社區(qū)商業(yè)發(fā)展研究——以北京市朝陽區(qū)為例

王瑞豐，韋 恒

(北京聯(lián)合大學(xué) 商務(wù)學(xué)院，北京100025)

社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，是滿足居民日常生活需求的重要載體，加快社區(qū)商業(yè)發(fā)展，對于改善民生、提高現(xiàn)代都市生活品質(zhì)、滿足居民便利消費、創(chuàng)造宜居社區(qū)和構(gòu)建和諧社會具有十分重要的意義。

朝陽區(qū)位于北京城區(qū)東部，面積470.8平方千米，常住人口354.5萬人，是北京市面積最大、人口最多的城區(qū)。探索研究朝陽區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展，對于北京市乃至全國社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，以及搞活流通、擴(kuò)大消費、增加就業(yè)等發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，也是朝陽提升區(qū)域綜合競爭力的迫切要求。

一、社區(qū)商業(yè)含義

社區(qū)商業(yè)，是以居住區(qū)及周邊居民為主要服務(wù)對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)，是以滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目的的商業(yè)類型。

以承載社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主體的集散程度及整體布局不同，社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為以下三種形式:(1)社區(qū)底商(此類社區(qū)商業(yè)一般分布在社區(qū)主要出入口，服務(wù)人口在5 000人左右，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點數(shù)5個以上);(2)社區(qū)商業(yè)街(此類社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對象主要是小區(qū)居民，也可延伸至社區(qū)外部分消費人群，服務(wù)人口一般為2～5萬人);(3)社區(qū)商業(yè)中心(此類社區(qū)商業(yè)的服務(wù)人口為3～4萬人，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點數(shù)在20個以上，具備購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能)。值得注意的是，社區(qū)商業(yè)的三種表現(xiàn)形式并非完全分離開來，有相當(dāng)一部分項目的社區(qū)商業(yè)配套是多重形式的組合。

二、朝陽社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著朝陽區(qū)“科學(xué)發(fā)展，民生幸?！笨傮w發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實施，朝陽區(qū)政府圍繞居民最息息相關(guān)的生活問題，加強政策投入和資金投入，全面提升公共服務(wù)水平。

圖1 朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)圖

(一)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)總體覆蓋程度較高

截至2012年底，朝陽區(qū)本地與引進(jìn)的各類服務(wù)基本社區(qū)的商鋪總量超過了11 000家，其中在工商部門注冊備案的商鋪數(shù)量為10 379家，知名的、規(guī)?；纳啼仈?shù)量則超過了4 000家。其中，餐飲店的覆蓋率最高，數(shù)量達(dá)到4 985家，所占比重為49.26%，占到整個業(yè)態(tài)總量的幾乎一半;其次為美容美發(fā)2 252家，所占比重22.26%，便民店1 629家，所占比重16.10%。由于居民對這三種業(yè)態(tài)的使用頻率相對較高，因此它們構(gòu)成了朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的主要組成部分。另外，還涵蓋了菜場、再生資源回收、洗染店、家政等多種商業(yè)服務(wù)，各占據(jù)相對平均的比重，見圖1。因此，從整體上看，朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)架構(gòu)基本成熟，實現(xiàn)了基礎(chǔ)商業(yè)服務(wù)項目全覆蓋，保證了居民日常生活所需。

(二)社區(qū)商業(yè)居民滿意度已呈現(xiàn)由量向質(zhì)的重心轉(zhuǎn)移

2012年居民對朝陽社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系的發(fā)展現(xiàn)狀認(rèn)可度較低，總體居民滿意度不高。從業(yè)態(tài)來看，便利店、美容美發(fā)店的居民滿意度超過再生資源回收、早餐店、餐飲店與便民維修點等業(yè)態(tài)的居民滿意度。這主要是由于這些業(yè)態(tài)供應(yīng)的缺乏和業(yè)態(tài)發(fā)展的不規(guī)范等問題，如大部分居民對早餐店與餐飲店的衛(wèi)生情況比較擔(dān)心，導(dǎo)致這些業(yè)態(tài)的滿意度水平較低。因此，朝陽區(qū)社區(qū)居民對社區(qū)商業(yè)的關(guān)注已由重量轉(zhuǎn)向為重質(zhì)。

(三)社區(qū)商業(yè)基本生活便利服務(wù)圈半徑日漸縮短

原則上，社區(qū)商業(yè)服務(wù)的最大半徑為步行15分鐘，而有些業(yè)態(tài)已經(jīng)在很大程度上實現(xiàn)了10分鐘甚至5分鐘的消費步行半徑。在朝陽區(qū)各類業(yè)態(tài)中，社區(qū)便利店的便利度最高，接近90%的居民可以在離家5分鐘的步行距離內(nèi)進(jìn)入便利店消費，非常方便。其次是社區(qū)的早餐店，有70.6%的居民在5分鐘內(nèi)就可以買上早餐，86.4%的居民可以在步行10分鐘內(nèi)買到早餐。但也有一些新興業(yè)態(tài)如便民維修、代收代繳、家政服務(wù)等，其便利程度相對較差。總體來講，朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的便利程度呈現(xiàn)出相對較高水平，基本生活便利服務(wù)圈半徑日漸縮短，這些業(yè)態(tài)的居民滿意度評價也較高。

