房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目成本控制研究:以青州市億豐時(shí)尚之都項(xiàng)目為例

鄭棟鵬

(中國(guó)海洋大學(xué)，山東 青島 266003)

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮。但是近年來(lái)，受國(guó)家宏觀調(diào)控以及原材物料、人工等價(jià)格上漲的影響，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)大幅降低，已由原來(lái)的暴利行業(yè)逐漸變?yōu)槲⒗袠I(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)空間縮小。因此，對(duì)于開發(fā)商而言，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是非常重要的。

隨著越來(lái)越多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲并居高不下，一個(gè)重要原因在于開發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)成本控制不夠，致使項(xiàng)目開發(fā)成本偏高，開發(fā)商為保證利潤(rùn)，只能抬高價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存下去，就必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制研究，有效控制項(xiàng)目開發(fā)成本，控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲，增加項(xiàng)目利潤(rùn)空間，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的始終，從項(xiàng)目開始設(shè)想到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收直至項(xiàng)目交付使用，都需要進(jìn)行成本控制。因此，控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，是項(xiàng)目能夠開發(fā)成功的根本保證。[1]

一、項(xiàng)目成本控制的概念

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是指對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)算控制，并根據(jù)項(xiàng)目成本實(shí)際進(jìn)展對(duì)項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行及時(shí)調(diào)整和糾偏，以達(dá)到控制項(xiàng)目成本的目的。因此，在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格預(yù)算，并對(duì)項(xiàng)目各階段發(fā)生的實(shí)際成本費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并將工程項(xiàng)目實(shí)際成本與預(yù)算成本相比較，發(fā)現(xiàn)其中的偏差并采取一定的糾偏控制措施，從而保證項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本不高于預(yù)算成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制的目標(biāo)[2]，達(dá)到既控制項(xiàng)目費(fèi)用支出，又增加開發(fā)商利潤(rùn)的雙重目的。

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的主要目的是分析項(xiàng)目實(shí)際成本費(fèi)用支出，計(jì)算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的偏差，分析偏差產(chǎn)生的原因，并提出相應(yīng)的成本控制措施，確保項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但是項(xiàng)目成本控制僅是項(xiàng)目控制實(shí)施的一部分目標(biāo)，成本控制還要與項(xiàng)目質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、安全控制等相配合，與其他控制統(tǒng)籌考慮，而不要由于過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本控制而忽略了對(duì)其他方面的控制，導(dǎo)致出現(xiàn)其他方面的問(wèn)題，如過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本降低可能會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量下降、工期延長(zhǎng)等問(wèn)題。

二、項(xiàng)目成本控制的分類

按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以將項(xiàng)目成本控制分為不同的類型。[3]

(一)按照成本的習(xí)性劃分，可以將成本控制分為直接成本控制和間接成本控制

(1)直接成本控制。直接成本是成本控制的主要方面，是指直接構(gòu)成項(xiàng)目的成本。如工程項(xiàng)目實(shí)施的材料、人工消耗、機(jī)械使用費(fèi)等，都屬于直接成本。那么對(duì)直接成本的控制就是直接成本控制，如對(duì)項(xiàng)目各道工序消耗成本的控制就是直接成本控制。

(2)間接成本控制。間接成本是指不直接構(gòu)成項(xiàng)目成本，需要通過(guò)分配方式計(jì)入項(xiàng)目的成本。對(duì)項(xiàng)目間接成本的控制需要采取合理的分配標(biāo)準(zhǔn)或指定開支限額和費(fèi)率等手段進(jìn)行控制。

(二)按照控制的事件分類，可以將項(xiàng)目成本控制分為前饋控制、過(guò)程控制和反饋控制

(1)前饋控制。前饋控制是指在項(xiàng)目成本控制中，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃，對(duì)項(xiàng)目可能發(fā)生的實(shí)際成本與計(jì)劃成本的偏差進(jìn)行預(yù)先估計(jì)，并提前采取一定的預(yù)防措施，減少項(xiàng)目成本的支出。例如，在項(xiàng)目實(shí)施之前，如果預(yù)料到某種材料的價(jià)格有可能要大漲，那么就可以提前大量?jī)?chǔ)備，以防價(jià)格上漲帶來(lái)的費(fèi)用支出，從而降低成本。

(2)過(guò)程控制。又稱同期控制，是指項(xiàng)目控制作用發(fā)生在控制過(guò)程之中，與項(xiàng)目實(shí)施同時(shí)進(jìn)行。過(guò)程控制的特點(diǎn)是成本糾偏快速方便，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)成本偏差，可以立即進(jìn)行糾正，從而減少偏差。過(guò)程控制包括兩項(xiàng)功能，一是監(jiān)督任務(wù)完成情況。如在項(xiàng)目成本控制過(guò)程中，對(duì)人工支出實(shí)施計(jì)劃分配，對(duì)原材物料消耗制定限額并派專人監(jiān)督。二是技術(shù)性指導(dǎo)，對(duì)工作方法和程序進(jìn)行指導(dǎo)。

