中國二三線城市房價(jià)分析

○劉春燕

（上海海事大學(xué) 上海 201306）

中國二三線城市房價(jià)分析

○劉春燕

（上海海事大學(xué) 上海 201306）

中國二三線城市的房價(jià)問題逐漸引起政府和社會(huì)民眾的注意，中國一線城市的房價(jià)分析的影響已趨于成熟，本文致力于從房地產(chǎn)定價(jià)模型方面分析中國二三線城市的房價(jià)。選取濟(jì)南、沈陽、廈門、南昌、哈爾濱、西安這六個(gè)比較有代表性的二三線城市，分析其2005—2012年中商品房的價(jià)格變化趨勢。本論文的重點(diǎn)也是創(chuàng)新點(diǎn)在于詳細(xì)分析中國面臨的當(dāng)前的國際和國內(nèi)的新形勢對(duì)房地產(chǎn)市場特別是對(duì)二三線城市的房價(jià)的影響，最后根據(jù)分析對(duì)二三線城市房地產(chǎn)市場的價(jià)格進(jìn)行長期的預(yù)測。

房價(jià) 經(jīng)濟(jì)政策 成本定價(jià) 價(jià)格預(yù)測

一、研究背景和研究意義

中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境正在發(fā)生改革和變化，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化的同時(shí)中國的經(jīng)濟(jì)政策包括房價(jià)政策也正在改革和變化。中國國際環(huán)境和國內(nèi)環(huán)境的大變化都將對(duì)中國的房價(jià)市場產(chǎn)生較為深刻的影響，而且中國國內(nèi)環(huán)境的變化使得中國的二三線城市房價(jià)問題越來越受到重視。中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也會(huì)對(duì)二三線城市的房價(jià)產(chǎn)生不同的影響。中國對(duì)北京、上海這樣的一線城市的房價(jià)的研究比較多，而且政策也比較注重大城市的房價(jià)動(dòng)向。由于中國國際環(huán)境和國內(nèi)環(huán)境及政策的變化，對(duì)二三線城市房價(jià)的研究分析變得越來越重要，而且就中國的房價(jià)政策來看也在逐步推進(jìn)二三線城市房價(jià)的改革。中國政府出臺(tái)了一系列的政策，主要是用來調(diào)控一線城市的房價(jià)，當(dāng)然也有針對(duì)二三線小城市的。由于一線城市購房受到限制，很多人投資房產(chǎn)的目標(biāo)轉(zhuǎn)移到了二三線的城市，目前來說二三線城市房價(jià)漲勢超過一線城市。但是今后幾年、幾十年的趨勢將會(huì)怎樣呢，房價(jià)無論怎樣火爆總會(huì)有它的規(guī)律，本文致力研究二三線城市長期房價(jià)的變化。這會(huì)是很多人比較關(guān)心的焦點(diǎn)，也從客觀的方向說明了中國經(jīng)濟(jì)和政策的發(fā)展方向，眾所周知中國房地產(chǎn)市場在中國經(jīng)濟(jì)中占有很大部分的比例，而且中國二三線城市的房地產(chǎn)市場更是占了中國房地產(chǎn)市場的大部分，城市房價(jià)也會(huì)對(duì)大學(xué)生的就業(yè)觀產(chǎn)生影響。據(jù)調(diào)查70%的2014年應(yīng)屆畢業(yè)生畢業(yè)后會(huì)選擇回二三線城市就業(yè)放棄了以往的想要留在一線城市的想法，這和中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是有關(guān)系的。包括一線城市就業(yè)壓力大、房價(jià)高等因素都迫使畢業(yè)生選擇離開。還有就是中國的國際形勢也正在經(jīng)受非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)，WTO 2.0將對(duì)中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。這些因素都將會(huì)對(duì)中國二三線城市房價(jià)產(chǎn)生影響。隨著越來越多的畢業(yè)生選擇去二三線城市發(fā)展二三線城市的房價(jià)問題也將越來越受到人們的關(guān)注。

