地資源的訴求越來(lái)越大，農(nóng)村集體建設(shè)用地開(kāi)始大量進(jìn)入市場(chǎng)，在集體內(nèi)、外部的流轉(zhuǎn)日趨活躍，已逐漸成為當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分[1]，引起了黨中央的高度關(guān)注。黨的十八屆三中全會(huì)就全面放開(kāi)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)做出了明確部署，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)提上議程。但現(xiàn)行流轉(zhuǎn)中存在的違法違規(guī)、主客體混亂等諸多問(wèn)題亦不容忽視，正確辨識(shí)好農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主客體，不僅是入市流轉(zhuǎn)的前提，對(duì)于規(guī)范、引導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，提高土地資源配置效率也具有重要意義。

1 農(nóng)村集體建設(shè)用地及流轉(zhuǎn)概念界定

農(nóng)村集體建設(shè)用地，本文特指農(nóng)村集體所有的，用于建造建筑物、構(gòu)筑物的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，是城鎮(zhèn)以外我國(guó)廣大農(nóng)村和集鎮(zhèn)建設(shè)用地的統(tǒng)稱(chēng)。根據(jù)《土地管理法》相關(guān)解釋?zhuān)r(nóng)村集體建設(shè)用地可細(xì)化為[1-3]鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)用地、村民宅基地及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)所使用的土地。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，是指農(nóng)村集體建設(shè)用地因出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等原因引起的土地使用權(quán)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移[1-4]。同國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)分為出讓、轉(zhuǎn)讓一樣，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)包括初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)[4]。前者是指農(nóng)村集體土地所有者依法將農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，體現(xiàn)的是所有者與使用者之間的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系[4]；后者是指已經(jīng)依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，將該使用權(quán)再次轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為，體現(xiàn)的是使用者彼此間的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系[4]。

2 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體辨識(shí)

流轉(zhuǎn)主體，是指農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的流轉(zhuǎn)雙方。根據(jù)流轉(zhuǎn)分為初次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)主體亦可分為初次流轉(zhuǎn)主體和再次流轉(zhuǎn)主體。

2.1 初次流轉(zhuǎn)主體辨識(shí)

按照初次流轉(zhuǎn)的定義，初次流轉(zhuǎn)的主體應(yīng)為農(nóng)村集體土地所有者和意向使用農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人。但在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，對(duì)集體土地所有者的界定并不明確，盡管《土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體有3個(gè)：村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體（即村民小組），但深入推敲，不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)目前三級(jí)所有的農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體是抽象、模糊的，其停留在法律層面上的色彩更濃，若將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織作為土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體，在客觀上將難以操作。在缺乏現(xiàn)代土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、組織經(jīng)營(yíng)方式和監(jiān)督機(jī)制的情況下，實(shí)際操作中往往都是由村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府代為集體土地所有者行使土地資產(chǎn)處置權(quán)，若將村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府作為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體，就為其利用手中的權(quán)力攫取農(nóng)民的利益埋下了隱患。為此，筆者建議，作為集體土地真正所有者的農(nóng)民集體，在集體土地初次流轉(zhuǎn)中應(yīng)享有充分的話語(yǔ)權(quán)，只有通過(guò)民主管理，即由集體成員通過(guò)民主程序來(lái)行使所有權(quán)，才能體現(xiàn)集體財(cái)產(chǎn)的公有性，農(nóng)民集體主體可以以村民代表大會(huì)的形式加以實(shí)現(xiàn)。具體實(shí)踐中可借鑒《土地管理法》第十五條“農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意”規(guī)定來(lái)執(zhí)行，即經(jīng)村民會(huì)議通過(guò)的方可流轉(zhuǎn)。