(3)反饋控制。反饋控制是一種常用的控制方法，是在項(xiàng)目實(shí)施完成以后對(duì)結(jié)果進(jìn)行分析控制的過(guò)程。在項(xiàng)目成本控制中，如工程施工過(guò)程中某些材料的浪費(fèi)或者施工工藝的不正確、不合理，應(yīng)用前饋控制和過(guò)程控制很難控制，那么就需要在項(xiàng)目實(shí)施完成后，對(duì)過(guò)程和結(jié)果進(jìn)行分析并采取措施加以改進(jìn)。因此，反饋控制在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)用較廣。

前饋控制、過(guò)程控制和反饋控分別應(yīng)用于不同的階段，其目標(biāo)是一致的，都是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，但是三者之間有很大不同。首先，目的不同。前饋控制的目的是對(duì)系統(tǒng)的輸入控制，反饋控制是對(duì)系統(tǒng)的輸出控制，而過(guò)程控制是對(duì)系統(tǒng)的內(nèi)容控制。其次，饋入信息不同。前饋控制是對(duì)系統(tǒng)輸入信息的控制，反饋控制是對(duì)系統(tǒng)輸出信息的控制，而過(guò)程控制是對(duì)系統(tǒng)執(zhí)行信息的控制。這三種控制互相作用，互相牽制，前后呼應(yīng)，互相影響，其關(guān)系如圖1所示。

圖1 項(xiàng)目三種成本控制關(guān)系圖

三、項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容

項(xiàng)目成本是指項(xiàng)目從開始規(guī)劃設(shè)計(jì)到完成整個(gè)過(guò)程中所支付的全部費(fèi)用的總和，包括項(xiàng)目前期的各項(xiàng)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、貸款利息支出、管理費(fèi)以及其他各項(xiàng)費(fèi)用。本文中項(xiàng)目成本控制主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制、建設(shè)施工成本控制和竣工驗(yàn)收成本控制。[4]

(一)規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制

這一階段的成本費(fèi)用支出較少，但是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成本的影響很大，是非常重要的一個(gè)階段，對(duì)這一階段進(jìn)行成本控制很有必要。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段首先要進(jìn)行可行性分析，然后根據(jù)可行性報(bào)告對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。因此這一階段的成本控制就是對(duì)項(xiàng)目勘察和設(shè)計(jì)所需的費(fèi)用進(jìn)行控制。

(二)建設(shè)施工成本控制

施工階段的成本占項(xiàng)目總成本的絕大部分，一般情況下要占到總成本的90%以上。因此，要著重對(duì)這一階段的成本進(jìn)行控制。項(xiàng)目施工成本控制以項(xiàng)目的施工過(guò)程為成本核算對(duì)象，對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程中所發(fā)生的所有費(fèi)用進(jìn)行管理和控制。一般而言，項(xiàng)目施工成本可以分為兩部分：直接成本和間接成本。直接成本主要包括材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、人工費(fèi)等；間接成本包括折舊費(fèi)、管理費(fèi)、水電費(fèi)等。

(三)竣工驗(yàn)收成本控制

這一階段是工程的收尾階段，要組織對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，核對(duì)工程量，進(jìn)行驗(yàn)收和竣工結(jié)算等。在竣工驗(yàn)收時(shí)一定要嚴(yán)格驗(yàn)收，保證工程質(zhì)量。如果竣工驗(yàn)收敷衍潦草，則很容易出現(xiàn)質(zhì)量等遺留問(wèn)題，留下工程隱患，導(dǎo)致在工程保修期內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)較多質(zhì)量問(wèn)題，使扣留的質(zhì)量保證金不足以支付維修費(fèi)用，造成成本增加。

四、青州市億豐時(shí)尚之都項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的措施

(一)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)論證

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案直接影響著項(xiàng)目的工程造價(jià)和經(jīng)濟(jì)效益，決定著項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)方案、建筑方案和規(guī)模，對(duì)項(xiàng)目成本起著決定性作用。因此在選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)，在符合項(xiàng)目質(zhì)量和功能的前提下，要根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案。

