萬科的極小住宅試驗(yàn)

一套房子最小可以小到什么程度？

這個問題讓一些建筑學(xué)出身的人著迷。無論從專業(yè)還是從人文的角度來看，這都是個值得探討的課題。

在如此狹小的空間里，又該如何滿足人的基本生活需求？如何在有限空間里實(shí)現(xiàn)最多的變化可能性？如何設(shè)計(jì)合適的活動線路？如何為其度身設(shè)計(jì)一些家具和電器，并實(shí)現(xiàn)最多的組合搭配？如何通過裝修材料實(shí)現(xiàn)小房子在視覺和居住體驗(yàn)上的優(yōu)化……這些現(xiàn)實(shí)的問題，每一個似乎都可以深入一探究竟。

在萬科，便有這樣一群人，他們花了不少時(shí)間進(jìn)行了極小住宅的研究和試驗(yàn)。最后他們得出一個結(jié)論，在沒有孩子之前，能夠讓人有一定生活品質(zhì)的房子，兩口之家最小面積可以小到11平方米。如果按照潛艇艙的模式來設(shè)計(jì)，它甚至可以小到四五平方米。

對萬科而言，極小住宅課題也是一個有趣的研究——如果不是萬科董事長王石2004年的一次出游，發(fā)生在萬科這一小撮人中間興之所至的探討，或許最后也會僅僅止步于興致。

靈感

2004年，王石在英國北部發(fā)現(xiàn)了一個名叫Port sunlight的社區(qū)。那是100多年前當(dāng)?shù)匾晃环试砩倘藶榱藢?shí)現(xiàn)自己對城市的理解而花了15年時(shí)間為3400位工人建造起的800棟住宅。整個社區(qū)按照軸線規(guī)劃，住宅圍繞著軸線上的公共建設(shè)和教堂，大片方形的綠地圍繞著住宅，人車分行。即使按著現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，這個社區(qū)仍不失為優(yōu)秀的居住小區(qū)。

這給了王石提供了一個靈感。他開始思考一個問題：中國的開發(fā)商該如何為低收入人群提供可持續(xù)性的居住解決方案？在90/70的小戶型政策引導(dǎo)下，小戶型必定是中國住宅市場的一個趨勢。

為了將自己思考的問題變得更具象，王石從2006年開始發(fā)起了兩次“海螺行動”，比較研究中英兩國解決城市低收入群體住房問題的可行辦法，并投入專項(xiàng)資金研究開發(fā)小戶型項(xiàng)目。

有一些志愿者參加了“海螺行動”中的實(shí)地體驗(yàn)項(xiàng)目——他們分別在廣州與倫敦生活了將近一個月，并在這段時(shí)間里收集資料、與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)機(jī)構(gòu)和學(xué)者交流、采訪居者感受，每日撰寫體驗(yàn)日記，并在體驗(yàn)結(jié)束后整理完成了體驗(yàn)研究報(bào)告。

根據(jù)這些研究報(bào)告，萬科發(fā)現(xiàn)中低收入住宅小區(qū)的運(yùn)作模式大多由政府主導(dǎo)。其中，這些小區(qū)重廉租房，輕經(jīng)濟(jì)適用房，對救濟(jì)對象進(jìn)行房租補(bǔ)貼的辦法，遠(yuǎn)優(yōu)于實(shí)物配租和租金核減。除此之外，他們還發(fā)現(xiàn)，好的住宅小區(qū)更關(guān)注社區(qū)公共生活的制度建設(shè)，并且推崇社區(qū)自我管理。

一番研究之后，萬科發(fā)現(xiàn)，在中國，如果要為低收入人群提供居住解決方案，除了廉租房外，開發(fā)比如15平方米的極小住宅，或許是一個新思路。這是一個很簡單的邏輯，如果房屋均價(jià)無法變得更低，那么可以試著將總價(jià)拉低，讓更多人能夠買得起房。

這個構(gòu)想在2008年由萬科總部提出。最初受啟發(fā)于日本和香港的超小城市公寓，在極有限的空間內(nèi)通過室內(nèi)設(shè)計(jì)、智能科技和可變家具等元素，結(jié)合社區(qū)公共配套和物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)舒適、時(shí)尚、便捷的居住感受。

