對建設(shè)用地使用權(quán)制度的反思

摘 要： 2007年3月16日，歷時(shí)14年，8次審議的我國《物權(quán)法》終于出臺。其對建設(shè)用地使用權(quán)作了詳細(xì)的規(guī)定。本文將從建設(shè)用地使用權(quán)制度概述，對建設(shè)用地使用權(quán)制度的反思等來探討和分析建設(shè)用地使用權(quán)制度存在的不足。

關(guān)鍵詞： 建設(shè)用地使用權(quán)制度 不足 反思

一、 建設(shè)用地使用權(quán)制度概述

建設(shè)用地使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。同時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)是屬于用益物權(quán)的。

建設(shè)用地的取得的途徑，一是劃撥取得，二是出讓取得。劃撥取得是指國家通過行政手段撥付給用地單位用于公益目的的土地，具有行政性、無期限性、無償性和不可處分性四大特征。出讓取得是指用地單位通過和國家簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金而獲得的使用土地的權(quán)利。

建設(shè)用地的立體化是指建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

建設(shè)用地的特征。第一，建設(shè)用地使用權(quán)是存在于國家所有的土地之上的物權(quán)。第二，建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他構(gòu)筑物為目的的權(quán)利。第三，建設(shè)用地使用權(quán)是使用國家所有的土地的權(quán)利。

二、建設(shè)用地使用權(quán)制度的反思

2007年出臺的《物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定是從第一百三十五條至一百五十一條，一共有十七條。在這十七條的法律規(guī)定中，涉及了建設(shè)用地使用權(quán)的許多方面，但其也存在一定的不足。建設(shè)用地使用權(quán)制度有一些地方規(guī)定得并不十分明確，其還存在著一定有待完善和補(bǔ)充的空間。本文將從兩個(gè)方面探討和分析當(dāng)今我國建設(shè)用地使用權(quán)制度的不足。

（一）關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后的自動(dòng)續(xù)期

我國當(dāng)今建設(shè)用地使用權(quán)關(guān)于住宅用地使用權(quán)屆滿后自動(dòng)續(xù)期存在著不足，并沒有對其做出明確地規(guī)定。在《物權(quán)法》的第一百四十九條中只規(guī)定了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！边@條規(guī)定看似簡潔完整，但其存在著兩個(gè)有待完善的地方。

第一，此處說自動(dòng)續(xù)期，但自動(dòng)續(xù)期是否要再收取出讓金，規(guī)定中并沒有說明。其實(shí)對于這個(gè)問題，許多人都有自己的看法，有的認(rèn)為應(yīng)該收取出讓金，有的又認(rèn)為不應(yīng)該收取出讓金；有的認(rèn)為續(xù)期的出讓金應(yīng)有開發(fā)商來交，有的又認(rèn)為應(yīng)該由業(yè)主來交。就個(gè)人而言，本人認(rèn)為應(yīng)該交少量的出讓金。理由如下：首先，就中國的國情而言，我國的土地是屬于國家的，若住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期，而不用交一定的出讓金，就會出現(xiàn)土地使用權(quán)可以無償自動(dòng)續(xù)期，那么國有土地所用權(quán)將被架空，所用權(quán)的屬性無從體現(xiàn)，而土地使用權(quán)卻取得了占有、使用、收益、支配（指土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓）的大權(quán)，這樣與所有制無異，那么將可能會導(dǎo)致土地的國有變?yōu)橥恋氐乃接械慕Y(jié)果。續(xù)期時(shí)交納少量的出讓金，可以提醒人們，我國的土地是國有的，而不是私有的，并且我國是社會主義的國家，從而也能體現(xiàn)出國家一定的地位。其次，認(rèn)為續(xù)期時(shí)出讓金是要交的，但并不是要交很多，只是需要象征性地交少量即可。這樣也是符合我們中華民族的傳統(tǒng)觀念。在中國傳統(tǒng)的觀念中，房屋不僅是安身立命之所，更是家庭中重要的不動(dòng)產(chǎn)。少量的出讓金不會給人民帶來很大的負(fù)擔(dān)，再加上可以自動(dòng)續(xù)期，使老百姓敢于買房，肯于買房，不必?fù)?dān)心到期后房屋被破壞，老無所居，也減少了對子孫后代的擔(dān)心。這樣就給老百姓吃了顆定心丸，使他們能夠安居樂業(yè)。因此續(xù)期時(shí)需要其交納少量的出讓金，老百姓也是能夠接受的。

第二，雖然法律規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期，但對自動(dòng)續(xù)期的后房屋的使用期限并沒有明確地規(guī)定，是70年？是60年？還是其他？都沒有做明確的說明。的確，對于這一問題是十分難規(guī)定的，將來的發(fā)展會怎樣，沒有人可以說得清楚，也沒有人可以很準(zhǔn)確地預(yù)測。但盡管如此，關(guān)于自動(dòng)續(xù)期后房屋的續(xù)期時(shí)間仍是建設(shè)用地使用權(quán)制度的空白之處，是其存在的不足，需要我們的立法者不斷地根據(jù)百姓的利益，根據(jù)實(shí)際情況去補(bǔ)充和完善。

（二）關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)可否自由流轉(zhuǎn)

在《物權(quán)法》的規(guī)定中，有如下兩條規(guī)定。第一百四十三條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。”第一百五十一條規(guī)定：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！钡陉P(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定中，都沒有提到建設(shè)用地使用權(quán)可否自由流轉(zhuǎn)的問題。隨著中國工業(yè)化、城市化的不斷發(fā)展，這一問題的解決已刻不容緩。

我認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)不應(yīng)自由流轉(zhuǎn)。理由如下：首先，我國農(nóng)村土地有其固有的特殊性。我國集體土地使用權(quán)的行使、處分，均與國家的農(nóng)業(yè)政策緊密相關(guān)。若允許集體土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，由于出讓收益遠(yuǎn)大于農(nóng)業(yè)經(jīng)營收益，大量的耕地將會受到利益的驅(qū)使而被出讓，再將會使國家土地利用的整體規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)，也會沖擊國有土地市場。其次，集體土地使用權(quán)若可自由流轉(zhuǎn)，其將有可能會產(chǎn)生城市居民與農(nóng)民在土地上的不平等。因?yàn)檫@樣會使集體土地所有權(quán)真正成為與國有土地所有權(quán)并存的權(quán)能，使農(nóng)戶憑借集體土地所有權(quán)對集體土地?fù)碛杏览m(xù)的收益權(quán)。而城市居民對城市國有土地是沒有收益權(quán)的，這就有可能會使城市與農(nóng)村、城市居民與農(nóng)民之間產(chǎn)生新的矛盾，對我國土地制度帶來長遠(yuǎn)不利影響。

三、結(jié)語

《物權(quán)法》是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的基本法律之一?！段餀?quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)制度的規(guī)定，使老百姓對自己的住房問題吃了一顆定心丸。同時(shí)，其對于激發(fā)全社會的創(chuàng)造活力，全面建設(shè)小康社會，構(gòu)建社會主義和諧社會，具有重大的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。我國《物權(quán)法》中關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)制度有許多好的方面，但同時(shí)我們也應(yīng)該看到其在自動(dòng)續(xù)期的細(xì)節(jié)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可否自由流轉(zhuǎn)等問題上也存在著一些不足之處，這些不足需要我們在今后的實(shí)踐中不斷補(bǔ)充和完善，需要經(jīng)過時(shí)間的檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)新的不足和問題，接著不斷改進(jìn)?？傊?，相信今后我國的建設(shè)用地使用權(quán)制度會越來越完善，越來越維護(hù)人民的利益。

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