新“國(guó)五條”的兩種可能結(jié)果：一個(gè)基于理性預(yù)期的分析

摘 要：2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度，出臺(tái)了新“國(guó)五條”。新“國(guó)五條“繼承了中央緊縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路，進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)，限制二手房交易并鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，尤其是其規(guī)定的對(duì)個(gè)人二手房銷售者按照銷售收入征收20%的個(gè)稅更是引起國(guó)內(nèi)一片爭(zhēng)論，許多二手房持有者急于在新政策實(shí)行前出手自己的房屋。事實(shí)上，新“國(guó)五條”是一把雙刃劍，在取得房?jī)r(jià)可以預(yù)期的立竿見(jiàn)影的下跌的同時(shí)，為未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至中國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下了隱患，這些隱患究竟是什么，如何做可以避免這些隱患，從這些問(wèn)題出發(fā)，提出了一些建議，有一定的參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；新“國(guó)五條”；調(diào)控政策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）10-0022-02

2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，要求各地繼續(xù)嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)，提高新房首付款比例，同時(shí)加快推進(jìn)保障型住房的建設(shè)等。在新“國(guó)五條”中，最引人注目的是對(duì)個(gè)人二手房屋出售者按銷售所得的20%計(jì)收個(gè)稅。筆者認(rèn)為，新“國(guó)五條”可能成為自2010年4月起中央實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控緊政策后最強(qiáng)力的一輪政策調(diào)控。

新“國(guó)五條”明確了中央希望進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)和使房?jī)r(jià)早日回歸正軌的決心，打擊了之前有一些人對(duì)房地產(chǎn)政策可能松動(dòng)的預(yù)期。在新政策出臺(tái)以后，二手房市場(chǎng)一片火熱，原本持觀望態(tài)度的人們開(kāi)始對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)失去信心，之前的投資或者投機(jī)的二手房屋持有者開(kāi)始積極尋求出售自己房屋的途徑。

新政策不僅對(duì)二手房持有者影響巨大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的影響也是不容小覷的，因?yàn)樾抡叩某雠_(tái)，使得人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不為看好，潛在的投機(jī)需求或者投資需求者會(huì)轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，或者將資金轉(zhuǎn)移向其他途徑。這無(wú)疑縮小了開(kāi)發(fā)商的潛在客戶群，開(kāi)發(fā)商手中的存貨可能會(huì)變多。

從以上兩點(diǎn)分析來(lái)看，在新政策的作用下，部分存量房投資或投機(jī)需求的持有者可能會(huì)降價(jià)出售房屋，另一部分存量房投資或投機(jī)需求的持有者在政策開(kāi)始執(zhí)行后可能會(huì)繼續(xù)觀望，等待政策的松動(dòng)。而開(kāi)發(fā)商處于本身運(yùn)作的需要，很可能會(huì)降價(jià)銷售。房?jī)r(jià)有望迎來(lái)新一波的快速下降。

但是，新政策背后也蘊(yùn)含著很大的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致房地差市場(chǎng)收縮過(guò)于劇烈，加速房地產(chǎn)泡沫的破裂。也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)中的熱錢迅速流向其他渠道影響其他的市場(chǎng)運(yùn)作甚至是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。這些估計(jì)，主要是依據(jù)以盧卡斯為代表的新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論（即理性預(yù)期學(xué)派）的假設(shè)和結(jié)論以及天津市近年來(lái)的相關(guān)數(shù)據(jù)得出的。

風(fēng)險(xiǎn)之一：大批中小型開(kāi)發(fā)商倒閉

大部分中小型開(kāi)發(fā)商無(wú)法獨(dú)立開(kāi)發(fā)住房，他們往往會(huì)通過(guò)銀行信貸等方式籌措資金，待房屋出售以后償還貸款，剩余收入作為自己的利潤(rùn)。在新政策出臺(tái)以后，住房銷售遇冷，開(kāi)發(fā)商資金難以回籠，而銀行貸款的利息越來(lái)越多，此時(shí)很多開(kāi)發(fā)商只能選擇大幅度降價(jià)銷售，導(dǎo)致利潤(rùn)空間大幅壓縮，甚至出現(xiàn)虧損，此時(shí)，許多中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)面臨倒閉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)可能重新洗牌，只有資金實(shí)力雄厚的企業(yè)得以生存。

