揭秘五大房企半年報(bào)

房企這半年，量價(jià)齊漲，拿地兇猛，兩極分化愈演愈烈，千億軍團(tuán)擴(kuò)容似成定局。房企對市場信心滿滿，有調(diào)查顯示，第三季度，超過半數(shù)企業(yè)醞釀漲價(jià)。

7月20日，已經(jīng)停牌的宋都股份發(fā)布半年報(bào)，2013年上市房企半年報(bào)大戲低調(diào)開場。

2013年樓市已告一段落，盡管遭遇了新“國五條”細(xì)則落地“大棒”，但2013年的中國樓市還是迎來了“最火上半年”。從目前已公布中報(bào)或中報(bào)業(yè)績預(yù)告的幾十家房企看，可謂是冰火兩重天，中小房企盈利水平下降，大型房企卻依然傲視群雄。本刊選取了5家上市房企作為樣板，通過對其年中財(cái)報(bào)的解讀，還原一個(gè)真實(shí)的房地產(chǎn)市場。

萬科

“單價(jià)地王”堅(jiān)決不拿

萬科，當(dāng)之無愧的地產(chǎn)老大。據(jù)其2013年業(yè)績中報(bào)顯示，上半年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。不過，與此同時(shí)，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算凈利率卻較2012年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為14.1%。

其實(shí)，不只是萬科，大多數(shù)開發(fā)商的利潤率都在下降。不過與行業(yè)盈利下降相比，作為上市公司，萬科更注重股東的權(quán)益。據(jù)了解，雖然上半年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，但同比仍繼續(xù)保持了正增長。

萬科一貫以快拿地、快開發(fā)的“雙快”模式為驕傲，今年上半年它的速度已經(jīng)驚人。上半年萬科開、竣工面積均大幅增長。其中開工面積919萬平方米，同比增長96.3%；竣工面積432萬平方米，同比增長76.9%。并且，由于銷售增長快于結(jié)算節(jié)奏，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結(jié)算，較2012年年底增加330億元，為未來的業(yè)績增長打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

在快速開發(fā)的同時(shí)，萬科也在積極補(bǔ)充土地儲備。今年前6個(gè)月，萬科累計(jì)增加42個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價(jià)約2735元/平方米，與去年全年基本持平。

今年上半年，土地市場交易火熱，“地王”頻出。不過，萬科堅(jiān)持不拿地王。用萬科董秘譚華杰的話說就是，“萬科不拿地王策略，過去沒變過，現(xiàn)在沒變過，未來也不會變?！?/p>

對此，萬科董事會主席王石也在微博上特意做了注解：萬科“不拿地王”的原則針對的是“單價(jià)地王”，而不包括“總價(jià)地王”。他解釋稱，過高的單價(jià)意味著，只有房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能實(shí)現(xiàn)盈利，這不僅會給公司經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)，還可能為“高地價(jià)-高房價(jià)”的惡性循環(huán)推波助瀾，帶來社會問題，萬科必須堅(jiān)決回避。但是，有的地塊因?yàn)橐?guī)模大，即使成為“總價(jià)地王”，對經(jīng)營安全和穩(wěn)定房價(jià)的影響也不大。

碧桂園

“荒山野嶺”與“世外桃源”

與大型房企回歸一二線城市的做法不同，碧桂園拓展三四線城市的步伐異常堅(jiān)決，并且收獲頗豐。據(jù)其2013年業(yè)績中報(bào)顯示，碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入為269.4億元，同比增長60.7%，利潤約43.2億元，同比增長45%；實(shí)現(xiàn)合約銷售336.5億元，銷售面積507萬平方米，同比分別增長94%與78%；按照年初制定的620億元銷售目標(biāo)計(jì)算，已經(jīng)完成54%。

在碧桂園總裁莫斌看來，碧桂園的優(yōu)勢就在于將“荒山野嶺”做成“世外桃源”，他堅(jiān)稱，只要有市場，再輔以碧桂園快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，即便是四五線城市，他們也敢深入。

據(jù)莫斌透露，碧桂園內(nèi)部有個(gè)“新盤開售789”策略，即他們希望樓盤第一次推出和開盤的時(shí)候，有提供80%的貨量（指小地塊），一周之內(nèi)去化率達(dá)到70%，一個(gè)月達(dá)到90%，但基本的底線是60%。

1-7月碧桂園已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)的65%，隨著下半年更多項(xiàng)目入市，業(yè)界普遍猜測碧桂園將提高2013年全年的銷售目標(biāo)。不過，對于這個(gè)問題，莫斌相當(dāng)?shù)闹?jǐn)慎，在他看來，企業(yè)發(fā)展猶如大海中航行，不僅要快，更要穩(wěn)。

