北京樓市庫存危機(jī)背后

“北京新房的庫存持續(xù)下滑，目前已經(jīng)跌破警戒線6萬套，幾個(gè)月后可能無新房可賣?！苯粋€(gè)月來，北京新房可售套數(shù)一直維持在5.8萬-6萬套的水平，跌破了業(yè)界公認(rèn)的6萬套警戒線，庫存危機(jī)論隨之甚囂塵上。

但是，未來北京真的會面臨無房可賣的境地嗎？其背后又隱藏著什么問題？又將會給北京樓市后市走勢帶來怎樣的影響？

無房可賣 虛驚一場

其實(shí)，細(xì)究起來，這場“危機(jī)”的導(dǎo)火索源于北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的一組數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)市場研究部10月10日發(fā)布報(bào)告稱，據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月9日，北京可售商品住宅庫存已從年初的80038套下降至59921套，首次跌破6萬套。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受媒體采訪時(shí)表示，“如果以北京月均10000套計(jì)算，59921套的消化周期已不足6個(gè)月。6個(gè)月為警戒紅線，少于6個(gè)月，則供求關(guān)系失衡明顯。供求矛盾激烈，房價(jià)上漲速度或再度加快。”

一面是可能遭遇的“無房可賣”困境，一面是大量等待入市的購房者和屢見不鮮的“日光盤”，房價(jià)飆升似乎已成定局，人們?yōu)橹炭植话病?/p>

“其實(shí)沒有那么夸張。老百姓不要被‘忽悠’了。庫存只是一個(gè)動態(tài)數(shù)據(jù)，它的降低并不意味著無房可賣。”一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者，“其實(shí)，北京商品住宅的潛在供應(yīng)量非常大，粗略估算也有30多萬套，按照去年年銷售9.6萬套計(jì)算，足夠再賣三四年?！?/p>

他進(jìn)一步解釋稱，依據(jù)北京住建委最新公布的《2013年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及銷售面積》數(shù)據(jù)，包括今年新開工面積和上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積在內(nèi)，今年前三季度北京住宅市場總體施工面積高達(dá)6909.9萬平方米，去除新開工部分的1247.7萬平方米，已開工的施工面積達(dá)5662.2萬平方米。粗略按照平均每套100平方米計(jì)算是56萬套，再去除三分之一的大戶型和別墅，北京潛在供應(yīng)量也有38萬套。

庫存緊張，在房產(chǎn)中介張磊看來，還有另一個(gè)重要原因就是二手房市場成交遭遇遏制。據(jù)11月9日數(shù)據(jù)顯示，鏈家在線二手房在售房源為72350套，我愛我家在售房源為68739套，安客居的在售房源為64362套，即使排除一些虛假房源，這一數(shù)字也可以大大緩解新房市場的庫存壓力。

張磊抱怨稱，“現(xiàn)在的問題是，由于高額的稅費(fèi)，很大一部分需求擠到了新房市場，這肯定也會在一定程度上加速供求矛盾?！?/p>

不過，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這種庫存壓力不會持續(xù)太長時(shí)間，“今年樓市銷售火爆，很多開發(fā)商提前完成了全年的銷售目標(biāo)，接下來的兩三個(gè)月，項(xiàng)目入市的積極性不會太高，但是從明年二季度開始，隨著今年大量出讓土地的逐漸集中入市，這一局面也會逐漸放緩?！?/p>

背后 行政調(diào)控的無力與扭曲

雖然沒有必要因?yàn)閹齑鏈p少而恐慌，但探究庫存持續(xù)減少背后的因素和影響卻十分必要。目前，從記者采訪的情況看，大部分從業(yè)者都將罪魁禍?zhǔn)锥⒃诹藰潜P預(yù)售證管理收緊上。

從今年4月份開始，只要一個(gè)樓盤的擬售價(jià)格不被北京住建委認(rèn)可，就將無法獲得預(yù)售許可證，北京樓市調(diào)整正式從“限購”走向了“限價(jià)”。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年4月1日至5月31日，共有41個(gè)樓盤獲得預(yù)售許可證，而去年同期則有52個(gè)樓盤獲取預(yù)售許可證。