表1

二、對(duì)二三線城市房價(jià)的分析

1、房價(jià)的變化趨勢

表1、圖1分析的是2005—2012年這8年期間所選的樣本的二三線城市房價(jià)的變換趨勢。

圖1 房價(jià)變化趨勢

圖2 GDP變化趨勢

從圖1可以看出房價(jià)的變化趨勢總體來說是上漲的。由于2008年全球面臨的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的環(huán)境，2008年廈門的房價(jià)有一個(gè)回落的趨勢，但是其它幾個(gè)城市的房價(jià)并沒有受到影響。根據(jù)更多數(shù)據(jù)的分析，二三線城市房價(jià)的變化是會(huì)受到國際因素的影響，但是影響程度會(huì)小于一線城市。根據(jù)圖2可以看出各地房價(jià)的變化是會(huì)隨著GDP的上升而上升的，這就說明各地的房價(jià)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化。從圖3中可以看到各地人口的變化也是逐年穩(wěn)定增長，房價(jià)的變化是隨著人口的增長而增長。

2、房價(jià)變化與利率匯率的關(guān)系

數(shù)據(jù)的選取為濟(jì)南、廈門、南昌等這六個(gè)城市2002—2012年房地產(chǎn)的商品房平均價(jià)格。一般來說，絕大多數(shù)宏觀經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列是非平穩(wěn)的，若采用非平穩(wěn)時(shí)間序列來研究變量之間的關(guān)系，很可能出現(xiàn)謬誤回歸，得出錯(cuò)誤的結(jié)論。因此在建立數(shù)據(jù)模型之前，首先應(yīng)對(duì)數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。對(duì)于時(shí)間序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)應(yīng)用最廣泛的是ADF單位根檢驗(yàn)。只要其中任何一個(gè)模型中ADF值大于單位根檢驗(yàn)臨界值，結(jié)論是序列中含有單位根；如果ADF值小于單位根檢驗(yàn)臨界值，結(jié)論是序列中不含有單位根，為平穩(wěn)序列。

圖3 各市人口變化（百萬）

表2 變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果

由表2中的數(shù)據(jù)可知HP、LR、DR和ER時(shí)間序列的ADF統(tǒng)計(jì)量大于5%的顯著水平下的臨界值，不能拒絕原假設(shè)，時(shí)間序列含有單位根，是非平穩(wěn)序列，其一階差分序列的ADF值小于5%顯著水平下的臨界值，是一個(gè)平穩(wěn)序列。因此，變量HP、LR、DR和ER之間可能存在協(xié)整關(guān)系，需要我們進(jìn)一步檢驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)的意義在于，能尋找出兩個(gè)或多個(gè)非平穩(wěn)時(shí)間序列的長期均衡關(guān)系，揭示出經(jīng)濟(jì)變量之間的內(nèi)在聯(lián)系。在本文中，協(xié)整檢驗(yàn)的目的是檢驗(yàn)存款利率、貸款利率、匯率和房價(jià)之間是否存在長期穩(wěn)定關(guān)系。本文利用Johan－sen檢驗(yàn)變量之間的協(xié)整關(guān)系，具體結(jié)果如表3所示。

表3 方程變量之間協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

由表3可以看出，方程1中變量D R、E R和HP在5%的顯著水平下存在協(xié)整關(guān)系。也就是說，存款利率D R、匯率E R和房地產(chǎn)價(jià)格H P之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系；方程2中變量LR、ER和HP之間在5%的顯著水平下存在協(xié)整關(guān)系。

表4 方程1和方程2的回歸結(jié)果

回歸結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與存款利率的關(guān)系并不明顯。說明存款利率的調(diào)整，無論對(duì)投資性購房者而言，還是對(duì)借貸的消費(fèi)性購房者而言，對(duì)其資產(chǎn)選擇的影響并不大。

