大型社區(qū)：成長中的“煩惱”

寶山的大場、顧村，它們的“名氣”都不小。一個是已經(jīng)建成的成熟社區(qū)范例，一個是邊建設(shè)邊入住邊配套邊管理的有名的保障房基地。好比人生的不同階段，它們在發(fā)展過程中，面臨自己的不少“煩惱”。

成熟社區(qū)：物業(yè)管理成“難點”

隨著十多年的建設(shè)、磨合，大場已經(jīng)成為了一個較為成熟的大型社區(qū)，配套設(shè)施幾近完善，“鎮(zhèn)管社區(qū)”模式取得了較為明顯的成效。然而，物業(yè)管理成為當(dāng)前社區(qū)管理面臨的突出問題之一。

“社區(qū)管理首要的是讓百姓安居，現(xiàn)在居民對加強(qiáng)物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的檔次有很多呼聲，盡管國家及地方相繼出臺了物業(yè)管理法律法規(guī)和政策，但由于比較宏觀，實際操作起來有一定難度，遇到不少瓶頸和矛盾。”大場鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長朱愛華坦言，現(xiàn)有業(yè)委會組建的相關(guān)規(guī)范性文件，缺乏一些操作細(xì)則，導(dǎo)致房管部門、鎮(zhèn)政府和居委會在履行指導(dǎo)、監(jiān)督職能過程中，容易引起居民不理解甚至質(zhì)疑。比如，對業(yè)主大會籌備中業(yè)主代表的確定以及業(yè)委會候選人的產(chǎn)生，有關(guān)文件規(guī)定了多種產(chǎn)生方式，但每一種方式都沒有明確的具體操作辦法，由此引發(fā)的矛盾時有發(fā)生，希望有關(guān)部門盡早出臺相關(guān)指導(dǎo)性意見，明確操作規(guī)范，以便于基層具體落實。

寶山區(qū)人大代表佟增保一直有一個困惑：業(yè)委會的“娘家”是誰？誰來監(jiān)管、指導(dǎo)業(yè)委會工作？佟代表認(rèn)為，雖然法規(guī)規(guī)定，業(yè)委會要接受居委會的指導(dǎo)，但實際上，無論是業(yè)委會還是居委會，都是群眾自治組織，且業(yè)委會工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，讓居委會來監(jiān)管指導(dǎo)業(yè)委會，事實上并不“名正言順”。

類似的困惑還表現(xiàn)在物業(yè)管理收費上。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)由業(yè)委會和物業(yè)公司進(jìn)行洽談后經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會表決通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但在實踐中，雙方能夠協(xié)商一致并順利簽訂物業(yè)合同的情況并不多，而由物業(yè)費調(diào)價問題引發(fā)的服務(wù)質(zhì)量與合理收費之爭也日趨突出。

物業(yè)管理采取市場化運作，近年來由于勞動力成本的上升，一些物業(yè)企業(yè)希望提高物業(yè)費，卻往往遭到業(yè)委會和居民的拒絕?！按髨龅貐^(qū)既有新的商品房小區(qū)，也有十年以上的老小區(qū)，現(xiàn)在有的老小區(qū)還是延續(xù)過去每平方米四、五毛的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)。有的在一個小區(qū)中，既有商品房，又有售后公房，又有租賃房，要能協(xié)商一致提高收費標(biāo)準(zhǔn)幾乎是‘難于上青天’?！贝髨鲦?zhèn)社區(qū)辦主任歸新寶介紹說，物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會、業(yè)主之間“談不攏”，一些物業(yè)企業(yè)為了“生存”而迫于無奈降低服務(wù)質(zhì)量，還有一些業(yè)委會干脆解聘原先的物業(yè)公司，去聘請不具資質(zhì)的“雜牌”物業(yè)企業(yè)，看似物業(yè)費不漲，卻越發(fā)落入了服務(wù)質(zhì)量下降、居民怨言矛盾增加的“窠臼”，給基層社會管理帶來難題。他建議，有關(guān)部門要研究出臺上海市住宅物業(yè)管理費指導(dǎo)價，并結(jié)合最低工資標(biāo)準(zhǔn)、物價上漲等因素同步作出調(diào)整，以解決當(dāng)前物業(yè)合同市場化運作中存在的突出問題。

大型社區(qū)管理的焦點問題還集中體現(xiàn)在社區(qū)干部隊伍建設(shè)上。從事居委工作的大場鎮(zhèn)人大代表高建平深有感慨，現(xiàn)在基層社區(qū)承擔(dān)了大量工作，社區(qū)居委干部做的很多都是“人”的工作，要求具備一定的素質(zhì)和能力，工作難度大、壓力也很大，然而，他們沒有什么“名分”，社會認(rèn)同度和工資待遇普遍較低，因此吸引不了人，也留不住人?！按髨鲦?zhèn)社區(qū)管理隊伍存在年齡偏大、正職干部男女比例失衡、學(xué)歷水平偏低等問題?！睔w新寶認(rèn)為，社區(qū)居委干部承擔(dān)了很大的責(zé)任，是基層政權(quán)建設(shè)不可或缺的群體，要完善相關(guān)政策，落實用事業(yè)留人、待遇留人、感情留人機(jī)制，推進(jìn)社區(qū)干部隊伍的穩(wěn)定建設(shè)。

