集體土地上小產(chǎn)權(quán)房存在的合理性分析

魏文豪

摘 要：小產(chǎn)權(quán)房存在已久，規(guī)模龐大，種類繁多的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已經(jīng)形成，在現(xiàn)實(shí)生活中國(guó)家和政府多次表示需要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律規(guī)制，效果卻不甚理想，問(wèn)題的根源在于否定了小產(chǎn)權(quán)房的合法性，片面取締小產(chǎn)權(quán)房。本文試圖通過(guò)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”合法化的正當(dāng)性與必要性進(jìn)行探討，探索如何正確的規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房，設(shè)想以分類處理小產(chǎn)權(quán)房使其合法化為核心，從而解決“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；合理化；集體土地自由流轉(zhuǎn)

一、現(xiàn)行法律法規(guī)和政策對(duì)集體土地權(quán)能限制的分析

（一）憲法層面的分析

《憲法》第十條第一款，城市的土地屬于國(guó)家所有。第二款，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。由此可知，我國(guó)的土地僅有國(guó)家所有和集體所有這兩種形式，不允許個(gè)人所有，但對(duì)于集體土地，本集體的個(gè)人有使用權(quán)，具體期限則并未說(shuō)明?！稇椃ā返谑l第二款，國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)，禁止任何組織或者個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國(guó)家的和集體的財(cái)產(chǎn)。這說(shuō)明在憲法當(dāng)中，國(guó)家財(cái)產(chǎn)和集體財(cái)產(chǎn)是給予同等保護(hù)的。但從前面對(duì)中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀分析中看出，實(shí)質(zhì)上，國(guó)有財(cái)產(chǎn)的保護(hù)力度是遠(yuǎn)大于對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的保護(hù)，甚至有國(guó)家財(cái)產(chǎn)侵犯集體財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)烈趨勢(shì)。

在我國(guó)，一直奉行“房隨地走，地隨房走”的政策，房地一體。國(guó)家的土地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，是在全國(guó)范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，當(dāng)然，其上所建房屋自然也能自由流轉(zhuǎn)；而集體土地則不然，不能在全國(guó)范圍內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，只能在本集體范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，而且現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)具體的集體土地的轉(zhuǎn)讓也沒(méi)有作出詳細(xì)規(guī)定。這樣一來(lái)，就限制了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)日益明顯，城鄉(xiāng)矛盾日益突出。近年來(lái)，國(guó)家為了打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)貧富差距作了不少努力，但收效甚微，其根本原因是沒(méi)有解決好稀缺資源——土地這個(gè)問(wèn)題。

倘使集體土地能像國(guó)家土地那樣自由流轉(zhuǎn)，消除城鄉(xiāng)貧富差距指日可待，一旦集體土地能自由流轉(zhuǎn)，那小產(chǎn)權(quán)房不合理不合法的理論就不攻自破，此時(shí)的小產(chǎn)權(quán)房也會(huì)變成第一章中的第二種小產(chǎn)權(quán)房，只要補(bǔ)齊相關(guān)手續(xù)，就能成為真真正正的商品房。

（二）物權(quán)法層面的分析

眾所周知，物權(quán)法上采用“動(dòng)產(chǎn)交付，不動(dòng)產(chǎn)登記”的物權(quán)變動(dòng)政策，不動(dòng)產(chǎn)的“登記”有兩種效力，一種是變更登記，另一種則是具有“公示公信”的效力。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，正因?yàn)闆](méi)有登記，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證明而得名，即便如此，但它完全具備物權(quán)的所有屬性，不屬于無(wú)主物，理應(yīng)受到法律的合理保護(hù)。

“‘集體作為農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，必然造成農(nóng)村集體土地所有權(quán)的虛置。農(nóng)民集體對(duì)土地的所有權(quán)并沒(méi)有量化給農(nóng)民個(gè)體，集體占有土地所有權(quán)并不意味著集體內(nèi)的農(nóng)民個(gè)體占有土地所有權(quán)。對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，農(nóng)地所有權(quán)一直是不清晰的，農(nóng)民集體所有實(shí)質(zhì)上就成為了一種所有權(quán)主體缺位的所有制?！逼鋵?shí)現(xiàn)實(shí)的情況是多數(shù)人包括集體組織成員在內(nèi)也對(duì)集體土地所有權(quán)主體不是很清楚，這與我們國(guó)家長(zhǎng)期的立法對(duì)所有權(quán)主體規(guī)定不明是分不開(kāi)的?！凹w”作為土地的名義所有人，由于法律規(guī)定的不規(guī)范性以及現(xiàn)行法對(duì)集體土地權(quán)能的限制，所以有學(xué)者把我國(guó)的集體土地所有權(quán)稱為“準(zhǔn)所有權(quán)”或不完全所有權(quán)。作為集體土地所有權(quán)人不得自由的對(duì)土地為買賣、轉(zhuǎn)讓和抵押的行為，而真正享有集體土地處分權(quán)的實(shí)際上卻是政府。而正是立法對(duì)“集體”這一含義的定義不明，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)主體虛位以后，公權(quán)力才有機(jī)會(huì)趁虛而入。并且，令人不解的是，這些對(duì)集體土地所有權(quán)權(quán)能限制或?qū)w土地所有權(quán)進(jìn)行越位行使的種種現(xiàn)象并未隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深入、國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到改善，相反，卻出現(xiàn)愈來(lái)愈惡化的傾向。因此，應(yīng)當(dāng)明確集體土地的所有權(quán)人，賦予其行使所有權(quán)的途徑，才能真正做到二者平等的所有權(quán)地位。我國(guó)法律曾有規(guī)定，沒(méi)有法律明確規(guī)定時(shí)，參照相關(guān)相近法律規(guī)定。故此，唯一可行的辦法就是參照國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓辦法，使得集體土地亦能自由流轉(zhuǎn)，也便給予了小產(chǎn)權(quán)房以正當(dāng)存在的合理性說(shuō)明。

