不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度研究

【摘要】善意取得是物權(quán)取得的一種方式，其制度存在的現(xiàn)實(shí)意義就是為了更好實(shí)現(xiàn)對(duì)交易安全的保護(hù)以及對(duì)市場(chǎng)交易正常秩序的維護(hù)。由于不動(dòng)產(chǎn)自身的特殊性，善意取得制度的適用方面在不同的情況下具備不同的特點(diǎn)，筆者引用了三個(gè)案例，從三個(gè)方面的內(nèi)容淺談不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，提出了一些建設(shè)性思考。

【關(guān)鍵詞】善意取得不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)法 善意第三人

善意取得是物權(quán)取得的一種方式，是建立在無權(quán)處分的基礎(chǔ)上而形成的，其制度存在的現(xiàn)實(shí)意義就是為了更好實(shí)現(xiàn)對(duì)交易安全的保護(hù)以及對(duì)市場(chǎng)交易正常秩序的維護(hù)。在目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，善意取得作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的制度，最早只適用于動(dòng)產(chǎn)。而將善意取得制度第一次引申到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，則是在《德國民法典》中。該制度在物權(quán)取得上實(shí)現(xiàn)了從動(dòng)產(chǎn)到不動(dòng)產(chǎn)上的擴(kuò)寬，既是歷史發(fā)展的必然，同時(shí)也是法律適用方面的主客觀要求，為交易安全的動(dòng)態(tài)保護(hù)提供了十分完善的法律保障，為第三人善意取得的物權(quán)權(quán)利權(quán)屬問題確定提供了完整的立法依據(jù)。

我國在《物權(quán)法》第一百零六條中首次明確規(guī)定了善意取得制度，同時(shí)將動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)并列提出，并沒有針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)所存在的差別進(jìn)行區(qū)分。但是在法律條文中可以明確看出，在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)取得制度方面需要滿足以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)是基于善意的；通過正常交易；支付了合理的價(jià)格；完成了不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記。這幾點(diǎn)因素是缺一不可的。但是在具體的司法實(shí)踐過程中，由于不動(dòng)產(chǎn)自身的特殊性，在善意取得制度的適用方面，不同的情況下具備不同的特點(diǎn)，各地針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的具體案例也由于占有人意志上的不同而出現(xiàn)不同的結(jié)果。筆者將引用三個(gè)案例，從三個(gè)方面的內(nèi)容淺談不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度。

共同共有下的不動(dòng)產(chǎn)善意取得

目前物權(quán)上所提到的共同共有，大多數(shù)都是夫妻共有的情況。不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記在某一個(gè)人名下，而在不動(dòng)產(chǎn)屬于夫妻關(guān)系共同財(cái)產(chǎn)的前提下所作出的無權(quán)處分案件：周某和王某是一對(duì)夫妻，婚后兩人共同出資購買了一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)屬于夫妻存續(xù)期間所得，應(yīng)該屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是在房產(chǎn)登記上只登記了周某一個(gè)人的名字。2008年底兩人婚姻出現(xiàn)問題，周某和王某分居之后從這套房產(chǎn)中搬出，并在王某不知情的情況下，于2009年3月25日通過當(dāng)?shù)刂薪樗阶詫⒃摲慨a(chǎn)以56萬元的市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓給并不知情的第三人李某，并在同年的4月份和李某一起去當(dāng)?shù)氐姆抗芫洲k理了房屋過戶，將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了李某。李某在一切手續(xù)辦妥之后，要求依舊居住在該房屋內(nèi)的王某立即搬出去，而王某以該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，周某無權(quán)處分為由拒絕。李某隨即在5月份向不動(dòng)產(chǎn)所在地法院提起訴訟，要求法院確定該房產(chǎn)歸自己所有，要求王某立即搬出并支付每月1000元的使用費(fèi)。法院在9月份對(duì)該案進(jìn)行了開庭審理判決，在認(rèn)定李某屬于善意取得，李某首先對(duì)其共有的權(quán)屬并不知情，同時(shí)是通過中介公司介紹，以合理的市場(chǎng)價(jià)格支付了該房款，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的變更登記，滿足善意取得的全部要件。因此判決該房產(chǎn)歸李某所有，王某應(yīng)該立即搬離該房產(chǎn)并支付每月400元的房屋使用費(fèi)。

