全球地產(chǎn)泡沫重現(xiàn)

人們都說，是一系列的房地產(chǎn)泡沫破滅觸發(fā)了2008年至2009年的全球金融危機及其后嚴(yán)重的經(jīng)濟衰退。在這方面，美國是最典型的例子。不過，銀行監(jiān)管不足加之政策利率偏低在英國、西班牙、愛爾蘭、冰島和迪拜等地也助長了類似的泡沫。

五年過去了，如今起泡的跡象甚至泡沫又出現(xiàn)在瑞士、瑞典、挪威、芬蘭、法國、德國、加拿大、澳大利亞、新西蘭等國，并在英國卷土重來。在新興市場中，中國、新加坡和以色列等國，以及土耳其、印度、印尼和巴西等國的主要城市也出現(xiàn)了泡沫。

諸多跡象表明，這些經(jīng)濟體的房價正進入泡沫區(qū)間。具體跡象包括：房價快速上升、房價收入比高位攀升、按揭貸款占家庭負債的比例高企。在大多數(shù)發(fā)達經(jīng)濟體中，極低的短期和長期利率加劇了房價泡沫。由于GDP增長疲軟、失業(yè)率高企而通脹率較低，常規(guī)及非常規(guī)寬松貨幣政策催生的流動性正推高資產(chǎn)價格，而房價首當(dāng)其沖。

新興市場經(jīng)濟體的情況更加復(fù)雜。那些人均收入較高的經(jīng)濟體通脹較低，并希望將政策利率維持在低位，以防止本幣對主要外幣升值。其他國家則受困于高通脹。在中國和印度，儲蓄都被用來買房了，因為金融抑制使家庭難以找到其他能夠抵御通脹風(fēng)險的資產(chǎn)類別。此外，在許多新興市場，快速城鎮(zhèn)化使得房產(chǎn)供不應(yīng)求，從而助推了房價。

由于央行對用政策利率抵抗泡沫十分謹(jǐn)慎，大部分國家都依賴對金融系統(tǒng)實行宏觀審慎監(jiān)管來抑制過熱的房地產(chǎn)市場，這意味著貸款-房屋價值比率將降低、按揭發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)將收緊、二套房貸款將受到限制、對按揭貸款要求更高的反周期資本緩沖、用退休金支付購房首付款將被限制使用。

在大部分經(jīng)濟體中，這些宏觀審慎政策都較為溫和，因為決策者面臨政策壓力：家庭、房地產(chǎn)開發(fā)商和民選官員都極力反對央行或金融穩(wěn)定監(jiān)管當(dāng)局收緊流動性。他們猛烈抨擊監(jiān)管者“干預(yù)”自由市場、產(chǎn)權(quán)和居者有其屋的神圣理想。因此，房產(chǎn)信貸政治經(jīng)濟學(xué)限制了監(jiān)管者采取正確行動的能力。

平心而論，采取宏觀審慎政策確實有必要，但光靠宏觀審慎并不足以控制房地產(chǎn)泡沫。極低的短期和長期利率，使得按揭信用限制對借錢買房的行為影響有限。此外，宏觀審慎政策導(dǎo)致的按揭貸款利率比官方利率高出越多，監(jiān)管套利的空間就越大。

比如，如果貸款-房屋價值比率降低，而購房首付款增加，那家庭可能會向親朋好友借錢或以個人無抵押貸款的形式向銀行貸款來交首付。盡管房價的漲勢在一些國家略有放緩，但總體而言，實行了按揭貸款宏觀審慎限制的經(jīng)濟體的房價仍在上漲。只要官方政策利率以及長期按揭利率維持在低位，宏觀審慎限制的效果就會打折。

但全球經(jīng)濟新的房地產(chǎn)泡沫或許不會馬上破滅，因為催生泡沫的因素絲毫沒有減退，特別是低息貨幣以及抵御通脹的需要。此外，許多銀行系統(tǒng)的緩沖資本比以前更雄厚，能夠吸收房價回調(diào)帶來的損失。再則，眼下在大部分國家，家庭的房產(chǎn)凈值比美國次貸泡沫時期要高。然而，房價漲得越高，泡沫破裂時就將跌得越慘，屆時對經(jīng)濟和金融造成的附帶傷害也將越大。

在那些采取無追索權(quán)貸款的國家，借款人可以在按揭貸款金額超過其房屋價值時選擇斷供，這樣一來，房價泡沫破裂可能引發(fā)大量違約和銀行業(yè)危機。而在瑞典等采取有追索權(quán)貸款的國家，可以沒收家庭收入以強制其償付按揭貸款。這樣一來，債務(wù)償付將擠壓自主支出，這可能導(dǎo)致個人消費大幅減少。然而，無論上述哪一種情形，結(jié)果都將是衰退和停滯。

目前，許多國家的現(xiàn)狀就像是上次房市崩盤的慢速回放。與上次一樣，泡沫吹得越大，屆時與現(xiàn)實的碰撞就將越慘烈。

作者為魯比尼全球經(jīng)濟學(xué)主席、紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授