中國(guó)房產(chǎn)稅制的問(wèn)題與改革設(shè)想

摘 要：我國(guó)房產(chǎn)稅具有特殊性，現(xiàn)有的相關(guān)法律和政策有很多問(wèn)題，房產(chǎn)稅的改革迫在眉睫。房產(chǎn)稅的改革一定要充分吸收和借鑒外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并且充分考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的和社會(huì)進(jìn)步的特殊性，改變我國(guó)以政策管控為主的落后管理模式，厘清房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)和目標(biāo)所在，有步驟、有秩序地逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，在條件成熟的時(shí)候在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；問(wèn)題；改革

中圖分類(lèi)號(hào)：DF4 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）11-0107-02

我國(guó)早在1986年9月15日就由國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了行政法規(guī)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，這個(gè)條例的設(shè)置起到了很大的作用?？墒墙?jīng)濟(jì)體制的變革使我國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)生活發(fā)生了重大改變。近10幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)給社會(huì)公眾帶來(lái)了高額利潤(rùn)，促使更多的人將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大肆進(jìn)行投機(jī)交易，致使市場(chǎng)秩序混亂，也造成稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅困難，國(guó)家稅款流失，給國(guó)家的財(cái)政收入帶來(lái)巨大的影響。原有的房產(chǎn)稅制度已經(jīng)嚴(yán)重滯后于現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)條件，不利于國(guó)家財(cái)政收入的增加。

房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅，是國(guó)家依靠強(qiáng)制力將房屋所有人的房產(chǎn)作為納稅對(duì)象進(jìn)行征收的稅種。國(guó)家通過(guò)應(yīng)用房產(chǎn)稅這個(gè)稅收杠桿提高房產(chǎn)的使用效率，加強(qiáng)對(duì)社會(huì)房產(chǎn)所有者的管理，調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配，打擊投機(jī)炒樓行為，合理控制房屋所有者和經(jīng)營(yíng)人的收入，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，使居者有其屋?？墒?，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，促使很多專(zhuān)家建議及時(shí)征收房產(chǎn)稅，以此來(lái)穩(wěn)固我國(guó)動(dòng)蕩的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)稅稅制改革已是大勢(shì)所趨。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革的特殊性

1.在我國(guó)大城市存在著非常突出的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求問(wèn)題

我國(guó)13億人口的城市化進(jìn)程剛剛過(guò)半，未來(lái)正處于城市化加速發(fā)展時(shí)期。中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的大環(huán)境下，農(nóng)民在城市化的政府導(dǎo)向指引下紛紛涌進(jìn)城市，也逼迫中國(guó)人從中小城市涌入大中城市，人口向大城市遷移量很大，導(dǎo)致中國(guó)大城市商品房需求旺盛。同時(shí)，地方政府和國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，使得大城市商品房絕對(duì)供給不足和結(jié)構(gòu)性短缺，土地成本高速上漲，成為房?jī)r(jià)最重要的組成部分。大城市的地方政府為了獲得更多的土地出讓金，也迫于國(guó)家對(duì)土地的嚴(yán)管?chē)?yán)控，維持高地價(jià)不能也不愿意大規(guī)模增加土地供給，造成了土地供應(yīng)的稀缺，導(dǎo)致了商品房的絕對(duì)供給不足。

2.長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)針對(duì)個(gè)人房產(chǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅將導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變相上漲

房產(chǎn)稅的征收本意是控制投機(jī)性炒房，打擊一些囤積房產(chǎn)的行為，但是，該稅收制度并沒(méi)有有效地增加房屋的新增供應(yīng)量。在對(duì)房屋剛需增加的前提下，房屋還會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，房屋所有者必然會(huì)將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者身上，變相導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收中存在的問(wèn)題

1.稅務(wù)部門(mén)的工作效率較為低下，管理工作存在缺陷

我國(guó)擁有世界上最龐大的稅收隊(duì)伍，卻缺少完備的房產(chǎn)登記備案制度，致使房產(chǎn)稅的征稅過(guò)程中稅務(wù)機(jī)關(guān)在應(yīng)納稅房產(chǎn)和納稅人的掌握方面存在較大漏洞。稅務(wù)機(jī)關(guān)只能憑借納稅人自己拿出來(lái)的房產(chǎn)證等進(jìn)行判斷稅源的多少，對(duì)于提供的證明材料很少核實(shí)，也沒(méi)有有效地監(jiān)督機(jī)制，更不會(huì)實(shí)地調(diào)查取證。在這種情況下，必然有很多納稅人有意瞞報(bào)，提供虛假的材料證明，故意上報(bào)較低的收益金額以減少納稅的數(shù)額，形成偷稅漏稅，損害國(guó)家的稅收權(quán)益。

2.房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計(jì)不合理，存在稅費(fèi)混亂問(wèn)題

