適用善意取得若干問(wèn)題研究

韋丹蓓 伍玉鳳

【摘 要】善意取得制度對(duì)于維護(hù)交易安全和正常市場(chǎng)秩序有著重要作用，經(jīng)過(guò)數(shù)年理論研究和司法實(shí)踐，2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》全面規(guī)定了善意取得制度，但在其適用范圍與適用條件上還存在著不少爭(zhēng)議，本文擬從物權(quán)法規(guī)定善意取得的條件出發(fā)，就如何確定善意、贓物能否適用善意取得以及不動(dòng)產(chǎn)如何適用善意取得進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】善意取得；適用；贓物；不動(dòng)產(chǎn)

善意取得亦稱(chēng)即時(shí)取得，是指原物由無(wú)處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓給善意第三人時(shí)，善意第三人取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請(qǐng)求善意第三人返還原物。其中“善意第三人是指不知占有人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的受讓人。”

關(guān)于善意取得的適用，目前主要存在的爭(zhēng)議有：

一、如何確定善意

（一）如何確定主觀上是否屬于善意。由于善意是人的心理活動(dòng)，旁人不可能探知，因此在判斷是否善意的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)通過(guò)參考受讓對(duì)象、地點(diǎn)環(huán)境、價(jià)格等來(lái)綜合判定，具體如下：

（1）受讓對(duì)象。如果受讓對(duì)象與轉(zhuǎn)讓人存在某種親屬關(guān)系或者與轉(zhuǎn)讓人之間有著常年的合作并熟知轉(zhuǎn)讓人情況的，則此種情況一般應(yīng)認(rèn)定受讓人存在惡意。

（2）交易的地點(diǎn)環(huán)境。如果交易地點(diǎn)是在非法的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者非正規(guī)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，一般可以認(rèn)定系惡意。

（3）交易價(jià)格。如果是正常的買(mǎi)賣(mài)的話，交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)為正常市場(chǎng)合理價(jià)，如果雙方交易的價(jià)格遠(yuǎn)低于該價(jià)格的，那么一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定交易一方存有惡意。

（4）其他情況，如“善意取得人通常由誰(shuí)讓與及在何種情形下取得其物，應(yīng)有記憶。如經(jīng)原告之要求，被告拒絕為此項(xiàng)陳述的，則被告之取得，應(yīng)推定為惡意?！?/p>

（5）總之，在判定是否屬于善意時(shí)，法官應(yīng)當(dāng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合整個(gè)案情予以考慮。

（二）判定善意的時(shí)間點(diǎn)。由于財(cái)產(chǎn)交易的達(dá)成和財(cái)產(chǎn)的交付會(huì)有時(shí)間差，因此在判斷受讓人是否善意的時(shí)點(diǎn)就存在兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，即以邀約承諾達(dá)成還是以財(cái)產(chǎn)交付時(shí)為時(shí)間點(diǎn)。筆者認(rèn)為，由于善意取得制度的價(jià)值基礎(chǔ)和目的在于保護(hù)交易安全，或者說(shuō)是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的安全，即保護(hù)的是物權(quán)變動(dòng)所帶來(lái)的效果，因此應(yīng)當(dāng)以財(cái)產(chǎn)的交付作為判斷受讓人是否善意的時(shí)間點(diǎn)。因?yàn)槿绻?cái)產(chǎn)尚未交付，則存在雙方之間的僅僅是債的行為，如果轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)處置標(biāo)的物的話，則此時(shí)可以根據(jù)《合同法》第五十一條：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！贝_認(rèn)債的行為無(wú)效，又由于財(cái)產(chǎn)尚未交付，因此買(mǎi)受人不得援引善意取得予以對(duì)抗。因此，判斷善意取得的時(shí)間點(diǎn)在于財(cái)產(chǎn)交付時(shí)。如果財(cái)產(chǎn)交付的當(dāng)時(shí)受讓人是善意，但財(cái)產(chǎn)交付完成后，受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)權(quán)處置財(cái)產(chǎn)的，仍然不影響受讓人善意取得該標(biāo)的物；如果財(cái)產(chǎn)交付前受讓人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人對(duì)標(biāo)的物無(wú)處分權(quán)的，則推定其財(cái)產(chǎn)交付時(shí)屬于惡意。

二、贓物是否適應(yīng)善意取得

對(duì)此，無(wú)論是在立法例還是實(shí)踐中有多種不同觀點(diǎn)。

（一）就立法例而言，大致有三種模式：一是規(guī)定不適用善意取得制度，如《蘇俄民法典》第152條。二是規(guī)定原則上不適用善意取得制度，但通過(guò)法定方式取得的，可以發(fā)生善意取得的效力。如《日本民法典》第193條、第194條規(guī)定：‘于前條情形，占有物系盜贓或遺失物之時(shí)起二年間，可以向占有人請(qǐng)求回復(fù)其物。盜臟及遺失物，如系占有人由拍賣(mài)處、公共市場(chǎng)或出賣(mài)同種類(lèi)物的商人處善意買(mǎi)受者時(shí)，受害人或遺失人除非向占有人清償其支付的代價(jià)，不得回復(fù)其物在這里，取得所有權(quán)的情況有兩種：一是經(jīng)過(guò)二年除斥期間；二是在法定場(chǎng)合買(mǎi)受；三是適用善意取得制度，如《美國(guó)統(tǒng)一商法典》的規(guī)定。

