以房養(yǎng)老，行嗎

李忠 謝逸楓

日前，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》正式對外發(fā)布?！兑庖姟访鞔_提出：“鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)?！本唧w操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望明年一季度出臺(tái)。此《意見》一出，立即引起各界熱議，因?yàn)樗藝俗铌P(guān)注的兩樁大事——房子和養(yǎng)老。

中國養(yǎng)老問題迫在眉睫

中國正在快速進(jìn)入老齡化社會(huì)，這已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。在養(yǎng)老問題上，中國有著自己的國情——人口基數(shù)龐大、歷史欠賬太多，計(jì)劃生育長期化的負(fù)面作用漸顯。

有數(shù)據(jù)顯示，2012年年底我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。隨著第一代獨(dú)生子女的父母進(jìn)入老年，家庭結(jié)構(gòu)小型化、空巢老人養(yǎng)老難等問題日益顯現(xiàn)。

目前，我們主要依靠什么養(yǎng)老？一、社會(huì)養(yǎng)老?，F(xiàn)狀是，“僧多粥少”，養(yǎng)老金只夠吃飽。二、養(yǎng)兒防老。目前中國已迎來“4-2-1”時(shí)代，即一對獨(dú)生子女結(jié)婚生子后，他們的家庭結(jié)構(gòu)為，雙方父母、小夫妻二人和一個(gè)小孩。這種倒金字塔結(jié)構(gòu)，已讓年輕人不堪重負(fù)，而教育、醫(yī)療、住房這“新三座大山”更使他們氣喘吁吁、舉步維艱。許多人感嘆：我們連自己的福祉都謀取不到，如何有能力讓父母老有所養(yǎng)。三、自己養(yǎng)老。盡早做好養(yǎng)老規(guī)劃，如購買股票、基金、商業(yè)保險(xiǎn)或買房出租保證穩(wěn)定收入來源等。

2050年左右，我國老年人口總量將超過4億，每10人中將有3個(gè)老人。僅從數(shù)字推斷，“以房養(yǎng)老”模式具有一定的可行性，但實(shí)際上，在中國推廣“以房養(yǎng)老”模式，其阻力可能會(huì)很大。

“以房養(yǎng)老”面臨五大難題

業(yè)內(nèi)人士指出：反向抵押這種特定的“以房養(yǎng)老”模式目前不會(huì)成為養(yǎng)老模式的主流趨勢，因?yàn)檫€有五大難題需要解決，但可以作為中國養(yǎng)老模式的一種嘗試和輔助補(bǔ)充。

難題一 養(yǎng)老觀念陳舊

雖然隨著社會(huì)的進(jìn)步，“養(yǎng)兒防老”的觀念已逐漸淡化，但“但存方寸地，留于子孫耕”的傳統(tǒng)觀念一直影響著中國人。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)老人表示無法接受“以房養(yǎng)老”，在他們看來，房子是要留給子女的。雖然目前退休金不多，但緊一緊還夠用，即使在以后生活中需要兒女貼補(bǔ)一些，但維持日常生活也不需要太多，而房子是一筆不小的財(cái)產(chǎn)，對兒女以后生活有幫助。此外，還存在一個(gè)客觀因素，目前，我國尚未開征遺產(chǎn)稅，這也在間接鼓勵(lì)子女繼承遺產(chǎn)，阻礙老人“以房養(yǎng)老”。

難題二 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善

目前，老人不愿意離開自己的房子到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去，很大程度上是因?yàn)榇蠖鄶?shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不夠完善，缺少家的感覺。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占全國老年人口的1.59%，好點(diǎn)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)較高，一般家庭負(fù)擔(dān)不起；差點(diǎn)的機(jī)構(gòu)服務(wù)又不到位，這就是眼下普遍存在的狀況。

難題三 金融機(jī)構(gòu)猶豫不決

據(jù)了解，“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來自金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房價(jià)下跌和老人生存期核定的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前“住房反向抵押”業(yè)務(wù)尚不成熟，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格中長期走勢、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測。對銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來說，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“住房反向抵押”利率也是一大難題——貸款額少，老人不樂意；貸款期長，金融機(jī)構(gòu)又可能吃虧。

“住房反向抵押”的評估標(biāo)準(zhǔn)非常復(fù)雜，除了估算房屋價(jià)值及未來房價(jià)走勢，還要估算老人壽命，同時(shí)，銀行還要培育一批類似保險(xiǎn)精算師的測算人員，這些問題都不是短時(shí)間能解決的。

難題四 受70年產(chǎn)權(quán)限制

我國推行“以房養(yǎng)老”還面臨一個(gè)特殊的國情，即我國住宅用地的使用年限一般只有70年，這也是保險(xiǎn)公司和銀行等機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)憂的問題。因?yàn)?，按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)及土地上的附著物都將由國家無償收回。

業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都剩余不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無幾。那么，保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無非出租或出售以獲得相對穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房價(jià)存在泡沫時(shí)，租不出去或賣不出去的情況也是可能發(fā)生的。