(四)新型業(yè)態(tài)需求傾向于提高生活品質(zhì)

從朝陽區(qū)現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的覆蓋情況與便利度來看，與朝陽區(qū)居民日常生活相關(guān)的購物、餐飲、洗衣、美容美發(fā)等基礎(chǔ)性服務(wù)已經(jīng)實現(xiàn)了基本覆蓋。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，居民收入水平的穩(wěn)步提高，其消費能力和消費意愿顯著增強，在基礎(chǔ)業(yè)態(tài)以外，越來越多的居民希望在生活社區(qū)內(nèi)增設(shè)電影院、銀行網(wǎng)點、健身中心、書店、娛樂休閑及運動場所等，表現(xiàn)了人們越來越注重生活品質(zhì)和精神需求。

三、朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的運行模式

朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)具有多種運行模式，既反映出朝陽區(qū)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，又表明朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)的動態(tài)特征。

(一)街坊式社區(qū)商業(yè)

街坊式社區(qū)商業(yè)源自于老舊社區(qū)商業(yè)總量不足或業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理的情況下，部分居民將住宅改建為臨街門面房，自主經(jīng)營或出租他人經(jīng)營，逐漸成就鄰里街坊式的社區(qū)商業(yè)。街坊式社區(qū)商業(yè)是最原始的社區(qū)商業(yè)運行模式，門店相對固定，經(jīng)營內(nèi)容是日常生活消費的快捷性商品，多為夫妻店或家族店。朝陽區(qū)的街坊式社區(qū)商業(yè)在老舊小區(qū)內(nèi)部占有相當(dāng)?shù)谋壤?，一定程度上彌補了社區(qū)商業(yè)供應(yīng)暫時性缺失和不足。

(二)社區(qū)底商

社區(qū)底商泛指以居民住宅的底層建筑作為商業(yè)服務(wù)設(shè)施，聚集多家商業(yè)網(wǎng)點，為社區(qū)居民提供基本的商品和服務(wù)。以開發(fā)商為主體建設(shè)的新型住宅為社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供了物質(zhì)載體，住宅底層成為商業(yè)網(wǎng)點，且數(shù)量充足，臨街的社區(qū)底商由此而成。由于地產(chǎn)開發(fā)商只是將底商分別出租給不同的商戶，由商戶自主抉擇經(jīng)營形式與內(nèi)容，開發(fā)商只按合同約定收取租金，因此，涉及居民基本生活需求的業(yè)態(tài)形式因租金昂貴、無利經(jīng)營或微利經(jīng)營，很多或歇業(yè)或閑置。朝陽區(qū)的社區(qū)底商同樣是住宅環(huán)境變遷的伴生物，老舊小區(qū)改造以后出現(xiàn)的門面房成為底商，為社區(qū)居民日常生活提供了便利，同時也給社區(qū)環(huán)境帶來影響和干擾。未來社區(qū)底商應(yīng)該與居民居住地有所間隔，趨向于集約化運行模式，逐漸過渡到商業(yè)街，直至形成社區(qū)商圈。

(三)社區(qū)商業(yè)街

社區(qū)商業(yè)街源自于社區(qū)底商，對滿足居民的日常生活基本需求起到必要的補充。社區(qū)商業(yè)街形式不同、業(yè)態(tài)組合各異、購物環(huán)境相對簡約，提供基本生活商品，同時提供文化、休閑等多元化服務(wù)。朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)街一般地處新建社區(qū)或拆遷、改造社區(qū)，由社區(qū)底商自發(fā)形成，有菜市場、便利店、美容美發(fā)等傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，也有便民門診、教育培訓(xùn)、金融服務(wù)等新型的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足了小區(qū)居民不同層次的消費需求。朝陽區(qū)未來社區(qū)商業(yè)街應(yīng)該整潔有序、環(huán)境宜人、經(jīng)營規(guī)范、服務(wù)優(yōu)質(zhì)，其發(fā)展趨向于網(wǎng)絡(luò)化和特色化，從而形成社區(qū)商圈。

(四)一站式社區(qū)商業(yè)中心

一站式社區(qū)商業(yè)中心泛指地處高品質(zhì)社區(qū)，依托社區(qū)居民多元化、便利性消費需求，源于土地稀缺、商業(yè)空間利益最大化的驅(qū)動，設(shè)置集“中心商業(yè)”與“社區(qū)商業(yè)”為一體的綜合性購物中心(俗稱社區(qū)shopping-mall)。一站式社區(qū)商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的集合體，節(jié)省了居民生活的時間成本，以高度集中的商業(yè)運行模式服務(wù)于本社區(qū)居民，并輻射毗鄰區(qū)域居民。朝陽區(qū)一站式社區(qū)商業(yè)中心設(shè)置在新建社區(qū)內(nèi)人流集中的地區(qū)，服務(wù)居民約3～4萬人，集多種商業(yè)業(yè)態(tài)于一身，具有購物、餐飲、修理、理發(fā)、洗衣、家政、再生資源回收等功能，其業(yè)態(tài)比較齊全、定位比較明確、商業(yè)服務(wù)內(nèi)容與社區(qū)居民需求基本吻合，與社區(qū)內(nèi)其他商業(yè)運行模式合理配合、相互補充，形成一定程度的良性競爭。一站式社區(qū)商業(yè)中心是專業(yè)、高效的商業(yè)運行模式，在社區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中發(fā)揮重要的作用，未來更加趨向于標(biāo)準(zhǔn)化的社區(qū)鄰里中心模式發(fā)展。

