青島市城市居民住房可支付能力研究

摘 要：住房支付能力度量方法分為比率法和剩余收入法。基于中國(guó)住房供應(yīng)體系，構(gòu)建剩余收入法方法論框架，定義住房支付能力、首付款支付能力、還款（或租金）支付能力等概念。以2009年青島市城市居民不同收入家庭為實(shí)例，對(duì)青島市不同收入階層的住房可支付能力進(jìn)行分析并得出結(jié)論。所構(gòu)建的剩余收入法方法論框架可用于研究不同城市不同收入家庭住房支付能力。

關(guān)鍵詞：住房支付能力；收入水平；剩余收入法

中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）10-0164-03

一、剩余收入法方法論構(gòu)架

1.住房支付能力條件。本文對(duì)住房支付能力定義為家庭在滿足基本生活需要后，可以承受某一標(biāo)準(zhǔn)的住房支出的能力，用剩余收入度量。

定義1：家庭具有住房支付能力是指剩余收入不小于某一標(biāo)準(zhǔn)住房支出。

2.住房支付能力計(jì)算。（1）收入。本文采用城鎮(zhèn)家庭可支配收入，即居民家庭可以用來(lái)自由支配的收入。（2）住房支出。家庭擁有或使用住房所產(chǎn)生的貨幣性支出，分為自有住房支出和承租住房支出。自有住房支出分為每年需還貸的住房支出和已還清貸款的住房支出兩類。（3）剩余收入。剩余收入=可支配收入-基本非住房支出。（4）住房支付能力。分為兩種情況：首付款支付能力，還款（或租金）支付能力。首付款支付能力指家庭為了滿足首付款要求，剩余收入儲(chǔ)蓄最少年限，本文假設(shè)小于10年是可支付的。家庭具有首付款支付能力是指剩余購(gòu)房收入滿足首付款儲(chǔ)蓄時(shí)間不大于10年。家庭具有還款（或租金）支付能力是指還款（或租金）不大于剩余購(gòu)房（承租）收入。

二、非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定

根據(jù)2010年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒可計(jì)算2009年城市不同收入家庭平均可支配收入與非住房消費(fèi)（見(jiàn)表1、表2）。根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒2009年新房銷售普通商品房均價(jià)8 301元/m2、經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)3 402元/m2。本文分別討論兩種情況非住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（NH**）下的城市家庭住房支付能力。一是以最低收入家庭非住房消費(fèi)22 689.43元為標(biāo)準(zhǔn)；二是以低收入以下家庭非住房消費(fèi)為標(biāo)準(zhǔn)，即非住房消費(fèi)等于（22 689.43+28 201.21）/2=25 445.32 （元）。

三、剩余購(gòu)房（承租）收入計(jì)算

統(tǒng)計(jì)年鑒中與住房有關(guān)消費(fèi)項(xiàng)目為居住支出和住房支出，沒(méi)有具體的水、電、氣、燃料費(fèi)，裝飾裝修款，修理維護(hù)費(fèi)和管理費(fèi)等費(fèi)用明細(xì)。但由居住支出減住房支出可得到水、電、氣、燃料費(fèi)，因此本實(shí)例計(jì)算不考慮裝飾裝修款，修理維護(hù)費(fèi)和管理費(fèi)。不同收入家庭剩余購(gòu)房（承租）收入（見(jiàn)下頁(yè)表3）。

四、住房支付能力分析

住房面積分別按別墅200平方米，普通商品房100平方米、80平方米，經(jīng)濟(jì)適用房100平方米、80平方米、60平方米計(jì)算不同收入家庭住房支付能力，首付30%。計(jì)算結(jié)果（見(jiàn)表4）。

表4中可以直觀地看出，五年還款期下，在現(xiàn)行居民可支配收入和房?jī)r(jià)條件下，不管是經(jīng)濟(jì)適用房還是普通商品房，不管是采用公積金貸款還是個(gè)人房貸，100m2以上住房都鮮有人能夠支付得起，只有小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房，也只有居民中的高收入者以及最高收入者可以有能力支付。而二十年還款期下，能夠支付住房的居民比例顯著增加，但是低收入者以及最低收入者仍然沒(méi)有能力支付住房。并且，普通商品房的支付能力要遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)適用房。由此可見(jiàn)，在2009年，青島市普通居民的住房支付能力面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

五、購(gòu)房首付款最少存款年限

表5為30%首付最少存款時(shí)間。其儲(chǔ)蓄資金來(lái)源于可支配收入中扣除最低非住房消費(fèi)及統(tǒng)計(jì)年鑒中的居住支出后的節(jié)余，存款利率忽略不計(jì)。從表中也可以看出，中等及其以下收入者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的支付能力明顯高于對(duì)普通商品房的支付能力。普通居民對(duì)于商品房的支付能力是非常有限的。

六、無(wú)能力購(gòu)房家庭的住房保障

由前面分析可知，最低收入以下家庭無(wú)能力購(gòu)房。表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是無(wú)能力支付每年購(gòu)房貸款還款；二是購(gòu)房首付款儲(chǔ)蓄時(shí)間過(guò)長(zhǎng)。以NH**為界線，無(wú)能力購(gòu)房家庭可分為兩類：每一類是可支配收入小于NH**的家庭，這類家庭是政府收入扶持的對(duì)象；第二類是可支配收入大于NH**的家庭，這類家庭可通過(guò)住房補(bǔ)貼保障其住房，住房補(bǔ)貼包括實(shí)物補(bǔ)貼和貨幣補(bǔ)貼。租金收取及貨幣補(bǔ)貼的發(fā)放額度必須根據(jù)其收入不同而變化，惟其如此方可避免（下轉(zhuǎn)180頁(yè)）（上接165頁(yè)）居住貧困或住房誘致性貧困。

七、結(jié)論

本文構(gòu)建了剩余收入法住房支付能力分析框架，定義了住房支付能力、首付款支付能力、還款（或租金）支付能力。并以2009年青島市不同收入家庭為實(shí)例進(jìn)行了分析，結(jié)論如下：（1）影響住房支付能力的因素有收入、住房支出和非住房支出。（2）家庭住房支付能力包括首付款支付和還貸能力。最低收入家庭既無(wú)首付款支付能力，也無(wú)還款能力。低收入家庭盡管有能力購(gòu)房，但對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)極為敏感，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大于高收入者。（3）剩余收入法可用于評(píng)價(jià)住房供應(yīng)體系是否匹配。（4）剩余收入法可明確收入扶持與住房補(bǔ)貼合理范圍。收入小于NH**的家庭，是收入扶持的對(duì)象：收入大于NH**且剩余收入小于住房支出的家庭是住房補(bǔ)貼對(duì)象。（5）降低住房面積的直接效應(yīng)：一是減少每套房?jī)r(jià)，增加住房覆蓋面；二是緩解中國(guó)城市土地開(kāi)發(fā)壓力，實(shí)現(xiàn)土地資源利用的可持續(xù)發(fā)展。間接效應(yīng)：增加住房供應(yīng)量，降低房?jī)r(jià)，從而使更多家庭有能力購(gòu)房。[責(zé)任編輯 安世友]