在房地產(chǎn)價(jià)格與貸款利率的實(shí)證分析中，可以看出兩者存在顯著的正相關(guān)，與理論不相符，這與我國利率制度的不成熟有直接關(guān)系。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)周期較長，長期來看，對(duì)開發(fā)商而言，可以調(diào)整開發(fā)建設(shè)規(guī)模，借貸利率彈性較大。但對(duì)于購房者而言，房屋是生活必需品，需求缺乏彈性。所以長期內(nèi)，購房者的貸款利率彈性小于開發(fā)商的貸款利率彈性，當(dāng)中央銀行提高貸款利率時(shí)，商業(yè)銀行的放貸成本增加，同時(shí)開發(fā)商和貸款購房者的借貸成本也上升，減少了房地產(chǎn)的供給和需求，供給的下降幅度大于需求的下降幅度，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，國家不能單一的通過利率手段來抑制房價(jià)的非理性上漲，同時(shí)也說明我國的利率傳導(dǎo)機(jī)制并不健全，金融體系還不完善。

實(shí)證研究結(jié)果還表明，二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格與匯率具有相反的變化趨勢。當(dāng)本國的匯率下降，即出現(xiàn)升值時(shí)，進(jìn)口增加，國外商品大量進(jìn)入國內(nèi)市場后，將以比原來更高的價(jià)格售出，有可能引起進(jìn)口量的進(jìn)一步增加，并使國內(nèi)商品市場價(jià)格出現(xiàn)普遍上漲，二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格也不例外。單從這六個(gè)城市的房價(jià)的曲線圖看似乎房價(jià)受到國際影響的因素很小。但是根據(jù)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果表明二三線城市的房價(jià)還是會(huì)受到匯率影響的，同時(shí)也會(huì)受到國際因素的影響。

三、對(duì)二三線城市房價(jià)的預(yù)測

根據(jù)2014年最新消息部分一線城市房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌的趨勢。那么二三線城市在短時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化呢？盡管從城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)、大量農(nóng)村人口入城的角度看，二三線城市房價(jià)上漲是一個(gè)長期趨勢，但是如果過熱的投資性需求充斥樓市，房價(jià)過快上漲，勢必會(huì)重蹈一線城市覆轍積攢大量泡沫，透支樓市未來的發(fā)展能力。當(dāng)前，投資性需求以及房企的開發(fā)重點(diǎn)正在向二三線城市加速轉(zhuǎn)移。

在住建部出臺(tái)新增限購城市建議標(biāo)準(zhǔn)以后，出于房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)投資的考慮以及對(duì)于土地財(cái)政的依賴，許多地方政府推進(jìn)積極性并不高，甚至出現(xiàn)了以限價(jià)等手段規(guī)避限購、博弈調(diào)控政策的情況。然而一個(gè)不爭的事實(shí)是，在當(dāng)前小企業(yè)盈利空間趨窄、部分產(chǎn)業(yè)利潤率下滑的背景下，二三線城市房價(jià)的過快上漲勢必還會(huì)形成投資洼地，吸引實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的資金向這里聚集，對(duì)這些城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)也不利。而隨著一線城市房價(jià)的飽和，在開發(fā)商大舉進(jìn)軍二、三線城市后，當(dāng)?shù)氐貎r(jià)與房價(jià)的飆升也就成了一個(gè)不可避免的結(jié)果。眾多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把投資的目標(biāo)提前鎖定在了二三線城市，而且更多人會(huì)選擇去二三線城市發(fā)展，這將會(huì)導(dǎo)致二三線城市人口在未來一段時(shí)間內(nèi)會(huì)上升。這也會(huì)加快二三線城市的房價(jià)的上漲。而且中國二三線城市的經(jīng)濟(jì)還有很大的發(fā)展空間，隨著越來越多的人才去二三線城市發(fā)展，必然會(huì)促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。綜合各種原因二三線城市的房價(jià)將會(huì)在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)上漲。

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[5]程學(xué)斌等：我國房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2008（4）.