資金鏈?zhǔn)欠科蟮纳€。據(jù)半年報(bào)顯示，碧桂園的現(xiàn)金及銀行存款（包括受限制現(xiàn)金）共約215.1億元，總借貸余額約456.4億元，其中銀行及其他借款約269.1億元和優(yōu)先票據(jù)約187.3億元，負(fù)債率為60.1%，盡管較去年有所上升，但依然處于安全范圍。

同時(shí)，莫斌強(qiáng)調(diào)，碧桂園已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，一旦房地產(chǎn)再融資大門放開，公司將會立刻找出相關(guān)符合政策條件的項(xiàng)目來做。

下半年，碧桂園的計(jì)劃是再推出17個(gè)新盤，并首度進(jìn)軍甘肅省和福建省，進(jìn)一步加快碧桂園全國性步伐。對此，莫斌信心滿滿。

中航地產(chǎn)

都是商業(yè)地產(chǎn)惹的禍

7月9日，中航地產(chǎn)發(fā)布半年度業(yè)績預(yù)告，稱延續(xù)第一季度的虧損，預(yù)計(jì)虧損2800萬-3600萬元，而去年同期為盈利355萬元，倒退幅度或達(dá)1000%。這也是中航地產(chǎn)上市發(fā)布虧損半年報(bào)。對此，中航地產(chǎn)的解釋是：“由于公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目本期未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，導(dǎo)致地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤虧損，從而導(dǎo)致公司整體凈利潤出現(xiàn)虧損?！?/p>

其實(shí)，深究其虧損緣由，曾被寄予厚望的商業(yè)地產(chǎn)是其巨虧的“禍?zhǔn)住薄?/p>

作為國資委特批保留地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21家央企之一，中航地產(chǎn)自2007年借殼深南光實(shí)現(xiàn)上市首次以來，始終堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的路線，但總的來講，除了2010年稍顯景氣外，這幾年，它的商業(yè)地產(chǎn)之路走得并不順暢。按照業(yè)界的說法，一般一個(gè)新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在新區(qū)的話，至少需要8-10年才能成熟盈利，在成熟區(qū)域的話，也需要3年左右才能盈利。據(jù)悉，除去已經(jīng)運(yùn)營項(xiàng)目，目前中航地產(chǎn)尚在儲備的商業(yè)地產(chǎn)有十幾個(gè)，且主要分布在江西、貴州等地的二三線城市，步伐太快，攤子太大，讓中航地產(chǎn)在進(jìn)入2013年后陷入了捉襟見肘的窘境。

為了彌補(bǔ)公司的資金缺口，中航地產(chǎn)一直以借款等方式維系正常運(yùn)營。就在前不久，中航地產(chǎn)剛剛發(fā)布公告稱，擬向公司實(shí)際控制人中國航空技術(shù)國際控股有限公司申請借款最高余額不超過20億元，以補(bǔ)充公司流動資金。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，其命運(yùn)就非常令人擔(dān)憂。

不過，作為世界500企業(yè)之一的中國工業(yè)旗下唯一地產(chǎn)類上市公司，一旦房企的再融資大門再度開啟的話，中航地產(chǎn)的資產(chǎn)注入空間可以想象。據(jù)華創(chuàng)證券分析，“隨著贛州，成都項(xiàng)目的相繼開業(yè)，公司的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日趨成熟?；輺|中航元項(xiàng)目的發(fā)售也拉開了旅游地產(chǎn)的大幕。中航地產(chǎn)已經(jīng)熬過最困難的時(shí)期，曙光在望，2013年將迎來爆發(fā)年?！?/p>

鐵嶺新城

新城鎮(zhèn)化“典型”受益者

成立7年，上市1年半，鐵嶺新城終于迎來了收獲期。受益于較為活躍的土地交易，從事土地一級開發(fā)的鐵嶺新城投資控股股份有限公司（鐵嶺新城，000809）今年上半年實(shí)現(xiàn)了凈利潤同比暴增298倍。

鐵嶺新城8月2日發(fā)布2013年上半年業(yè)績報(bào)告稱，1-6月營業(yè)收入為3.56億元，同比增長249.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1億元，同比增長298.1097%。利潤大增，主要原因是公司報(bào)告期內(nèi)土地一級開發(fā)收入較上年同期增加所致。

