房地產(chǎn)：這個冬天不太冷

李茉

主要房地產(chǎn)公司前三季度銷售均價攀升是無可爭議的事實，且國內(nèi)主要一二線城市需求旺盛；第四季度歷來都是房屋銷售和土地出讓的高峰，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，暖冬是大概率事件。

萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（600048.SH）、恒大地產(chǎn)（3333.HK）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）等公司2013年前三季度的銷售簡報紛紛出爐，業(yè)界也隨之出現(xiàn)了兩種聲音，部分人士認為“金九”成色很足，也有一些業(yè)內(nèi)人士以萬科、恒大等公司“環(huán)比數(shù)據(jù)下降”為由認為“金九”蒙灰。

無論各大地產(chǎn)公司“金九”的銷售數(shù)據(jù)是否低于此前市場的高預(yù)期，但是銷售均價明顯攀升，國內(nèi)主要一二線城市需求旺盛，“日光盤”頻現(xiàn)卻是不爭的事實。

房價不斷攀升、各地地王頻出，房地產(chǎn)市場帶著一股熱勁進入冬季，給人的感覺是，這個冬季很可能成為行業(yè)的暖冬。

銷售情況存爭議 均價上升是事實

2013年9月份，萬科實現(xiàn)銷售面積131.1萬平方米，同比增加24.86%；銷售金額155.7億元，同比增加29.32%；前三季度公司累計實現(xiàn)銷售面積1098.7萬平方米，銷售金額1285億元，同比分別增長21.02%和33.41%；同時，公司前三季度的銷售均價11696元/平方米，同比上升10.25%。

綠地集團前三季度以1012億元成為繼萬科之后第二個銷售金額超過千億元的房企。

保利地產(chǎn)2013年9月份實現(xiàn)簽約面積85.57萬平方米，同比增長8.94%；實現(xiàn)簽約金額96.15億元，同比增長23.92%。前三季度，公司共實現(xiàn)簽約面積787.48萬平方米，同比增長17.68%；實現(xiàn)簽約金額886.68億元，同比增長17.24%。

2013年有望進入行業(yè)前五的恒大地產(chǎn)9月份的銷售金額也達到了105.3億元，簽約面積達到155.8萬平方米，同比增幅分別達到了29.6%和7%；銷售均價為6756元/平方米，同比增幅達到21.1%；而公司前三季度簽約面積約為1102萬平方米，簽約銷售金額為746.5億元，同比分別增加13.2%和27.4%；銷售均價同比增加12.5%，達到6774元/平方米。

碧桂園（2007.HK）雖然未披露前三季度的銷售數(shù)據(jù)，但是其澄清公告顯示，截至9月30日，公司已經(jīng)實現(xiàn)647億元的銷售額，超過了2013年620億元的全年銷售目標(biāo)。

招商地產(chǎn)2013年前三季度簽約銷售面積為199.07萬平方米，實現(xiàn)簽約銷售金額314.14億元，較上年同期的247.08億元增加27.14%。

高華證券研究報告顯示，2013年年初至今，已公布數(shù)據(jù)的26個城市中，20個城市的交易量有所上升，全部26個城市交易量的同比增幅中值達到14%。

9月底舉行的北京秋季房展以及“十一”上海房展的火爆也從一定程度上印證了目前房地產(chǎn)市場的熱度。官方公布的數(shù)據(jù)顯示，北京秋季房展共吸引了18萬觀眾，上海房展的觀眾也有11萬人之多。此外，珠海、昆山等城市也爭相在“十一”期間舉辦秋季房展會，參會人數(shù)普遍較“五一”房展會上升25%。

此外，雖然北京房展只有50個本地項目參展，僅占參展項目的10%，但是卻創(chuàng)下了2010年以來的最高成交價。在所有參展項目中，六環(huán)內(nèi)僅有兩個樓盤的銷售均價低于2萬/平方米。

9月18日，國家統(tǒng)計局公布了8月份70個大中城市住宅銷售價格的變動情況：70個大中城市中，69個城市的新建商品住宅價格（不含保障房）同比上漲，其中有12個城市漲幅超過10%，最高漲幅達到19.3%。進入9月，房價繼續(xù)上漲，中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房價指數(shù)報告顯示，9月份全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲1.07%，漲幅較8月份擴大0.15個百分點，同時這也是自2012年6月以來該指數(shù)連續(xù)第16個月環(huán)比上漲。

