我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性及難點(diǎn)分析

摘 要：物業(yè)稅是對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者每年按財(cái)產(chǎn)評(píng)估值的一定比率征收稅款，是國(guó)際上常用的地方政府收入來(lái)源之一。開征物業(yè)稅有利于完善我國(guó)現(xiàn)行的財(cái)產(chǎn)稅制、抑制房?jī)r(jià)高漲、規(guī)范地主政府的土地出讓行為。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；房地產(chǎn)；必要性

中圖分類號(hào)：F275.2 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）26-0291-02

一、我國(guó)開征物業(yè)稅的必要性

進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格之所以連續(xù)數(shù)年高速增長(zhǎng)很大原因就是房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕，而且稅收優(yōu)惠范圍大。在保有環(huán)節(jié)發(fā)生的增值部分，投資者購(gòu)買房產(chǎn)的預(yù)期收益很高，這樣就刺激了各類投資者對(duì)房產(chǎn)的需求。特別是房地產(chǎn)投機(jī)商，低價(jià)買進(jìn)，然后坐等資產(chǎn)升值（因?yàn)楸Ｓ械某杀緲O低），然后高價(jià)賣出，賺取差價(jià)，哄抬房地產(chǎn)價(jià)格。由于沒有稅收調(diào)節(jié)制度，政府無(wú)法參與增值部分的再分配，而流向保有者，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大貧富差距。物業(yè)稅的一個(gè)重要立法精神和基本出發(fā)點(diǎn)就是調(diào)節(jié)貧富差距過(guò)大的問題，并以此來(lái)表達(dá)人與人之間機(jī)會(huì)公平的社會(huì)理念，鼓勵(lì)個(gè)人通過(guò)自己的努力獲得財(cái)富。它是對(duì)社會(huì)存量財(cái)富的調(diào)節(jié)。我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人持有的不動(dòng)產(chǎn)免稅，極大地削弱了物業(yè)稅調(diào)節(jié)社會(huì)平富差距過(guò)大的杠桿作用。金融危機(jī)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的沖擊，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也受到了很大影響，雖然中央出臺(tái)了一些政策，但是這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激作用有限。改革和完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，應(yīng)本著總體稅負(fù)減少的原則，通過(guò)征收物業(yè)稅，將稅收從開發(fā)環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，從而降低購(gòu)置環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。我國(guó)的稅制體制一直不是很完善，對(duì)持有階段的財(cái)產(chǎn)一直沒有合適的稅種。物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來(lái)，物業(yè)稅一旦開征，將對(duì)地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。對(duì)目前學(xué)術(shù)界已有的觀點(diǎn)加以總結(jié)，可以看出開征物業(yè)稅的必要性主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。

（一）簡(jiǎn)化稅制，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

物業(yè)稅的開征可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有稅種的有效整合，有利于推動(dòng)我國(guó)內(nèi)外稅制統(tǒng)一的進(jìn)程。我國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅種有十多種，現(xiàn)實(shí)的解決方案應(yīng)是將現(xiàn)存房產(chǎn)稅費(fèi)的大部分都?xì)w為物業(yè)稅的范疇。而開征的物業(yè)稅主要是把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅合并，建立統(tǒng)一的物業(yè)稅，減并稅種，合理收費(fèi)，降低稅負(fù)，拓展稅基，壯大稅源。借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，將現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有各環(huán)節(jié)（除耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和所得稅外）的所有稅種和相關(guān)收費(fèi)，合并調(diào)整，構(gòu)建統(tǒng)一規(guī)范的房地產(chǎn)（物業(yè)）稅。根據(jù)簡(jiǎn)化稅制的原則，對(duì)現(xiàn)行與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種進(jìn)行合并，統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)稅制。建議取消土地增值稅，合并涉及房地產(chǎn)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅種和相關(guān)收費(fèi)，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，并將物業(yè)稅的征收管理權(quán)限下放，確立為由地方政府征收的地方稅種。目前我國(guó)在土地買賣、拍賣上缺乏透明度和公正性，許多好的地塊基本上是轉(zhuǎn)了幾手才到開發(fā)商的手里，土地價(jià)格被人為放大，并轉(zhuǎn)移到初始房?jī)r(jià)中，造成房?jī)r(jià)的普遍惡性上漲。“炒樓”這種現(xiàn)象也非常普遍，導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)飄升，增加了實(shí)際需求者的購(gòu)房成本，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。通過(guò)開征物業(yè)稅，可以在一定程度上抑制“炒地”行為。而初始房?jī)r(jià)下降后，老百姓購(gòu)房成本也隨之下降，抑制了高價(jià)物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了囤積住房成本，有利于打擊“炒樓”者的積極性。并且把相應(yīng)的征收環(huán)節(jié)后移，將開發(fā)建設(shè)、交易等環(huán)節(jié)承擔(dān)的費(fèi)用轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)擁有或使用人承擔(dān)，降低初始階段的成本，增加保有階段的稅收，進(jìn)而降低購(gòu)買者買房的“門檻”，更好的激活房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）促進(jìn)社會(huì)公平，增加地方財(cái)政收入

