中小型房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險問題及對策研究

李林雨

（首都經(jīng)濟貿(mào)易大學 北京 100070）

在新經(jīng)濟環(huán)境下，稅收政策也在不斷完善。一方面，政府積極制定和實施結(jié)構(gòu)性減稅的稅收改革，另一方面，也增強了稅收管理的能力，在與關(guān)鍵稅收有關(guān)的行業(yè)中實行嚴格的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)稅收是影響我國稅收的重要問題，它承擔著諸如公益教育、交通建設、城市建設和文化建設等重要任務，并且也要處理與其有關(guān)的稅收項目。相對來說，它是一直被稅務機構(gòu)關(guān)注的關(guān)鍵稅收之一。當前的組織改革，比如電子管理、互聯(lián)網(wǎng)事務和政府部門之間的數(shù)據(jù)共享等措施已經(jīng)廣泛實施，政府的監(jiān)督管理變得越來越透明，但是企業(yè)的稅收狀況面臨著更復雜的因素。所以，稅收風險和風險管理已變得越來越重要，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，必須加深對稅收風險的認識和對稅收風險管理的重視，提高基本政策和法律法規(guī)的敏感性，建立預防和控制稅收風險的管理機制，可以最大程度降低稅收風險對企業(yè)的負面影響。

大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)建立了相對成熟、完善的風險控制體系，風險管理控制能力和響應能力也相對較強。但對于中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于受到一些限制因素，如人力、財力和管理能力等，認識風險的能力較差，抑制風險的能力也很差，容易產(chǎn)生麻煩，對企業(yè)管理產(chǎn)生負面影響。因此，本文以中小型房地產(chǎn)企業(yè)為例，通過稅收分析，深入研究了風險成因，并提出了優(yōu)化稅收相關(guān)風險控制的措施和建議。

一、研究現(xiàn)狀

國外的學者們在很早的時候就對房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風險管理進行了有關(guān)的定義，也通過對具體企業(yè)的研究提出了針對性的措施。

（一）國外研究現(xiàn)狀

John D（2003）認為，與稅收相關(guān)的風險管理是一種主動控制，也就是說，在針對與稅收相關(guān)的業(yè)務中，可以預料到的和現(xiàn)有的風險產(chǎn)生納稅義務之前，有針對性地、有效地安排與稅收相關(guān)的任務，那么企業(yè)就不會違反稅法的規(guī)定，同時也不會繳納超額的稅款。Sim Segal（2005）認為，其是一種適用于企業(yè)稅務相關(guān)風險管理的一種管理理論，是一種企業(yè)行為，這種方法也會成為企業(yè)的文化。Lourens和Christine M（2007）探討了房地產(chǎn)企業(yè)的全部過程，得出了房地產(chǎn)企業(yè)稅務過程中的內(nèi)外部風險，同時對于內(nèi)部風險，認為可以著重管理企業(yè)的內(nèi)控。但其研究僅提供了總體概述，并不旨在提供具體的解決方案。Haroldene（2013）通過實地觀察和探討美國Centex房地產(chǎn)公司涉稅業(yè)務內(nèi)控的狀況，找到了其涉稅活動內(nèi)控的缺點，提出了具體的改革措施。在經(jīng)過一段時間的內(nèi)控改革之后，他又通過各種形式采集Centex公司的信息，如問卷調(diào)查，隨地攔截等形式，深入了解內(nèi)控調(diào)整后公司的運作情況，同時積累了大量寶貴的經(jīng)驗，對于之后房地產(chǎn)公司的內(nèi)控改革建立了基礎。Stiglingh M（2017）等人認為，企業(yè)在日常經(jīng)營管理中，政治制度或法律制度的頻繁變化會給企業(yè)的日常經(jīng)營帶來嚴重威脅，因此需要加強企業(yè)與政府部門的溝通，進一步學習和掌握企業(yè)的稅收情況，提高稅收控制水平。Carre OML（2017）等人研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務辦理項目非常多，企業(yè)需要從多個方面加強稅務風險管理，建立一個功能完善的企業(yè)稅收風險預警系統(tǒng)，以控制和籌劃企業(yè)稅收內(nèi)容，加強企業(yè)與政府機構(gòu)的溝通，進一步避免稅收發(fā)生漏洞等風險。

