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    當(dāng)城市遇見綜合體

    2013-12-29 00:00:00呂爽
    瞭望東方周刊 2013年47期

    位于山東省臨沂市新的城市商業(yè)中軸線的核心位置上,一個(gè)建筑面積50萬平方米,總投資40億元的城市綜合體項(xiàng)目正在進(jìn)行中?,F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)資深總建筑師、同濟(jì)大學(xué)教授邢同和是這個(gè)項(xiàng)目的總規(guī)劃設(shè)計(jì)師之一。眼下,邢同和與他的團(tuán)隊(duì)仍不斷在和地方政府、開發(fā)商協(xié)商和修改規(guī)劃方案。

    “現(xiàn)在臨沂當(dāng)?shù)乜拐鹨筇岣吡耍ǘ喔叩弥匦掠?jì)算?!毙贤透嬖V《瞭望東方周刊》,“政府希望蓋得高一點(diǎn),因?yàn)楫吘故窃诔鞘兄行妮S上,是城市的標(biāo)志性建筑,但是開發(fā)商要考慮成本是否能夠得到回報(bào),我們也要考慮當(dāng)?shù)啬軌蛉菁{多大的體量?!?/p>

    “城市綜合體的開發(fā)不是一件簡(jiǎn)單的事情,一方面要規(guī)劃城市綜合體的密度,另一方面還要尊重市場(chǎng)的需要?!毙贤驼f。

    走進(jìn)中國(guó)城市,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)又一個(gè)城市綜合體不是已“完工”,就是在“完工”的過程中。在這一場(chǎng)又一場(chǎng)的城市綜合體的狂歡盛宴中,“政府規(guī)劃”和“市場(chǎng)需要”依舊不分伯仲。

    全國(guó)“開花”

    所謂“城市綜合體”,即是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合,并在各部分間建立一種相互依存、助益的能動(dòng)關(guān)系,從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

    一般來說,酒店、寫字樓、購(gòu)物中心三大功能是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。

    城市綜合體建設(shè)已經(jīng)成為不少地方工作報(bào)告中的一部分。

    2013年3月,貴州省人民政府官網(wǎng)刊登了省辦公廳印發(fā)的《貴州省促進(jìn)100個(gè)城市綜合體健康發(fā)展2013年工作方案》,其中要求,“2013年重點(diǎn)抓好22個(gè)城市綜合體建設(shè),按照體現(xiàn)山區(qū)城市特點(diǎn)、民族文化特色、生態(tài)文明特征的要求,探索具有貴州風(fēng)格的城市綜合體建設(shè)新路子?!?/p>

    貴州省十二屆人大一次會(huì)議通過的《政府工作報(bào)告》指出,要重點(diǎn)打造100個(gè)城市綜合體?!案鶕?jù)省委、省政府的安排部署,在各市(州)上報(bào)城市綜合體項(xiàng)目的基礎(chǔ)上,我省共篩選出129個(gè)項(xiàng)目納入100個(gè)城市綜合體建設(shè)。通過100個(gè)城市綜合體示范帶動(dòng),全省城市綜合體將拉動(dòng)城鎮(zhèn)化率提升3個(gè)百分點(diǎn)左右,直接完成投資1000億元左右,直接和間接拉動(dòng)投資約10000億元左右?!?/p>

    在華北,2013年5月,河北省正式出臺(tái)《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》明確提出,要推動(dòng)45個(gè)投資規(guī)模10億元以上的商業(yè)綜合體建設(shè)。

    在西南,2013年9月,在云南城鄉(xiāng)人居環(huán)境提升行動(dòng)暨城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上,云南省委副書記、省長(zhǎng)李紀(jì)恒提出要強(qiáng)化市場(chǎng)運(yùn)作,鼓勵(lì)和支持經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)作水平高、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)足的投資主體開發(fā)建設(shè)城市綜合體?!傲?zhēng)5年內(nèi),全省規(guī)劃建設(shè)100個(gè)以上綜合度高、帶動(dòng)性強(qiáng)、影響力大的城市綜合體。”

    目前,云南省的16個(gè)州市正在積極申報(bào)城市綜合體項(xiàng)目。

    《揚(yáng)州晚報(bào)》2013年7月的一篇報(bào)道援引揚(yáng)州市商務(wù)局資料稱,“2013年全市共有13個(gè)城市綜合體項(xiàng)目,目前有10個(gè)正在開工建設(shè),3個(gè)項(xiàng)目正在做前期準(zhǔn)備。從投資規(guī)模來看,總投資額在20億元以上的有6個(gè),最大的是西湖核心區(qū)商業(yè)綜合體,總投資達(dá)60億元?!?/p>

