宋衛(wèi)平：地產圈不死鳥

綠城，這家“另類”房企，在個性十足的“宋老板”帶隊下，頑強地度過了一輪又一輪的調控，堪稱地產圈中的不死鳥。

宋衛(wèi)平的綠城房地產集團有限公司（以下簡稱“綠城集團”或“集團”），在中國房地產行業(yè)中猶如一朵奇葩—時而銷售額直逼地產老大萬科，時而又如虎落平陽一般在生死線上掙扎。

經過幾起幾落的綠城集團，如今又重新進入上升通道。2013年 3月24日，集團旗下綠城中國（03900.HK）交出了一份不錯的成績單：2012年，集團實現(xiàn)收入約353.9億元，同比增長61.1%；綠城中國股東應占利潤約48.5億元，同比飆升88.4%，每股基本盈利2.57元，同比增長63.7%；凈資產負債率下降至49%，較去年年底的148.7%有大幅改善。

5天后，即2013年3月29日，由國務院發(fā)展研究中心、清華大學房地產研究所、中國指數(shù)研究院聯(lián)合推出的地產企業(yè)排名中，綠城集團連續(xù)第9年上榜“中國房地產百強企業(yè)綜合實力TOP10（第七名）”。

2009年：金融危機中大難不死

2006年，綠城中國成功登陸港交所。財報顯示，2007年綠城中國在建面積341萬平方米，同比增長81%；預售收入100億元，同比增長104%。也許成功來得太快太容易，盡管在財報中宋衛(wèi)平透露了對行業(yè)會遇到土地、金融、稅收等政策影響的擔憂，但仍對2008年的房地產市場做出了過于樂觀的估計。當年，綠城中國建筑面積達1362萬平方米，同比增長72%。

但讓宋衛(wèi)平沒有想到的是，一場起源于美國的金融危機席卷全球。受此影響，2008年中國GDP增速從兩位數(shù)降至9.6%。更重要的是，在“抑制不合理需求，防止房價過快上漲”的政策基調下，一系列房地產調控政策相繼出臺。這讓堅持“精品”戰(zhàn)略、走高端高價路線的綠城受傷不輕。

財報顯示，2008年其股東應占溢利從上年的9.2億元直降至5.4億元，幾乎腰斬。股價也從最高時每股19.7港元，一度跌至每股1.77港元。加上之前對2008年形勢的樂觀估計，綠城中國高杠桿經營，使其凈資本負債率從2007年末的85%大幅上升至140%，經營風險驟然加大。綠城中國可謂是第一次站到了懸崖邊上。

將宋衛(wèi)平從懸崖上拉回來的力量，與其說是綠城上下齊心協(xié)力，不如說是他選對了行業(yè)。房地產業(yè)作為能帶動上下游數(shù)十個行業(yè)的支柱型產業(yè)，在國民經濟中占有“大而不能倒”的地位。為應對金融危機，中國實施了十大擴內需政策，在地產方面則是降低住房交易稅率、商業(yè)貸款利率下調至0.7倍基準利率，首付款比例降至20%等政策多管齊下。另外，在4萬億投資的加持下，2009年M1同比增速創(chuàng)紀錄地沖上了超過30%的高位。政策的放寬加上寬松的資金，將綠城中國等房地產企業(yè)從生死邊緣給拉了回來。

財報顯示，綠城中國2009年的股東應占溢利達10.1億元（附圖），凈資本負債率回落至105%。綠城中國股價在一年內的漲幅高達330%。在順風順水的政策下，宋衛(wèi)平成功帶領綠城中國擺脫了金融危機的陰影。

2011年：銷售遇阻，經歷“三重門”考驗

在經濟刺激政策下，市場充沛的流動性激發(fā)了買房人的熱情，讓綠城再次賺得盆滿缽滿。2009年，綠城集團銷售高達513億元，同比增長238%。經歷了一次劫后余生的宋衛(wèi)平，盡管仍對金融危機時期低迷的行業(yè)成交心有余悸，但并沒有牢記歷史教訓。綠城集團繼續(xù)實施激進策略，不斷加快拿地速度：2010年新增土地儲備項目18個，占地面積243萬平方米，總建筑面積491萬平方米；2011年新增9個地塊，占地面積309萬平方米，總建筑面積681萬平方米。

大規(guī)模拿地使得綠城中國的資產負債表不堪重負。公開資料顯示，其凈資本負債率從2009年的105.1%飆升至2011年年中的163%。如此高杠桿營運在房地產上市公司中都是非常罕見的。而隨著限購令的推行，主攻高端市場的綠城中國自然受到更大沖擊。因資金受壓，公司甚至一度為諸如破產、被整體收購等負面謠言所困擾，一些業(yè)內的資深分析師也擔心，綠城能否走出困境，甚至有人斷言，“綠城過不了2011年”。

“收購門”：2011年9月，一份體育類媒體發(fā)布了關于海航有意耗資30億元收購綠城中國的消息。鑒于海航旗下的西北海航置業(yè)與綠城集團旗下的浙江嘉禾有過業(yè)務合作，這一傳聞頓時引起軒然大波。但隨即海航與綠城方面雙雙發(fā)表聲明，予以否認。