(五)社區(qū)微型便民服務(wù)點(站)

社區(qū)微型便民服務(wù)點(站)泛指那些散落分布在老舊小區(qū)或新建小區(qū)，規(guī)模小、數(shù)量大，且流動性強的社區(qū)商業(yè)店鋪。社區(qū)微型便民服務(wù)點(站)的存在依托于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，伴隨居民區(qū)的拆遷改造，這些微型便民服務(wù)點(站)優(yōu)勝劣汰，競爭中的勝出者兼并、擴(kuò)大，逐步進(jìn)入社區(qū)連鎖便利店的運營行列。朝陽區(qū)的社區(qū)微型便民服務(wù)點(站)以菜市場、美容美發(fā)、洗衣店、再生資源回收等業(yè)態(tài)居多，廣泛分布在朝陽區(qū)的街區(qū)之內(nèi)。無論社區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到何種程度、生活環(huán)境多么成熟，微型便民服務(wù)點(站)仍然具有生存空間，其“小、快、靈”的運營特征是社區(qū)商業(yè)“應(yīng)急性、便利性”功能最好的注解，可以彌補不同層次社區(qū)居民多元化的消費需求。

(六)商務(wù)區(qū)商業(yè)

商務(wù)區(qū)商業(yè)泛指地處商務(wù)核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)。朝陽區(qū)以CBD商務(wù)區(qū)的社區(qū)商業(yè)為典型代表，例如SOHO現(xiàn)代城等。商務(wù)區(qū)商業(yè)的存在依托于商務(wù)環(huán)境，有別于居住區(qū)商業(yè)的運營特征:(1)大型連鎖零售商為主力業(yè)態(tài)形式，包括購物中心、專賣店、專業(yè)店、百貨店、商務(wù)型超市等，品牌林立、檔次較高。(2)購物中心數(shù)量最多，其中以休閑娛樂面積最大。(3)專賣店數(shù)量眾多，是僅次于購物中心的業(yè)態(tài)形式，以經(jīng)營服裝、服飾為主，國內(nèi)、國際一線連鎖品牌在此聚集。(4)超市便利店基本被國際連鎖品牌獨占。

四、朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)存在的主要問題

(一)市場手段調(diào)節(jié)占主導(dǎo)地位，政府規(guī)劃和引導(dǎo)不足

隨著市場經(jīng)濟(jì)和住宅商品化進(jìn)程不斷深化，居住區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施由計劃配置逐步轉(zhuǎn)向市場配置。20世紀(jì)90年代后期，原有的住宅公建配套商業(yè)網(wǎng)點劃撥政策取消，商業(yè)設(shè)施主要由開發(fā)商以市場化手段配置。同時，與之相應(yīng)的規(guī)劃引導(dǎo)手段相對滯后，在網(wǎng)點設(shè)置、規(guī)模、業(yè)態(tài)、結(jié)構(gòu)等方面的規(guī)劃引導(dǎo)力度不足。社區(qū)商業(yè)建設(shè)和發(fā)展涉及規(guī)劃、建設(shè)、國土、工商、商務(wù)等多個政府部門，由于缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)工作機制，導(dǎo)致幾方面的問題:一是在前期規(guī)劃設(shè)計時未能征求行業(yè)主管部門對社區(qū)商業(yè)建設(shè)意見，缺少前期調(diào)查和智囊團(tuán)隊支持，缺少有序規(guī)劃，存在供求規(guī)模與層次定位模糊等問題，單純依靠市場力量緩慢調(diào)整，致使社區(qū)商業(yè)開發(fā)過度與開發(fā)不足并存，造成社區(qū)商業(yè)同質(zhì)化競爭激烈，供應(yīng)相對缺失，難以形成規(guī)劃合理、結(jié)構(gòu)均衡、競爭有序的社區(qū)商業(yè)體系。二是對原有配套商業(yè)設(shè)施改變使用性質(zhì)監(jiān)督不到位，社區(qū)商業(yè)缺位以后沒有得到及時增補。三是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃滯后，開發(fā)商的強勢作用致使社區(qū)商業(yè)供應(yīng)市場動蕩。例如，望京街道的南湖綜合農(nóng)貿(mào)市場是望京地區(qū)最大的農(nóng)貿(mào)市場，品種齊全，檔次較高，尤其是韓國食材具有代表性，但是由于其規(guī)劃用地為居住用地，南湖市場與產(chǎn)權(quán)房首開集團(tuán)實業(yè)公司的租賃合同到期，于2012年12月20日整體搬遷至東壩環(huán)鐵橋附近，給居民日常生活消費帶來諸多不便。