    兩個(gè)月后,揚(yáng)州市首部城市綜合體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)編制完畢,稱“符合一定標(biāo)準(zhǔn)的在建項(xiàng)目將有政策扶持”。這份被稱為城市綜合體“揚(yáng)州標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定,今后在揚(yáng)州能夠被認(rèn)定為“城市綜合體”的,必須是投資10億元以上,并具有商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛或交通等3項(xiàng)功能以上的項(xiàng)目?!案鶕?jù)城市發(fā)展需要,揚(yáng)州市投資規(guī)模達(dá)到20萬平方米的在建或?qū)⒔ňC合體,有望得到政策扶持?!?/p>

    根據(jù)公開報(bào)道的資料統(tǒng)計(jì),2016年,杭州要向市場(chǎng)投放100多個(gè)商業(yè)綜合體;上海則宣稱2011年至2013年,要新增50多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目……

    房地產(chǎn)流通服務(wù)商“易居中國(guó)”的相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,2011年至2015年間,全國(guó)20座重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量預(yù)計(jì)超過1.6億平方米,其中約55%的增量集中在中西部的新城。

    “現(xiàn)在的地方政府很聰明”

    城市綜合體建設(shè)的快速擴(kuò)張,“看得見的手”起著不可忽視的作用。

    根據(jù)成都已經(jīng)出臺(tái)的政策,對(duì)于納入2012年度市級(jí)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目管理的商業(yè)綜合體和規(guī)劃內(nèi)商品市場(chǎng)項(xiàng)目,凡其商業(yè)設(shè)施于2012年12月31日前竣工并投入運(yùn)營(yíng)的,每個(gè)項(xiàng)目給予50萬元開業(yè)營(yíng)銷補(bǔ)貼。

    重慶也有類似的政策優(yōu)惠:《渝北區(qū)促進(jìn)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持辦法(試行)》,送上政策“大禮包”,刺激全區(qū)商貿(mào)流動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展:建購(gòu)物中心最高獎(jiǎng)600萬元、網(wǎng)企年銷破10億元獎(jiǎng)500萬元、引來世界500強(qiáng)獎(jiǎng)100萬元。

    云南省相關(guān)政策規(guī)定,對(duì)符合條件的城市綜合體項(xiàng)目,省政府將在土地、金融、稅收等政策上予以扶持,以特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等優(yōu)質(zhì)資源為引導(dǎo),統(tǒng)籌各類建設(shè)資金,積極配套建設(shè)好城市綜合體周邊基礎(chǔ)設(shè)施。推行城市綜合體項(xiàng)目審批代辦制,凡城市綜合體項(xiàng)目,投資者均可提出申請(qǐng),由當(dāng)?shù)卣匆?guī)定實(shí)行免費(fèi)代辦服務(wù)。

    “現(xiàn)在的地方政府很聰明。住宅賣完就結(jié)束了,收不到稅收,不能帶來持續(xù)的效益;但是城市綜合體就不同了,既能創(chuàng)造就業(yè),還能持續(xù)稅收,而且這還屬于城鎮(zhèn)化的過程,無論從哪方面衡量都會(huì)很好看。所以地方政府會(huì)鼓勵(lì)開發(fā)商,土地以很便宜的價(jià)格給開發(fā)商,給予相關(guān)政策的扶持。政府推動(dòng)、政策支持,再加上本身市場(chǎng)也有一定的需求,所以城市綜合體的開發(fā),一不小心就會(huì)過量?!?中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)《瞭望東方周刊》說。

    地方政府與開發(fā)商的偏好為城市綜合體的設(shè)計(jì)、建設(shè)提供了一個(gè)絕無僅有的大市場(chǎng)。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),中國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍,而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模,大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍。也就是說,16倍于現(xiàn)在數(shù)量的城市綜合體將矗立在中國(guó)東西南北的城市中。

    “商業(yè)項(xiàng)目在美洲已經(jīng)很落寞了,建新項(xiàng)目也不多。而現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)力增強(qiáng),在政府政策的鼓勵(lì)下,開發(fā)商更偏好于做城市綜合體,做商業(yè)?!?來自Aedas的建筑師執(zhí)行董事、設(shè)計(jì)師Josh告訴《瞭望東方周刊》。