對(duì)于意向使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的單位和個(gè)人，按照現(xiàn)階段法律法規(guī)來(lái)看，都嚴(yán)格限制在同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，外來(lái)經(jīng)濟(jì)成分按規(guī)定不允許介入。不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的集體土地使用制度有著明顯的局限性和不周全性[4-5]：第一，主觀而言，作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)體，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有突破“集體土地資產(chǎn)只許在本經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流動(dòng)”的束縛沖動(dòng)（現(xiàn)實(shí)中存在的大量隱性交易便是最好的證明），迫切要求在更大范圍內(nèi)盤(pán)活集體土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)利益最大化；第二，客觀而言，具有資源和資產(chǎn)雙重性質(zhì)的集體建設(shè)用地，必然要隨同其它生產(chǎn)資料一起自由進(jìn)出市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地資源最佳配置，達(dá)到帕累托最優(yōu)。為此，筆者認(rèn)為，對(duì)意向使用農(nóng)村集體建設(shè)用地的單位和個(gè)人，不應(yīng)該人為設(shè)置障礙，應(yīng)將使用主體擴(kuò)大到任何單位和個(gè)人，真正實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

2.2 再次流轉(zhuǎn)主體辨識(shí)

再次流轉(zhuǎn)主體，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人和意向使用土地的單位、個(gè)人。既然初次流轉(zhuǎn)中意向使用土地的單位和個(gè)人已經(jīng)擴(kuò)大到境內(nèi)外所有經(jīng)濟(jì)組織和自然人，那么再次流轉(zhuǎn)中意向使用土地的單位和個(gè)人亦應(yīng)包括任何單位和個(gè)人。對(duì)再次流轉(zhuǎn)主體中的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人的辨識(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)警惕借放開(kāi)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)為名義，將使用權(quán)人隨意擴(kuò)大化。為更好地辨識(shí)再次流轉(zhuǎn)主體中的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人，應(yīng)以“允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將再次流轉(zhuǎn)中的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人分為存量和新增兩部分。

存量使用權(quán)人，是指在流轉(zhuǎn)政策出臺(tái)前，在現(xiàn)階段法律法規(guī)規(guī)定下，依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人。主要為本集體經(jīng)濟(jì)組織及其所屬成員，除此之外，還有一部分與農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織舉辦聯(lián)營(yíng)、出資入股農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)的單位和個(gè)人、按協(xié)議使用農(nóng)民集體土地的其他農(nóng)民集體[6-11]，以及非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民和其他農(nóng)民集體的農(nóng)民，按照有關(guān)法律、政策規(guī)定如城鎮(zhèn)居民因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的；非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房占用宅基地的；非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民（含華僑；原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋的）使用集體所有土地作為宅基地的。而對(duì)于現(xiàn)階段通過(guò)隱形交易取得集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人，如小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，非法購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的城鎮(zhèn)居民，以租代征、私下簽訂合同等違法占用集體土地進(jìn)行商業(yè)、工業(yè)開(kāi)發(fā)的單位或個(gè)人，均不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定為存量主體。之所以這樣規(guī)定，筆者認(rèn)為，國(guó)家放開(kāi)集體建設(shè)用地市場(chǎng)，允許自由流轉(zhuǎn)的出發(fā)點(diǎn)是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“兩種產(chǎn)權(quán)、一個(gè)市場(chǎng)”，進(jìn)而縮小城鄉(xiāng)差距，盤(pán)活集體存量建設(shè)用地，顯化其資產(chǎn)性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民收入權(quán)益，而不應(yīng)成為個(gè)別人借流轉(zhuǎn)名義來(lái)牟取福利、投機(jī)取巧的手段。如果不能甄別辨識(shí)好存量主體，通過(guò)流轉(zhuǎn)而誤將歷史違法行為合法化，勢(shì)必會(huì)引起社會(huì)不公和集體建設(shè)用地市場(chǎng)秩序混亂，激發(fā)新的社會(huì)矛盾，導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素大大增加。

新增使用權(quán)人，是指在流轉(zhuǎn)政策出臺(tái)后，依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位和個(gè)人。

3 農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)客體辨識(shí)

流轉(zhuǎn)客體，是指流轉(zhuǎn)雙方權(quán)利義務(wù)所指向的標(biāo)的物及其物權(quán)。黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中明確指出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)；保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)）明確要求“國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，根據(jù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展變化的新情況，深入研究在依照土地利用總體規(guī)劃、加強(qiáng)用途管制的前提下，完善對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等農(nóng)村集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施”。