從本案的判決結(jié)果上不難看出：首先該房產(chǎn)由于是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，周某如果想要對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行處分，必須要經(jīng)過王某的同意。但是在本案中，周某在沒有和王某商議的情況下，就私下將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了李某，這種行為是屬于無權(quán)處分的行為。但是李某卻可以通過善意取得的法律依據(jù)獲得該房產(chǎn)的所有權(quán)。因?yàn)樵谠摪咐校苣吃诜慨a(chǎn)登記上確實(shí)是房產(chǎn)所有人，李某根本不知道該房產(chǎn)還存在共同共有，不知道周某存在無權(quán)處分的情況，同時(shí)由于李某以該房產(chǎn)合理的市場(chǎng)價(jià)格，因此應(yīng)該確定為善意的受讓人，并依靠房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記的方式合法取得了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。而王某因?yàn)橹苣车臒o權(quán)處分行為而造成經(jīng)濟(jì)上的損失，則可以通過非訴或者是訴訟的方式向周某進(jìn)行追償，并要求周某補(bǔ)償因?yàn)闊o權(quán)處分而給自己造成的直接損失。

不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)中的善意取得

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所行使的抵押權(quán)，善意取得的成立和適用有其自己的特點(diǎn)。下面的案例可以比較清晰地看出來：2008年10月王某需要向銀行借貸，李某以自己名下的一套不動(dòng)產(chǎn)對(duì)王某的借貸進(jìn)行了抵押擔(dān)保，并進(jìn)行了抵押登記，銀行成為了抵押權(quán)人。隨后，張某向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V，要求法院確定該房產(chǎn)應(yīng)該歸自己所有。法院通過審理之后作出判決，認(rèn)定該房產(chǎn)在權(quán)屬上屬于錯(cuò)誤登記，歸張某所有，李某進(jìn)行抵押的行為屬于無權(quán)處分。2009年3月，張某將銀行和李某告上法院，要求法院判決該抵押權(quán)無效，但是最終的結(jié)果是法院判定該抵押權(quán)有效。

筆者認(rèn)為，在該案件中體現(xiàn)的還是善意取得問題，只不過是抵押權(quán)的善意取得，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。案例中銀行在不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬審查方面盡到了自己的義務(wù)，李某由于錯(cuò)誤登記而成為了房產(chǎn)所有人，銀行不能認(rèn)定其為無權(quán)處分人，并且該抵押權(quán)的登記完全符合法律的規(guī)定，因此應(yīng)該認(rèn)定銀行是該案件中的善意第三人，為了維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序以及保障交易，該抵押權(quán)理應(yīng)是有效的。

我國《物權(quán)法》雖然對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得進(jìn)行了規(guī)定，但是并沒有針對(duì)抵押權(quán)進(jìn)行明確規(guī)定。但是在具體的司法實(shí)踐以及相關(guān)的法理推定中可以得出，抵押權(quán)的善意取得應(yīng)該滿足以下幾個(gè)方面的要件：首先抵押權(quán)登記的登記人并不是真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)所有人，屬于抵押權(quán)的錯(cuò)誤登記；二是存在無權(quán)處分人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了抵押登記，也就是說無權(quán)處分人在真正所有人不知情的情況下設(shè)立了抵押權(quán)；三是債權(quán)人屬于善意第三人，對(duì)抵押登記錯(cuò)誤并不知情，這里強(qiáng)調(diào)的是在抵押權(quán)設(shè)立的過程中債權(quán)人應(yīng)該是善意的，并不知道存在抵押錯(cuò)誤；第四是債權(quán)人支付了合理的對(duì)價(jià)，在本案中就是指銀行對(duì)王某提供了借貸；第五是不動(dòng)產(chǎn)的抵押登記已經(jīng)完成，這意味著抵押權(quán)已經(jīng)真正確立。如果抵押登記沒有完成，真正的權(quán)利人完全可以阻止抵押登記的進(jìn)行，這樣也就不存在善意取得的后續(xù)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵下的善意取得