這也是萬科第一次直面85后新都市青年的居住生活。他們在研發(fā)階段便著手進(jìn)行了上千份青年調(diào)研訪談，研究內(nèi)容不僅涵蓋青年生活習(xí)慣和日常居家用品，甚至還包括如何實(shí)現(xiàn)在社區(qū)玩切客、三國殺這樣的時(shí)尚社交活動。

當(dāng)時(shí)，中國的許多房地產(chǎn)企業(yè)，也都曾推出過小面積的住宅。比如龍湖地產(chǎn)2010年在重慶U城就推出過20平方米的小戶型住宅。但與他們不同的是，萬科從一開始就將研究方向確定為20平方米以下——市面上現(xiàn)有的極小住宅項(xiàng)目大多在20平方米到30平方米之間，20平方米以下房型的市場化尚屬空白。

難點(diǎn)

萬科最初決定從18平方米入手，后來，他們發(fā)現(xiàn)將套內(nèi)面積進(jìn)一步縮小到15平方米也是可行的。

為了在15平方米的小空間里實(shí)現(xiàn)多元化的生活方式，并提升人的居住幸福感，萬科建研中心項(xiàng)目助理尹雅晶稱，“從2009年開始，萬科在自己的建筑物理實(shí)驗(yàn)室里前前后后共研發(fā)了三個版本”。

當(dāng)時(shí)，萬科的極小住宅研究團(tuán)隊(duì)找了許多國外的設(shè)計(jì)師，比如日本 MUJI，希望借助他們的專業(yè)能力，從不同角度去實(shí)現(xiàn)局限空間內(nèi)的多變性。他們也觀摩過許多極富創(chuàng)意的小房子，比如香港設(shè)計(jì)師張智強(qiáng)為自己設(shè)計(jì)的房子——30平方米的套內(nèi)空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了24種房間功能轉(zhuǎn)換。他們參加過很多展覽，比如深港雙年展中有一個8平方米的樣板間就讓他們大吃一驚，這么小的空間內(nèi)，還仍然堅(jiān)持使用了標(biāo)準(zhǔn)的家具。

對極小住宅的管理，也是令人頭痛的問題之一。在萬科之前，不少開發(fā)商推出的小面積住宅項(xiàng)目中，居住品質(zhì)一直被用戶詬病。比如，在北京，榮豐地產(chǎn)推出的微型住宅項(xiàng)目——榮豐2008，其接近10萬平方米的銷售面積，在發(fā)售5個月內(nèi)就銷售了95%。但后來證明，該項(xiàng)目是典型的叫座不叫好，由于住戶密度過大和公共設(shè)施擁擠，這里的居住品質(zhì)并不高。

極小住宅的難點(diǎn)還不只這些。萬科萬創(chuàng)設(shè)計(jì)管理中心研發(fā)總監(jiān)錢源說，“說到底，它還是一個市場問題、人文問題”。從一開始，極小住宅就被萬科確定為一個商業(yè)項(xiàng)目，用更通俗的話來解釋，就是極小住宅也必須盈利。也正因此，極小住宅的研發(fā)和建造必須考慮成本問題。

許多人將15平方米的極小住宅簡單地理解為普通住宅的縮小版，但事實(shí)并非如此。用尹雅晶的話來說，相比普通住宅，“極小住宅更具有設(shè)計(jì)感，里頭的家具和家電都必須度身定做”。這也使得極小住宅的成本一直居高不下。

根據(jù)尹雅晶提供的數(shù)據(jù)，在萬科研發(fā)的三個版本中，第三個版本是不計(jì)成本設(shè)計(jì)的，15平方米住宅中含軟裝在內(nèi)的建造成本超過了100多萬。而在為一線公司設(shè)計(jì)的前兩個具體銷售版本中，每平方米的成本分別被壓縮到550元和1000元。

一度，萬科希望通過住宅的工業(yè)化來降低成本。比如，在具體建造過程中采用萬科研發(fā)的工業(yè)化住宅技術(shù)——衛(wèi)生間采用裝配式的施工組織方式，幾乎所有的裝修材料都在工廠預(yù)制好，現(xiàn)場只需要進(jìn)行安裝工作。而傳統(tǒng)衛(wèi)生間是泥瓦匠現(xiàn)場施工，用瓷磚或石材鋪貼而成。此外，他們也希望通過大量利用城市中的邊角地塊來拉低土地成本。

