全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)月度動(dòng)態(tài)播報(bào)（2013年7月）7月樓市成交穩(wěn)中有降

7月樓市已經(jīng)落下帷幕。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，近六成城市成交量環(huán)比下降，但降幅相對(duì)不明顯，其中降幅最大的是泉州，為34.44%，其次是深圳，環(huán)比下降32.16%。10個(gè)重點(diǎn)城市中，僅南京、天津、成都三個(gè)城市成交環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中南京漲幅最大，為25.31%?？傮w而言，2013年7月以一二線城市為主的多數(shù)城市成交穩(wěn)中有降。成交價(jià)格方面，本月43個(gè)監(jiān)測(cè)城市中成交價(jià)格多數(shù)略有上升，10個(gè)重點(diǎn)城市中，上海、重慶、深圳、南京價(jià)格環(huán)比下跌，其中重慶降幅最大，為9.63%。

7月份全國(guó)樓市成交普跌，業(yè)內(nèi)人士分析主要有兩方面原因，一是7月是傳統(tǒng)淡季，氣候炎熱，購(gòu)房者購(gòu)房意愿不強(qiáng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)意愿下降，為金九銀十做準(zhǔn)備，供應(yīng)量明顯減少；二是“錢(qián)荒”、公積金貸款收緊等諸多因素也在一定程度影響了成交量的表現(xiàn)。

不過(guò)，近期，北京、上海、南京等多個(gè)城市土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)等現(xiàn)象，土地市場(chǎng)供銷兩旺，必將傳導(dǎo)至樓市價(jià)格。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響，如果不抑制地價(jià)上漲的趨勢(shì)，下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性非常大。

北京“限價(jià)令”失效？

7月北京樓市量跌價(jià)漲。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，純商品住宅成交6023套，環(huán)比下降27.6%，同比下降37.2%。但成交均價(jià)為22514元，環(huán)比漲0.8%，同比則上漲20.67%，創(chuàng)下歷史新高。

值得注意的是，在成交下滑的大背景下，北京樓市7月下旬頻現(xiàn)“日光盤(pán)”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月第三周，北京商品住宅市場(chǎng)共6個(gè)項(xiàng)目入市，“日光盤(pán)”占比高達(dá)2/3。其中，中建國(guó)際港更是一次推出1462套房源一日售罄，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)3709億元，創(chuàng)造了2012年以來(lái)全國(guó)單日、單一樓盤(pán)最高的銷售紀(jì)錄。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這主要是由于今年上半年各區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)普遍不足、需求大量積壓所致。

不過(guò)，這也為開(kāi)發(fā)商曲線漲價(jià)增加了底氣。為控制商品房銷售價(jià)格，自4月份開(kāi)始，北京不斷強(qiáng)化“限價(jià)”政策。但上有政策下有對(duì)策。自此項(xiàng)措施出臺(tái)以來(lái)，拆分房?jī)r(jià)，曲線漲價(jià)已經(jīng)成為諸多房企的不二選擇。

如今，“日光盤(pán)”再現(xiàn)，“限價(jià)令”出現(xiàn)失效跡象。對(duì)此，很多業(yè)內(nèi)人士表示，很無(wú)奈，通過(guò)行政手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行強(qiáng)制管理存在很多問(wèn)題，需要進(jìn)一步完善，但具體解決辦法，相關(guān)部門(mén)目前仍在研究中。

上海

量跌價(jià)不跌

金豐易居佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)稱：今年7月，上海市新建商品住宅成交面積為77.67萬(wàn)平方米，環(huán)比（較6月）跌30.94%，同比（較去年同期）跌9.6%；成交均價(jià)為24687元/平方米，環(huán)比漲2.99%，同比漲0.34%；新增供應(yīng)量為79.60萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑11.2%，同比上漲6.9%。

不過(guò)，量跌價(jià)不跌。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，7月24687元/平方米的成交均價(jià)，創(chuàng)下了自2006年以來(lái)的月度均價(jià)新高。

雖然7月是樓市傳統(tǒng)淡季，但該月成交量的跌幅仍超出了一些人的預(yù)期。無(wú)論是政策層面，還是市場(chǎng)層面，7月樓市都沒(méi)有太大變化，甚至樓市總體預(yù)期在向上調(diào)，這種情況下出現(xiàn)成交環(huán)比跌三成，業(yè)內(nèi)給出的解釋，一是6月份成交沖得太猛，二是7月出現(xiàn)罕見(jiàn)的酷暑。

除此之外，開(kāi)發(fā)商放慢推盤(pán)節(jié)奏、市場(chǎng)供應(yīng)量減少也是影響整體成交的原因之一。據(jù)悉，7月份上海商品住宅共有24個(gè)項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售，累計(jì)新增預(yù)售面積76.41萬(wàn)m2，環(huán)比減少14.78%。與此前“紅六月”的火爆市場(chǎng)相比，房企明顯放慢了剛需推盤(pán)節(jié)奏，轉(zhuǎn)而以蓄客、宣傳為主，從而為接下來(lái)的“金九銀十”做集中促銷的準(zhǔn)備。

深圳一二手房冷熱不均

根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委的統(tǒng)計(jì)，7月份，全市新建商品住宅成交3396套，環(huán)比下跌32.4%，同比上漲3.3%；成交均價(jià)為22592元/平方米，環(huán)比下降6.4%，同比上漲11.9%。從上月成交的戶型結(jié)構(gòu)看，剛需盤(pán)仍是主力，中小戶型占比較大。

在連續(xù)五個(gè)月出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)環(huán)比上漲后，深圳新房市場(chǎng)終于走向平淡期。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這與新盤(pán)推售量減少有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月共有11個(gè)項(xiàng)目入市，總推售面積30.5萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10.9%。受供應(yīng)減少、信貸收緊及惜售等因素影響，與6月相比，深圳新房市場(chǎng)表現(xiàn)平平。預(yù)計(jì)，雖然8月新盤(pán)入市數(shù)量的增多，成交量將逐步回升，價(jià)格則保持穩(wěn)定。

在深圳新房量?jī)r(jià)齊跌的同時(shí)，二手住宅市場(chǎng)行情走俏，表現(xiàn)不俗，穩(wěn)中有升。7月二手住宅成交面積62.08萬(wàn)平，環(huán)比增長(zhǎng)22%，成交套數(shù)7415套，環(huán)比增長(zhǎng)23%。從各區(qū)來(lái)看，羅湖、福田和龍崗漲幅明顯，漲幅分別為26%、24%和23%。

深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)家調(diào)控政策的消化能力不斷增強(qiáng)，前期各項(xiàng)政策的影響力已經(jīng)弱化，購(gòu)房者重新釋放需求，市場(chǎng)成交重新走上正軌。中短期內(nèi)，二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)比較穩(wěn)定。