(二)組織化程度不高，尚未形成統(tǒng)籌推進(jìn)、規(guī)范有序的發(fā)展模式

朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)基于多元的房產(chǎn)來源，具有多種運行模式，商戶根據(jù)自身對市場的預(yù)測決定其經(jīng)營范圍，自主選擇經(jīng)營商品與服務(wù)形式。新興建設(shè)街區(qū)的商業(yè)用房多為住宅樓的底層商鋪，開發(fā)商一般只售(租)不管，承租商自主經(jīng)營，轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租、空閑擱置現(xiàn)象突出。由于缺乏規(guī)范管理，其環(huán)境污染、治安混亂、噪聲擾民等問題比較嚴(yán)重，居民與商戶之間矛盾迭起，如望京街道的大西洋新城數(shù)年來多次發(fā)生居民與商戶的沖突事件。傳統(tǒng)成熟街道的社區(qū)商業(yè)多是沿街為市，小區(qū)內(nèi)遍布零散商鋪、流動攤點，私搭亂建、無照經(jīng)營現(xiàn)象突出。由于缺乏標(biāo)準(zhǔn)化管理，其粗放式經(jīng)營方式無形中給合法商戶增加了經(jīng)營成本，規(guī)范化經(jīng)營、品牌連鎖經(jīng)營的商業(yè)因成本價格因素，難以進(jìn)入到社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)序列，一定程度上出現(xiàn)了“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象?？傊?，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理缺失，減緩了社區(qū)商業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展進(jìn)程，個體商戶不可能立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”理念，對社區(qū)商業(yè)進(jìn)行功能定位和整體開發(fā)。

(三)集約化經(jīng)營水平不高，連鎖品牌進(jìn)社區(qū)面臨諸多困難

朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、業(yè)態(tài)眾多、形式迥然不同，經(jīng)過多年積累，聚集了一定供應(yīng)力量、形成了一定的發(fā)展規(guī)模，其中超市(便利店)、餐飲等領(lǐng)域出現(xiàn)了一批連鎖發(fā)展的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。但是菜市場(站)、再生資源回收等業(yè)態(tài)多年來一直處于粗放經(jīng)營的狀態(tài)，顯現(xiàn)“小、散、雜”的經(jīng)營特征，缺乏龍頭企業(yè)的帶動，沒有形成品牌連鎖經(jīng)營態(tài)勢。集約化經(jīng)營水平不高、市場集中度較低，一方面使得從事社區(qū)商業(yè)的商戶市場抗風(fēng)險能力薄弱，無法用規(guī)模利潤抵補高額商鋪租金，門店倒閉時有發(fā)生，經(jīng)營內(nèi)容經(jīng)常轉(zhuǎn)換，給居民日常消費帶來不便;另一方面使得社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)質(zhì)量與朝陽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相脫節(jié)，與社區(qū)居民日益增長的生活水平不匹配，相對制約了社區(qū)居民生活品質(zhì)的提升。

(四)經(jīng)營理念落后，持久經(jīng)營和共贏意識缺失

社區(qū)商業(yè)經(jīng)營理念是指在開發(fā)、經(jīng)營社區(qū)商業(yè)過程中，處理投資者、經(jīng)營者、消費者各方利益之時所持有的觀點與態(tài)度。社區(qū)商業(yè)運營屬于市場行為，在行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中，供應(yīng)商基于趨利動機，過度考慮資本積累的速度和效益，往往忽視社區(qū)商業(yè)的公益性、便利性、商住協(xié)調(diào)性、文化融合性等經(jīng)營特征。雖然一些從事社區(qū)商業(yè)的商戶將公益事務(wù)作為提升自身形象、招攬客源的手段，如開展一些與社區(qū)居民聯(lián)誼、舉辦節(jié)日慶典等活動，但是這些公益行為大多名不副實，仍然抱定“股東利益至上”意志，為社區(qū)居民提供實質(zhì)性、實惠性的服務(wù)偏少。究其原因:一是沒有將自身定位于微利行業(yè)(早餐、洗浴、維修等)，意識不到需要通過商品的薄利多銷與持久性服務(wù)賺取利潤。二是缺乏與社區(qū)共生共榮、雙邊共贏的觀點，從而不能將社區(qū)商業(yè)與社區(qū)文化相互融合，調(diào)配商品組合、提供特色服務(wù)項目;不能將商業(yè)活動與公益行為有機結(jié)合，促進(jìn)社區(qū)人際交往，增強經(jīng)營口碑效應(yīng)，提升社區(qū)商業(yè)的“友鄰形象”。

(五)信息服務(wù)能力落后，電子商務(wù)等新興手段貢獻(xiàn)度有待提升

1.缺乏高效的信息服務(wù)平臺，信息服務(wù)功能單一

目前，政府主導(dǎo)或參與建立的96156等信息化服務(wù)平臺服務(wù)功能相對單一，主要面向社區(qū)居民提供單向的信息發(fā)布服務(wù)，例如，政策發(fā)布、政務(wù)服務(wù)、疑難反饋、政策咨詢與解讀、便民服務(wù)信息查詢等，且存在時效性差、信息不豐富等缺點。平臺服務(wù)形式單一，信息量少，用戶體驗差，不能滿足社區(qū)居民多樣化的商品和服務(wù)需求，導(dǎo)致社區(qū)居民對平臺的認(rèn)可度與忠誠度低，參與度差，用戶對平臺的實際使用效率不高。平臺沒有搭建起社區(qū)商戶與居民之間直接的信息傳遞、互動機制，無法實現(xiàn)信息的深度共享。