    “開發(fā)商把地拿下來之后,第一選擇就是什么都不蓋,囤地。第二選擇是蓋住宅,套現(xiàn)比較快。但現(xiàn)在政府推出政策,打擊這些做法,所以城市綜合體成為一個(gè)比較好的選擇。我們遇到的都是一些大的綜合體開發(fā),開發(fā)商會(huì)把商場(chǎng)、酒店、住宅等等每部分分配得比較恰當(dāng),確保不會(huì)虧本?!?Josh說。

    開發(fā)商的探索

    地方政府的優(yōu)惠政策已經(jīng)列出,能否分一杯羹,全憑開發(fā)商自己的本事了。

    陳晟向本刊記者分析了一個(gè)案例:萬達(dá)?!叭f達(dá)大規(guī)模復(fù)制的是金街系列模式,這種模式是敞開的,它有著對(duì)外銷售的銜接。比如,萬達(dá)有個(gè)城市綜合體項(xiàng)目,其中的步行街成本是16億元,但是購(gòu)物中心商鋪就賣了23億元,萬達(dá)自己還持有一部分?!笨焖俚馁Y金回籠使萬達(dá)能夠迅速再去復(fù)制、擴(kuò)張。

    “城市綜合體”中的商務(wù)公寓等住宅產(chǎn)品銷售,因?yàn)椴幌拶?gòu),可以有效地變現(xiàn)回款。出售這些物業(yè)實(shí)現(xiàn)資金回籠,這使得開發(fā)商有能力對(duì)商業(yè)部分實(shí)現(xiàn)自持經(jīng)營(yíng)。

    而綠地集團(tuán)則在做著另外一件事情:在城市綜合體的建設(shè)中,搶占超高層建筑。

    2012年7月,位于成都東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)的468米大型超高層城市綜合體項(xiàng)目---成都綠地中心正式開工奠基,該項(xiàng)目由綠地集團(tuán)投資120億元開發(fā)建設(shè),建成后將成為西南第一高樓和成都首屈一指的城市新地標(biāo)。

    在此之前,綠地在地標(biāo)性建筑上已經(jīng)步入了快車道。綠地將其在全國(guó)范圍內(nèi)陸續(xù)打造的一批超高層區(qū)域地標(biāo)性建筑,統(tǒng)一冠名為“綠地中心”。

    “標(biāo)志性建筑也是一些城市綜合體的特點(diǎn),綠地做的就是搶占中國(guó)的制高點(diǎn)?!毙贤徒榻B。

    雖然舉國(guó)在建,但對(duì)于“城市綜合體”的認(rèn)識(shí),也不過短短十幾年時(shí)間。

    “對(duì)于城市綜合體的大規(guī)模建設(shè),從2010年才開始啟動(dòng)。商鋪和住宅賣掉,回籠資金,然后再?gòu)?fù)制,開發(fā)新的城市綜合體。這是中國(guó)特色,國(guó)外沒有的,國(guó)外主要靠基金模式發(fā)展。”陳晟說。

    城市綜合體的開發(fā)建設(shè)因涉及諸多行業(yè),并非一般的開發(fā)商能勝任。但,即使是這樣,從沒有過商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商也希望涌入城市綜合體的開發(fā)大潮中來。

    “我們做設(shè)計(jì)的,不能左右業(yè)主作決定,不能決定是不是該開發(fā),我們只能在做項(xiàng)目的時(shí)候,就拿到的設(shè)計(jì)條件給業(yè)主提供一些意見,把以往的經(jīng)驗(yàn)告訴給他們?!盝osh說,“但是開發(fā)商還是要自己做好功課,得知道自己能承擔(dān)多大體量的城市綜合體的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

    空置率逐年提高

    “預(yù)計(jì)中國(guó)未來會(huì)出現(xiàn)2500個(gè)城市綜合體,這是一個(gè)非常巨大的數(shù)字?!标愱烧f,“中國(guó)有289個(gè)地級(jí)市,這樣2500個(gè)綜合體平均算下來可能并不算多,但是存在著大量的錯(cuò)配?!?/p>