在億豐時(shí)尚之都項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)方根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案和特點(diǎn)，采取了現(xiàn)澆混凝土空心樓蓋的結(jié)構(gòu)技術(shù)，這種技術(shù)具有減輕自重、隔聲隔熱、降低地震等優(yōu)點(diǎn)，能夠有效降低工程造價(jià)。采用這種技術(shù)，能夠使項(xiàng)目在保證同樣建筑凈高的情況下，結(jié)構(gòu)層高降低約20cm，較傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)樓板造價(jià)降低約40元/m2。另外，層高的降低還節(jié)約了土建方面的造價(jià)，據(jù)測(cè)算可使土建造價(jià)降低約25元/m2，合計(jì)造價(jià)降低65元/m2。僅此一項(xiàng)，就可節(jié)約工程造價(jià)880萬(wàn)元。另外，采用這種技術(shù)，可給房間裝修吊頂帶來(lái)便利，降低吊頂費(fèi)用；同時(shí)還可靈活吊頂、自由分割，隔聲隔熱作用加強(qiáng)，使建筑使用功能明顯改善，大大增加了項(xiàng)目的賣點(diǎn)。

(二)推行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)時(shí)項(xiàng)目方設(shè)定設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，設(shè)計(jì)單位在保證功能和質(zhì)量的前提下，按照任務(wù)書和投資估算進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并控制總概算。進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的過(guò)程就是項(xiàng)目投資目標(biāo)管理的過(guò)程，包括項(xiàng)目目標(biāo)分解與計(jì)劃、目標(biāo)實(shí)施、實(shí)施檢查和信息反饋。設(shè)計(jì)方在設(shè)計(jì)過(guò)程中嚴(yán)格按照投資估算進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，保證在達(dá)到項(xiàng)目功能和質(zhì)量的前提下，不超過(guò)投資總額。

在億豐時(shí)尚之都項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，項(xiàng)目方通過(guò)招標(biāo)確定有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，同時(shí)將限額設(shè)計(jì)成本控制明確列入設(shè)計(jì)合同中，如施工圖設(shè)計(jì)要求混凝土用量不超過(guò)0.28m3/m2，鋼筋用量不超過(guò)55kg/m2，這是最高限額規(guī)定。在該項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目方還專門聘請(qǐng)了專業(yè)的設(shè)計(jì)人員，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的監(jiān)督，負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行協(xié)調(diào)談判，審核設(shè)計(jì)圖紙的經(jīng)濟(jì)合理性等。同時(shí)與設(shè)計(jì)單位的合同中約定獎(jiǎng)懲條款，如果設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)能夠有效降低工程造價(jià)，則給予一定獎(jiǎng)勵(lì)；如果設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)造成成本超支，則由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)損失部分。表1為億豐時(shí)尚之都項(xiàng)目的部分施工圖設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)控制。

表1 億豐時(shí)尚之都項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本限額設(shè)計(jì)控制

(三)推行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是按照國(guó)家和省市批準(zhǔn)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件和圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)。采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)具有提高設(shè)計(jì)速度、節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)用、降低工程造價(jià)、提高設(shè)計(jì)質(zhì)量和節(jié)約建筑材料等優(yōu)點(diǎn)，對(duì)成本控制十分有效。

(四)采用合同控制工程造價(jià)

在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)，合同條款要嚴(yán)密完善，特別是對(duì)于一些細(xì)節(jié)的地方要加以明確，以減少糾紛。首先要明確設(shè)計(jì)進(jìn)度、付款方式與計(jì)劃，確定延期的賠償條款。項(xiàng)目方定期對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督。在合同中要明確要求設(shè)計(jì)單位提供電子版圖紙和設(shè)計(jì)概算。同時(shí)在合同中要明確項(xiàng)目設(shè)計(jì)修改和變更費(fèi)用額度限制條款，若設(shè)計(jì)變更超過(guò)一定比例，則項(xiàng)目方有權(quán)扣除一定的設(shè)計(jì)費(fèi)。

(五)加強(qiáng)出圖前的審核工作

為防止在施工過(guò)程中出現(xiàn)工程變更情況，必須加強(qiáng)出圖前的審核。如果能在設(shè)計(jì)階段及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案中存在的問(wèn)題并修改，則花費(fèi)的費(fèi)用最低。因此，在出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核管理，盡量提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，避免由于設(shè)計(jì)的不合理導(dǎo)致施工不能正常進(jìn)行，減少不必要的浪費(fèi)。

[1][美]貝內(nèi)特.P.利恩茲，凱瑟琳.P.雷.21世紀(jì)的項(xiàng)目管理[M].北京：電子工業(yè)出版社，2003：65.165-172.

[2]丁烈云.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006.

[3]王慶春.房地產(chǎn)開發(fā)概論[M].大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004：46.

[4]白雪山，路方芳.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段成本控制[J].山西建筑，2009，(12)：72-73.