關(guān)于物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算問題的若干探究

杜 明

當(dāng)前，在我國社會好大局面下，各行各業(yè)均得到了較快的發(fā)展，物業(yè)管理也不例外。然而在市場競爭機(jī)制下，物業(yè)管理存在著特有的行業(yè)特點(diǎn)。對于物業(yè)公司而言，要切實(shí)對財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算工作不斷強(qiáng)化，調(diào)整與改進(jìn)現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理體系，從而推動物業(yè)公司穩(wěn)定發(fā)展。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算中存在的問題

1.財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算仍在初級階段

財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算在企業(yè)中都屬于核心部分，企業(yè)業(yè)績?nèi)绾瓮耆Q于財(cái)務(wù)管理水平。物業(yè)管理行業(yè)是最近幾年才興起的一個(gè)行業(yè)，目前仍在初級發(fā)展階段，大部分企業(yè)對財(cái)務(wù)管理的突出作用認(rèn)識不足，現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理體系也缺乏完善性，實(shí)際效率不佳。

2.財(cái)務(wù)管理與會計(jì)核算方面的問題

會計(jì)管理基礎(chǔ)工作薄弱。建賬速度緩慢，未嚴(yán)格根據(jù)相關(guān)的會計(jì)制度對各類賬目進(jìn)行分類。原始資料的真實(shí)可靠性低，用于會計(jì)核算的基礎(chǔ)資料不齊全，常出現(xiàn)打白條的情況，會計(jì)資料的手續(xù)不健全，部分關(guān)鍵性業(yè)務(wù)缺乏必要的合同；會計(jì)科目使用缺乏合理性，未清晰的劃分資本性支出與收益性支出的概念；缺乏一套定期清查盤點(diǎn)財(cái)產(chǎn)的制度，或者實(shí)際存在該制度，但執(zhí)行力不夠。以上種種現(xiàn)象將嚴(yán)重影響到會計(jì)核算的準(zhǔn)確性、規(guī)范性，無法將企業(yè)會計(jì)信息真實(shí)全面的反映，這無疑阻礙了會計(jì)報(bào)表使用者的正常作業(yè)。

管理資金力度有待提高。當(dāng)前，資金緊缺已經(jīng)是物業(yè)管理中常見的一種問題，其無論是資金來源還是資金數(shù)量均十分的有限，具體項(xiàng)目涵蓋了：啟動資金、維修資金、經(jīng)營性收入、管理服務(wù)費(fèi)。一般情況下，物業(yè)公司屬于中小企業(yè)規(guī)模，注冊的資金并不多，資金實(shí)力薄弱，銀行認(rèn)可的不動產(chǎn)數(shù)量較少，很難向銀行貸款。

成本核算方法太過單一。關(guān)于成本核算，公司財(cái)務(wù)部門常常是以集中核算為主，設(shè)置二級明細(xì)科目，相關(guān)職能部門與管理部門未參與成本核算活動中，通常是設(shè)置收支總賬。物業(yè)公司的管理與服務(wù)涉及面廣，一個(gè)公司可對數(shù)十個(gè)小區(qū)進(jìn)行管理，服務(wù)事項(xiàng)眾多，所以必須精細(xì)化的對小區(qū)服務(wù)成本進(jìn)行管理，結(jié)合具體的項(xiàng)目與類別明確匹配的明細(xì)分類賬、輔助核算賬，以保證決策層的科學(xué)決策具有有力的依據(jù)，達(dá)到企業(yè)管理需求。

會計(jì)核算體系缺乏統(tǒng)一性國。由于物業(yè)公司的發(fā)展時(shí)間在我國還較短，所以實(shí)行的會計(jì)核算制度缺乏統(tǒng)一性，公司進(jìn)行會計(jì)核算過程中，未充分掌握會計(jì)核算制度中規(guī)定的要求。此外，公司當(dāng)前采用的會計(jì)核算管理制度不夠嚴(yán)謹(jǐn)，為了在市場上更好的發(fā)展，公司應(yīng)加強(qiáng)會計(jì)工作，構(gòu)建一套行之有效的會計(jì)核算體系，以保證財(cái)務(wù)管理水平及效率。

成本管理方法滯后。傳統(tǒng)成本管理的重心主要是實(shí)現(xiàn)預(yù)期的規(guī)模效益；增強(qiáng)與供貨商談判的能力，節(jié)約企業(yè)成本；由財(cái)務(wù)部門對費(fèi)用有效控制，降低預(yù)算與開支。從上述中可以看出，關(guān)于成本因素方面未進(jìn)行深入的考慮，成本降低未涉及到根源，依舊處于初級階段中，僅在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施成本管理，而對于供應(yīng)與服務(wù)方面的成本管理甚少考慮，企業(yè)的市場形象與品牌效應(yīng)關(guān)注的很少，缺乏有利于企業(yè)全面發(fā)展的途徑，也沒有一套成本管理體系。

二、強(qiáng)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會計(jì)核算的對策

1.對會計(jì)基礎(chǔ)管理工作加以完善

物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照國家頒布實(shí)施的有關(guān)文件及時(shí)有效的建賬，不斷強(qiáng)化會計(jì)人員培訓(xùn)力度，以保證會計(jì)從業(yè)人員都具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)；構(gòu)建并落實(shí)完善的會計(jì)管理制度；在公司內(nèi)部構(gòu)建匹配的會計(jì)監(jiān)督體系，將會計(jì)具有的監(jiān)督職能作用全面發(fā)揮，認(rèn)真細(xì)致的審核與稽核原始憑證，從而增強(qiáng)會計(jì)信息整體質(zhì)量水平。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析

