基地舊房改造的精細(xì)化管理分析

摘 要：基地住宅始建于二十世紀(jì)70年代，距今已有40多年的歷史，在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，基地住宅為緩解職工居住困難，保持隊(duì)伍穩(wěn)定，支持企業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但與此同時(shí)，基地住宅普遍具有環(huán)境條件差、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)低、住宅戶型小、缺少配套設(shè)施等缺點(diǎn)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，基地住宅與現(xiàn)代住宅的差距越來越大。因此，本文在此基礎(chǔ)上，分析了基地舊房改造的原因，并對(duì)如何在改造過程中實(shí)行精細(xì)化管理提出了相關(guān)的措施與建議。

關(guān)鍵詞：基地舊房；改造原因；精細(xì)化管理

中圖分類號(hào)：TQ639 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-3362（2013）10-0151-01

當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與居民生活水平的不斷提高，傳統(tǒng)基地住宅的缺點(diǎn)不斷凸顯出來，已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代城市的建設(shè)，職工普遍希望能夠改善原有的居住環(huán)境，使生活質(zhì)量與生活水平得到提高。中共十八大召開以后，新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)基地職工居住環(huán)境十分重視，從廣大職工的切身利益出發(fā)，堅(jiān)持整體規(guī)劃、市場(chǎng)運(yùn)作與分期實(shí)施的原則，加快改善基地職工的居住環(huán)境。

1基地舊房改造的主要原因分析

1.1危舊房存在三大安全隱患，危及居民生命安全

首先，基地有很多76年之前建設(shè)的住宅樓，基本都是采取傳統(tǒng)的磚混式結(jié)構(gòu)，由于距今已經(jīng)近40年，不可避免地存在諸如燃?xì)饩€路安裝、暖氣管道與電力線路、給排水管線等老化問題，致使老區(qū)住宅樓存在安全隱患，勢(shì)必給居民的生命、財(cái)產(chǎn)帶來潛在威脅。其次，由于當(dāng)時(shí)基地住宅建筑未考慮私家車的車位安排，導(dǎo)致私家車大量?？吭诘缆穬蛇?，加之舊房區(qū)建筑密度較大，使得人車分流十分混亂，造成消防通道不能暢通。另外，大多數(shù)的基地住宅在建設(shè)過程中，沒有考慮到防震因素，因此在抗震方面達(dá)不到國(guó)家的安全標(biāo)準(zhǔn)，存在一定的隱患。最后，舊房區(qū)老年人口比重較高，當(dāng)發(fā)生安全事故時(shí)，往往較難逃生，人身安全無從保障。因此，由于基地住宅存在著消防隱患、地震隱患與安全隱患，對(duì)住宅區(qū)的居民生命、財(cái)產(chǎn)安全造成了嚴(yán)重的威脅，只有加快進(jìn)行舊房改造，消除潛在隱患，才能夠保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全。

1.2危舊房環(huán)境條件落后，與城市新貌形成了很大反差

當(dāng)前，城市建設(shè)與過去相比發(fā)生了重大的變化，在強(qiáng)調(diào)城市居住功能與經(jīng)濟(jì)功能的同時(shí)，城市的環(huán)境保護(hù)功能與文化帶動(dòng)功能也逐步受到社會(huì)的重視，因此，城市內(nèi)各建筑也應(yīng)隨之產(chǎn)生改變，而基地舊房由于歷史的原因，缺少相關(guān)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，環(huán)境條件也較差，不符合現(xiàn)代化城市的建設(shè)要求，因此迫切需要進(jìn)行改造，以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。

1.3為員工謀福利，改善員工居住環(huán)境

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，基地職工的生活水平也隨之提高，住宅區(qū)老舊的環(huán)境，不合理的布局，綠地、休閑場(chǎng)所等配套設(shè)施的缺少已然不能滿足員工的居住需求，另外，員工希望居住地周圍有著更好的教育氛圍，更高的醫(yī)療條件與更便利的交通環(huán)境，與此同時(shí)，企業(yè)強(qiáng)調(diào)“發(fā)展依靠員工，發(fā)展為了員工，發(fā)展成果由員工共享”。因此從這一角度出發(fā)，對(duì)基地舊房進(jìn)行改造，可以為基地員工謀取更多福利，為員工居住條件的提高提供方便，保證他們?cè)缛兆∩吓涮自O(shè)施完善的現(xiàn)代化住宅樓。

2基地舊房改造精細(xì)化管理實(shí)施的具體策略與建議

2.1實(shí)施精細(xì)化的設(shè)計(jì)

在進(jìn)行基地舊房改造的過程中，著重改善中低收入員工的住房條件，以小戶型住房為重點(diǎn)規(guī)劃方向，提供簡(jiǎn)裝房與舒適型住房，實(shí)施精細(xì)化的設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)的過程中，兼顧到“美觀、經(jīng)濟(jì)、適用與堅(jiān)固”。