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為：物業(yè)稅更大的意義主要在于地方稅體系的變革和財(cái)政管理體制的完善。它能給中國(guó)分稅分級(jí)財(cái)政體系提供一個(gè)極有綜合正面效應(yīng)的支柱財(cái)源。地方政府如果掌握這個(gè)稅種，就能改變“以土地批租生財(cái)”的短期行為開發(fā)模式，抑制不理性投資，形成不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)穩(wěn)定的長(zhǎng)期收入。公平和效率，是我們?cè)诮?jīng)濟(jì)領(lǐng)域常常關(guān)注的重要問題。物業(yè)稅作為一個(gè)與廣大公民個(gè)人利益息息相關(guān)的重要稅種，如何能夠在經(jīng)濟(jì)生活中體現(xiàn)效率，又在最大程度上體現(xiàn)社會(huì)公平，是我們?cè)跇?gòu)架物業(yè)稅制時(shí)所必須考慮的問題。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)值必然不斷提高，以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象的物業(yè)稅自然會(huì)隨之提高，地方政府可從中分享房地產(chǎn)的增值收益，從而彌補(bǔ)地方政府在土地批租環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)減少的土地出讓金及大筆稅費(fèi)，地方政府就會(huì)改變以土地批租生財(cái)?shù)亩唐谛袨?，抑制不理性投資、盲目建設(shè)、浪費(fèi)建設(shè)的沖動(dòng)，地方政府將不斷提高服務(wù)，提高資金使用效率，通過(guò)改善公共建設(shè)，換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性，形成穩(wěn)定的長(zhǎng)期財(cái)政收入。物業(yè)稅制度實(shí)施后，將會(huì)對(duì)增值的房地產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)行分配，通過(guò)稅收杠桿，調(diào)節(jié)個(gè)人收入，平衡社會(huì)財(cái)富。一方面，對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)多者征收高稅率的稅費(fèi)，并且根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)增值情況年年課稅，達(dá)到遏制其財(cái)富膨脹的目的。另一方面，物業(yè)稅收增加了地方財(cái)政收入，有利于當(dāng)?shù)毓哺＠聵I(yè)的發(fā)展，通過(guò)財(cái)政轉(zhuǎn)移支付手段，調(diào)節(jié)社會(huì)公平。

（三）優(yōu)化資源配置，遏制投機(jī)行為

在我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，對(duì)房產(chǎn)保有的稅負(fù)是較輕的。雖然現(xiàn)行法律規(guī)定業(yè)主要按出租房產(chǎn)租金或房產(chǎn)凈值的一定比例繳納房產(chǎn)稅，但通常情況下業(yè)主在自有房屋出租時(shí)并不到房管局備案，造成房產(chǎn)稅的征收非常困難。我國(guó)對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中的稅收卻是較重的，這在很大程度上妨礙了房產(chǎn)交易的進(jìn)行。這就導(dǎo)致了一些人占有多處房產(chǎn)并私下出租取得收入，而有些急需住房的人卻因房?jī)r(jià)太高而買不起房。要想改變這種畸形資源配置格局，就應(yīng)該在降低房產(chǎn)交易稅負(fù)的同時(shí)增加房產(chǎn)擁有的稅負(fù)，以盤活現(xiàn)有房地產(chǎn)的存量，更好地優(yōu)化配置資源。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度目前不能很好的限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為?！俺礃恰薄ⅰ俺捶俊薄ⅰ叭Φ亍钡刃袨檠谏w了市場(chǎng)的真實(shí)需求，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，容易引起市場(chǎng)的不穩(wěn)定，同時(shí)政府的宏觀調(diào)控也容易失位。物業(yè)稅的開征會(huì)使自用需求者傾向于購(gòu)買面積較小的房地產(chǎn)，并在一定程度上抵制房地產(chǎn)投資和投機(jī)需求，減少在消費(fèi)端的不合理的需求，減少房地產(chǎn)資源閑置，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸到穩(wěn)定理性的價(jià)格區(qū)間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。因此，開征物業(yè)稅將有利于限制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高房地產(chǎn)資源的利用效率。

二、我國(guó)開征物業(yè)稅的難點(diǎn)及策略

我國(guó)開征物業(yè)稅存在一定困難，但不能知難而退，要勇于攻堅(jiān)。當(dāng)然，改革應(yīng)循序漸進(jìn)，穩(wěn)步實(shí)施。在開征物業(yè)稅之前，需要進(jìn)行如下幾項(xiàng)改革：實(shí)行內(nèi)外房地產(chǎn)稅制的并軌；改土地“批租”制為“物業(yè)稅”制；實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度，盡快明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系；逐步建立規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)制；科學(xué)測(cè)算物業(yè)稅的稅負(fù)水平。在統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制的基礎(chǔ)上，再適時(shí)推出統(tǒng)一的物業(yè)稅。其基本思路是：統(tǒng)一立法，簡(jiǎn)化稅制，新舊房產(chǎn)區(qū)別對(duì)待，公平稅負(fù)，拓寬稅基，改進(jìn)計(jì)稅依據(jù)，合理設(shè)置稅率，適度下放管理權(quán)限，提高財(cái)產(chǎn)稅收在地方稅收收入中的比重，充分發(fā)揮其組織收入和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