“改革開放以來，上海的社區(qū)管理尤其是特大型社區(qū)管理總體上還不明朗，沒有明確的指導(dǎo)性意見。隨著城市化的推進(jìn)，形成了一些新型城區(qū)，人口的大量導(dǎo)入讓社會管理矛盾凸顯，這是特大型城市社會管理的新問題?！贝髨鲦?zhèn)人大主席梁迎群表示，在上海這個特大型城市的今后發(fā)展中，“鎮(zhèn)管社區(qū)”模式的體制機(jī)制是否完善非常重要，需要統(tǒng)籌考慮研究。寶山區(qū)人大代表葉敏建議，市人大常委會應(yīng)盡快制定《上海市社區(qū)管理條例》和《上海市實施<居委會組織法>辦法》，破除當(dāng)前一些法規(guī)制度上的障礙，填補(bǔ)社區(qū)管理中的一些“盲點”。

新興社區(qū)：配套建設(shè)存“空白點”

一個城區(qū)的發(fā)展是循序漸進(jìn)長期積累的過程。就業(yè)、居住環(huán)境、社會保障、人文環(huán)境等均是影響人口集聚的重要因素。城區(qū)的配套建設(shè)和人口集聚是協(xié)同發(fā)展的關(guān)系，一方面城區(qū)配套為人口集聚提供了條件，而另一方面，人口集聚對城區(qū)配套的完善也提出了新要求。

寶山顧村馨佳園大型居住社區(qū)是以“大集團(tuán)對口大基地”為模式開發(fā)的保障性住房基地，配套設(shè)施建設(shè)基本屬于“白手起家”，建設(shè)任務(wù)面廣量大且周期長，客觀上存在一個較長的過渡期，先期入住居民的日常生活會受到一定程度的影響。同時，由于居民入住率還不高，社區(qū)市場仍處于培育期，規(guī)模效應(yīng)難以發(fā)揮，配套難度較大。

“當(dāng)前，大居建設(shè)和維護(hù)資金保障長效機(jī)制還未健全，這不光是顧村，而是全市大居普遍面臨的一個問題?！鳖櫞彐?zhèn)副鎮(zhèn)長王毓銘指出，隨著導(dǎo)入人口快速增加，鎮(zhèn)里對馨佳園大居的財力投入越來越多，但還是“小馬拉大車”?！氨热缭谕七M(jìn)商業(yè)配套方面，由于大居5.4萬平方米商業(yè)地塊涉及回購資金約4.2億，其中70%為貸款，如按現(xiàn)行基準(zhǔn)利率計算，每年需向銀行支付約2100萬利息，給鎮(zhèn)財政帶來較大的資金壓力?！?/p>

寶山區(qū)人大常委會城建工委主任華建國認(rèn)為，“產(chǎn)城融合”不是一朝一夕就能實現(xiàn)的，需要健全財政保障長效機(jī)制，建立大型居住社區(qū)投入傾斜持續(xù)機(jī)制，合理調(diào)整區(qū)、鎮(zhèn)事權(quán)范圍，在區(qū)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移支付等工作中充分考慮大居所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的情況，確保大居后續(xù)建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定。

涉及百姓“柴米油鹽醬醋茶”開門七件事的商業(yè)設(shè)施配套也面臨一定壓力。“由于商圈的確立需要對消費群體的穩(wěn)定性、便利性、購買力等作分析，而后才能測算投資開店的產(chǎn)出和盈利水平，造成老百姓‘開門七件事’與商業(yè)市場的培育形成一個‘真空’?！蓖踟广懱寡?，雖然菜場、藥房等區(qū)屬公有制企業(yè)在行政手段的推動下已相繼投入使用，但銀行、郵局等商業(yè)設(shè)施的引進(jìn)則相對較為緩慢。

同樣，教育、醫(yī)療、就業(yè)等配套問題依然突出。據(jù)馨佳園居民區(qū)黨總支書記周明龍介紹，社區(qū)規(guī)劃有從幼兒園到中學(xué)的各類學(xué)校和衛(wèi)生服務(wù)中心，但目前多數(shù)未投入建設(shè)或使用；入住居民多為弱勢群體，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)布局難以滿足大規(guī)模導(dǎo)入人口的就業(yè)等需求?！澳壳?，小區(qū)內(nèi)孤寡老人、獨居老人、失業(yè)人員等弱勢群體占入住人員的10%，要解決這部分人員的就業(yè)、保障等方面的問題，壓力不小?！?/p>

對此，區(qū)、鎮(zhèn)相關(guān)部門及人大代表呼吁，有關(guān)部門要在大居商業(yè)、教育、醫(yī)療、就業(yè)等方面加強(qiáng)扶持力度、出臺傾斜政策，讓大居打破階段性瓶頸，實現(xiàn)后續(xù)規(guī)范化運作。華建國認(rèn)為，大居配套更要樹立起“大配套”理念，逐步完善城市快速路和大型居住社區(qū)的配套，使百姓出行更方便，讓居民“流動”起來，真正從“移居”走向“宜居”。