（二）就司法實(shí)踐而言，公安機(jī)關(guān)認(rèn)為必須一追到底，但很多學(xué)者主張應(yīng)該有例外情況，如我國(guó)學(xué)者王利明主張：“對(duì)贓物的一追到底應(yīng)該是有例外的：1、從公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的，支付了合理的對(duì)價(jià)，也有合法的手續(xù)，應(yīng)當(dāng)受善意取得的保護(hù)，不能再追贓；2、如果是從拍賣(mài)行買(mǎi)的，如果拍賣(mài)行確實(shí)有合法的經(jīng)營(yíng)資格，經(jīng)過(guò)了合法的拍賣(mài)手續(xù)購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)受善意取得的保護(hù)不能再追贓?！?/p>

（三）筆者認(rèn)為贓物原則上不應(yīng)適用善意取得，畢竟按照我國(guó)法律贓物應(yīng)當(dāng)追繳，但是如果一味的強(qiáng)調(diào)贓物追繳，一味的注重公共權(quán)力的行使，則在一定情況下是極為不公的，如上述所列的經(jīng)正當(dāng)合法程序取得的拍賣(mài)物，作為買(mǎi)受人在此種情形是基于對(duì)某種交易條件和交易秩序的信賴(lài)，如果僅僅以拍賣(mài)物系贓物而一律追繳，并且不對(duì)相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行任何的補(bǔ)償，如此還有誰(shuí)敢參與競(jìng)拍，還有誰(shuí)相信既定的拍賣(mài)秩序，如此將會(huì)對(duì)交易安全造成極大傷害，因此筆者贊同一定情況下贓物的善意取得，主要就是上述《日本民法典》所述的兩種情形。

三、不動(dòng)產(chǎn)如何適用善意取得。

目前不動(dòng)產(chǎn)善意取得發(fā)生較多的情況主要在房地產(chǎn)交易中，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)海ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)的，……” 該條實(shí)際上規(guī)定的是在房地產(chǎn)交易中無(wú)權(quán)處分的情形，因此一旦當(dāng)事人在上述情形下進(jìn)行房產(chǎn)交易，就涉及到該交易行為是否合法有效、發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)能否適用善意取得。

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第39條情形，可以適用善意取得。筆者認(rèn)為，如果出讓人未能繳納完畢出讓金，但土地管理部門(mén)已經(jīng)辦理土地使用權(quán)登記（雖然按照我國(guó)法律規(guī)定，未繳納完畢土地使用權(quán)金是不得辦理土地使用權(quán)證，但實(shí)踐中也有一些土地管理部門(mén)基于方方方面的原因仍予以辦理），在此種情況，即便投資總額未達(dá)到規(guī)定，但根據(jù)上述《物權(quán)法》規(guī)定，交易行為仍然合法有效，由此發(fā)生的物權(quán)的變動(dòng)仍然適用善意取得。在目前司法實(shí)踐中，人民法院對(duì)于已經(jīng)完成土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即便出讓方未繳納完畢出讓金或者完成投資總額的25%，仍然判定交易的協(xié)議和使用權(quán)的變動(dòng)合法有效。最高人民法院《關(guān)于已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證，但未交清土地使用權(quán)出讓金的當(dāng)事人所訂立的房地產(chǎn)合同是否有效的答復(fù)》【2004】民一他字第18號(hào)：“土地受讓人未全部交納土地使用權(quán)出讓金，但已取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)的，其與他人簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同可以認(rèn)定有效。”由于轉(zhuǎn)讓合同合法有效，因此基于該合同所辦理的權(quán)屬變更登記當(dāng)然合法有效。

（二）司法機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)益的情形不適用善意取得。司法機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行查封的情況，通過(guò)在房產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)是完全能確知的（加上現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)查詢(xún)信息的公開(kāi)化，對(duì)于被查封的情況是很容易得知），在此情況下，買(mǎi)受人以不知或不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)而主張善意是不能成立的，更何況由于房產(chǎn)被查封，實(shí)際上也無(wú)法完成房屋的變更過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（三）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意而處分房產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)成立善意取得。如果受讓人與出讓人沒(méi)有親屬或者無(wú)證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓人與買(mǎi)受人熟識(shí)的，如果雙方交易的價(jià)格公平合理，并且完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的，則買(mǎi)受人符合《物權(quán)法》關(guān)于善意取得的規(guī)定。

（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待，如果轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得權(quán)屬證書(shū)，并且其權(quán)利亦在房產(chǎn)部門(mén)存有登記，即便轉(zhuǎn)讓人與第三人就權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議（如正在進(jìn)行確權(quán)的訴訟），如果第三人沒(méi)有對(duì)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)進(jìn)行查封的，則轉(zhuǎn)讓人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人如果是善意受讓并且雙方完成了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，則應(yīng)當(dāng)成立善意取得。

參考文獻(xiàn)：

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