據(jù)公開資料顯示，鐵嶺新城于2006年4月成立，2012年1月5日借殼上市，主要負(fù)責(zé)遼寧省鐵嶺市的一個(gè)衛(wèi)星城——鐵嶺新城22平方公里土地一級開發(fā)以及鐵嶺新城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營。其最終實(shí)際控制人為鐵嶺市財(cái)政局。

鐵嶺新城應(yīng)該可以說是新型城鎮(zhèn)化的典型受益者。伴隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，開發(fā)商的開疆?dāng)U土，土地價(jià)格隨之水漲船高。鐵嶺新城這個(gè)東北小鎮(zhèn)的地價(jià)也是漲幅明顯。據(jù)申銀萬國和上海證券的研究報(bào)告顯示，鐵嶺新城2013年地價(jià)已經(jīng)上漲40%至105萬/畝，出讓均價(jià)也從2011年60萬/畝，上漲至100萬/畝。而據(jù)鐵嶺新城報(bào)告顯示，公司尚有未出讓土地12.5平方公里（合9000畝），而土地一級開發(fā)毛利潤約為60%左右，伴隨著低價(jià)的不斷上漲，未來其收益將更加豐厚。

不過，漂亮的成績單掩不住背后的尷尬局面。土地一級開發(fā)屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上游行業(yè)，由于區(qū)域的不可替代性，行業(yè)競爭主要存在于城市競爭和區(qū)域競爭，所以城市經(jīng)營的差異化戰(zhàn)略至關(guān)重要。

但是，據(jù)了解，鐵嶺市是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)成員市之一，在沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)包含著沈北新城、渾南新區(qū)等多個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的新城，其中渾南新區(qū)更是遼寧省大力開發(fā)的項(xiàng)目之一。與這些新城相比，鐵嶺新城并沒有什么區(qū)位優(yōu)勢。

而且據(jù)當(dāng)?shù)厝朔从?，目前整個(gè)鐵嶺新城雖然已經(jīng)初成氣候，學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施以及配套也已基本建成，但商業(yè)配套尚不完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體入住率也不高，有人甚至稱其為第二個(gè)“鄂爾多斯”。

“城興則公司興”。整個(gè)新城的發(fā)展空間都帶著一個(gè)巨大的問號，鐵嶺新城這家公司的前景也勢必受到影響。

南國置業(yè)

背靠大樹好乘涼

南國置業(yè)的2013年上半年業(yè)績預(yù)告非常簡單，只有一句話：“預(yù)計(jì)2013年1-6月的凈利潤同比上升692.49%至956.65%，主要系可結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目銷售收入較去年同期大幅增加。”

報(bào)告上的數(shù)字漂亮，南國置業(yè)的故事更漂亮。南國置業(yè)是一家起步武漢同時(shí)向湖北省內(nèi)重要地級市擴(kuò)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營企業(yè)，2009年上市成功。但是，南國置業(yè)囿于商業(yè)地產(chǎn)的地塊供應(yīng)量和開發(fā)模式的限制，公司難以形成類似住宅的高周轉(zhuǎn)，同時(shí)由于資源多集中在湖北本省，異地?cái)U(kuò)張能力不足，上市3年，公司始終未能走出湖北。

2012年末，時(shí)逢更加嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策來襲，房企的融資大門再度關(guān)閉，南國置業(yè)的資金異常的緊張，上市三年禁售期內(nèi)，公司募集的5.5元資金消耗殆盡，截至2012年底，其募集資金余額僅為2300元。

久旱逢甘霖，落難遇貴人。缺吃少穿的南國置業(yè)遇到了“想要長大”的“大金主”中國水電。中國水電是獲批將房地產(chǎn)作為主業(yè)的央企之一，但與保利、中海等央企相比，中國水電的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直未能有大的突破。

南國置業(yè)專注商業(yè)地產(chǎn)，中國水電偏向住宅，兩者一拍即合。2012年底，中國水電地產(chǎn)宣布與南國置業(yè)“聯(lián)姻”，成為南國置業(yè)第二大股東。2013年5月，中國水電地產(chǎn)成為南國置業(yè)實(shí)際控制人。時(shí)隔10個(gè)月，2013年8月6日，兩公司的合作開花結(jié)果，宣布共同開發(fā)成都泛悅國際項(xiàng)目，南國置業(yè)也借此開始向全國版圖進(jìn)軍。

背靠實(shí)力雄厚的央企，突破自身發(fā)展瓶頸，南國置業(yè)未來跨區(qū)布局，提速發(fā)展值得期待。招商證券預(yù)計(jì)南國置業(yè)2013年主營收入為32億元，同比去年的22.09億元增長約為44.86%。