（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀

從房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險角度來看，于志科（2017）認為隨著我國進入經(jīng)濟增長放緩的新狀態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀控制措施也在不斷完善。由于外部經(jīng)濟情況的變化，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地變化，并且越來越多房地產(chǎn)企業(yè)為了擴大規(guī)模和競爭力，不斷地通過并購重組等形式來調(diào)整，在并購過程中，許多企業(yè)已經(jīng)進行了稅收籌劃，以最大限度提高并購的利潤，這給企業(yè)帶來了一定的稅收風險。在此基礎上，他從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的并購開始，分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購相關(guān)的稅收吸收原則和動機，并提出了并購過程中的相關(guān)規(guī)劃策略，并且已針對稅收風險提出了適當?shù)墓芾泶胧?。邵金鵬（2018）認為營改增之后，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大且綜合的影響，由于增值稅的涉稅風險通常很大，他選擇了幾個方面來分析涉稅風險，包括土地價款銷售額的遞減、簡易計稅的老項目和新項目進項稅額，并提出相應的應對措施。

從政策角度來看，朱秀芳（2018）認為改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和房價的高漲，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了高額利潤。房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱性產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟發(fā)展做出了重要貢獻，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，金融行業(yè)才會穩(wěn)步發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)，國家相關(guān)部門也出臺了一些宏觀政策。她分析了營改增的實施給房地產(chǎn)業(yè)帶來的困難，并提出了相應的對策。孟令民（2019）認為在稅收改革的大背景下，會對我國各部門的業(yè)務發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，并促進各部門改革的深化。房地產(chǎn)企業(yè)有必要積極應對稅制改革并采取合理措施，以減少稅制改革對業(yè)務發(fā)展的影響。根據(jù)分析結(jié)果，他提出了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收計劃。

從管理的角度來講，曹?；郏?019）認為在我國的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，房地產(chǎn)是不可或缺的一部分，房地產(chǎn)可以通過單一開發(fā)和多維開發(fā)，來提高一個國家和地區(qū)的發(fā)展水平和生活水平。從營改增以后，房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展與進步，在對營改增后解決房地產(chǎn)行業(yè)的會計和與稅收相關(guān)的處理方式發(fā)生變化之后，她就各種問題提出了有效的意見。李幸（2019）認為，目前稅務部門仍存在短板，主要是管控工具和方法較為落后，稅務部門針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務工作，主要是通過人工核實這種原始的方法，并沒有很好地利用大數(shù)據(jù)手段進行管控。這主要是一部分稅務人員能力不足，對新政策新工具的接受能力不足，他們主要是通過長期積累的工作經(jīng)驗。這些因素會導致稅務風險管理人員無法應對當前的企業(yè)稅收情況。

總之，國內(nèi)對于房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策與企業(yè)風險管理方面的研究較多，并從政策制定與企業(yè)稅收管理的視角，詳細分析了當前中國房產(chǎn)企業(yè)稅收管理所面臨的問題。國外對房地產(chǎn)業(yè)政策的研討主要立足于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身具體情況，但因為各個發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程度不同，相關(guān)政策執(zhí)行維度也不同，企業(yè)稅收管理所面臨的問題也多種多樣，所以借鑒國外相關(guān)方面的政策制定和管理手段，要與我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合。

二、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險點分析

（一）取得土地環(huán)節(jié)合同跟進不及時

房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同之后，就積極去尋找好的開發(fā)商及修建房屋，而對于土地征集環(huán)節(jié)沒有及時跟進，也沒有及時與主管部門溝通。由于購買土地的合同是靜態(tài)的，主管部門的活動是動態(tài)的，這就造成了信息不對稱，這種信息不對稱是造成這個環(huán)節(jié)的涉稅風險的根本原因。即使最后房地產(chǎn)企業(yè)在耗費巨大成本的基礎上，勉強可以解決問題，但不僅遭受了巨大損失，而且造成了工程的延誤。