目前，我國(guó)基本上實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一稅率，在稅率確定時(shí)并沒(méi)有充分考慮地區(qū)間的差異。我國(guó)國(guó)土遼闊，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平千差萬(wàn)別，即使在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的廣東、浙江等省份的不同城市也存在著很大的差異?？墒牵诒砻婵雌饋?lái)很公平的統(tǒng)一稅率下，造成了經(jīng)濟(jì)狀況較差的地區(qū)實(shí)際稅負(fù)要更重一些，這是極不合理的。我國(guó)的房產(chǎn)稅收很是混亂，房地產(chǎn)企業(yè)涉及十幾個(gè)稅種，有資源稅、城建稅、房產(chǎn)稅、印花稅營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加等。中國(guó)企業(yè)的過(guò)度稅負(fù)已經(jīng)使得納稅人不堪重負(fù)，制約實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

3.房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)，征稅過(guò)程存在弊端

我國(guó)近年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度不斷加大，但是，這些措施都是以政策的形式出現(xiàn)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)必要的立法程序。2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”，會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。而且，針對(duì)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是按照房屋的靜止價(jià)值來(lái)納稅的弊端，在房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)急劇上升，居高不下的情況下，仍然按照原來(lái)的計(jì)稅依據(jù)已顯不合理，對(duì)于房屋增值的部分也應(yīng)該納入到收稅的范疇。2013年2月20日出臺(tái)的“國(guó)五條”充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)令稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。也就是說(shuō)對(duì)于房屋保有階段發(fā)生的價(jià)值增值部分，房產(chǎn)稅不能發(fā)揮根本的稅收調(diào)控作用部分，通過(guò)個(gè)人所得稅的征收給予彌補(bǔ)，有助于實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅納稅的公平，體現(xiàn)時(shí)間價(jià)值因素，反應(yīng)真實(shí)的市場(chǎng)情況。

4.房產(chǎn)稅的目標(biāo)和功能不清晰，導(dǎo)致不能有效發(fā)揮房產(chǎn)稅的效能。

政府征收房產(chǎn)稅的最終目標(biāo)和主要功能應(yīng)當(dāng)是為地方政府供給公共產(chǎn)品和服務(wù)提供財(cái)力保障。在提高地方政府財(cái)政收入的同時(shí)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值增加額的征收，也可以調(diào)節(jié)社會(huì)收入分配，抑制和打擊社會(huì)上的房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象。但是，這些都應(yīng)當(dāng)是房產(chǎn)稅的輔助功能[1]?？墒牵覈?guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)稅稅種的政策目標(biāo)過(guò)于專(zhuān)門(mén)化，整體政策目標(biāo)不清晰，存在不同稅種之間的政策目標(biāo)不協(xié)調(diào)的問(wèn)題，從而極大降低了房產(chǎn)稅的效能。

三、我國(guó)房產(chǎn)稅制的改革設(shè)想

中國(guó)房產(chǎn)稅制改革必須按照現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，從基礎(chǔ)性制度建設(shè)入手，吸收借鑒一些有著完善的房產(chǎn)稅法國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，建立起管理權(quán)屬明確的房產(chǎn)稅體制?？v觀世界國(guó)家的房產(chǎn)稅政策，基本遵循寬稅基、簡(jiǎn)稅種、低稅率的原則。寬稅基，是指除對(duì)公共事業(yè)、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)、農(nóng)村、農(nóng)場(chǎng)建筑物和土地等不動(dòng)產(chǎn)所有者或占有者均為納稅主體。簡(jiǎn)稅種，簡(jiǎn)化房產(chǎn)稅的稅種設(shè)置，防止出現(xiàn)因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅的稅負(fù)不合理現(xiàn)象的發(fā)生，從而降低我國(guó)的稅收征管成本，達(dá)到提高稅收效率的目標(biāo)。低稅率，是指使納稅主體的總體稅收負(fù)擔(dān)水平處于較低水平，房產(chǎn)稅的主體稅種采用低稅率，客觀上可以降低稅收征管面臨的阻力，進(jìn)而推動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國(guó)即使實(shí)行低稅率，只要我們政府設(shè)定的稅基寬，征稅效率高，也能為我國(guó)政府提供較為充足的財(cái)政收入。

1.房產(chǎn)稅的開(kāi)征要結(jié)合我國(guó)面臨的實(shí)際問(wèn)題，循序漸進(jìn)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，逐步推進(jìn)

