蘇州房產(chǎn)成交量的ARMA模型

摘 要：蘇州作為比較發(fā)達的二線城市之一，房產(chǎn)信息一直備受關(guān)注.根據(jù)蘇州市房產(chǎn)2009年1月至2013年4月的周數(shù)據(jù)，基于房產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)擬合建立ARMA模型并做短期預測，得出的結(jié)果與實際情況相吻合。

關(guān)鍵詞：ARMA模型；成交量；預測；蘇州

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）24-0241-02

引言

房地產(chǎn)是城市經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè) [1]。近幾年，蘇州市房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為蘇州市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，蘇州市房產(chǎn)交易的變化情況是大眾關(guān)注的焦點。目前國內(nèi)對房產(chǎn)的統(tǒng)計研究文獻已有很多的，例如，用ARIMA模型對商品住房價格指數(shù)進行擬合預測并給出未來價格指數(shù)的變化趨勢[2]；基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的時間序列對房價進行擬合預測[3]；運用GM（1，1）模型對房地產(chǎn)價格指數(shù)在房產(chǎn)新政情況下未來走勢的預測和對比分析[4]；建立房屋銷售價格指數(shù)和深交所地產(chǎn)指數(shù)的協(xié)整關(guān)系并做Granger因果檢驗[5]；對上?；A(chǔ)房價相關(guān)指標進行分析，運用主成分分析回歸擬合房價，并運用核估計方法預測房價[6]。

我們注意到很少有文獻討論房產(chǎn)成交量的建模問題，本文在這方面進行了嘗試?；趶乃逊烤W(wǎng)和365地產(chǎn)家居網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體以及蘇州本地報刊搜集的蘇州市2009年1月至2013年4月的每周房產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)，我們用ARMA模型對每4周的數(shù)據(jù)進行了擬合，分析顯示，AR（1）模型與實際房產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)擬合較好，且短期預測結(jié)果與實際結(jié)果誤差也較小。從該模型來看，限購令前后這四年來蘇州房產(chǎn)成交量總體保持了平穩(wěn)趨勢，且有短期的正相關(guān)性。這反映出蘇州市政府出臺的房產(chǎn)政策是有明顯效果的，穩(wěn)定住了蘇州的房產(chǎn)市場。

一、ARMA模型[7]簡介

二、成交量的ARMA模型

我們從搜房網(wǎng)和365地產(chǎn)家居網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)媒體以及蘇州本地報刊搜集了蘇州市2009年1月至2013年4月的每周房產(chǎn)成交量數(shù)據(jù)?？紤]到每年春節(jié)、國慶時期房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)波動劇烈，因此我們將這些數(shù)據(jù)定義為異常值。又由于搜集時2009年1月19日至2月21日、3月2—8日這三周數(shù)據(jù)缺失，因此將這些數(shù)據(jù)定義為缺失值。我們選取了2009年1月5日至2012年12月2日的每四周成交量，用Xt表示。對此成交量數(shù)據(jù)嘗試用ARMA模型進行擬合。下面給出建模過程的序列平穩(wěn)性檢驗、非白噪聲檢驗、模型識別、參數(shù)估計、模型檢驗和短期預測的相應(yīng)結(jié)果。

3.模型檢驗。對模型進行檢驗，即檢驗殘差序列是否是白噪聲序列，由sas程序運行結(jié)果可知（見表3），各階延遲下P值均大于0.05，所以該擬合模型顯著成立。

4.成交量預測。由2009年1月5日至2012年12月02日的每四周成交量的數(shù)據(jù)擬合得到的模型，向后做3期預測，預測結(jié)果如下，由表4可知，向后預測的2期誤差百分比前兩期均在10%以內(nèi)，而第三期因為包含春節(jié)的關(guān)系，所以預測效果不好，因此排除特殊節(jié)日異常值的關(guān)系，預測效果還算好。

結(jié)論

以往文獻主要討論房產(chǎn)價格，但關(guān)于房產(chǎn)成交量建模的文獻很少，本文嘗試對房產(chǎn)成交量建模進行了的研究.本文對蘇州房產(chǎn)市場2009—2013年每四周的成交量數(shù)據(jù)擬合建立了AR（1）模型：xt=4 796.7+。

從此擬合結(jié)果來看，這四年來蘇州房產(chǎn)成交量保持著平穩(wěn)趨勢，且有短期的正相關(guān)性。具體分析其原因，我們認為主要是蘇州市政府的房產(chǎn)政策干預的結(jié)果。從時間上看，2009—2011年初房產(chǎn)成交量有一定的上漲的趨勢，但后期受到政府限購與保障房等政策的干預，成交量有所下滑與震蕩，因此這四年來蘇州房產(chǎn)成交量整體上顯示出平穩(wěn)趨勢，這從側(cè)面反映出政府的介入干預是有效的，達到了穩(wěn)定房產(chǎn)市場的效果。

參考文獻：

[1] 王克忠.房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].上海：復旦大學出版社，1995：5-9.

[2] 尤梅芳，黃敏，程立.ARIMA模型在房價預測中的應(yīng)用：四川省商品住房價格指數(shù)未來走勢的實證分析[J].中國物價，2009，（6）：38-40.

[3] 陳基純，王楓.房地產(chǎn)價格時間序列預測的BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法[J].統(tǒng)計與決策，2008，（14）：42-43.

[4] 夏文潔，曹麗娟.房價指數(shù)變化趨勢分析及預測[J].科技創(chuàng)業(yè)，2010，（11）：85-86.

[5] 李運蒙.房屋銷售價格指數(shù)與地產(chǎn)指數(shù)關(guān)系的協(xié)整分析[J].數(shù)學的實踐與認識，2010，（20）：38-41.

[6] 袁珊珊，陸余楚.上?；A(chǔ)房價相關(guān)指標及走勢的分析與研究[J].應(yīng)用數(shù)學與計算數(shù)學學報，2006，（2）：71-76.

[7] 王燕.應(yīng)用時間序列分析：第2版[M].北京：中國人民出版社，2008：41-100.

[8] 王黎明，王連，楊楠.應(yīng)用時間序列分析[M].上海：復旦大學出版社，2009：228-231.[責任編輯 王玉妹]