“我們的預(yù)售證還沒有拿到，項(xiàng)目何時(shí)開盤、什么價(jià)格都還不知道，有消息我再通知您?！?李強(qiáng)是大興一樓盤的銷售經(jīng)理，近兩三個(gè)月來，每天的工作就是回復(fù)客戶的電話，“不是不賣，是拿不到預(yù)售證，北京住建委把價(jià)格看得死死的，只要報(bào)的價(jià)格高了，預(yù)售證肯定被卡。嚴(yán)重拖長了我們項(xiàng)目的銷售周期。”

獲取預(yù)售證的項(xiàng)目大幅減少，市場供應(yīng)增長緩慢，而與此相對的是巨量的剛需購房者，供需矛盾加劇不可避免。

“庫存緊張”的直接后果便是價(jià)格預(yù)期的不斷推高。國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京新建商品住宅價(jià)格，9月，同比上漲20.6%，位居全國第一；8月，同比上漲19.3%，位居第一；7月，同比上漲18.3%，位列第一；6月，同比上漲16.7%，位居第一……北京，當(dāng)之無愧的中國房價(jià)上漲“領(lǐng)頭羊”。

其實(shí)，北京市對于預(yù)售價(jià)格的審批一直時(shí)有干預(yù)，從2011年開始執(zhí)行類似管制手段，其控制價(jià)格的額度多為20%左右，即后期開盤價(jià)、新盤開盤價(jià)的漲幅，必須在一期開盤價(jià)格和同區(qū)域平均銷售價(jià)格的20%以內(nèi)。

不過，今年的預(yù)售證審批，用業(yè)內(nèi)人士的話說就是極度嚴(yán)格，從“限漲幅”調(diào)整為了“零漲幅”。在該項(xiàng)政策醞釀期間，其實(shí)已經(jīng)有多位學(xué)者對此提出了異議，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)就曾多次公開表示，這種直接的行政干預(yù)不僅不治本，也難以治標(biāo)，必然會扭曲供求關(guān)系，長期來看，供求矛盾恐怕難以得到緩解。

如今來看，政策出臺的原意是為了拉低整個(gè)北京市的房價(jià)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，但結(jié)果似乎適得其反。

今天，拿張預(yù)售證在北京仍然是件難事，圈內(nèi)流傳，“年內(nèi)，有關(guān)部門要‘一刀切’地停發(fā)每平米4萬元以上的樓盤以及漲價(jià)的樓盤預(yù)售證?！?/p>

這是一場影響頗大的博弈，將會持續(xù)多久？目前沒有人能作出判斷。

調(diào)控下一站 加大供應(yīng)

面對不斷攀升的房價(jià)和接二連三的“日光盤”，有人感嘆，已經(jīng)沒有什么可以有效抑制北京房價(jià)的快速上漲了。

民眾迷茫無措，政府卻沒有放棄努力。10月22日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2013年9月70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動情況，北京房價(jià)同比上漲20.6%，位居全國之首。10月23日，北京連續(xù)發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善性商品住房建設(shè)意見》和被稱作升級版北京房地產(chǎn)調(diào)控政策的“京七條”兩項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，意在從供需兩端加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控。

其中，《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，提出了自住型商品住房概念，即套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價(jià)比同時(shí)段同品質(zhì)商品住房低30%左右。北京計(jì)劃2013年底前完成2萬套自住型商品房供應(yīng)，明年預(yù)計(jì)完成5萬套供應(yīng)，將占新增供應(yīng)的50%以上。

對此，張大偉表示，如果這一政策的量真有7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導(dǎo)致房山、大興等剛需集中的區(qū)域剛需、首改商品房的物業(yè)市場重新洗牌。同時(shí)，這一政策還將改變市場的預(yù)期，恐慌性搶房可能消失，反而商品房項(xiàng)目會出現(xiàn)加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

“短期看，確能緩解剛需房之不足，但長期看，必定擾亂商品房市場秩序?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此項(xiàng)政策存有兩大擔(dān)憂：一是門檻低，則求者眾，難免權(quán)力尋租。二是未來退出有麻煩，30%差額如何計(jì)算沒明確辦法。