2.缺乏成熟的電子商務(wù)平臺，商務(wù)服務(wù)模式簡單

一方面，早期的社區(qū)商業(yè)電子商務(wù)平臺以簡單的B2C實體商品交易為主，著眼于在線交易的簡單達(dá)成，對支付、配送、安全以及用戶體驗等問題考慮不夠，針對服務(wù)商品的電子商務(wù)交易模式也沒有開展起來。另一方面，社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的電子商務(wù)平臺未能充分利用現(xiàn)有信息技術(shù)的優(yōu)勢來提高社區(qū)商業(yè)服務(wù)平臺的綜合信息化水平和服務(wù)效率，例如物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)(智能傳感器、射頻識別、RFID、二維碼等)、移動計算與移動支付技術(shù)、地理位置服務(wù)(LBS)等先進(jìn)技術(shù)未能在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域得到普及，現(xiàn)有社區(qū)商業(yè)企業(yè)提供的各類服務(wù)停留在解決社區(qū)居民單一、短期的日常需求上，缺乏利用信息化手段、電子商務(wù)平臺及組合的商業(yè)模式來向社區(qū)居民提供長期性、綜合化、個性化、定制化、便捷化的綜合服務(wù)。

3.缺乏社區(qū)商戶聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)質(zhì)量較低

由于社區(qū)商業(yè)電子商務(wù)及信息化平臺建設(shè)不完善，缺乏對商戶的吸引力，致使平臺上的商戶比較零散，未形成業(yè)態(tài)內(nèi)或業(yè)態(tài)間的商戶聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)，降低了商戶服務(wù)質(zhì)量。具體體現(xiàn)為:社區(qū)商戶提供的商品及服務(wù)一般是與附近社區(qū)居民的日常生活息息相關(guān)，而社區(qū)商戶一般規(guī)模比較小、提供的商品種類較少、庫存較少、服務(wù)單一，當(dāng)發(fā)生缺貨、斷貨或者人員有事不能提供服務(wù)的情況時，會造成對這些商家有一定依賴性的居民生活的極大不便;而一些社區(qū)商家不清楚周邊居民的實際需要盲目進(jìn)貨或提供服務(wù)，會造成慘痛的損失。因此，使社區(qū)商戶能夠在自身利益最大化的前提下為社區(qū)居民提供最大的便捷實現(xiàn)雙贏，恰恰是社區(qū)商業(yè)進(jìn)行電子商務(wù)的初衷。

五、構(gòu)筑新的社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式與格局

(一)總體目標(biāo)

力爭通過五年左右時間，進(jìn)一步完善覆蓋城鄉(xiāng)、功能合理的生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展格局，不斷提高生活性服務(wù)業(yè)的供給能力;使朝陽社區(qū)生活性服務(wù)業(yè)行為規(guī)范文明，服務(wù)更加便利，運行高效有序，行業(yè)面貌明顯改善，行業(yè)服務(wù)質(zhì)量和規(guī)范經(jīng)營水平顯著提升，達(dá)到并保持全國領(lǐng)先水平。

1.推進(jìn)社區(qū)商業(yè)組織化，企業(yè)連鎖化率達(dá)到50%左右，實現(xiàn)社區(qū)生活服務(wù)基本全覆蓋，培育一批龍頭企業(yè)。

2.推動社區(qū)商業(yè)品牌化，培育60個左右企業(yè)品牌和服務(wù)品牌。

3.推動社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化，引進(jìn)、培育10家優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，重點發(fā)展集購物、休閑、娛樂于一體的一站式社區(qū)商業(yè)綜合體。

4.推動社區(qū)商業(yè)規(guī)范化，形成一支高素質(zhì)的從業(yè)人員隊伍，人員培訓(xùn)率達(dá)到80%左右。

(二)發(fā)展模式

要促進(jìn)社區(qū)商業(yè)穩(wěn)健良性發(fā)展，合理有效規(guī)劃社區(qū)商業(yè)，明確負(fù)責(zé)規(guī)劃的主體是關(guān)鍵。朝陽區(qū)的社區(qū)商業(yè)發(fā)展，應(yīng)形成區(qū)級統(tǒng)籌，街(鄉(xiāng))為主體，社區(qū)為依托的社區(qū)商業(yè)發(fā)展格局，并通過實施網(wǎng)格化管理，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)向便利、規(guī)范、優(yōu)質(zhì)的方向發(fā)展。區(qū)級統(tǒng)籌規(guī)劃可使區(qū)域商業(yè)的規(guī)模、形態(tài)、業(yè)態(tài)等特征與區(qū)域社會事業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求緊密結(jié)合，規(guī)劃的重點在于合理劃分區(qū)域商業(yè)層級，根據(jù)全區(qū)商業(yè)發(fā)展形勢，明確區(qū)域商業(yè)中心的布點和規(guī)模設(shè)置。街(鄉(xiāng))為主體，社區(qū)為依托，可以確保社區(qū)商業(yè)的布局和設(shè)置符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和當(dāng)?shù)鼐用竦膶嶋H需求。