可見(jiàn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地中具有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)和宅基地?zé)o疑可以成為流轉(zhuǎn)的客體，參照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為，作為物的客體，集體建設(shè)用地權(quán)利人對(duì)其應(yīng)享有直接支配和排他的權(quán)利。同流轉(zhuǎn)主體分為初次、再次一樣，對(duì)應(yīng)的客體也分為初次流轉(zhuǎn)客體和再次流轉(zhuǎn)客體。

3.1 初次流轉(zhuǎn)客體辨識(shí)

初次流轉(zhuǎn)客體，指集體土地所有者所有的現(xiàn)實(shí)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)、宅基地等集體存量建設(shè)用地和已經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)、宅基地等新增建設(shè)用地，及對(duì)其享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。作為初次流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一要符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃，流轉(zhuǎn)后的具體用途還應(yīng)當(dāng)符合城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃；二要權(quán)屬合法、界址清楚，存量建設(shè)用地應(yīng)持有相應(yīng)的土地權(quán)屬證書(shū)；三是新增建設(shè)用地應(yīng)經(jīng)依法批準(zhǔn)。

3.2 再次流轉(zhuǎn)客體辨識(shí)

再次流轉(zhuǎn)客體，指使用權(quán)人依法取得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)、宅基地等集體存量建設(shè)用地，及對(duì)其占有、使用和收益的權(quán)利。同再次流轉(zhuǎn)主體一樣，筆者認(rèn)為再次流轉(zhuǎn)客體也應(yīng)以“允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)”政策出臺(tái)之日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，分為存量客體和新增客體。

存量客體，是指在流轉(zhuǎn)政策出臺(tái)前，在現(xiàn)階段法律法規(guī)規(guī)定下，由使用權(quán)人依法取得的宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)等集體建設(shè)用地及對(duì)其占有、使用和收益的權(quán)利。其中，對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)用地的界定，應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)辦發(fā)[2007]71號(hào)文中“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔(dān)支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)”規(guī)定來(lái)執(zhí)行，而對(duì)歷史上以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的集體建設(shè)用地不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為存量客體；對(duì)于宅基地用地的界定，應(yīng)僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法獲得、城鎮(zhèn)居民通過(guò)繼承等手段及符合其他現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定方式獲得的，才可認(rèn)定為存量客體，而對(duì)于城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)置的農(nóng)村宅基地、一戶(hù)多宅部分、面積嚴(yán)重超標(biāo)宅基地，不應(yīng)認(rèn)定為存量客體。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地管理嚴(yán)重滯后，造成集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)盛行，流轉(zhuǎn)中客體更是十分混亂、繁雜。

新增客體，是指在流轉(zhuǎn)政策出臺(tái)后，使用權(quán)人依法取得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)、宅基地等集體建設(shè)用地，及對(duì)其占有、使用和收益的權(quán)利。

4 做好農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體、客體辨識(shí)工作對(duì)策建議

通過(guò)對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主、客體的辨識(shí)分析，不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主、客體呈現(xiàn)出魚(yú)目混雜、不易識(shí)別、情況復(fù)雜的特點(diǎn)，為保障流轉(zhuǎn)工作順利開(kāi)展，政府應(yīng)在加快推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證、完善流轉(zhuǎn)政策、加強(qiáng)監(jiān)管等方面多管齊下，做好農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體、客體的認(rèn)定和辨識(shí)工作，逐步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)。

(1)開(kāi)展農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證工作，全面摸清集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主客體，為流轉(zhuǎn)奠定基礎(chǔ)。以當(dāng)前全國(guó)開(kāi)展的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證工作為契機(jī)，全面查清農(nóng)村每一宗土地的使用權(quán)主體及權(quán)屬、界址、位置、面積、用途（地類(lèi)）等客體信息，確定每一塊農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)人及土地利用信息，在此基礎(chǔ)上，對(duì)符合流轉(zhuǎn)主客體要求的集體建設(shè)用地，開(kāi)展確權(quán)登記發(fā)證工作，為集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)提供保障。

