商品房買賣預(yù)告登記的效力分析

柏晨

【摘 要】《中華人民共和國物權(quán)法》確立了我國的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。預(yù)告登記制度是商品房交易安全以及房地產(chǎn)法律制度的基礎(chǔ)，其制定的目的就在于確保購房者取得所購的房屋所有權(quán)，從而避免購房者在商品房買賣中的所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記；法律效力；完善

文章編號(hào)：ISSN1006—656X（2013）09 -0055-01

預(yù)告登記指的是請求權(quán)人為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，向登記機(jī)關(guān)申請而進(jìn)行的預(yù)先登記?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@是我國對不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度第一次在立法上加以確認(rèn)，是我國物權(quán)立法上的重大創(chuàng)新，填補(bǔ)了我國法律體系中該方面的空白。

一、預(yù)告登記制度在商品房買賣中的價(jià)值

（一）秩序價(jià)值

秩序是法的價(jià)值基礎(chǔ)。從物權(quán)法角度看，法律的秩序價(jià)值主要是通過物權(quán)變動(dòng)的公示和公信原則來體現(xiàn)的，物權(quán)關(guān)系通過公示的方式透明化并為廣大群眾知悉，進(jìn)而成為人們進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易的參照。預(yù)告登記制度對維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的有序進(jìn)行有著及其重要的作用，預(yù)告登記通過公示債權(quán)人的債權(quán)請求權(quán)，賦予該債權(quán)物權(quán)性效力，引起他人對已經(jīng)預(yù)告登記的債權(quán)的警示和尊重，維持不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的有序進(jìn)行。

（二）效率價(jià)值

法的基本價(jià)值是效率。一種法律制度的創(chuàng)設(shè)，效率都是其追求的目標(biāo)之一，預(yù)告登記制度也不例外的體現(xiàn)出這一點(diǎn)，該制度通過對債權(quán)請求權(quán)的登記保全賦予該債權(quán)請求權(quán)物權(quán)保護(hù)的效力，保障不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的順利進(jìn)行。在商品房買賣中，只要商品房買受人依照法律規(guī)定進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，其即以較低的成本付出保證了自己的權(quán)益最大化的實(shí)現(xiàn)，這正是預(yù)告登記制度效率價(jià)值的充分體現(xiàn)。

（三）公平價(jià)值

在不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)中，買賣雙方的地位是不平等的，不動(dòng)產(chǎn)出賣方因?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)而處于優(yōu)勢地位，而不動(dòng)產(chǎn)買受方則處于弱勢地位，不動(dòng)產(chǎn)出賣方經(jīng)常會(huì)因自己處于優(yōu)勢而單方面不履行合同，并與他人再次訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，侵害原房屋買賣合同中買受人基于合同而享有的期待利益。預(yù)告登記制度以為不動(dòng)產(chǎn)交易提供公平的保護(hù)為目的，使買受人的債權(quán)請求權(quán)通過登記獲得物權(quán)性質(zhì)的保護(hù)效力。預(yù)告登記制度通過這種保護(hù)作用有力地保護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)交易中的弱者，使交易雙方的地位處于平等狀態(tài)。

二、商品房買賣預(yù)告登記的法律效力

預(yù)告登記制度在商品房買賣活動(dòng)中的最主要的功能是對商品房物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請求權(quán)的保全，其效力主要表現(xiàn)為權(quán)利保全的效力、順位保全的效力、預(yù)警效力以及完全效力。

（一）商品房預(yù)告登記的權(quán)利保全效力

不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意處分不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生任何物權(quán)變動(dòng)的效力。權(quán)利保全主要體現(xiàn)在兩方面，一方面在于防止預(yù)告登記義務(wù)人在權(quán)利人不知情的情況下對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行再處分，以充分保護(hù)預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利；另一方面是排斥第三人善意取得物權(quán)，買受人的請求權(quán)通過預(yù)告登記得到保全以后，便擁有了對抗善意第三人的效力，其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)一旦與預(yù)告登記請求權(quán)內(nèi)容相沖突，則沒有法律效力。

（二）商品房預(yù)告登記的順位保全效力

預(yù)告登記的效力不僅能保全債權(quán)請求權(quán)，還能保全債權(quán)請求權(quán)的順位。順位保全的效力是指通過不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記所保全的債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位以預(yù)告登記的時(shí)間為準(zhǔn)，而不以該物權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中登記記載的時(shí)間為準(zhǔn)。預(yù)告登記按登記先后順序?qū)⒏鱾€(gè)債權(quán)請求權(quán)予以排列，根據(jù)預(yù)告登記的時(shí)間確定物權(quán)的順位。預(yù)告登記制度就是通過順位制度來體現(xiàn)其所保全的債權(quán)請求權(quán)的優(yōu)先地位。