具體而言，基地住宅改造的“美觀”是指在設(shè)計(jì)過程中，一方面從當(dāng)?shù)芈毠さ膶徝酪蟪霭l(fā)，尊重當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗習(xí)慣，考慮到原有住宅的特點(diǎn)，另一方面建筑材料應(yīng)遵循就近、方便的原則，必須避免經(jīng)驗(yàn)主義，將原有的基地住宅徹底推倒重建?！敖?jīng)濟(jì)”是指在保證改造質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量達(dá)到經(jīng)濟(jì)實(shí)用，不僅對(duì)于國(guó)家相關(guān)政策進(jìn)行充分的理解，而且也要利用社會(huì)的力量。例如吉林市幸福小區(qū)的改造，資金由住戶、集體與國(guó)家共同出資完成?！斑m用”是指基地住宅在改造設(shè)計(jì)時(shí)既充分吸收發(fā)達(dá)國(guó)家與城市的改造經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)條件，同時(shí)又充分考慮到基地舊房自身的特點(diǎn)，充分調(diào)動(dòng)職工的積極性，讓職工參與到設(shè)計(jì)中?！皥?jiān)固”是指在設(shè)計(jì)之前必須對(duì)基地舊房進(jìn)行嚴(yán)格的安全鑒定，根據(jù)鑒定的結(jié)果考慮改造的可行性與改造效果，這是精細(xì)化設(shè)計(jì)的重點(diǎn)與根本要求。

2.2采用精細(xì)化施工管理策略

精細(xì)化施工主要包括現(xiàn)場(chǎng)管理與改造技術(shù)兩個(gè)方面。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)管理而言，由于基地舊房的改造持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，因此會(huì)在施工現(xiàn)場(chǎng)堆積較多施工材料，如果不及時(shí)進(jìn)行規(guī)范與管理，不僅容易產(chǎn)生環(huán)境污染，而且阻塞交通，對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，及時(shí)清理不必要的廢料與垃圾，可以體現(xiàn)出施工改造方負(fù)責(zé)與認(rèn)真的態(tài)度，還符合現(xiàn)代化城市對(duì)于生態(tài)環(huán)境保護(hù)的要求。對(duì)于改造技術(shù)而言，基地舊房在管理策略上可以充分吸收發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于基地舊房的改造經(jīng)驗(yàn)與改造技術(shù)，并注重當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，進(jìn)行本土化的創(chuàng)新，從而彌補(bǔ)不同地區(qū)之間舊房改造的差距。例如，在舊房建筑填充體方面，瑞典采取的是可拆裝的自由組間，荷蘭實(shí)行馬圖拉填充體系，而舊房改造的先驅(qū)日本則定時(shí)、定期對(duì)舊房設(shè)備進(jìn)行升級(jí)與更新，采取的是提升功能作戰(zhàn)計(jì)劃，因此，我國(guó)基地舊房改造可以充分融合這幾個(gè)國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)，在施工過程中充分發(fā)揮再生體的作用。

2.3注重后期使用維護(hù)的精細(xì)化管理

基地舊房在拆遷改造之后，日常精心維護(hù)和使用尤為重要，不僅關(guān)系到其使用壽命的長(zhǎng)短，更是能否保障住戶人身安全的關(guān)鍵，因此對(duì)于工程管理方和房屋住戶來說，都承擔(dān)著不可推卸的責(zé)任和義務(wù)。住戶入住過程中，要按照規(guī)范進(jìn)行日常使用，堅(jiān)決杜絕違背技術(shù)要求的事情，不能在舊房改造之后就認(rèn)為不存在問題了，要定期檢查、防患于未然。另外，要在日常生活中密切留意改造房屋所出現(xiàn)的細(xì)小問題，如暖氣管道漏水、墻壁出現(xiàn)裂紋、電路故障等。

3總結(jié)

在我國(guó)，公眾擁有極大的住房需求，根據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力存在的差異，他們的住房需求也千差萬別。針對(duì)我國(guó)目前存在的嚴(yán)峻住房形勢(shì)和各層次人群強(qiáng)烈的購(gòu)房需求，政府陸續(xù)出臺(tái)政策，一方面鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉價(jià)房的工程建設(shè)，另一方面嚴(yán)把舊住宅改造關(guān)卡，同時(shí)竭力遏制破壞環(huán)境、資源浪費(fèi)現(xiàn)象?？梢哉f，基地舊房精細(xì)化改造符合我國(guó)當(dāng)前國(guó)情，并有利于國(guó)內(nèi)改造技術(shù)發(fā)展，十分值得推廣。

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