房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相關(guān)問題分析

摘 要：成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。文章從成本管理觀念、體制、方法等五方面進(jìn)行分析，進(jìn)而提出建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理實(shí)踐提供建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；成本控制體系

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈。其中，成本管理的好壞直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展和市場競爭力。因此，分析房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理問題對(duì)改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的涵義

成本管理是指企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列管理行為的總稱。所謂房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，是指為了保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的控制管理，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制等方面構(gòu)成，貫穿項(xiàng)目從可行性研究到實(shí)施竣工階段整個(gè)過程，嚴(yán)格控制預(yù)算成本及施工成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問題分析

（一）成本管理觀念存在誤區(qū)

目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理觀念存在誤區(qū)，未能正確認(rèn)識(shí)并樹立全面的成本管理觀念，從而難以對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行全方位、全過程的控制。有的房地產(chǎn)企業(yè)，只重視設(shè)計(jì)階段的成本管理，忽視其他階段；有的只重視施工階段，認(rèn)為只要嚴(yán)格控制所用的材料和設(shè)備成本進(jìn)行控制，便能對(duì)成本進(jìn)行有效控制；有的忽視后期結(jié)算、竣工及銷售階段的成本管理，更有些房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制僅限于對(duì)施工單位的的成本管理，并沒有對(duì)各個(gè)部門、各個(gè)成員進(jìn)行全面的成本管理。種種錯(cuò)誤的成本管理觀念，導(dǎo)致企業(yè)難以全面的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行管理。

（二）成本管理體制不完善

目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立完善的成本管理體制。一方面，成本控制流程不完善。由于沒有足夠重視成本管理，有的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制比較松懈，沒有確立明確的成本控制流程，整體上成本管理處于粗放狀態(tài)。另一方面，沒有相應(yīng)的制度約束。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然確立了較為完整的成本管理制度，但是在執(zhí)行過程中卻不按流程操作，各部門的崗位與職責(zé)分工不能系統(tǒng)的對(duì)應(yīng)起來，以致出現(xiàn)了任務(wù)執(zhí)行與否無人監(jiān)管驗(yàn)收，干多干少、干好干壞一樣待遇的局面（劉磊，2009）。由于缺乏有效地績效考核，使得在實(shí)際執(zhí)行過程中成本管理制度體系形同虛設(shè)。

（三）成本管理方法落后

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的成本管理方法依舊是傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理，也就是一個(gè)純粹的成本核算系統(tǒng)。在這種核算體制下，財(cái)務(wù)報(bào)告主要依據(jù)業(yè)務(wù)人員向公司提出的報(bào)告，數(shù)據(jù)經(jīng)常有一定的滯后性，只能對(duì)事后成果進(jìn)行分析上報(bào)。但是很多時(shí)候，項(xiàng)目可能在前期的決策過程中已經(jīng)存在問題，在施工和銷售過程中問題只是不斷暴露，所以這種核算體制并無法真正發(fā)揮成本管理的作用（劉麗卿，2009）。同時(shí)，這種成本管理方法缺乏成本預(yù)測和必要的過程控制，一旦反映在財(cái)務(wù)賬目上的成本失控，就形成房地產(chǎn)企業(yè)的既定事實(shí)，再也沒有挽回的余地。這種管理模式根本無法適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的要求，由于缺乏預(yù)測性，不能及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)成本管理過程中所存在問題及原因，進(jìn)而無法采取有效措施降低成本，難以達(dá)到從根本上控制成本的目的。

（四）未能嚴(yán)格遵守監(jiān)理制度

為了節(jié)約監(jiān)理費(fèi)用，許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目的監(jiān)理時(shí)，沒有聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理師，主要依賴業(yè)務(wù)代表的職業(yè)道德水平來對(duì)工程項(xiàng)目的情況進(jìn)行管理。由于缺乏專業(yè)知識(shí)，工程監(jiān)理人員整體素質(zhì)不高，難以對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全方位控制。另外，也有一些企業(yè)雖聘請(qǐng)了專業(yè)的監(jiān)理人員，但缺乏對(duì)監(jiān)理人員的有效約束。有的監(jiān)理人員不能保證將全部精力投入到項(xiàng)目的監(jiān)理工作，監(jiān)理單位也沒有明確規(guī)定監(jiān)理人員的職責(zé)及責(zé)任，也沒用確立必要的監(jiān)督制度，導(dǎo)致一些監(jiān)理人員不能認(rèn)真對(duì)待其本職工作，沒能認(rèn)真監(jiān)督檢查工程是否合格，因此，在工程項(xiàng)目存在著監(jiān)理工作不到位、監(jiān)理責(zé)任不落實(shí)的問題，所以監(jiān)理制度并不能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用（劉炳南，2010）。