但即便這樣，極小住宅能夠給企業(yè)帶來的商業(yè)回報(bào)還是不容樂觀。上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，每個城市都有自己的住宅規(guī)范設(shè)計(jì)要求，一些地方甚至規(guī)定光臥室的面積就要10多平方米，這就讓15平方米極小住宅在不同城市的復(fù)制可能性變小。另外，購買極小住宅的消費(fèi)者，是否也會被列入限購范圍的不確定性，也大大降低了市場把極小住宅作為過渡性住房購買的熱情。

試驗(yàn)

在一次媒體群訪中，萬科總裁郁亮坦言，“小房子”其實(shí)更難做，建造成本相對來說要高許多，溢價(jià)空間又很小，15平方米的極小住宅幾乎沒有任何收益。而在此之前，萬科在小戶型方面做的另一個嘗試，也被證明商業(yè)前景黯淡。

這個被認(rèn)為充滿理想主義的商業(yè)項(xiàng)目萬匯樓位于廣州郊區(qū)。它外表看似福建土樓，房間的密度也極高，有294個單位；每套單位都不大，面積在30平方米到40平方米之間。它在2008年年底由萬科建成后租給廣州低收入人群——每月租金在400元到500元之間，與廣州城中村的租金持平。不過和暗無天日的城中村相比，這里的每一個房間都能看見陽光。

曾經(jīng)萬科希望萬匯樓能夠在全國各個城市復(fù)制——如果說廣州的萬匯樓是1號樓的話，他們希望能夠一直蓋到100號樓。但經(jīng)過4年的試運(yùn)營之后，關(guān)于萬匯樓，始終沒有任何結(jié)論性的話語出現(xiàn)。盡管在2011年7月，萬匯樓三年實(shí)驗(yàn)期結(jié)束之時(shí)，廣州萬科曾經(jīng)做過一個相關(guān)的紀(jì)念冊子。但這本冊子里仍然找不到任何結(jié)論性的語句。原先復(fù)制萬匯樓100號的雄心壯志也煙消云散。

資金壓力當(dāng)然是阻力之一。萬科為這個項(xiàng)目投入了大量的資金，一開始，萬科從專項(xiàng)基金里撥付了1500萬元，但很快發(fā)現(xiàn)這筆錢杯水車薪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項(xiàng)目的建造成本——包括土地價(jià)款1166萬元在內(nèi)，整個項(xiàng)目耗費(fèi)了4624萬元。盡管萬匯樓出租率穩(wěn)定在92%左右，但若以萬匯樓目前的經(jīng)營模式和出租回報(bào)率，項(xiàng)目要收回所有成本，周期比當(dāng)初預(yù)計(jì)得還要長，需要57年。

有一段時(shí)間，萬科希望能通過借助政府的力量來解決極小住宅面對的難題。比如，萬匯樓可以采取合作模式——政府出地，萬科出錢，銀行貼息貸款，15平方米的極小住宅則歸入政府保障住房項(xiàng)目中。但出于對租戶戶籍、交通以及工作等問題的綜合考慮，政府部門最終還是沒有將項(xiàng)目納入政府工程之中。

這直接導(dǎo)致了萬科極小住宅推出計(jì)劃的一再延遲。按照萬科公布的信息，第一批極小住宅原本計(jì)劃在2011年8月由西安萬科推出——18平方米的戶型，坐落在西安大學(xué)城附近，針對剛畢業(yè)的大學(xué)生，首付5萬，月供700元。接下來，第二批極小住宅計(jì)劃在北京昌平金域華府項(xiàng)目中推出。但至今一年半時(shí)間過去，萬科仍然沒有一個15平方米的住宅正式推向市場，萬科早先制訂的那些推進(jìn)計(jì)劃也先后都被推延或者改寫了。

按照最新的消息，北京萬科已經(jīng)決定轉(zhuǎn)售為租。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶稱，北京萬科的超小戶型目前已進(jìn)入政府審批階段，該項(xiàng)目屬于出租公寓，建成后由萬科自持，不對外出售。首期有三至四百套，如果除去公攤，面積在15平方米左右。