1.新建社區(qū)發(fā)展一站式社區(qū)商業(yè)中心

新建社區(qū)起點高，制約少，是社區(qū)商業(yè)布局的關(guān)鍵階段。強化政府在規(guī)劃階段的介入力度，必要時可聘請專家組建智囊團(tuán)隊，引導(dǎo)開發(fā)商依據(jù)社區(qū)規(guī)模的大小、檔次，居民的收入水平、職業(yè)特征等進(jìn)行合理規(guī)劃。新興城鎮(zhèn)、大型社區(qū)建議以一站式社區(qū)商業(yè)中心為發(fā)展模式，中小型居住社區(qū)可以社區(qū)商業(yè)街為重點建設(shè)類型。

社區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)購物中心是購物中心的一種類型，適合于大型新建社區(qū)，指位于居民住宅區(qū)附近，為社區(qū)居民提供日常生活消費所需的多業(yè)態(tài)經(jīng)營、多功能服務(wù)、實行統(tǒng)一管理的大型綜合性商業(yè)組織形式。它的經(jīng)營方式可以概括為:統(tǒng)一招商、租賃經(jīng)營、業(yè)態(tài)組合、功能互補、集中管理、整體促銷。社區(qū)購物中心集購物、休閑、娛樂于一體，能滿足居民多樣化的消費需求;社區(qū)購物中心融合了各種新型商業(yè)業(yè)態(tài)，有以生鮮食品為主的超市，有品牌薈萃的特色專賣店，有各種便利的餐飲、服務(wù)設(shè)施，能滿足消費者一站式購物的需要;購物中心實施集約化的經(jīng)營管理，成本低，商業(yè)帶動效應(yīng)強，容易凝聚人氣，是現(xiàn)代商業(yè)的一種較好的形式。一般來說，它的總面積在3～12萬平方米之間，由1～2家骨干店(大專業(yè)店)和幾十家多種業(yè)態(tài)店(專業(yè)店、折扣店等)組成，經(jīng)營以零售、餐飲、生活便利服務(wù)為主，兼文化娛樂、健身功能。服務(wù)對象是附近住宅居民，輻射商圈3～6千米，服務(wù)人口數(shù)大約10～20萬人。

社區(qū)商業(yè)街橫式比較適合中小型新建社區(qū)。由于其居民收入以中高為主，小區(qū)商業(yè)消費水平也均以中高檔為主，消費需求呈現(xiàn)多樣化的特點，所以除了設(shè)置便民利民商業(yè)網(wǎng)點，還應(yīng)有集購物、餐飲、零售藥品、服務(wù)、休閑等為一體的功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施。社區(qū)商業(yè)街模式一般以“大型綜合超市+百貨店十便利店+其他組合”模式出現(xiàn)，以大型綜合超市、現(xiàn)代百貨店作為主力業(yè)態(tài)，重點發(fā)展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房、書店等便民利民商業(yè)網(wǎng)點，形成集購物、餐飲、零售、服務(wù)、休閑等為一體的功能齊全的現(xiàn)代商業(yè)群。社區(qū)商業(yè)街輻射半徑一般在1～1.5千米，服務(wù)人口5～7萬人左右，建筑規(guī)模在2～3萬平方米。

2.老舊(改造)社區(qū)努力提升商業(yè)檔次、完善服務(wù)功能

老舊(改造)社區(qū)，商業(yè)配套一般可以滿足當(dāng)時居民消費的需要，但是現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的規(guī)模、服務(wù)檔次和功能組合越來越不能滿足居民日益增長的消費需求和期望。因此，老舊(改造)社區(qū)商業(yè)形態(tài)，主要管理手段是因勢利導(dǎo)、規(guī)范經(jīng)營、提升層級?？芍攸c考慮“社區(qū)底商”模式。社區(qū)底商模式的網(wǎng)點鑲嵌在居民住宅之中，以“便利店+其他組合”模式為主，由“服務(wù)”和“餐飲”擔(dān)當(dāng)主要角色，一些服務(wù)類的配套也以美容美發(fā)、健身娛樂、商務(wù)票務(wù)、洗衣服務(wù)等為主。這種以便利店為主力業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)組合模式，替代了傳統(tǒng)社區(qū)中原有副食店、菜市場的功能，經(jīng)營的商品基本以生鮮食品、生活必需品等大眾型商品為主，與超市相互補充，為周邊居民提供全方面的服務(wù)。此類社區(qū)商業(yè)一般分布在社區(qū)主要出入口，服務(wù)人口在5 000人左右，商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點數(shù)5個以上。

此外，可利用市政基礎(chǔ)設(shè)施改造進(jìn)程，結(jié)合地域、人口、區(qū)位、組織結(jié)構(gòu)和文化背景等因素，運用規(guī)劃、政策、標(biāo)準(zhǔn)等手段，整合原有沿街商業(yè)的商業(yè)面積，優(yōu)化配置，合理布局，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)運營商和零售商，逐步形成業(yè)態(tài)完善、功能齊全的特色商業(yè)街或一站式購物中心，滿足社區(qū)居民購物、服務(wù)、休閑、娛樂等綜合性需求。