難題五 適用人群較小

“以房養(yǎng)老”的前提是手里有房。首先，擁有房屋產(chǎn)權(quán)；其次，老人與子女分開居??；第三，老人的經(jīng)濟(jì)狀況適中。

一般來說，手頭有兩套以上房產(chǎn)的人可能更會(huì)考慮“以房養(yǎng)老”。而從觀念接受程度上看，中青年人更易接受，他們應(yīng)該是未來“以房養(yǎng)老”的潛在群體。但近年來房價(jià)非理性上漲已經(jīng)大大超出了很多人的承受能力，目前在二線城市買套差不多的房子也要100萬元左右，如果現(xiàn)在人到中年，即使不吃不喝到60歲也還不上貸款，60歲之后人養(yǎng)房都成問題，更別說以房養(yǎng)人了。

正確認(rèn)識(shí)“以房養(yǎng)老”

盡管在國務(wù)院《意見》中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”只是短短一句，但還是被媒體簡單地解讀為政府在大力推進(jìn)“以房養(yǎng)老”模式，甚至有人質(zhì)疑此舉是政府在推卸社會(huì)養(yǎng)老責(zé)任。但事實(shí)上，正如民政部副部長竇玉沛所回應(yīng)的，以房養(yǎng)老是一種自愿的、自主選擇的行為，屬于個(gè)性化、高端化的市場化養(yǎng)老模式。從《意見》本身來看，政府養(yǎng)老的基本模式并沒有變，只是在確保政府兜底的同時(shí)給予市場養(yǎng)老模式一定的制度空間。如果只是將目光鎖定在一部分輿論對“以房養(yǎng)老”政策的誤解上，那么就可能喪失了對社會(huì)公眾憂慮養(yǎng)老問題的真觀察。

“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、金融、保險(xiǎn)、社保及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，目前在我國還是新生事物，這一模式的成熟、完善，既需要各地的先行先試積累經(jīng)驗(yàn)，也需要從國家層面進(jìn)行系統(tǒng)、細(xì)致的制度設(shè)計(jì)。中國“以房養(yǎng)老”制度從形成到全面實(shí)施，至少需要三年到五年，甚至十年時(shí)間。接下來，政府要制定并完善相關(guān)基礎(chǔ)法律法規(guī)、政策制度，支持和鼓勵(lì)商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)參與完善社會(huì)保障體系。例如“以房養(yǎng)老”在實(shí)際操作中可能涉及的遺產(chǎn)繼承糾紛、房屋產(chǎn)權(quán)年限到期后地面附著物的處置計(jì)價(jià)、房屋價(jià)值波動(dòng)損失承擔(dān)等問題尚未有明確規(guī)定，如何統(tǒng)籌管理、加強(qiáng)監(jiān)管、防范風(fēng)險(xiǎn)尚處于討論階段。同時(shí)，目前正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，信用制度體系建設(shè)滯后，“以房養(yǎng)老”的市場準(zhǔn)入制度和監(jiān)管制度尚不健全。這些都需要政府出臺(tái)政策進(jìn)行引導(dǎo)和扶持。

鏈接：國外“以房養(yǎng)老”模式

美國：美國政府和一些金融機(jī)構(gòu)也向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的倒按揭貸款，發(fā)放對象為62歲以上的老年人。

在美國比較流行的主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來區(qū)別：首先是聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款（又稱房產(chǎn)抵押倒按揭貸款），該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì)辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品。

加拿大：超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬至30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房屋產(chǎn)權(quán)人不變，可一直住到逝世，后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。

日本：以房養(yǎng)老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請。

英國：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式。一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，有20%左右50歲以上的老年人采用這種方式；另一種就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國家去養(yǎng)老。

新加坡：60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由公益性機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時(shí)產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，“剩余價(jià)值”（房價(jià)減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。

荷蘭：是“以房養(yǎng)老”模式的起源國，但實(shí)際上，荷蘭人對這種養(yǎng)老方式并不感興趣，“倒按揭”在荷蘭基本沒有市場。荷蘭人之所以不喜歡“以房養(yǎng)老”，主要由兩方面因素決定。首先是房產(chǎn)觀念。荷蘭人通常比較“愛財(cái)”，認(rèn)為擁有房產(chǎn)是成功的最直觀體現(xiàn)。受傳統(tǒng)觀念影響，他們覺得房子是一輩子為之經(jīng)營的場所，必須自己擁有。另外，荷蘭人還喜歡把房產(chǎn)傳給子女。只有在特別緊急、實(shí)在沒辦法時(shí)才會(huì)考慮賣掉房子或者倒按揭。一般荷蘭人65歲退休時(shí)可拿到工作時(shí)收入的70%以上，房子大都是自己買下來的。2009年，荷蘭人住房自有率為57%，沒有租房的壓力，荷蘭人退休后的生活更輕松。