（二）開發(fā)建設環(huán)節(jié)部門行為造成涉稅負擔

房地產(chǎn)企業(yè)的目的是通過進行一定的經(jīng)濟活動，直到進行新房銷售來發(fā)揮積極的開發(fā)作用。在購買過程中，通常有意向買方提供一定比例的預付款，并在房地產(chǎn)項目完成時向其支付剩余的款項。這樣，預收的款項可以是預付定金的形式，也可以是訂金的形式，其主要區(qū)別是預付定金與合同的鏈條有關(guān)，一旦合同訂立，買方就不能后悔，否則將無法收回預付款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同后必須相應繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。合同形式是有效的，交付時不影響合同。只有執(zhí)行了與預付款賬戶、企業(yè)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅有關(guān)的業(yè)務時，買方才簽署合同并重新輸入款項，買方才會放棄購買并獲得預訂的全額退款。銷售部門希望以預付定金的形式獲得可靠而穩(wěn)定的采購團隊，這會以不合理增加與企業(yè)稅相關(guān)業(yè)務成本為前提。而在許多房地產(chǎn)企業(yè)中，財務部門不能積極參與銷售部門的活動并予以指導，他們更希望以犧牲涉稅成本為代價，來換取可靠的銷售收入。

（三）涉稅發(fā)票不規(guī)范

在業(yè)務發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)與許多行業(yè)的企業(yè)都有大量的業(yè)務往來，如建筑承包商、建材供應商還有一些裝修公司等，由于許多業(yè)務交易都與購買付款活動相關(guān)，所以就會產(chǎn)生一些收據(jù)。在這種情況下，控制不一致和專業(yè)部門缺乏干預可能導致收據(jù)不一致。企業(yè)為了解決處理這些問題，就會造成工作期限的延誤，并且還有可能在面臨稅務稽查時，耗費更多的成本。由于有些房地產(chǎn)企業(yè)之前并沒有對發(fā)票形式做出統(tǒng)一的規(guī)定，問題發(fā)生之后也沒有解決方案，由此阻礙整個工程的進行，耗費了大量的人力、物力資源。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險成因分析

（一）對稅務風險管理重要性的認識不夠

第一，稅收風險管理未納入企業(yè)戰(zhàn)略制定，未被包括在企業(yè)的績效評估體系；第二，不了解我國稅收制度賦予納稅人的相關(guān)權(quán)利，在合理合法的原則下，科學的統(tǒng)一管理為降低稅收風險建立了機制條件，只是被動地遵守稅收法律，承擔納稅義務；第三，缺乏對稅收風險的基本認識。

（二）稅務風險管理制度不完善

一是一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有專門從事稅務管理的工作人員，因此很難規(guī)范使用稅務系統(tǒng)。二是稅收管理制度不完善，如報稅規(guī)范、稅務審核等制度，財務人員只是根據(jù)自己的理解和已有的知識來完成工作。三是一些基礎的資料不完善，且整個企業(yè)都對稅務工作不重視，使稅務工作存在許多漏洞。

（三）稅務管理人員專業(yè)水平較低

許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務經(jīng)理負責財務和稅務的相關(guān)事務，工作只是為了履行日常稅收義務，不能深入研究稅收政策并深入思考稅收風險。對于項目的財務代理人，大多數(shù)只進行簡單的付款和單據(jù)付款，并未從根本上處理稅務事務，很難為稅收工作提供良好的基礎。企業(yè)沒有相應的培訓系統(tǒng)和技能學習系統(tǒng)，也沒有建立相應的稅收文件收集系統(tǒng)，稅務工作者的工作能力和整體素質(zhì)長期以來沒有改善。

（四）涉稅信息掌握不全面，溝通反應不及時

稅收管理制度并不是一成不變的，而是動態(tài)變化的，相關(guān)的法律法規(guī)內(nèi)容較多，并且房地產(chǎn)企業(yè)是工作內(nèi)容較為復雜的行業(yè)，因此涉及稅目也較多且復雜。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的稅務風險較大，宏觀政策調(diào)控頻繁，信息變化快，因此每個企業(yè)應建立一個溝通機制，以使信息傳遞方便與迅速。然而中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏這個機制，企業(yè)內(nèi)的項目周期較長，而在此時間段，政策或許已經(jīng)發(fā)生了變化，涉稅信息也發(fā)生了變化，此時需要房地產(chǎn)企業(yè)與政府稅務部門之間有一個溝通的平臺或機制。如果仍沿用老的機制，就會造成繳納稅費超額或者不足。企業(yè)內(nèi)部如果沒有建立良好的溝通機制，問題無法及時解決，就可能造成稅務風險，不利于改進企業(yè)內(nèi)部稅務管理水平。