3.商務(wù)社區(qū)提高商務(wù)集聚能力和商業(yè)配套質(zhì)量

朝陽的商務(wù)社區(qū)，以CBD最為典型。商務(wù)社區(qū)商業(yè)建設(shè)應(yīng)以產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)為依據(jù)，衍生出一批具有分工協(xié)作關(guān)系的關(guān)聯(lián)商業(yè)，形成集群的經(jīng)濟(jì)功能。根據(jù)商務(wù)社區(qū)功能定位，可重點發(fā)展大型購物中心等零售業(yè)和休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，還應(yīng)注重綜合發(fā)展其他各類服務(wù)業(yè)和配套服務(wù)業(yè)，如小型零售產(chǎn)業(yè)、專業(yè)店、餐飲、娛樂、健身、酒吧、旅游、休閑等。為提高商業(yè)集聚能力與商業(yè)配套質(zhì)量，應(yīng)努力建立以電子商務(wù)平臺為主體的各類信息網(wǎng)絡(luò)平臺，以市場規(guī)律配置各類資源要素，為商業(yè)集群成長提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而增強產(chǎn)業(yè)集群對消費者的吸引力和區(qū)域競爭力。

具體來說，CBD商務(wù)社區(qū)商業(yè)可通過發(fā)展“一河、兩線、四點”來提高商業(yè)集聚的程度?！耙缓印?，即通惠河商業(yè)游廊，應(yīng)結(jié)合商業(yè)、旅游、休閑、娛樂等方面綜合規(guī)劃開發(fā)通惠河商業(yè)游廊?！皟删€”，即東三環(huán)沿線的商業(yè)帶和沿地鐵八通線的商業(yè)帶。東三環(huán)商業(yè)帶以國貿(mào)中心、財富中心、嘉里中心、京廣中心和央視為主要節(jié)點，兼具滿足商務(wù)辦公和過境中轉(zhuǎn)客流的服務(wù)功能，以辦公用品和中高檔商品、旅游商品為主;另外，中高檔餐飲業(yè)也在“兩線”商業(yè)帶上有著必然的發(fā)展趨勢。地鐵八通線沿線特別是地下商業(yè)主要是滿足過境中轉(zhuǎn)客流需要、以中檔商品和日常生活用品的消費為主?！八狞c”，即國貿(mào)中心區(qū)域——以名牌專賣店為主，以商務(wù)交往需求和高檔產(chǎn)品為主;CBD核心區(qū)域——以高檔專賣店為主，商業(yè)需求的主要范圍是商務(wù)交往、文化、時尚、旅游等;賽特中心區(qū)域——包括賽特中心、貴友大廈、友誼商店、秀水市場等，以中高檔綜合百貨店和涉外商品店為主;藍(lán)島大廈區(qū)域——以中檔綜合百貨、綜合性超市為主。

4.特殊地區(qū)因地制宜，完善商業(yè)配套設(shè)施

外籍人士居住的國際化社區(qū)，富裕階層為主的高檔公寓，其消費價值觀和行為模式具有貴族化傾向，追求品質(zhì)和綠色安全，崇尚安寧舒適、高尚尊貴的消費環(huán)境，傾向個性化、國際化的高端商業(yè)服務(wù)。因此，對于該地區(qū)的社區(qū)商業(yè)，應(yīng)根據(jù)需求，遵循適度集中的原則，建設(shè)公寓區(qū)商業(yè)中心，可以一家中型綜合超市和一家生鮮超市為主體，大力發(fā)展24小時連鎖便利店、西餐、酒吧、咖啡廳、健身、休閑、私立醫(yī)院、家政服務(wù)等服務(wù)業(yè)態(tài)，設(shè)置一定比例的高級專用會所，并多采用網(wǎng)絡(luò)、電話定貨、上門送貨等方式，不斷提升服務(wù)水平。

對于少數(shù)民族、知識分子、弱勢群體等不同群體聚居地區(qū)，應(yīng)在其社區(qū)因地制宜開辦符合其生活習(xí)慣、生活特點的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點，如幼兒園、餐飲、書店、醫(yī)療機構(gòu)、文化娛樂等，提供個性化商品和服務(wù)，不斷豐富社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，提高服務(wù)質(zhì)量。

六、朝陽區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的保障措施

(一)拓寬社區(qū)商業(yè)融資渠道，促進(jìn)企業(yè)調(diào)整升級

拓寬社區(qū)商業(yè)投融資渠道，增加企業(yè)造血功能，逐步解決企業(yè)經(jīng)營成本高、自身積累難、自主發(fā)展慢等難題。鼓勵企業(yè)通過建立多元化股權(quán)結(jié)構(gòu)，以兼并、重組、上市等方式快速擴(kuò)張;建立生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展投資基金，由政府出資并吸收社會投資，委托專業(yè)管理機構(gòu)管理或成立投資基金公司，對符合條件的企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資;建立生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展銀行貸款基金，政府出資并委托商業(yè)銀行按一定比例配套放大，優(yōu)先貸款支持符合條件的企業(yè)。