物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)收益來源渠道有：公司在向客戶提供所需的服務(wù)后收取的相應(yīng)費(fèi)用；公司通過多樣化的經(jīng)營方式來實(shí)施多元化投資，以從中獲取一些經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)公司要想將自身規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，推動財(cái)務(wù)管理順利有序進(jìn)行，就必須將真實(shí)可靠的信息及時(shí)的提供給客戶，這就需要物業(yè)公司對自身的財(cái)務(wù)狀況充分了解，清楚特定階段中公司具體負(fù)債及資產(chǎn)情況，科學(xué)合理的判斷存在的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，物業(yè)公司還可在市場化經(jīng)濟(jì)發(fā)展中了解自身的資金構(gòu)成情況，將閑置的資金投入到其他地方進(jìn)行使用，對成本運(yùn)轉(zhuǎn)有效控制，完善現(xiàn)行的財(cái)務(wù)管理制度，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理良好發(fā)展。

3.落實(shí)績效考核制度

物業(yè)公司要想具有較高的競爭實(shí)力，擁有一批專業(yè)優(yōu)秀的管理人才、服務(wù)人才與技術(shù)人才是關(guān)鍵，并加強(qiáng)績效考核，促使企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)競爭實(shí)力。實(shí)踐得出，人工成本在管理成本中占到了百分之七十到百分之八十的比例，所以為了保證物業(yè)服務(wù)較高水平，節(jié)約人工成本，加強(qiáng)績效考核至關(guān)重要。

4.加強(qiáng)資金管理

資金管理過程中應(yīng)做好以下幾方面的工作：推動資金有效運(yùn)行，提高公司整體收入；對資金實(shí)施跟蹤管理，強(qiáng)化資金利用率，做好資金調(diào)度工作，專門款項(xiàng)用于專門項(xiàng)目，嚴(yán)厲禁止有挪用資金與占用資金的不良行為發(fā)生；加強(qiáng)應(yīng)收賬款的催收力度，適當(dāng)?shù)慕档蛻?yīng)付款比例，提高存貨管理水平；規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，收取一定的水電費(fèi)押金，與保險(xiǎn)公司、保安公司構(gòu)建良好的合作關(guān)系，從而避免資金風(fēng)險(xiǎn)與索賠風(fēng)險(xiǎn)情況的發(fā)生。

5.構(gòu)建二級核算與管理制度，集中核算與分散核算并存

當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)的大量開發(fā)下，各類以獨(dú)立核算為主的物業(yè)公司對多數(shù)獨(dú)立的物業(yè)小區(qū)與項(xiàng)目提供了相應(yīng)的管理與服務(wù)。管理過程中，這些小區(qū)與服務(wù)項(xiàng)目都明確強(qiáng)調(diào)獨(dú)立進(jìn)行人員、物資、服務(wù)的管理，也就是一級管理下的二級管理。此外，為了保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的合法利益，各小區(qū)應(yīng)設(shè)置專門的業(yè)主委員會，主要職責(zé)任務(wù)是實(shí)時(shí)監(jiān)督小區(qū)財(cái)務(wù)狀況與維修基金利息使用情況。所以要想將會計(jì)核算優(yōu)勢作用全面發(fā)揮，保證核算質(zhì)量，精確的反映與詳細(xì)記錄企業(yè)資金流動情況與經(jīng)營成果，推動公司持續(xù)健康發(fā)展，就必須改革會計(jì)核算體制，以二級核算財(cái)務(wù)管理為主。

三、結(jié)論

會計(jì)核算在物業(yè)公司經(jīng)濟(jì)核算中占據(jù)核心位置，通過價(jià)值形式對公司所有核算單位生產(chǎn)經(jīng)營中的勞動消耗、物質(zhì)消耗、資金占用情況進(jìn)行全面的反映及監(jiān)督。財(cái)務(wù)核算主要是按照審核后所獲得的原始憑證運(yùn)用會計(jì)科目填制記賬憑證與登記會計(jì)賬簿，將貨幣作為計(jì)算單位，充分詳細(xì)的對所有核算單位的經(jīng)濟(jì)活動全程進(jìn)行記錄。隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，要求物業(yè)公司必須具備較高的競爭實(shí)力，加強(qiáng)自身發(fā)展，并且對自身發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行深入的分析研究，準(zhǔn)確劃分各部門的職責(zé)權(quán)利，科學(xué)規(guī)劃與計(jì)劃資金運(yùn)作，嚴(yán)格落實(shí)完善的財(cái)務(wù)管理制度，樹立正確的財(cái)務(wù)管理觀念，通過一系列有效的措施加快公司在現(xiàn)代市場中穩(wěn)步前行。

[1]賈玉蓮.關(guān)于物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理的思考[J].內(nèi)蒙古煤炭經(jīng)濟(jì)，2013(01).

[2]張健.物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析及建議[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2012(10).

[3]宋麗群.淺談物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理存在的問題與應(yīng)對措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012(29).