小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛“同案不同判”

2013年12月2日，北京市門(mén)頭溝法院對(duì)一起小產(chǎn)權(quán)房交易協(xié)議糾紛案作出一審判決，認(rèn)定雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效，駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。

判決后，原告陰女士表示已提起上訴：“小產(chǎn)權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài)，我相信法律是公正的。”

判決書(shū)表明，2010年1月，陰女士與北京某單位科員朱先生簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，將自己位于北京市門(mén)頭溝某村的一套約107平方米的小產(chǎn)權(quán)房，以45萬(wàn)元出售。該房屋不具備正式的產(chǎn)權(quán)證，也完全不具備辦理正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的條件。

最近，陰女士得知“該買(mǎi)賣(mài)行為嚴(yán)重?fù)p害了所在農(nóng)村集體的合法權(quán)益，所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》依法應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議”，在與被告多次協(xié)商未果后，將買(mǎi)主朱先生訴至法院，請(qǐng)求法院判令協(xié)議無(wú)效。

被告朱先生則認(rèn)為買(mǎi)的房子是自己使用，訴訟是“因?yàn)樽罱l(fā)房?jī)r(jià)飆升”。2013年8月，他和村委會(huì)簽訂入住協(xié)議，拿到鑰匙，認(rèn)為自己應(yīng)該是房屋現(xiàn)在實(shí)際使用人。

他認(rèn)為：“我們簽的合同都是正式合同，簽訂后房屋手續(xù)和款項(xiàng)交付已經(jīng)實(shí)行了，合同生效。而且原告起訴已過(guò)兩年訴訟時(shí)效?！?/p>

法院經(jīng)審理查明：2010年1月8日，原、被告簽訂交易協(xié)議，被告于1月5日交付了1萬(wàn)元定金，并在簽協(xié)議當(dāng)天將剩下房款44萬(wàn)元交與原告。此外，2013年8月，被告又與村委會(huì)簽訂了入住協(xié)議、物業(yè)管理協(xié)議。

法院認(rèn)定，本案中，原、被告雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立的合同受法律保護(hù)；加之，雙方當(dāng)事人均明確在買(mǎi)賣(mài)訴爭(zhēng)房屋時(shí)，對(duì)其系小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情。

判決稱，鑒于國(guó)內(nèi)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺(tái)，且雙方當(dāng)事人就訴爭(zhēng)房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理并無(wú)明確約定，法院對(duì)陰女士要求確認(rèn)協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，不予支持，駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。

同是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)糾紛案，有的判決則不同。同在北京，2002年7月，畫(huà)家李玉蘭與北京宋莊農(nóng)民馬海濤簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，要求李玉蘭返還房屋。北京通州法院一審判決雙方合同無(wú)效。北京第二中級(jí)法院則維持原判。

2008年，山西省太原市迎澤區(qū)法院也曾判決該區(qū)郝莊鎮(zhèn)某村一棟小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

陰女士代理律師北京中銀律師事務(wù)所方勇對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，按照2004年12月15日北京市高級(jí)法院《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》，此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。如果買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，才可以認(rèn)定合同有效。

被告朱先生的代理律師北京匯源律師事務(wù)所屈子英則認(rèn)為，“雙方當(dāng)時(shí)簽訂的協(xié)議都是正式合同，現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲了想毀約，這是不誠(chéng)信的行為?！?/p>

接受媒體采訪時(shí)，鄭州高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)法院民一庭副庭長(zhǎng)趙宜勇則對(duì)此案判決表示贊同：雖然房子暫無(wú)產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)房者仍具有使用權(quán)和收益權(quán)，可以用來(lái)自住或者出租。他同時(shí)認(rèn)為房屋的產(chǎn)權(quán)或性質(zhì)并沒(méi)有改變。

有學(xué)者認(rèn)為，“同案不同判”出現(xiàn)的原因是沒(méi)有可以普遍適用的法律依據(jù)。