(2)針對(duì)暫不能認(rèn)定為流轉(zhuǎn)主客體存量部分，可分門(mén)別類(lèi)制定政策措施，逐步規(guī)范引導(dǎo)集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)。在全面查清集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主客體的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)梳理、分析暫不能認(rèn)定為流轉(zhuǎn)主客體存量部分，針對(duì)其存在的問(wèn)題，由政府研究制定相應(yīng)政策措施，規(guī)范引導(dǎo)推進(jìn)集體建設(shè)用地市場(chǎng)不斷完善。例如，對(duì)于“一戶(hù)多宅 ”問(wèn)題，應(yīng)重點(diǎn)分析“一戶(hù)多宅”中閑置、廢棄或非法使用等暫不能作為客體部分，筆者建議可由農(nóng)民集體給予一定補(bǔ)償后收回或無(wú)償收回，經(jīng)整理儲(chǔ)備后，由農(nóng)村集體統(tǒng)一入市進(jìn)行初次流轉(zhuǎn)；對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房等歷史問(wèn)題[11-14]，又可細(xì)分為兩類(lèi)，其一，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)的新增違法小產(chǎn)權(quán)房（即在農(nóng)村集體農(nóng)用地、未利用地上建設(shè)），建議由使用者向國(guó)家補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓金后方可流轉(zhuǎn)；其二，對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)的存量違法小產(chǎn)權(quán)房（即在農(nóng)村集體存量建設(shè)用地上建設(shè)），建議由使用者向國(guó)家補(bǔ)繳一定數(shù)額罰款后方可流轉(zhuǎn)；對(duì)于城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)置的農(nóng)村宅基地，建議可由城鎮(zhèn)居民向國(guó)家繳納一部分罰款或由農(nóng)村集體無(wú)償收回后統(tǒng)一流轉(zhuǎn)；對(duì)于面積超標(biāo)的宅基地，可由實(shí)際使用人按市價(jià)補(bǔ)繳超出分地價(jià)款或?qū)⒊霾糠至鬓D(zhuǎn)收益上繳農(nóng)村集體后，方允許作為客體入市流轉(zhuǎn)。

(3)轉(zhuǎn)變職能、加強(qiáng)流轉(zhuǎn)主客體監(jiān)管，服務(wù)好農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。各級(jí)政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)減少對(duì)集體建設(shè)用地市場(chǎng)的干預(yù)，將工作重心轉(zhuǎn)移到做好流轉(zhuǎn)服務(wù)保障工作上來(lái)[11]。一方面，要加強(qiáng)集體建設(shè)用地的管理，進(jìn)行必要的監(jiān)督和調(diào)控，通過(guò)用途管制、土地利用總體規(guī)劃、用地審批、登記發(fā)證，嚴(yán)控流轉(zhuǎn)規(guī)模和流轉(zhuǎn)主客體；另一方面，政府應(yīng)建立流轉(zhuǎn)主客體信息查詢(xún)、發(fā)布工作，方便群眾及時(shí)、準(zhǔn)確獲取各類(lèi)主客體及流轉(zhuǎn)信息，將流轉(zhuǎn)公開(kāi)透明，降低交易成本，減少糾紛。

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On the Subject and Object of the Transfer of Rural Collective Construction Land

CAO Zijian1, WANG Zhiqing2, LI Ning1, KUANG Zhipeng1, LIANG Dong1
(1. Tianjin Cadastral Management Center, Tianjin 300050, China; 2. Registration and Certification of the Real Estate Trading Center, Tianjin 300050,China)

Correctly identifying the subject and object of the transfer of the rural collective construction land is an important prerequisite for realizing rural collective constructive land marketization. Be based on analysis of rural collective construction land, the concept of collective construction land circulation, and the subject and object of transfer, this paper points out that the subject and object of the transfer must be sorted out and clearly defined. And then it puts forward some measures required for further improving the work related to identification of circulation of subject and object from the aspects such as carrying out registration and certification, improving circulation policies, and strengthening the supervision of the government.

the rural collective construction land; transfer; subject; object

F301.2；F062.1

C

1672-6995(2014)03-0026-04

2013-11-25；

2014-01-26

曹子劍（1983-），男，遼寧省北票市人，天津市地籍管理中心工程師，管理學(xué)碩士，主要從事土地調(diào)查與遙感監(jiān)測(cè)等研究工作。