不服小區(qū)物業(yè)費(fèi)上漲 13名業(yè)主狀告業(yè)委會

每年的物價(jià)指數(shù)和物業(yè)公司用工成本在上漲，業(yè)主繳付的物業(yè)費(fèi)是否該上漲？這成了滬上眾多業(yè)主與物業(yè)公司無法調(diào)和的一對矛盾。面對小區(qū)業(yè)委會公布同意上調(diào)物業(yè)費(fèi)業(yè)主大會公告，地處靜安區(qū)的達(dá)安花園眾多業(yè)主紛紛向法院起訴，要求判決撤銷業(yè)委會同意上調(diào)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會的公告及決定；撤銷業(yè)主大會經(jīng)業(yè)委會、居委會及物業(yè)公司作出的上調(diào)物業(yè)費(fèi)公告及決定。上海靜安區(qū)法院對吳某等13名業(yè)主的該訴求，作出一審不予支持的判決。

達(dá)安花園小區(qū)，地處靜安轄區(qū)內(nèi)有著近3000戶業(yè)主的高檔居民小區(qū)，由上海達(dá)安物業(yè)管理有限公司（以下簡稱：達(dá)安物業(yè)公司）承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理。自2001年起，該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)為每月每平方米1.95元。后物業(yè)公司雖多次續(xù)約，合同期限至2016年10月，但物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)高。2012年11月，達(dá)安物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)委會提出申請，要求調(diào)高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2012年11月20日，業(yè)委會以決議形式，同意委托該物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)費(fèi)上調(diào)至每月每平方米2.5元一事作征詢，明確了此事由業(yè)主大會投票表決。

2012年12月13日，達(dá)安花園小區(qū)召開業(yè)主大會，經(jīng)唱票、計(jì)票，現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)記錄顯示發(fā)放征詢單合計(jì)2912張，總回收有效票2710張，其中同意票2710張、不同意票552張、廢票5張。現(xiàn)場統(tǒng)計(jì)記錄中，業(yè)委會成員秦某在唱票人一欄簽字，居委會工作人員張某在計(jì)票人一欄簽字，業(yè)委會成員葉某在監(jiān)票人一欄簽字。計(jì)票時(shí)有民警、居委會工作人員、物業(yè)公司員工等其他人在場。根據(jù)計(jì)票結(jié)果顯示，物業(yè)費(fèi)上調(diào)方案經(jīng)業(yè)主大會表決通過，將物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從每月每平方米1.95元調(diào)整為每月每平方米2.5元。但在2012年11月20日之后，業(yè)委會未就該事項(xiàng)召開過委員會議。2012年10月之前，業(yè)委會也未曾就上調(diào)物業(yè)費(fèi)開會討論。

2013年8月2日，吳某等業(yè)主分別向法院起訴稱調(diào)高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有諸多暗箱操作，業(yè)委會多名成員未參與，期間未召開業(yè)委會會議。認(rèn)為在2011年物業(yè)公司與小區(qū)簽約時(shí)，曾承諾5年內(nèi)不調(diào)高物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)又漲價(jià)物業(yè)費(fèi)該行為侵害了業(yè)主合法權(quán)益，要求法院判令予以撤銷。

法庭上，業(yè)委會認(rèn)為此事有必要召開業(yè)主大會表決，遂按照小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則向全體業(yè)主發(fā)放了意見征詢單，經(jīng)唱票、計(jì)票和監(jiān)票，全體業(yè)主的74%贊成物業(yè)費(fèi)作上調(diào)，業(yè)主大會通過了上調(diào)物業(yè)費(fèi)至每月每平方米2.5元的決議。整個表決征詢過程符合規(guī)定，決議有效，認(rèn)為該決議沒有侵犯吳某等業(yè)主的合法權(quán)益。在上調(diào)征詢工作表決統(tǒng)計(jì)記錄上簽字的人員，均無人從業(yè)委會領(lǐng)取過薪水報(bào)酬。

法院認(rèn)為，依照物權(quán)法的規(guī)定，變更物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于居民小區(qū)管理的重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主大會表決決定，業(yè)委會或者物業(yè)公司均無權(quán)對此做出決定，無權(quán)機(jī)關(guān)做出的相關(guān)決定自然不具備法律效力，因此眾多本訴的第二項(xiàng)訴請沒有裁判的必要，法院不作處理。吳某等人起訴擔(dān)心物業(yè)公司在送達(dá)過程中利用自身便利改變征詢單內(nèi)容，卻未舉證證明物業(yè)公司在此過程中有威脅、恐嚇和引誘業(yè)主改變決定的行為。另外，業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定了設(shè)立投票箱和專人送達(dá)、回收意見均系可以使用的方式，沒有規(guī)定不可以委托物業(yè)公司進(jìn)行送征詢單。涉及征詢單上“逾期未投票者視為同意”的記載，經(jīng)查系業(yè)主大會議事規(guī)則上的內(nèi)容，而非物業(yè)公司擅自規(guī)定，屬合法有效的規(guī)則。

法院還認(rèn)為，從吳某等業(yè)主的描述看，業(yè)主大會上調(diào)物業(yè)費(fèi)的決議，對他們小區(qū)業(yè)主帶來的后果是債務(wù)增加，而非財(cái)產(chǎn)的減少。業(yè)主大會決議沒有造成業(yè)主現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)中有任何的損害，更沒有導(dǎo)致業(yè)主現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)發(fā)生貶損、滅失。而究竟是以何種價(jià)格聘請物業(yè)公司來服務(wù)小區(qū)業(yè)主，是物權(quán)法明確規(guī)定由小區(qū)業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會決議即為小區(qū)業(yè)主的共同決定。從涉案物業(yè)費(fèi)上調(diào)的幅度及從上調(diào)后的價(jià)格看，并沒有證據(jù)表明該價(jià)格與周邊同等小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相比較會顯失公允。達(dá)安花園業(yè)主大會于2012年12月13日，做出的關(guān)于上調(diào)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)決議，沒有構(gòu)成對吳某等業(yè)主的合法權(quán)益的侵犯，并不代表該項(xiàng)決議的產(chǎn)生是完善的。在此構(gòu)成中亦有存在瑕疵，業(yè)委會應(yīng)在今后工作中嚴(yán)格按業(yè)主大會各項(xiàng)規(guī)則行事，遂法院判決對吳某等13名業(yè)主之訴不予支持。