（三）行政法層面的分析

小產(chǎn)權(quán)房之所以不能像城市商品房那樣自由流轉(zhuǎn)，主要原因是沒(méi)有房產(chǎn)證明，但現(xiàn)實(shí)的狀況是小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)勢(shì)在必行，如果繼續(xù)片面的禁止小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)與強(qiáng)拆，那么一個(gè)巨大的社會(huì)隱患將不期爆發(fā)。

愿意購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人都知道其中有著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)，首先，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，不能得到法律的有效保護(hù)，一旦產(chǎn)生糾紛，自己遭受損失無(wú)從救濟(jì)；其次，由于沒(méi)有規(guī)劃局的批準(zhǔn)，在現(xiàn)有法律制度下，小產(chǎn)權(quán)房隨時(shí)會(huì)面臨被強(qiáng)拆的危險(xiǎn)，自己也將承擔(dān)房錢兩空的風(fēng)險(xiǎn)；再者，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)沒(méi)有質(zhì)量監(jiān)督管理者的監(jiān)督，其質(zhì)量難以得到保障，自己身家性命也時(shí)刻面臨著潛在的安全隱患。然而，人們對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買非但屢禁不止，更有從善如流，摧枯拉朽之勢(shì)。人們都是為自身利益最大化的“經(jīng)濟(jì)人”，那為什么還要繼續(xù)這種無(wú)異于飲鴆止渴的行為，難道我們不應(yīng)該懷疑一下是不是法律制度不嚴(yán)謹(jǐn)，出了什么為題，而不是單純的看到小產(chǎn)權(quán)房眼前的不合法，強(qiáng)制拆除，造成更大的社會(huì)不和諧。

二、小產(chǎn)權(quán)合理存在后帶來(lái)的社會(huì)利益

（一）有利于新農(nóng)村的建設(shè)

據(jù)相關(guān)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村居民多以村莊的形式存在，少數(shù)在田間地頭零星分布，有些甚至根本就沒(méi)有宅基證明，覺(jué)得離耕種地點(diǎn)比較近，方便管理自己田間的作物，就隨意而建。這樣不僅不方便集體對(duì)其的管理，也占用了更多的土地，因此國(guó)家大力倡導(dǎo)新農(nóng)村建設(shè)。但在進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中，遇到的最大麻煩就是村民不愿意搬離自己的住宅，而舉國(guó)上下進(jìn)行農(nóng)村住宅拆遷補(bǔ)償，實(shí)非現(xiàn)有國(guó)力所能負(fù)擔(dān)。然而，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，則為國(guó)家的這一政策的實(shí)施提供了契機(jī)。

作為研究生的我，曾做過(guò)小范圍的調(diào)查，多數(shù)的大學(xué)畢業(yè)生都愿意留在自己讀大學(xué)的城市，即便工資很低，生活壓力很大，他們也很少愿意再回到自己的故鄉(xiāng)去發(fā)展。所以，現(xiàn)在有很多宅基地都在村集體內(nèi)空閑，至始至終無(wú)人建房居住，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。而工資低的他們，買不起高價(jià)的商品房的他們，便熱衷于小產(chǎn)權(quán)房。還有一類人，就是進(jìn)城的農(nóng)民工，這部分人，占據(jù)了相當(dāng)大的數(shù)量。之前的08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，曾有過(guò)一次百萬(wàn)民工返鄉(xiāng)大潮，其主要原因是他們?cè)诖蚬さ牡胤經(jīng)]有一片屬于自己“落腳”的地方，原因也很簡(jiǎn)單，同樣是負(fù)擔(dān)不起高價(jià)的商品房。但近些年來(lái)，他們也很是熱衷于小產(chǎn)權(quán)房，希望在城市開(kāi)拓一片屬于自己的天地，這與前面的很多農(nóng)村人不愿搬離自己的宅基地形成了鮮明的對(duì)比。

（二）有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定

正如上文所述，現(xiàn)如今已有很多進(jìn)城農(nóng)民工，還有多半的農(nóng)村考入城市的大學(xué)畢業(yè)生，他們顯然已經(jīng)成為城市的新生中堅(jiān)力量，城市的發(fā)展要靠他們，當(dāng)然城市的穩(wěn)定和諧與否，關(guān)鍵也在他們。尋求在城市中的一席之地，已經(jīng)成為他們心中穩(wěn)定與否的重要尺度，如果沒(méi)有合適的住所，社會(huì)將不太穩(wěn)定，或許會(huì)促使這個(gè)群體增加犯罪的可能性。

然而，小產(chǎn)權(quán)房的新鮮出爐，使得他們能夠在城市安身立命指明了一條道路。中國(guó)人有個(gè)很奇怪的特點(diǎn)，自古以來(lái)，只要有住處，能養(yǎng)家糊口，百姓就算是安居樂(lè)業(yè)，默默的工作，不去跟政府計(jì)較什么，社會(huì)和諧，一片繁榮景象。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1] 王衛(wèi)國(guó)：《中國(guó)土地權(quán)利研究》，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999.

[2] 江平：《中國(guó)土地立法研究》，北京，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999.

[3] 劉?。骸锻恋厮袡?quán)國(guó)家獨(dú)占研究》，北京，法律出版社，2008.

[4] 蔡耀忠：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》，北京，法律出版社，2002.