風(fēng)險(xiǎn)之二：轉(zhuǎn)嫁個(gè)稅幻想破滅

新政策出臺(tái)后，部分個(gè)人存量房持有者希望能夠在新政策實(shí)施以前出售自己的住房，但這是有相當(dāng)難度的，尤其是區(qū)位因素不具有優(yōu)勢(shì)的住房，短期內(nèi)不易交易成功，所以，部分個(gè)人售房者寄希望于“羊毛出在羊身上”，通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁來(lái)使購(gòu)房者承擔(dān)稅賦。但是，這種想法恐難以實(shí)現(xiàn)。由于城市交通的逐漸方便，區(qū)位因素的作用正在減弱，相鄰的地區(qū)內(nèi)的住房的區(qū)位優(yōu)勢(shì)基本相同，而在其他條件相同的情況下，消費(fèi)者在同樣價(jià)格的新房和二手房之間會(huì)選擇新房而不是二手房。事實(shí)上，即便是新房?jī)r(jià)格高于二手房?jī)r(jià)格，在一定的區(qū)間內(nèi)，消費(fèi)者仍然會(huì)選擇新房，也就是說(shuō)，在這一個(gè)價(jià)格區(qū)間內(nèi)，新房仍有自然壟斷優(yōu)勢(shì)。這個(gè)優(yōu)勢(shì)區(qū)間在各個(gè)城市內(nèi)是不同的，在天津，這個(gè)區(qū)間大概有2 500元/平方米，也就是說(shuō)，如果二手房?jī)r(jià)格提高，與同樣或相近的新房的售價(jià)差距小于2 500元，就可能導(dǎo)致無(wú)法售出。

此外，由于個(gè)人售房者的房源是從開(kāi)發(fā)商手中得到的，因此勢(shì)必在其成本中包含了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，因此，在調(diào)控政策或者是經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，新房的價(jià)格波動(dòng)幅度大于二手房的價(jià)格波動(dòng)幅度，也就是說(shuō)，在很多經(jīng)濟(jì)不景氣的情形下，二手房屋持有者往往都是選擇觀望。從下表中可以明顯看出，二手房的方差遠(yuǎn)低于新房，驗(yàn)證了消費(fèi)者的觀望行為。

但是，現(xiàn)在中國(guó)，尤其是天津的保障型住房正在不斷地建設(shè)中，這就進(jìn)一步壓縮了剛性需求者的潛在購(gòu)房量，當(dāng)保障型住房體系十分完備的時(shí)候，過(guò)量的商品房供給和較少的商品房需求之間的矛盾會(huì)使得房?jī)r(jià)劇烈下降，因此，現(xiàn)在的情況是，二手房持有者每多觀望一段時(shí)間，他們的房屋就會(huì)多貶值一些。如果假設(shè)所有的二手房屋持有者均有理性預(yù)期，那么，一部分人會(huì)選擇立刻出售，另一部分人會(huì)選擇盡快出售，這樣，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大量的待出售房屋，大量的供給會(huì)導(dǎo)致價(jià)格大幅度下降，而變現(xiàn)的房屋持有者多是出于投機(jī)需求或者是投資需求購(gòu)房的，他們無(wú)疑會(huì)將資本注入注入股市或者是實(shí)體經(jīng)濟(jì)等地方，這會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定和通貨膨脹。

對(duì)策與建議

一味地打壓房?jī)r(jià)雖然在短期內(nèi)的效果是立竿見(jiàn)影的，但是不能從根本上解決房地產(chǎn)泡沫政策，而且如果拋售的二手房被新一輪的投機(jī)者所購(gòu)得，那么實(shí)際上宏觀調(diào)控政策就變成了一次財(cái)富重新分配的游戲。為了避免這種情況，筆者認(rèn)為，應(yīng)做到以下三點(diǎn)：第一，明確市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，區(qū)分剛性住房需求和投資、投機(jī)住房需求，估計(jì)市場(chǎng)容量，用戰(zhàn)略眼光來(lái)估計(jì)保障型住房的數(shù)量，不建造多余的保障型住房，不能讓保障型住房產(chǎn)能過(guò)剩，必要時(shí)可以采取釜底抽薪的方式，將在售的二手房購(gòu)買下來(lái)改造成保障型住房；第二，確保專房專用，避免和杜絕針對(duì)保障型住房的尋租行為，明晰產(chǎn)權(quán)，不能讓保障型住房流入商品房市場(chǎng)，造成混亂；第三，積極做好資金引流工作開(kāi)辟資金引流渠道，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)中流出的資金不至于引發(fā)其他市場(chǎng)的混亂或者通貨膨脹。

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Two Possibilities the New National Five Laws Policy May Course：Analysis

Based New Classical Economics theory

——Taking for Instance TianJin

LIU Si-yuan，ZHAO Xiao-jin

（College of Economics，TianJin Normal University，Tianjin 300387，China）

Abstract：The executive meetings of the State Council decided to strengthen the real estate market regulation and control efforts.They issued the new national five laws in Feb，2013.This new policy aims to make the price of the house down.The regulation prescribes that the government should limit the exchange betewwn owner of second-hand housing and consumers，encourage building guaranteed housing.Particularly，it provides that persons who owns second-hand hoursing and want to sale them must pay taxes which equals twenty percent of his or her inncome from the exchange.Thus，a great number second-hand houseing owners decided to seal their house immediately befor the new policy runs.In fact，the new regulation can not only makes the price down at time，but also produce the risk of future estate market of China.To make the economy stable，we must know what the risk is and how to deal with it.And this is the target of this passage.

Key words：estate；new national five laws； regulation policy[責(zé)任編輯 吳高君]