天津：呼吁出臺維修資金續(xù)籌政策

公共意識淡薄

住宅專項維修資金使用率低，已經(jīng)成為全國各地普遍存在的現(xiàn)象。

來自天津市國土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，目前，天津市已歸集的191.51億元維修資金中，已出保修期的商品房維修資金66.33億元，累計使用維修資金達(dá)2.58億元，占已出保修期項目歸集金額的3.88%。

對此，天津市國土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與目前維修資金歸集總量相比，天津市專項維修資金使用率看似相對較低，但在已建立維修資金項目中，有一部分項目未出保修期，尚未面臨共用部位和共用設(shè)施設(shè)備損壞需動用維修資金的情況。

不過，通過多年對住宅專項維修資金的管理，天津市也找出了造成維修資金使用率相對較低的三個主要原因。

一是申請主體缺位，導(dǎo)致業(yè)主確認(rèn)難?！短旖蚴形飿I(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：業(yè)主委員會負(fù)責(zé)“組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實施”。但實際工作中，由于業(yè)委會是一個較松散的群眾性自治組織，往往不積極主動履行上述職責(zé)，而是交由物業(yè)企業(yè)代其行使職責(zé)，業(yè)主對此舉往往不信服、不認(rèn)可，故導(dǎo)致確認(rèn)不成功者居多。

二是一些業(yè)主認(rèn)為維修資金是房屋的養(yǎng)老金，考慮到房屋70年的使用年限，存在“惜用”意識，堅持能不用就不用的態(tài)度，從一定程度上也影響維修資金的使用。

三是業(yè)主對建筑物共有部分承擔(dān)義務(wù)的意識欠缺。按照規(guī)定，籌集和使用專項維修資金的，須經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物面積2/3以上且占相關(guān)人數(shù)2/3以上的業(yè)主書面同意。由于業(yè)主公共意識淡薄，因此常出現(xiàn)“屋頂漏雨樓下居民不配合；電梯出現(xiàn)故障低層業(yè)主不掏錢；下水管道堵塞跑冒上層住戶不維修”等影響專項維修資金申請使用的問題。

推進(jìn)業(yè)主大會成立

不難發(fā)現(xiàn)，在住宅專項維修資金使用過程中，業(yè)主委員會承擔(dān)了重要的作用。

業(yè)主大會是房屋專項維修資金使用監(jiān)督和管理的主體，不僅便于使用好這筆錢，也有利于更好地監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。

這一點也得到了天津市國土資源和房屋管理局的肯定。然而，我國業(yè)主委員會起步稍晚，各個城市發(fā)展情況并不樂觀，推進(jìn)小區(qū)成立業(yè)主大會，也成為了天津市政府主管部門的當(dāng)務(wù)之急。

一系列推進(jìn)業(yè)主大會發(fā)展的措施正在天津開展。主管部門主動深入項目現(xiàn)場，從維修方案制定、業(yè)主決策、使用專戶開立、資金劃撥等環(huán)節(jié)入手，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供全程指導(dǎo)和有效監(jiān)督。

此外，天津市各級部門也積極組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及居委會相關(guān)工作人員，進(jìn)行維修資金使用政策培訓(xùn)，消除物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請使用維修資金畏難情緒和業(yè)主委員會疑慮，征得大多數(shù)業(yè)主對使用維修資金的理解和配合。

很快，住宅專項維修資金的備案、劃撥時間明顯縮短。記者了解到，天津市各區(qū)、縣房管局物業(yè)辦結(jié)合實際情況，適時縮短維修資金使用申請備案時限，由“3個工作日內(nèi)”縮短到“兩個工作日內(nèi)”受理完成備案。

市房屋維修資金中心將維修資金首期款由3個工作日縮短為1個工作日；尾款劃撥辦結(jié)時限由5個工作日縮短為兩個工作日；應(yīng)急解危專項資金使用劃撥時限由兩個工作日縮短為1個工作日。

續(xù)籌將成難題

事實上，自2009年起，天津市國土資源和房屋管理局就陸續(xù)推出了創(chuàng)新措施，提高住宅專項維修資金的使用效率。

2009年，天津先后研發(fā)了專項維修資金使用管理系統(tǒng)、應(yīng)急解危專項資金使用管理系統(tǒng)，將資金申請使用步驟在維修資金管理系統(tǒng)中流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)了對維修資金、應(yīng)急解危專項資金使用業(yè)務(wù)申報、資金劃撥等流程的網(wǎng)上操作。

2010年，天津市建立了房屋應(yīng)急解危專項資金，利用維修資金增值收益結(jié)余，在不動用業(yè)主本金和利息的前提下，為全市建立應(yīng)急資金5.05億元，主要用于電梯故障停運、屋面滲漏、房屋外檐脫落等緊急搶修，有效解決了維修資金本金使用中出現(xiàn)的業(yè)主“雙2/3”簽字確認(rèn)難的問題。

盡管一系列措施取得了成績，但隨著房齡的增加，共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造將逐年增多，難題又?jǐn)[在了眼前。從長遠(yuǎn)看，房屋維修資金的“首期”交存費用明顯不足，未來將會有越來越多的小區(qū)面臨維修資金余額不足的情況，那么，維修資金續(xù)繳問題將成為一大難題。

天津市國土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，目前全國各省市暫無切實可行的續(xù)籌政策來解決此類問題。針對未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)小區(qū)，在呼吁業(yè)主樹立房屋維修養(yǎng)護(hù)意識和理性消費觀念，建立“私房自修”的理性消費觀念的同時，天津方面也建議盡快出臺切實可行且具有可操作性的維修資金續(xù)籌政策和措施，從而解決此難題。