房地產(chǎn)調(diào)控成疾

史可

過去十年，有70余項關(guān)于中國房地產(chǎn)的金融、財稅、土地、行政等方面的重大宏觀政策出臺，可謂世所罕見。媒體和大眾都在討論一個又一個緊鑼密鼓的宏觀政策之后，仍舊居高不下的房價，他們或憤怒、或質(zhì)疑、或慨嘆，房地產(chǎn)儼然成了敏感區(qū)。

十八屆三中全會閉幕之后，關(guān)于房地產(chǎn)的政策走向毫無例外的再次成為萬眾矚目的焦點。但是讓眾人不解的是，在全會的公報中，只字未見 “房地產(chǎn)”、“樓市”等敏感詞語。隨后，《決定》中對于“房價”、“房地產(chǎn)調(diào)控”等熱點話題也是未置一詞。

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“把進城落戶的農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會保障體系”以及“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”等措辭成為了中央對于房地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計環(huán)節(jié)的主要政策信息。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在近期的發(fā)言中指出，三中全會對房地產(chǎn)業(yè)的影響集中在兩個方面：市場化和改革。

市場化思路

其實僅從當(dāng)前全國樓市的形勢來看，地區(qū)間的差異決定了中央政府確無必要此時部署出“一攬子”的調(diào)控政策。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，雖然房價仍呈現(xiàn)全國普漲態(tài)勢，但北京、上海等一線城市的上漲速度和幅度明顯高于其他城市。截至三季度末，“北上廣深”的新建商品住宅價格同比都超過了20%，而大多數(shù)二、三線城市的新建商品住宅價格的同比漲幅大多為10%左右。另外，從銷售情況看，今年“北上廣深”的多個地產(chǎn)項目連番上演“日光盤”效應(yīng)，而不少三、四線城市的住宅則陷入了滯銷僵局。

洲聯(lián)集團總建筑師劉力糾正了記者的說法：現(xiàn)在言“調(diào)控”還是沿襲過去的非市場化的思路，把房價問題視為“硬骨頭”仍是緣木求魚的做法，包括土地財政、分稅制、民間投資渠道枯竭等在內(nèi)的核心問題都超出房地產(chǎn)領(lǐng)域。

“減少行政化調(diào)控、回歸市場化方向”決策層對于房地產(chǎn)的頂層設(shè)計思路已經(jīng)非常明確。

決策層對房地產(chǎn)的頂層設(shè)計思路之變化早在今年7月30日召開的中共中央政治局會議上就可見端倪。會議指出，“各地區(qū)各部門要積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”在外界看來，這釋放了強烈的信號。

作為最高決策機構(gòu)，此次政治局會議對于房地產(chǎn)問題進行表態(tài)的措辭有了不同往常的微妙變化。多家研究機構(gòu)分析稱，過去十年來頻繁出現(xiàn)的諸如：“加強房地產(chǎn)市場調(diào)控”、“堅決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”等口徑多年來首次沒有被決策層提及。

會后，國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史表示，針對中國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前情況，中央的安排部署是“探索建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制，促進房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長”。

此前并未見諸于報章的“長效機制”這一關(guān)于房地產(chǎn)市場的全新提法由此正式登堂入室。

改革根源問題

或許很多人還記得，今年春季，一條“北京五道口華清嘉園某套二手房源擬將以10萬元/平方米的價格出售”的信息在微博上傳得沸沸揚揚，因感嘆其堪稱天價的售價，有網(wǎng)友因此戲稱五道口為“宇宙中心”。

記者在當(dāng)時赴現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“10萬元/平方米”實屬個例，華清嘉園小區(qū)的二手房源售價普遍集中在5萬元—6萬元/平方米。但是與2000年的均價5800元/平方米的開盤價相比仍然上漲了十倍左右。

值得一提的是，這一“宇宙中心”房源的推出恰逢房地產(chǎn)調(diào)控十年、以及最新一輪號稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，“10萬元/平方米的價格”因此被很多人認(rèn)為是對長達(dá)十年的調(diào)控的莫大嘲諷，人們不禁反問：十年調(diào)控起到了什么作用？

在這之后，很多媒體、研究機構(gòu)用“調(diào)控全線失敗”、“調(diào)控基本無效”、“房價越調(diào)越漲”這樣的言論來形容始于2003年的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

該領(lǐng)域內(nèi)一位研究人士向記者表示，房價上漲的本質(zhì)原因是：宏觀層面長期的貨幣超發(fā)，微觀層面地方土地財政，還有投資渠道狹窄。

但是這三個本質(zhì)原因一直未能有效解決。眾所周知，土地與資金是與房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合最緊密的環(huán)節(jié)。土地市場方面，量價齊升成為了今年上半年土地市場的直觀寫照。多地地方政府土地放閘，土地高熱之下，指望房價下降顯然是不切實際的。