    陳晟所指的錯(cuò)配,是指一個(gè)城市在城市大小、人口多少以及購(gòu)買力強(qiáng)弱等因素影響下,與城市綜合體總體體量不相符合?!氨热纾械目h、地級(jí)市沒有城市綜合體,但是有的地方綜合體卻大量空置?!?/p>

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化峰會(huì)發(fā)布的《2013中國(guó)城市綜合體過熱預(yù)警報(bào)告》中顯示,中國(guó)城市綜合體(購(gòu)物中心)空置率在逐年提高。

    這份報(bào)告介紹,2012年中國(guó)二線城市的平均空置率為10.5%,高于2011年的10.2%,而在一線城市,空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。其中,兩個(gè)城市這個(gè)現(xiàn)象較為嚴(yán)重:沈陽、成都,購(gòu)物中心空置率分別為24%和16.2%;廣州空置率達(dá)到10.2%,而2011年這一數(shù)字還是4%。

    《2013-2017年中國(guó)城市綜合體行業(yè)投資與趨勢(shì)分析報(bào)告》的數(shù)據(jù)則透露,2012年1~6月份,全國(guó)商品房銷售同比下降10.0%。其中,住宅銷售面積下降11.2%,辦公樓銷售面積增長(zhǎng)7.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)2.5%。商品房銷售額同比下降5.2%,其中,住宅銷售額下降6.5%,辦公樓銷售額下降1.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)5.4%。

    “事實(shí)上,中國(guó)的商業(yè)用地一直是供大于求的,而且從2003到現(xiàn)在,國(guó)家從未對(duì)商業(yè)用地進(jìn)行過任何調(diào)控,大量城市綜合體的建設(shè),造成的浪費(fèi)很可惜?!标愱山忉屨f,“即使在上海,人口那么多,消費(fèi)力那么強(qiáng),這是絕無僅有的好環(huán)境,也有一些城市綜合體是失敗的?!?/p>

    城市規(guī)劃要起作用

    地方政府和開發(fā)商如火如荼地規(guī)劃建設(shè)的同時(shí),中國(guó)城市綜合體是否過剩、泡沫何時(shí)破滅的討論一直沒有停。

    “世邦魏理仕”的研究報(bào)告顯示,目前全球在建購(gòu)物中心高達(dá)3200萬平方米,而中國(guó)在建購(gòu)物中心占了其中一半以上,共1680萬平方米。

    Josh具有豐富的環(huán)球項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),他同樣表示了對(duì)中國(guó)城市綜合體快速建設(shè)的疑慮?!皢栴}肯定是存在的。比方說,相同類型的二三線城市對(duì)比,美國(guó)成熟的二三線城市,每一平方公里,有一個(gè)商場(chǎng)或者城市綜合體,這個(gè)量從人口來講已經(jīng)夠用。再開一個(gè)就太多了。相比較而言,成都一平方公里就有很多個(gè)城市綜合體?!?/p>

    在中國(guó)多個(gè)城市調(diào)研的咨詢公司紐約高緯環(huán)球認(rèn)為,成都、沈陽、杭州和青島等二線城市,也許將在2014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的窘境。2014年,在某些不太富裕的城市,購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度的6.8%激增至30%以上?!斑@將給購(gòu)物中心占很大比重的城市綜合體很大的打擊”。

    “其實(shí)這個(gè)也很難作對(duì)比,比如美國(guó)經(jīng)濟(jì)成熟,開發(fā)到這種程度用了50年,中國(guó)只用了20多年。中國(guó)的人口、經(jīng)濟(jì)情況、政治情況也不一樣。中國(guó)以后遇到的問題將是沒有先例的,沒有哪個(gè)國(guó)家有14億人口以及如此快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也沒有哪個(gè)國(guó)家有那么大的開發(fā)量。”Josh說。

    “即使是沈陽、成都,如果它們能夠成功輻射周圍的城市,那么城市綜合體的過量就只是暫時(shí)的?!标愱烧f。

    在邢同和看來,城市綜合體的建設(shè)符合垂直城市發(fā)展的模式,在中國(guó)是非常必要的,畢竟有那么多人口要轉(zhuǎn)移到城市之中,解決基本生活設(shè)施會(huì)比較容易?!暗且欢ㄒ⒁獾氖?,要在哪里發(fā)展、多大規(guī)模等不應(yīng)該是由開發(fā)商決定,尤其對(duì)大型的城市綜合體來說,城市規(guī)劃要起作用?!?/p>

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