（三）商品房預(yù)告登記的預(yù)警效力

通過預(yù)告登記將已經(jīng)進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)處分向社會(huì)公眾公開，使公眾充分知曉標(biāo)的物上的權(quán)利情況，以此來消除交易中的風(fēng)險(xiǎn)。正是因?yàn)轭A(yù)告登記具有權(quán)利保全和順位保全的效力，因此預(yù)告登記對第三人在對同一標(biāo)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記前有預(yù)警的作用。第三人不得無視預(yù)告登記的存在，不知預(yù)告登記也不是第三人進(jìn)行抗辯的理由，第三人從預(yù)告登記應(yīng)認(rèn)識(shí)到預(yù)告登記權(quán)利人日后為不動(dòng)產(chǎn)登記的可能性。

（四）商品房預(yù)告登記的完全效力

完全效力又稱為破產(chǎn)保護(hù)效力，是指預(yù)告登記后合同履行期限未至或者合同履行條件尚未成就時(shí)，預(yù)告登記義務(wù)人由于各種原因陷入破產(chǎn)、依法強(qiáng)制拍賣等履行不能的狀態(tài)所發(fā)生的排斥他人，使自身請求權(quán)得以繼續(xù)保全的效力。預(yù)告登記的完全效力在商品房銷售中表現(xiàn)為債權(quán)人享有取回權(quán)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷于破產(chǎn)時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以通過取回權(quán)的行使以實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。完全效力是預(yù)告登記制度保全債權(quán)請求權(quán)使其具有物權(quán)性的集中體現(xiàn)。

三、我國預(yù)告登記效力存在的缺陷與完善

（一）對順位保全效力、破產(chǎn)保護(hù)效力以及抗辯效力的界定模糊

根據(jù)《物權(quán)法》第20條可知，我國預(yù)告登記制度的效力僅僅體現(xiàn)在權(quán)利保全的效力，而沒有明確規(guī)定順位保全和破產(chǎn)保護(hù)效力。《土地登記辦法》規(guī)定：“預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記?！薄斗课莸怯涋k法》規(guī)定：“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。”以上法律規(guī)定并沒有體現(xiàn)預(yù)告登記是否具有排除法律文書效力和對抗優(yōu)先受償權(quán)的作用，另外也沒有對國家征收的問題以及預(yù)告登記義務(wù)人是否享有抗辯權(quán)等重要問題做出具體規(guī)定。

（二）預(yù)告登記效力的完善

首先，規(guī)定順位保全的效力。順位保全權(quán)是當(dāng)事人的一種利益，逾越順位必將損害順位在先的人的利益，順位保全效力對預(yù)告登記權(quán)利人利益保障是必不可少的。

其次，增加規(guī)定預(yù)告登記義務(wù)人享有抗辯權(quán)?！段餀?quán)法》對預(yù)告登記義務(wù)人抗辯權(quán)沒有規(guī)定，導(dǎo)致預(yù)告登記制度都無法解決實(shí)際生活中的許多問題。通過預(yù)告登記行為債權(quán)請求權(quán)雖具有了物權(quán)的某些特征，但當(dāng)事人之間的基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)關(guān)系沒有變化，所以預(yù)告登記義務(wù)人對預(yù)告登記權(quán)利人所享有的抗辯權(quán)并沒有消滅。

最后，增加破產(chǎn)保護(hù)效力。對債務(wù)人破產(chǎn)時(shí)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)是否包括已經(jīng)辦理過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，我國破產(chǎn)法以及其他法律并無明文規(guī)定。根據(jù)破產(chǎn)法和有關(guān)法律的規(guī)定，他人享有取回權(quán)和別除權(quán)的財(cái)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，從這些規(guī)定亦可推知，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不應(yīng)包括經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)過預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)請求權(quán)應(yīng)具有對抗破產(chǎn)的效力。

商品房預(yù)告登記制度是商品房交易安全以及房地產(chǎn)法律制度基礎(chǔ)，它能夠有效維護(hù)買房者的交易的權(quán)利和利益，維持房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)秩序，完善商品房預(yù)告登記制度對完善我國現(xiàn)行法律體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展，維護(hù)交易雙方的利益和安全意義重大。

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