（五）忽視工程質(zhì)量成本和工期成本的控制

有的房地產(chǎn)企業(yè)沒能正確處理成本與質(zhì)量的關(guān)系，存在“重效益、輕質(zhì)量”的現(xiàn)象。有的企業(yè)采用偷工減料、以次充好等非正當(dāng)手段來降低項(xiàng)目造價(jià)，雖然在一定程度上降低了成本，但是卻嚴(yán)重?fù)p害了工程項(xiàng)目的質(zhì)量。也有的房地產(chǎn)企業(yè)，一旦遇到原材料價(jià)格上漲等情況導(dǎo)致成本增加時(shí)，就會(huì)通過降低工程質(zhì)量來降低成本，結(jié)果非但沒有真正為企業(yè)節(jié)約成本，反而損害了企業(yè)的形象，給企業(yè)帶來更大的損失。同樣，在工程項(xiàng)目開發(fā)過程中，一些企業(yè)會(huì)為了追求低成本而對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、規(guī)劃等各個(gè)階段的方案進(jìn)行反復(fù)討論，從而一再延遲工程項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，最終非但沒有為企業(yè)節(jié)約成本，反而導(dǎo)致成本增加。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的建議

（一）改進(jìn)成本管理觀念

房地產(chǎn)企業(yè)要改變以往落后的成本管理觀念，加強(qiáng)自身的成本控制意識(shí). 進(jìn)行全面成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視每一過程、每一階段、每一部門的微小成本構(gòu)成要素，把每一要素都納入成本管理的范圍（高揚(yáng)，2012），同時(shí)應(yīng)明確全面管理的正確觀念，全面把握項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、竣工結(jié)算等各個(gè)階段的成本管理工作，對(duì)成本管理進(jìn)行全方位、全過程的控制。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)全體員工也必須樹立成本管理意識(shí)，爭取采用先進(jìn)有效的成本管理觀念，積極學(xué)習(xí)其他行業(yè)或企業(yè)的成本管理思想，積極舉辦成本管理培訓(xùn)班，對(duì)各部門的成本管理行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，采取激勵(lì)約束措施使員工充分認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，采用不定期培訓(xùn)等方式對(duì)全體員工進(jìn)行房地產(chǎn)成本意識(shí)宣傳教育，在企業(yè)內(nèi)部形成全體員工重視成本管理的氛圍，以促使各部門全面落實(shí)成本管理工作。

（二）完善成本管理體制

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立獨(dú)立的成本管理部門，對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，由可由項(xiàng)目總工程師、工程項(xiàng)目財(cái)務(wù)總監(jiān)、項(xiàng)目預(yù)算總監(jiān)、材料總監(jiān)等對(duì)成本管理工作有一定經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組成，專門負(fù)責(zé)公司成本管理的決策和制定分配相應(yīng)的工作任務(wù)，對(duì)公司成本管理的運(yùn)作提出指導(dǎo)性意見，力求保證成本管理工作的順利進(jìn)行。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定目標(biāo)成本，然后根據(jù)目標(biāo)成本對(duì)項(xiàng)目成本控制的每一階段、每一過程嚴(yán)格監(jiān)督，對(duì)業(yè)務(wù)過程進(jìn)行實(shí)時(shí)的跟蹤與控制。另外，為了在目標(biāo)成本范圍內(nèi)完成任務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層還應(yīng)當(dāng)重新完善房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督考核機(jī)制，明確成本責(zé)任制（戴美艷，2005）。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將質(zhì)量、安全、工期、費(fèi)用等各種控制指標(biāo)寫入任務(wù)書中，輔之以有效地成本監(jiān)督機(jī)制，促使施工團(tuán)隊(duì)時(shí)刻牢記成本控制觀念，在完成各項(xiàng)指標(biāo)的同時(shí)最大限度節(jié)約成本，力求有效地發(fā)揮競爭機(jī)制的作用，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本進(jìn)行更有效控制的目的。這種成本管理機(jī)制可以為成本管理工作提供較大的自主性，為以后房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）改進(jìn)成本管理方法

首先，合理運(yùn)用成本管理技術(shù)。在成本管理方法改進(jìn)方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)用必要的成本管理技術(shù)，可根據(jù)實(shí)際消耗成本列出清單，根據(jù)項(xiàng)目清單進(jìn)行報(bào)價(jià)，清單報(bào)價(jià)能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理水平的差異。對(duì)于同一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)于同樣的工程數(shù)量，各單位的價(jià)格各不相同，根據(jù)這些差異，可以充分反映出房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的差異，從而找出成本控制的薄弱環(huán)節(jié)，來加強(qiáng)這一環(huán)節(jié)的成本管理工作（馮偉，2005）。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)清單計(jì)價(jià)模式，認(rèn)真查找各個(gè)流程來加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的成本控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平。