由于不動(dòng)產(chǎn)登記存在瑕疵而造成的善意取得，具體可以參考以下案例：某縣的兩個(gè)兄弟甲和兄弟乙，在其父親在世的時(shí)候曾于1996年由父親出錢購買了縣里的兩套回遷不動(dòng)產(chǎn)，但其中所有的購房手續(xù)都是兄弟甲去辦理的，然后兄弟甲在辦理的過程中，將該兩套房產(chǎn)都登記到自己的名下。由于當(dāng)年縣里的回遷不動(dòng)產(chǎn)都是由房管所管理的，房管所當(dāng)時(shí)并不要求購房者辦理具體的產(chǎn)權(quán)登記，縣里所有的回遷不動(dòng)產(chǎn)也都沒有辦理房產(chǎn)證，僅僅是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣情況進(jìn)行了備案，在備案中該兩處房產(chǎn)顯示都是由兄弟甲所有。后來父親去世之后兩兄弟并沒有針對(duì)該兩處房產(chǎn)進(jìn)行分割。2007年4月，兄弟甲將該房屋賣給了鄰居丙，并在同年的5月11日在房管局進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓登記，將房屋過戶給了丙，丙在6月份拿到了房產(chǎn)證。但是在丙正式入住該房屋的時(shí)候，兄弟乙卻不允許丙入住，原因在于兄弟乙以房屋為自己父親遺產(chǎn)為由，已經(jīng)在6月份取得了房屋所有權(quán)，并拿到了房產(chǎn)證。這就導(dǎo)致了這樣的一種局面：一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)存在兩個(gè)房產(chǎn)。這就存在不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵，后來當(dāng)?shù)胤抗芫謱蓚€(gè)房產(chǎn)證都進(jìn)行了撤銷。丙對(duì)于該行政行為不服，并對(duì)兄弟二人提起民事訴訟，要求法院確定其房屋所有權(quán)。

對(duì)于這個(gè)案例可以看出這是一個(gè)登記瑕疵情況下的不動(dòng)產(chǎn)善意取得的情況，筆者認(rèn)為這個(gè)案件可以適用《物權(quán)法》第一百零六條和《合同法》的第五十一條對(duì)其進(jìn)行裁判。對(duì)于本案而言，首先依照不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，受讓人與無權(quán)處分人簽訂不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)是善意的，甲在經(jīng)辦時(shí)將兩處房產(chǎn)注冊(cè)在自己的名頭之下，且房管所作了一項(xiàng)房屋買賣情況的記錄檔案，檔案記載這兩間房都在甲的名下，但是實(shí)際該房屋屬于待繼承的共有財(cái)產(chǎn)，甲把該房屋出賣給丙的行為屬于無權(quán)處分的行為，還有本案中該出賣的房屋還有瑕疵登記的情況，但是買受人丙盡到了合理的審查義務(wù)，至于房屋的實(shí)際情況也是丙無法查清的事實(shí)，所以筆者認(rèn)為該案件屬于瑕疵登記下的不動(dòng)產(chǎn)善意取得問題，丙應(yīng)當(dāng)起訴法院主張買賣合同有效，然后主張善意取得該不動(dòng)產(chǎn)，這樣作為善意受讓人丙就可以取得該房屋了。

通過上述案例不難看出，在瑕疵登記的情況下，即使無權(quán)處分人處分的不動(dòng)產(chǎn)因?yàn)榈怯涜Υ玫那闆r存在，但是絕不會(huì)影響善意的第三人取得不動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)榧词篃o權(quán)處分人出賣的不動(dòng)產(chǎn)登記有瑕疵，但是該登記也是具有公信力的，這種公示公信力足以使得第三人相信無權(quán)處分人處分的不動(dòng)產(chǎn)是其合法所有的產(chǎn)權(quán)?；趯?duì)第三人的信賴?yán)妫匾氖菫榱吮Ｗo(hù)動(dòng)態(tài)的經(jīng)濟(jì)交易秩序，保護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易的整體秩序的穩(wěn)定，其瑕疵登記下的不動(dòng)產(chǎn)處分，其善意的受讓人可以合法取得不動(dòng)產(chǎn)，并且可以受到法律的保護(hù)，同時(shí)也可發(fā)現(xiàn)該制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域還存在著一些問題，需要進(jìn)一步完善。

綜上所述，由于不動(dòng)產(chǎn)是依靠登記而確定其物權(quán)權(quán)屬問題，在權(quán)屬確定方面要比動(dòng)產(chǎn)嚴(yán)格的多，但是在實(shí)踐當(dāng)中又可能出現(xiàn)登記瑕疵或者是登記錯(cuò)誤等方面的問題，因此在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問題的確定中需要更加規(guī)范和完整。同時(shí)由于不動(dòng)產(chǎn)一般都數(shù)額較大，一旦交易過程中出現(xiàn)不安全因素所造成的威脅也一般都較大，因此需要在交易安全保護(hù)方面進(jìn)行更為完善的保護(hù)。由于我國近些年才在物權(quán)法中針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得進(jìn)行規(guī)定，還屬于立法上的剛起步階段，還很多有待完善的方面。

【作者單位：蘇州大學(xué)法學(xué)院】

責(zé)編/豐家衛(wèi)（實(shí)習(xí)）