借你一雙慧眼警惕房屋租賃中的“誤區(qū)”

郭浩

隨著房屋租賃利好政策的相繼出臺，房屋買賣市場又趨于管控嚴格，房屋租賃交易愈加火爆。但同時，房屋租賃市場陷阱也越來越多，出租人和承租人稍有不慎便陷入了糾紛之中，在這樣的背景下，時刻保持清醒的認識和掌握重要的法律點尤為關(guān)鍵。本文將提示大家注意房屋租賃中容易陷入的“誤區(qū)”。

“買賣不破租賃”真的是“尚方寶劍”嗎

如果問租賃市場中最熱門的詞是什么，那么“買賣不破租賃”一定會毫無疑問登上榜首，這是所有承租人都會知道和喜歡的詞，更是最能保障其自身權(quán)益的“法律武器”。于是在生活中，經(jīng)常會遇到這樣的畫面：房東想賣房——對不起，買賣不破租賃；房東想帶人看房——對不起，買賣不破租賃；房東咬牙賣了房想交房——對不起，買賣不破租賃。似乎“買賣不破租賃”已經(jīng)成為了承租人手中的一把“尚方寶劍”。那么，這把“尚方寶劍”真的是無敵的存在嗎？

從法律上來看，《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！边@就是“買賣不破租賃”的法律出處，此原則的確立主要在于對租賃市場中相對弱勢的承租人的保護，避免了對承租人權(quán)益的隨意侵害。但千萬不要以為“買賣不破租賃”是絕對的，該原則的適用也是有一定條件的：1.租賃合同存在并合法有效；2.租賃物已經(jīng)交給承租人；3.出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人；4.所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間內(nèi)。具備上述四個條件，該原則才是有效的。同時，該原則的例外情況是存在的，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條之規(guī)定，可以看出例外情形包括：1.承租人有符合租賃合同中規(guī)定的出租人可以解除合同條件的行為時不適用“買賣不破租賃”規(guī)則；2.抵押權(quán)設(shè)立在先時，抵押權(quán)實現(xiàn)后，受讓人不受租賃合同的約束，即“先抵后租”的情形；3.在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用該規(guī)則；4.在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系不適用該規(guī)則。

雖然“買賣不破租賃”的例外情形不多，但還是要提醒各位租房客要擦亮眼睛，不要陷入“買賣不破租賃”絕對無敵的誤區(qū)，同時，還要提醒大家，不要將“買賣不破租賃”時時立于門外，與人方便與己方便，在不影響自己正常生活的前提下，在一些小事上互相體諒，共同營造和諧的生活環(huán)境。

“你是第幾手承租人”

在房屋租賃中，出于平攤租房成本或者獲取一定收益的目的，常常會出現(xiàn)承租人在租賃房屋后拆分成隔間將其轉(zhuǎn)租，或者承租人因其他原因?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)租給第三人又收取更高租金的情形，當出租人找上門，并將承租人和次承租人訴至法院時，常常會問：“你是第幾手承租人？”好的話，往往都是轉(zhuǎn)一手，還算縷的清楚，但一手接一手的轉(zhuǎn)租情形也是會出現(xiàn)的，尤其是一些剛剛畢業(yè)缺乏社會經(jīng)驗的學(xué)生，常常會出現(xiàn)因為自己是承租人但實際是好幾手承租人的尷尬境地。那么，非法轉(zhuǎn)租又會面臨什么樣的法律風(fēng)險呢？怎樣的轉(zhuǎn)租才是合法的？

先看一下非法轉(zhuǎn)租面臨的法律風(fēng)險。對于承租人來說，如果未經(jīng)出租人同意，有非法轉(zhuǎn)租的情形的，出租人可以解除合同，并追究承租人的違約責任，要求其承擔違約金或其他經(jīng)濟損失。對于次承租人來說，轉(zhuǎn)租合同一旦被確認無效后，出租人就可以要求其歸還房屋，其提前交納的費用也只能找承租人索要，但實踐中，找不到承租人無處索要的情形比比皆是，只能讓自己吃了悶虧。同時，還有重要的一點就是，如果轉(zhuǎn)租期限超過租賃期限的，超過部分的約定是無效的，次承租人的權(quán)利難以得到保障，只能面臨被騰房的境地。

但對于出租人來說，未經(jīng)其同意的轉(zhuǎn)租也不是必然無效的，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持?？梢钥闯?，若出租人知道承租人轉(zhuǎn)租后在6個月內(nèi)未提出任何異議的，則出租人行使合同解除權(quán)的救濟途徑就不受法律保護了。

所以，在租賃市場中，尤其是缺乏社會閱歷的學(xué)生租客，一定要擦亮雙眼，簽合同前務(wù)必確認你的房東是產(chǎn)權(quán)人還是承租人，如果是承租人，則要看其轉(zhuǎn)租是否取得產(chǎn)權(quán)人的書面同意，否則早早離開，避免陷入糾紛。

“一走了之”真的能萬事大吉嗎

現(xiàn)實中，有很多租客在租賃期間因為種種事情與房東發(fā)生了不愉快，于是會出現(xiàn)不通知房東便一走了之，或者離開后再通知的情形，這種自認為很瀟灑的“一走了之”真的能夠萬事大吉嗎？或者這種行為在法律上真的能夠產(chǎn)生單方解除租賃合同的效果嗎？答案必然是否定的。

《中華人民共和國合同法》第96條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除?！笨梢钥闯?，如果合同沒有明確約定，承租人“一走了之”的行為，不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人可以要求承租人承擔違約責任，并承擔因其行為造成的經(jīng)濟損失。

但對于出租人來說，也不能一味地要求承租人承擔所有損失，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務(wù)，而不能消極不作為致使損失擴大，因其不作為擴大的損失是不能得到法院支持的。

因此，“一走了之”絕不能萬事大吉，出現(xiàn)問題積極協(xié)商解決，難以達成一致就提前通知才是正確的做法。