淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與危害

摘 要：近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，商品房全面熱銷，銷售價格呈現(xiàn)較大幅度增長。而火爆的房地產(chǎn)市場也引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論。房地產(chǎn)泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于將其控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，分析房地產(chǎn)泡沫的形成與危害，針對性提出了防止房地產(chǎn)泡沫的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；危害；防范措施

中圖分類號：F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）26-0091-02

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，現(xiàn)代化進(jìn)程加快，有些人買房并不是為了居住，而是為了投資以謀取利益。鑒于我國土地資源的有限性和稀缺性、金融機構(gòu)過度放貸等特殊國情，必須加劇我國房地產(chǎn)泡沫的形成。

一、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的主要原因

經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)“市場類型和消費者”產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。

（一）消費者及投資者對未來價格的預(yù)期

隨著人口的增加和城市的發(fā)展，房地產(chǎn)價格存在著潛在升值的趨勢。對房地產(chǎn)未來價格的非理性預(yù)期造成投資者對未來房地產(chǎn)投資高回報的設(shè)想，過多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，推動價格不斷上漲，從而使房地產(chǎn)價格不斷攀升。

（二）銀行信貸非理性擴張

房地產(chǎn)的高回報，使許多銀行在貸款的操作過程中，違反有關(guān)規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)放大量貸款，金融風(fēng)險不斷堆積，使泡沫產(chǎn)生的可能性加大。

（三）土地的稀缺性

我國的土地資源相對匱乏，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對土地獲利的需求，在土地獲利需求的驅(qū)使下，把獲取的土地權(quán)益作為謀利手段。在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。而泡沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的一般規(guī)律。當(dāng)價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進(jìn)一步上漲。

二、房地產(chǎn)泡沫的危害

（一）造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)有更高的投資回報率。在泡沫經(jīng)濟(jì)期間，大量的資金向房地產(chǎn)行業(yè)集聚，投機活動猖獗。一方面，地價上漲導(dǎo)致投資預(yù)算增加，在高地價市區(qū)進(jìn)行投資無利可圖；另一方面，由于城市地價持續(xù)高漲，土地作為人們心目中最安全、收益率最高的資產(chǎn)被大量保有，使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用，土地投機的傾向日益凸現(xiàn)。同時，由于房地產(chǎn)價格的上漲，房地產(chǎn)持有者與非房地產(chǎn)持有者、大都市圈與地方圈的資產(chǎn)差距越來越大，招致社會分配新的不公，嚴(yán)重挫傷勞動者的積極性，帶來了深刻的社會問題。

（二）導(dǎo)致金融危機

房地產(chǎn)業(yè)與銀行的關(guān)系密切主要是由房地產(chǎn)業(yè)投入大、價值高的特點決定的。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，銀行就成為最大的買單者。而銀行的倒閉不僅僅是這家銀行自身的事情，而且往往會引起連鎖反應(yīng)，使其他銀行也面臨擠兌風(fēng)險。

（三）造成生產(chǎn)和消費危機

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟(jì)蕭條，股價下跌，企業(yè)財務(wù)營運逐漸陷入困境。企業(yè)倒閉意味著大量員工失業(yè)，即使沒有倒閉的企業(yè)，由于收益的下降也要不斷裁減人員。由于經(jīng)濟(jì)不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此，會減少當(dāng)期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。

（四）引發(fā)政治和社會危機

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟(jì)危機的發(fā)生，大量的工廠倒閉，失業(yè)人數(shù)劇增。社會貧富差距擴大也會產(chǎn)生不良影響，有些富人盲目購房進(jìn)一步提高房價，導(dǎo)致社會下層人士買不起房，進(jìn)而激發(fā)社會矛盾，造成社會不和諧，勢必引起社會的不安。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步擴張會影響國家的長治久安，也會對一些行業(yè)造成沖擊，引發(fā)失業(yè)等社會不安狀況的產(chǎn)生。

三、如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫

（一）加強對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理

政府對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費品兩重性，必須加強對房地產(chǎn)市場的管理。首先，要加強對房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷基本適應(yīng)，不至于過多積壓。其次，要加強房地產(chǎn)二級市場的管理，防止過分炒高樓市使房地產(chǎn)泡沫劇增。最后，要調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)。同時，應(yīng)加強市場統(tǒng)計和預(yù)測工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實實在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

（二）建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運行預(yù)警預(yù)報制度

加強和完善宏觀監(jiān)控體系應(yīng)當(dāng)通過對全國房地產(chǎn)市場信息及時歸集、整理和分析，就市場運行情況做出評價和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策作好參謀。因此，國家要加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)控體系，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地防止房地產(chǎn)“泡沫”的產(chǎn)生。

（三）強化土地資源管理

政府應(yīng)當(dāng)通過土地資源供應(yīng)量的調(diào)整，控制商品房價格的不合理上漲。要根據(jù)房地產(chǎn)市場的要求，保持土地的合理供應(yīng)量和各類用地的供應(yīng)比例，切實實行土地出讓公開招標(biāo)制度，控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，防止出現(xiàn)新的積壓、出現(xiàn)由結(jié)構(gòu)性過剩引發(fā)的泡沫。要嚴(yán)格懲處各類違規(guī)行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法圈地、占地行為，避免為獲取臨時和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，對凡是超過規(guī)定期限沒有進(jìn)行開發(fā)的土地，政府應(yīng)立即收回。全面清理土地市場，堅決打擊開發(fā)商的圈地和炒地行為，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域的不正之風(fēng)和腐敗行為。

（四）加強金融監(jiān)管力度，合理引導(dǎo)資金流向

首先，要進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，增加監(jiān)管手段，增強監(jiān)管能力，提高監(jiān)管水平。其次，要加強信用總規(guī)模的控制，不使社會總信用過度脫離實質(zhì)經(jīng)濟(jì)的要求而惡性膨脹，從源頭上防止現(xiàn)代泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生。再次，要加強投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控，通過利率、產(chǎn)業(yè)政策等，引導(dǎo)資金流向生產(chǎn)經(jīng)營等實質(zhì)經(jīng)濟(jì)部門。最后，要加強外資和外債的管理，盡可能引進(jìn)外資的直接投資和借長期外債。推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。

結(jié)語

隨著住房制度改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)在近幾年取得了快速發(fā)展。但我國近兩年商品房價格快速上漲，引起了各界人士對我國目前房地產(chǎn)價格是否合理、房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)泡沫的強烈關(guān)注。盡管目前決策層對遏制房地產(chǎn)泡沫過度增長采取了一系列的調(diào)控措施，但這只是防止了泡沫的繼續(xù)吹大，而過去二年房地產(chǎn)泡沫所留下的后遺癥卻很難消除。其實，化解房地產(chǎn)泡沫最好的辦法就是不讓其真正成為危害經(jīng)濟(jì)的泡沫，危止于未萌。

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[責(zé)任編輯 仲 琪]