其次，建立系統(tǒng)的成本管理體系。在開發(fā)成本與立項(xiàng)階段，企業(yè)應(yīng)通過市場行為進(jìn)行市場預(yù)測，然后選擇具有市場占有率的開發(fā)項(xiàng)目，選擇合適的定價(jià)目標(biāo)，通過市場調(diào)查，進(jìn)而對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行正確的分析決策；在控制成本最重要的設(shè)計(jì)階段，必須經(jīng)過科學(xué)評(píng)估優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，將成本控制在合理的范圍內(nèi)。相關(guān)人員可把造價(jià)管理與技術(shù)工作結(jié)合起來，重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的選擇，向設(shè)計(jì)公司提供詳細(xì)資料，向設(shè)計(jì)公司說明成本的最高限額，將投資額和工程量分布到各單位工程，做好各單位的成本管理與監(jiān)督工作，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)投資額的管控（張艷霞，2012）。

再次，實(shí)施戰(zhàn)略成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)可引入戰(zhàn)略成本管理思想，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，將成本管理貫穿于企業(yè)整體的戰(zhàn)略管理過程，將成本管理提高到企業(yè)戰(zhàn)略的高度，以企業(yè)全局為對(duì)象，提升企業(yè)整體對(duì)成本管理的重視程度。戰(zhàn)略成本管理可以將企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，根據(jù)企業(yè)面臨的競爭環(huán)境和各類風(fēng)險(xiǎn)，分析企業(yè)成本管理工作的優(yōu)缺點(diǎn)，并綜合競爭對(duì)手的成本管理策略，并以此作為本企業(yè)成本管理改進(jìn)的依據(jù)。

最后，實(shí)行信息化成本管理。可對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理實(shí)行信息化策略，建立先進(jìn)的信息管理系統(tǒng)，在成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)合理運(yùn)用信息技術(shù)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理過程中出現(xiàn)的問題，并予以分析，同時(shí)便于對(duì)各部門成本管理工作進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，進(jìn)而提高成本管理效率，大大推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的完善進(jìn)程。

（四）完善工程監(jiān)理制度

一方面，制定嚴(yán)格的工程監(jiān)理制度。企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員和專業(yè)的監(jiān)理工程師來參與到工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，充分發(fā)揮項(xiàng)目監(jiān)理在項(xiàng)目開發(fā)、施工各階段的指導(dǎo)作用。工程監(jiān)理人員必須要對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行全程參與，以便隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并提出相關(guān)指導(dǎo)建議，避免到項(xiàng)目施工階段才發(fā)現(xiàn)問題這種滯后情況的出現(xiàn)。設(shè)計(jì)監(jiān)理制度的完善可減少工程項(xiàng)目執(zhí)行過程中的缺陷，減少因發(fā)現(xiàn)問題不及時(shí)而造成的成本浪費(fèi)，可以在很大程度上起到成本控制的作用。

另一方面，加強(qiáng)監(jiān)理隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)。聘請(qǐng)監(jiān)理人員監(jiān)理工程項(xiàng)目后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)書面明確監(jiān)理人員的工作職責(zé)，避免總監(jiān)理工程師空掛名不作為的問題，同時(shí)還要杜絕工程項(xiàng)目將非專業(yè)人員空掛為監(jiān)理人員，而不做出實(shí)際監(jiān)理工作的行為。在聘請(qǐng)高素質(zhì)監(jiān)理隊(duì)伍的同時(shí)，加強(qiáng)相應(yīng)的監(jiān)督約束機(jī)制，來確保監(jiān)理人員切實(shí)履行責(zé)任，使監(jiān)理制度能發(fā)揮應(yīng)有的成本管理作用。

（五）加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量成本和工期成本的控制

一方面，設(shè)立工程項(xiàng)目招投標(biāo)制度。房地產(chǎn)企業(yè)通過招標(biāo)方式選擇標(biāo)價(jià)合理、能保證質(zhì)量和工期、社會(huì)信譽(yù)高、經(jīng)濟(jì)效益好的施工單位，有效控制工程造價(jià)和項(xiàng)目成本管理。工程項(xiàng)目招標(biāo)包括設(shè)備、材料采購和施工的招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商可通過招標(biāo)選擇較好的施工單位及設(shè)備供應(yīng)商，確保工程項(xiàng)目所需的材料及設(shè)備的質(zhì)量，這對(duì)工程項(xiàng)目投資和工程的質(zhì)量的控制起著非常重要的作用（滿其中，2011）。

另一方面，合理編制工程量清單。在項(xiàng)目招標(biāo)階段選擇高質(zhì)量的施工單位，采用科學(xué)的方式編制合理的符合工程實(shí)際的工程量清單。施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照清單展開施工，能夠很好的確保工程如期完成，減少因工期延長給企業(yè)帶來的工期成本，進(jìn)而提高企業(yè)的效益。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，必須在人員、流程、工具、手段等各個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整，才能提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理水平。

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作者簡介： 周琳（1978-），女，漢族，山東聊城人，聊城大學(xué)商學(xué)院講師，管理學(xué)碩士，主要研究方向：會(huì)計(jì)理論與財(cái)務(wù)管理。