（一）簡(jiǎn)并稅種，公平稅負(fù)

對(duì)于中國(guó)目前來(lái)說(shuō)，購(gòu)置一套住房，再加上其保有環(huán)節(jié)的話，涉及的稅種繁多，現(xiàn)實(shí)的解決方案應(yīng)是將現(xiàn)存房產(chǎn)稅費(fèi)的大部分都?xì)w為物業(yè)稅的范疇，尤其是土地出讓金，通過(guò)將其并人物業(yè)稅使數(shù)額巨大的出讓金分?jǐn)偟椒课莸谋Ｓ须A段，可大大降低房地產(chǎn)開發(fā)從而起到降低房?jī)r(jià)的作用。將這些稅費(fèi)統(tǒng)一成單一的物業(yè)稅，可大大簡(jiǎn)少稅收征管部門的工作量，同時(shí)也不容易造成漏征或誤征的狀況發(fā)生。物業(yè)稅將百姓的自用普通住房納入優(yōu)惠范圍，高檔豪華住宅采用累進(jìn)稅率，占有越多房地產(chǎn)，稅率越高，讓占有過(guò)多社會(huì)資源者付出更多代價(jià)，這些稅收可以用來(lái)解決低收入家庭的住房問題，以實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的目的。同時(shí)地方政府通過(guò)物業(yè)稅收入改善地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，讓普通百姓享受到更多福利待遇，從而促進(jìn)社會(huì)公平。

（二）健全房地產(chǎn)估價(jià)制度

物業(yè)稅開征的基礎(chǔ)是定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估工作。良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收離不開完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)作。以不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)需要相應(yīng)完善符合我國(guó)國(guó)情的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)體系和評(píng)估制度。首先，要制定評(píng)估的法規(guī)和操作規(guī)程，并設(shè)置專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，從法律和制度上對(duì)評(píng)估從業(yè)人員的職業(yè)道德加以規(guī)范和約束，對(duì)評(píng)估從業(yè)人員還要進(jìn)行定期培訓(xùn)，考核其執(zhí)業(yè)能力。其次，要確定科學(xué)合理的評(píng)估方法，可以重置成本法和現(xiàn)行市價(jià)法作為評(píng)估辦法的基礎(chǔ)。最后，還要通過(guò)法律保障納稅人對(duì)評(píng)估結(jié)果擁有知情權(quán)和申訴權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果必須定期公布，并允許納稅人進(jìn)行查詢。如果不能公平、有效、準(zhǔn)確地評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，便無(wú)法有效地進(jìn)行征稅，因而評(píng)估機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率和運(yùn)營(yíng)能力至關(guān)重要。因此，在設(shè)計(jì)物業(yè)稅稅制本身的同時(shí)，還要加強(qiáng)相關(guān)的軟硬件建設(shè)，使得物業(yè)稅能夠順利、有序的實(shí)施，并達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。但目前我國(guó)沒有建立起完善權(quán)威的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體制機(jī)制，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)部存在著良莠不齊的現(xiàn)象，經(jīng)常出現(xiàn)在對(duì)同一不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)可得出不同甚至相差很大的價(jià)值量。在這種情況下，很難為物業(yè)稅提供科學(xué)合理的稅基基礎(chǔ)。發(fā)達(dá)國(guó)家的做法是國(guó)家制定規(guī)章制度，社會(huì)和市場(chǎng)評(píng)估機(jī)構(gòu)具體實(shí)施，行政主管部門進(jìn)行有效監(jiān)督，依據(jù)公開、透明、規(guī)范、動(dòng)態(tài)、易操作的標(biāo)準(zhǔn)，在總體上降低綜合稅率，突出物業(yè)稅作為單一稅種的調(diào)節(jié)作用。

（三）設(shè)置幅度稅率，采取一定的過(guò)渡措施

在制定物業(yè)稅稅收政策時(shí)，應(yīng)賦予地方一定的稅政管理權(quán)限。建議采用幅度比例稅率，中央只規(guī)定稅率幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定幅度范圍內(nèi)，根據(jù)本地市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等實(shí)際情況，確定本地區(qū)的具體適用稅率，決定是否開征或適當(dāng)予以減免。在新稅法實(shí)施的一定期限內(nèi)，新舊房屋區(qū)別對(duì)待，對(duì)老房地產(chǎn)采取老政策。同時(shí)對(duì)收入水平或住房?jī)r(jià)值在一定標(biāo)準(zhǔn)以下的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民減免物業(yè)稅的征收，然后根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平的提高，逐步縮小減免稅的范圍。

為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展以及社會(huì)公平問題，因此在我國(guó)是非常有必要開征物業(yè)稅，并應(yīng)當(dāng)借鑒世界上其他國(guó)家已建立起來(lái)的完善的物業(yè)稅制度來(lái)避免我國(guó)的稅制少走彎路，是我國(guó)的稅收結(jié)構(gòu)更加完善，更加充分的發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控作用。

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[責(zé)任編輯 王 佳]