“信托門”：隨后的9月21日，市場傳言綠城信托項目遭到銀監(jiān)會調查。本就擔心房地產企業(yè)無法撐過寒冬的投資人在傳言面前變得風聲鶴唳，洶涌的拋售致使綠城中國的股價一天內暴跌16.23%。綠城中國不得不派高管召開媒體溝通會進行解釋。

“破產門”：2011年底，綠城集團由于資金鏈緊張、即將申請破產的消息傳得沸沸揚揚。由于破產傳言事關重大，宋衛(wèi)平親自撰寫題為《宋衛(wèi)平：從綠城“被破產”說起》的千字文加以澄清。

慶辛的是，綠城集團的銷售終見起色。2011年11月，其去化率環(huán)比終于有所上升，上升幅度約36%。銷售額的大幅增長，顯然有助于緩解綠城的財務壓力。但綠城中國資金鏈緊張的危機并沒有解除，宋衛(wèi)平創(chuàng)立的地產帝國仍有崩塌的風險。

財報顯示，2011年綠城中國的現(xiàn)金及銀行存款58.8億元，而上年同期有149.7億元，降幅高達60%。而負債總額仍有1103億元，與上年的1109億元基本持平，且平均借貸成本從2010年的7.3%上升到2011年8.1%。在總借貸負擔沒有減輕的情況下，現(xiàn)金卻被大量地消耗，盡管年末凈資本負債率已經從年中的163%降至148.7%。

2012年：讓渡股權、出售項目斷臂求生

在房地產行業(yè)摸爬滾打多年的宋衛(wèi)平最清楚，解決綠城困境的途徑無非兩種，加快銷售回款和出售項目回籠資金。

從2011年下半年開始，宋衛(wèi)平開展了一場從松下幸之助的書中學來的全員營銷運動。不僅啟動經紀人制度，還以上不封頂?shù)某杲鸺顧C制，推動綠城從上到下的全體員工也都加入到了賣房的行列。同時，在偏緊的政策環(huán)境下，面對急迫的生存需要，綠城也不得不通過放棄優(yōu)質項目股權的方式來獲取急需的現(xiàn)金。

2011年至2012年初，綠城集團不僅先后將旗下綠城合升、綠城廣場置業(yè)等子公司股權出售給SOHO中國，綠城無錫湖濱置業(yè)51%股權售給融創(chuàng)中國，還將杭州綠城墅園置業(yè)35%股權、杭州綠城錦玉置業(yè)50%股權、上海靜宇置業(yè)49%股權悉數(shù)轉讓以換取48億元資金。

宋衛(wèi)平并沒有因為公司成功出讓項目籌資而放松警惕，在房地產市場摸爬滾打了多年的經驗告訴他，危機并沒有解除。此時綠城中國一年內到期的債務仍有184億元之巨。重重壓力下，宋衛(wèi)平只好斷臂求生。2012年6月8日，綠城中國宣布向九龍倉集團定向發(fā)行股份和永久次級可換股可贖回債券，交易完成之后九龍倉集團持有綠城中國5.2億股股票，占24.6%，成為第二大股東，并獲得兩個董事會席位。緊接著在6月22日，綠城中國與融創(chuàng)達成協(xié)議，將旗下上海玉蘭花園、上海黃埔灣等8個項目轉入雙方各持股50%的合資公司。同時，將上海玫瑰園50%股權轉讓給融創(chuàng)。兩項資本運作合計為綠城中國輸血75.3億元。

通過出讓股權和項目，綠城中國的凈資本負債率從148.7%降至49%。至此，宋衛(wèi)平帶領綠城又一次化解了生存危機。

2013年：調控政策加碼，宋衛(wèi)平如何應對？

有過在生死邊緣徘徊的經歷，剛剛緩口氣的宋衛(wèi)Uc037TS8abEcyjV5avSQwVfadjf7QPwMUPTHR1Px0rw=平也明白，專注高端住宅的綠城集團在遇到限購等政策打壓時很難分散風險，因此也積極介入其他一些輕資產、低風險的行業(yè)，比如積極開展代建業(yè)務、涉足農業(yè)和養(yǎng)老地產等。

不過宋衛(wèi)平曾經有過好了傷疤忘了痛的經歷，這次會不一樣嗎？

財報顯示，綠城中國2012年收入高達353.9億元，同比增長61.1%；股東應占利潤48.5億元，同比飆升88.4%。綠城中國的股價在一年內也從每股3.5港元飆漲至14.2港元。面對轉好的財務狀況，在年初并沒有拿地計劃的綠城中國，在2012年仍新購了包括建德項目、大連不朽巷、天津濱海商務區(qū)在內的7個土地項目，總建筑面積210萬平方米。盡管按項目權益計算的實際出資并不大，但新增項目的平均樓面價格為每平方米5693元，遠遠高于綠城旗下全部樓面2670元的平均成本，必將拉高其項目建成后的市場售價。

綠城集團“逆襲”成功之后隨即高價拿地，但房地產調控并沒有結束。2013年，“新國五條”出臺，其中對房屋轉讓征收差價20%個稅等政策超出了大多數(shù)市場人士的預期。如果持續(xù)調控，對主攻高端的綠城來說，肯定不會是個好消息。綠城中國2012年財報顯示，其收入中有96.6%來自于物業(yè)銷售。在限購等新的調控形勢下，這只不死鳥是會再次陷入危機，還是能夠又一次成功避險呢？