資金方面，過去針對地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一刀切的限制以達(dá)到去杠桿的政策效果并不理想。在總量層面，限制地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的實際推行結(jié)果是企業(yè)不拿地、少開工、去庫存，進而造成市場的整體供應(yīng)缺口。

聶梅生認(rèn)為，未來房地產(chǎn)長效機制的形成，需要在地根、銀根、稅收三個方面著力改革。首先，如果能夠逐步形成政府供地和市場供地的“雙軌制”，解決農(nóng)村建設(shè)用地和國有土地的同地、同權(quán)、同價問題，這對未來10年中國房地產(chǎn)業(yè)平衡發(fā)展將起到巨大的推動作用。其次，銀根方面最重要的是啟動多元化的融資渠道，使民間資金同等進入。第三，稅收包括房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅以及增稅和減稅并用的手段。

這其中，十八屆三中全會提出的土地制度改革被很多人認(rèn)為是中央對于房地產(chǎn)市場的“釜底抽薪之舉”。分析人士認(rèn)為《決定》中重點提及土地改革將會加大城市建設(shè)用地供給，這最終會打壓地價、從而房地產(chǎn)市場失去地價不斷上漲的支撐。但從目前來看，土地制度改革不是一蹴而就的事情，并不會很快形成足以改變中國房地產(chǎn)市場基本格局的變化。

此外，還要輔之以兩項微觀改革，“第一，財稅改革，使地方政府事權(quán)與稅收相符；第二，增加住房供給，通過增加保障房和保障性商品房建設(shè)以及加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)入市的手段來實現(xiàn)?！鄙鲜鲅芯咳耸咳缡钦f。

一位業(yè)內(nèi)人士對記者分析稱，新一屆政府強調(diào)不再以治標(biāo)不治本的“短平快”調(diào)控形式來整頓房地產(chǎn)市場，而是著力從體制上解決涉及房地產(chǎn)的土地制度改革、房地產(chǎn)稅改革等根本性問題。而這正是目前中央對于樓市按兵不動的原因。

未來市場遐想

然而房地產(chǎn)長效機制的確立絕非一朝一夕的易事，在短期內(nèi)難有地產(chǎn)領(lǐng)域制度設(shè)計的重大突破的情況下，市場分析人士傾向認(rèn)為，現(xiàn)行的限購、限貸等系列調(diào)控措施將在一段時間內(nèi)長期存在，對于房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸和資本市場融資再融資管控仍將持續(xù)偏緊。

“從短期來看，將利率保持在上行通道，是避免房價全面上漲的最好辦法。目前各地8.5折利率優(yōu)惠貸款越來越罕見，二套房貸款政策絲毫不放松。同時，在溫州、鹽城和很多房價有下跌壓力的城市放開了前期限價、限購等需求管制手段?！币晃环治鋈耸咳绱吮硎?。

另外，日前國務(wù)院常務(wù)會議決定，在2014年6月底前，國土部、住建部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)出臺《不動產(chǎn)登記條例》并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這被普遍認(rèn)為是中央開征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作。

《決定》全文中也提到“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，作為“深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”長遠(yuǎn)規(guī)劃的具體舉措之一。

瑞銀證券認(rèn)為，透過《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述可以得出三點結(jié)論：首先，中央將其作為完善稅收制度的一項重要內(nèi)容，料會將征收房地產(chǎn)稅與現(xiàn)有土地使用稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收的存廢通盤考量；其次，財稅體制改革將是一個緩慢的過程，房地產(chǎn)稅作為其中的一個環(huán)節(jié)，其實施也將以穩(wěn)步推出的方式進行；第三，建立房產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺，將為未來征收房地產(chǎn)稅奠定技術(shù)基礎(chǔ)。

事實上，自 2011 年以來，重慶和上海已率先開啟房產(chǎn)稅試點。從兩個城市新建商品房住宅的成交記錄來看，房產(chǎn)稅對于抑制房價上漲的作用并不明顯。但是房產(chǎn)稅的征收意義不在于短期調(diào)控房價，在于重塑地方政府稅收模式和長期稅制建設(shè)，同時在構(gòu)建多層次住房體系中，房產(chǎn)稅將被作為一種稅收的調(diào)控手段未來將發(fā)揮“高端有抑制”的作用。

劉力認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是必然趨勢，土地收入必然轉(zhuǎn)成稅費收入，由于統(tǒng)計與財產(chǎn)公開等障礙，短期內(nèi)不會見效。而一旦實施，將首先重創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，并嚴(yán)重影響經(jīng)濟和民間財富形態(tài)，也不再有房東和住房出租市場，居民財產(chǎn)性收入大幅縮水。