基于我國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革的特殊性，近期在我國(guó)全面開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)尚不成熟，房產(chǎn)稅的開(kāi)征存在不少困難。我國(guó)現(xiàn)在房?jī)r(jià)很高，主要原因在于消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)支付的房?jī)r(jià)中有很大一部分是土地出讓金，約占房?jī)r(jià)的30%—50%，除了土地出讓金之外，還有各種名目的收費(fèi)，以及各種稅收。這就意味著，在消費(fèi)者首次購(gòu)房時(shí)，政府在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)已經(jīng)獲得了大量收入，沒(méi)有必要通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅來(lái)攫取更多的財(cái)政收入。中國(guó)的城市化水平還較低，在未來(lái)20年我國(guó)要將城市化率提高到70%，將要有大量的農(nóng)村人口進(jìn)城居住，他們對(duì)住房是剛性需求，因此，我國(guó)還要維持10—15年的大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在這種勢(shì)頭下，地方政府仍然可以獲得大筆的土地出讓金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅的需求并不迫切。相反，我們應(yīng)該及時(shí)解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，循序漸進(jìn)，在大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浪潮結(jié)束后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日臻成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確以后，才有可能全面開(kāi)征房產(chǎn)稅。

另外，我國(guó)的中產(chǎn)階層還較為脆弱，房產(chǎn)稅的全面征收必然會(huì)增加這一群體的稅收負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致中產(chǎn)階層的可支配收入減少，降低他們的消費(fèi)能力，將會(huì)阻礙他們購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，改善生活品質(zhì)的需求，最終使作為基本國(guó)策的擴(kuò)大內(nèi)需乏力，影響和阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

2.房產(chǎn)稅的開(kāi)征要完善大量的基礎(chǔ)性工作，為全面征收做好制度準(zhǔn)備

我國(guó)現(xiàn)在還沒(méi)有建立起全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，這會(huì)給稅務(wù)機(jī)關(guān)確定稅基制造麻煩。同時(shí)，我國(guó)房產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)較大，需要及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以3-5年為一個(gè)時(shí)段，最好是建立網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)評(píng)估機(jī)制，輔以人工現(xiàn)場(chǎng)查看?，F(xiàn)在的房產(chǎn)制度的不完善會(huì)使我國(guó)的征稅成本過(guò)高，房產(chǎn)稅的實(shí)際收益很低，反而會(huì)擴(kuò)大其負(fù)面效應(yīng)，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步。

3.房產(chǎn)稅的開(kāi)征從全面推行新購(gòu)房產(chǎn)稅開(kāi)始

我國(guó)已經(jīng)在上海和重慶對(duì)于新購(gòu)房產(chǎn)稅進(jìn)行了試點(diǎn)，并取得的一定的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際效果。如果未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)全面復(fù)蘇的狀況，就可以試行在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一開(kāi)征新購(gòu)房產(chǎn)稅，即對(duì)居民新購(gòu)商品房超免稅標(biāo)準(zhǔn)部分按規(guī)定開(kāi)征房產(chǎn)稅，通過(guò)開(kāi)征新購(gòu)房產(chǎn)稅可以擺脫政府對(duì)限購(gòu)令的政策依賴。開(kāi)征新購(gòu)房產(chǎn)稅的可操作難度不大，交易成本低；使房地產(chǎn)的持有成本上升，打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，抑制投資和投機(jī)需求；可以為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政資金來(lái)源，擺脫地方政府對(duì)土地出讓金過(guò)度依賴的現(xiàn)狀[2]。

4.房產(chǎn)稅的開(kāi)征要厘清其歸屬和用途，提高其效能

我國(guó)政府為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)、抑制高房?jī)r(jià)、打擊房產(chǎn)投機(jī)行為經(jīng)常會(huì)出臺(tái)各種政策，從“國(guó)八條”到“國(guó)五條”花樣翻新，但是政策的實(shí)際效果并不理想。未來(lái)的房產(chǎn)稅開(kāi)征的根本目的絕不是打壓房產(chǎn)投機(jī)行為，降低房?jī)r(jià)，而應(yīng)該回歸稅收的本來(lái)屬性，就是未來(lái)公共利益服務(wù)。因此，在未來(lái)的房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)和征管過(guò)程中，必須尊重地方政府的自主權(quán)，明確各級(jí)政府對(duì)房產(chǎn)稅的的管理權(quán)，建立房產(chǎn)稅專(zhuān)戶專(zhuān)用制度，將其財(cái)政收入用于改善本地的公共服務(wù)。

5.房產(chǎn)稅制度必須依法確立，杜絕以政策規(guī)定稅收的錯(cuò)誤做法

2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的“國(guó)五條”規(guī)定：“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”稅收具有法定刑，政府政策在法理上是不能夠確定稅收制度的，可是現(xiàn)有的政策法律往往觸犯了這一稅收的基本特征。因此，未來(lái)的房產(chǎn)稅制必須依法設(shè)定，同時(shí)要清理已有的房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，廢除和修改與其矛盾的法律法規(guī)和政策，保證了房產(chǎn)稅收制度的嚴(yán)肅性和法定性。

總之，房產(chǎn)稅的改革迫在眉睫，我們一定要充分吸收和借鑒外國(guó)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并且充分考慮到我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的特殊性，改變我國(guó)以政策管控為主的落后管理模式，厘清房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)和目標(biāo)所在，有步驟、有秩序的逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，在條件成熟的時(shí)候在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征房產(chǎn)稅。

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[責(zé)任編輯 杜 娟]