(二)健全社區(qū)商業(yè)財政支持系統(tǒng)，引領(lǐng)供應(yīng)商做大做強

在服務(wù)業(yè)發(fā)展資金中設(shè)立生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展扶持資金，擴(kuò)大社區(qū)商業(yè)的支持范圍和力度，優(yōu)先保障涉及民生、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整項目，培育大型龍頭企業(yè)，支持企業(yè)通過連鎖經(jīng)營、品牌建設(shè)、規(guī)范服務(wù)在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域中做大做強，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)供應(yīng)商的規(guī)模效益。

(三)減輕企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)，保障供應(yīng)商可持續(xù)發(fā)展

配合中央有關(guān)部委、北京市開展減輕生活性服務(wù)業(yè)稅費負(fù)擔(dān)的工作。研究探索對一些事關(guān)民生的服務(wù)企業(yè)，根據(jù)其保障民生、安置就業(yè)和承擔(dān)公益的情況，給予獎勵和稅費返還等優(yōu)惠政策。

(四)提高社區(qū)商業(yè)從業(yè)人員工作待遇和社會認(rèn)同感

依據(jù)朝陽區(qū)人力資源和社會保障政策，提高社區(qū)商業(yè)從業(yè)人員，特別是高端人才的工作待遇和社會地位。開展從業(yè)人員的職業(yè)教育培訓(xùn)和職業(yè)資格認(rèn)定，建立順暢的職業(yè)發(fā)展通道。積極開展行業(yè)先進(jìn)人物的評選活動，樹立典型，做好勞動模范、青年文明號等榮譽稱號的推選工作。加大對先進(jìn)人物的宣傳力度，提高社區(qū)商業(yè)從業(yè)人員的工作積極性和社會認(rèn)知度。

(五)兼顧社區(qū)商業(yè)公益效用，強化社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配置

將社區(qū)商業(yè)納入社區(qū)配套服務(wù)體系，合理規(guī)劃社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，特別是新建社區(qū)要按照一定比例配套規(guī)劃建設(shè)。鼓勵街道(鄉(xiāng))、社區(qū)通過回購、回租等方式，掌控一部分商業(yè)用房，優(yōu)先用于早餐店、菜店等居民生活必備的服務(wù)網(wǎng)點。鼓勵在社區(qū)設(shè)置相對集中的社區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，引導(dǎo)各類生活性服務(wù)品牌連鎖企業(yè)打捆進(jìn)入，集成早餐、家政、美容美發(fā)、洗染以及社區(qū)菜市場、便利店購物、繳費、快遞等日常生活服務(wù)功能，為居民提供集約化、便利化的生活服務(wù)。

(六)推動社區(qū)商業(yè)協(xié)會建設(shè)

行業(yè)協(xié)會在服務(wù)質(zhì)量的提升、加強業(yè)態(tài)之間聯(lián)系、增強社區(qū)商業(yè)對居民吸引力等方面發(fā)揮重要作用。因此，應(yīng)該加強社區(qū)商業(yè)協(xié)會的組織建設(shè)，理順政府與協(xié)會、協(xié)會與供應(yīng)商的關(guān)系，引導(dǎo)商戶加入?yún)f(xié)會，以獲取社區(qū)商業(yè)知識，掌握服務(wù)技能，提升服務(wù)質(zhì)量，從根本上滿足社區(qū)居民對社區(qū)商業(yè)的需求?？梢苑植煌瑯I(yè)態(tài)或關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)，定期或不定期舉辦各種商品或服務(wù)展銷會、商業(yè)研討會等，在維護(hù)商業(yè)秘密的前提下，交流信息、分享知識。社區(qū)商業(yè)供應(yīng)商借助于集群內(nèi)信息溝通的便捷性，使社區(qū)商業(yè)先進(jìn)理念、運營經(jīng)驗、營銷策略等迅速外溢，促進(jìn)社區(qū)商業(yè)管理技術(shù)、運營技術(shù)、服務(wù)技術(shù)的創(chuàng)新和擴(kuò)散。

(七)建立社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計制度

建立適應(yīng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展需要的統(tǒng)計評價體系，設(shè)置社區(qū)商業(yè)典型企業(yè)名錄，做到底數(shù)清、情況明、數(shù)字準(zhǔn)，提高社區(qū)商業(yè)科學(xué)化管理的水平。支持行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)發(fā)展的調(diào)查研究，及時反映行業(yè)動態(tài)，有關(guān)部門定期做好社區(qū)商業(yè)統(tǒng)計工作，注重統(tǒng)計結(jié)果的運用，為政府宏觀決策和社區(qū)商業(yè)發(fā)展提供依據(jù)。

(八)推進(jìn)社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展

面對社區(qū)商業(yè)不同發(fā)展環(huán)境，針對社區(qū)商業(yè)不同發(fā)展模式，因地制宜建立社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化體系。貫徹落實商務(wù)部《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》中確定的社區(qū)商業(yè)示范標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同區(qū)域的發(fā)展水平，分別設(shè)置基礎(chǔ)性社區(qū)商業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)展型社區(qū)商業(yè)的配套標(biāo)準(zhǔn)，做到社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、服務(wù)設(shè)施與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與社區(qū)發(fā)展規(guī)劃相一致，與周邊項目發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，既滿足社區(qū)居民需求，又避免重復(fù)建設(shè)浪費。

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