四、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風險控制措施

（一）打造企業(yè)文化，提高全員風險意識

首先，房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理人員必須意識到涉稅控制的重要性，企業(yè)的實際控制人尤其如此，必須建立與稅收相關(guān)的風險意識，并認識到與風險相關(guān)的管理的重要意義。其次，企業(yè)的高管從文化的角度出發(fā)建立企業(yè)文化，從上到下控制與稅收相關(guān)的風險，并建立一種全體員工密切關(guān)注的精神，營造良好的氛圍，以高風險和高意識來控制風險，以使執(zhí)行人員自愿執(zhí)行與稅收風險控制相關(guān)的措施，加強員工對控制涉稅風險的責任。

（二）加強業(yè)務培訓，提高財務人員的稅法知識

根據(jù)情況，房地產(chǎn)企業(yè)有兩種方法，一是現(xiàn)有財務人員應加強對會計和稅法知識的學習，將法律知識快速整合到與稅收相關(guān)的風險控制業(yè)務中。二是如果從業(yè)人員無法提高他們對會計和稅法的了解，可以聘請專家對會計和稅收法律法規(guī)的財務人員進行培訓，并加強與稅收相關(guān)項目的人力資源管理，改善稅收相關(guān)風險控制的來源，加強稅收相關(guān)風險控制任務的執(zhí)行效果。

（三）加強與稅務部門聯(lián)系，積極進行溝通協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)企業(yè)還應該與稅務部門長期交流溝通，應與負責的稅務部門保持良好的關(guān)系，尤其是未詳細說明的稅務政策應與相關(guān)部門充分溝通。如果收到有關(guān)稅收風險反饋信息，則應在處理業(yè)務階段立即對它們進行糾正和控制。與稅收有關(guān)的風險得到很好的控制，以使稅收的潛在風險可以被消除，有效避免風險積累在日后清算階段造成嚴重后果。

（四）會計信息化升級，加強數(shù)據(jù)分析利用

如果房地產(chǎn)企業(yè)很難開發(fā)自己的涉稅風險控制的軟件，可以利用財務軟件充分的信息支持進行數(shù)據(jù)分析，給出參考建議。財務人員應加強對現(xiàn)有會計信息系統(tǒng)的使用，也可以向軟件公司購買一些升級服務，購買可以提供處理分析數(shù)據(jù)的會計信息系統(tǒng)。

（五）建立完善的涉稅信息溝通機制

中小型房地產(chǎn)企業(yè)需要建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理機構(gòu)并加強溝通，提高企業(yè)內(nèi)部信息溝通的完善與共享，加強企業(yè)的稅收管理水平，規(guī)避不必要的稅務風險，提高企業(yè)運作效率，加強應急管理能力。同時，中小型房地產(chǎn)企業(yè)也應加強與稅務部門之間的溝通機制，與辦稅人員保持及時有效的溝通，并在第一時間掌握新的政策，從而做好本企業(yè)的稅務工作，提高企業(yè)的工作效率。

五、結(jié)語

中小型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務量相較大型企業(yè)雖少，但是稅務工作并不會因此減少，然而在企業(yè)內(nèi)部稅務管理機制不完善的情況下，稅務風險問題依然較嚴重。通過本文對中小企業(yè)進行分析，得出主要稅務風險有：在取得土地環(huán)節(jié)合同跟進不及時，在開發(fā)建設環(huán)節(jié)部門行為造成涉稅負擔，涉稅發(fā)票不規(guī)范。通過進一步探究，得出產(chǎn)生這些風險的主要原因有：企業(yè)對稅務風險管理重要性的認識不夠，企業(yè)的稅務風險管理制度不完善，稅務管理人員專業(yè)水平較低，造成企業(yè)的涉稅信息掌握不全面、溝通不及時等。根據(jù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險及原因，本文提出適用中小型房地產(chǎn)行業(yè)的稅務風險防控體系建設方案：首先，要建設企業(yè)文化，提高全員風險意識。其次，進行業(yè)務培訓，提高財務人員的稅法知識，同時加強與稅務部門聯(lián)系積極溝通協(xié)調(diào)，并進行會計信息化升級，加強數(shù)據(jù)分析利用。最后，建立完善的涉稅信息溝通機制，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)的稅務風險防控體系能切實落地，在企業(yè)中真正起到防控風險、提質(zhì)增效、助力企業(yè)發(fā)展騰飛的積極作用。