面對房價迅猛的上漲勢頭，瑞銀證券等機構(gòu)紛紛在研報中表示了對地方政府收緊調(diào)控政策的擔(dān)憂。國慶節(jié)前后，傳出全國各地銀行開始收緊房貸的信息，各大商業(yè)銀行的房貸利率也出現(xiàn)不同程度的上浮。北京鏈家、我愛我家等多家房產(chǎn)中介公司工作人員表示：“現(xiàn)在國管的住房公積金已經(jīng)不能放貸。”

在9月25日召開的部分城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會上，國土資源部對某些地方政府默許甚至助推高價地，或在債務(wù)壓力下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視均衡供地要求的行為發(fā)出了警告。一直堅持執(zhí)行限購的上海也會在10月份迎來住建部督察組關(guān)于限購、限貸情況的檢查。然而，即使政策趨緊，不斷上漲的房價是否可以得到有效的遏制？機構(gòu)和房企對第四季度的銷售情況又有著怎樣的計劃和判斷？

推盤高峰期將至

進入10月，雖然國慶黃金周期間成交量環(huán)比下降，但是數(shù)據(jù)同比增長近一倍。截至10月9日，共有26家機構(gòu)對萬科2013年度業(yè)績做出預(yù)測，平均預(yù)測凈利潤為156.15億元，同比增幅達到24.41%；而已經(jīng)對保利地產(chǎn)本年度業(yè)績做出預(yù)測的22家機構(gòu)均給出了“業(yè)績增長”的預(yù)期，預(yù)測平均凈利潤達到108.64億元，平均預(yù)測增幅為28.75%；25家機構(gòu)給予招商地產(chǎn)本年業(yè)績增長預(yù)期，2013年度平均預(yù)測凈利潤為44.04億元，預(yù)測平均增幅為32.72%。

綜合性房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機構(gòu)同策咨詢研究稱，2013年龍頭房企有望保持平均20%至30%的業(yè)績增長率，千億房企的數(shù)量則可能增加至7家，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達、碧桂園等均有可能榮膺千億軍團。

某位不愿具名的知名券商分析師表示：“即使政策趨緊，第四季度對行業(yè)內(nèi)重要房企的影響也不會太大。目前，中國三四線城市的供給量還是比較大的，去存貨的壓力明顯，周期也比較長，但受供給量不足的影響，一二線城市需求旺盛的情況短時間內(nèi)不會改變，住房信貸趨緊等措施會逐步影響市場熱度，但是只要供需關(guān)系沒有發(fā)生改變，房價上漲的壓力就很難得到緩解。龍頭房企的項目較為集中，可控性強，只要公司保持穩(wěn)定的推盤數(shù)量，四季度的銷售業(yè)績依然會很出色。”

券商研報也是看好的居多。申銀萬國認為，前九個月房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況符合預(yù)期，基本面溫和改善，房地產(chǎn)行業(yè)的投資在年底前不會下滑。

東北證券研報更是明確提出：“預(yù)計四季度全國商品房成交價格會維持高位相對平穩(wěn)的態(tài)勢”，并稱“有助于提高盈利水平”。

在對萬科9月份銷售數(shù)據(jù)的點評中，中銀國際表示，按照目前的銷售進度，公司有望超過該機構(gòu)年初銷售收入1700億元的預(yù)期；此外，安信證券也給出了1800億元的銷售預(yù)期。

與上述券商相比，長城證券相對悲觀，但依然給予了“增長”的預(yù)期，其研報指出房地產(chǎn)行業(yè)第四季度的增長會趨緩，主要原因為CPI上升至3.0%以上是大概率事件，流動性會持續(xù)偏緊，加之需求和補庫存已現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，銷量增加催化劑略顯不足。與長城證券類似，中金公司也對第四季度的房地產(chǎn)行業(yè)持謹慎觀點。

萬科總裁郁亮曾多次公開表示“萬科始終處在過冬狀態(tài)”，面對市場較高的熱度，以及機構(gòu)的樂觀預(yù)期，萬科卻表示出了相當(dāng)?shù)睦潇o。在給記者的回復(fù)中，萬科表示：“對于市場，公司始終保持一種謹慎的心態(tài)，在銷售上也會繼續(xù)堅持積極賣樓、合理定價的一貫策略，并會在四季度保持相對充足的推盤量?！?/p>

萬科同時表示，“目前，大多數(shù)二三線城市的價格表現(xiàn)相對溫和，一線城市的情況比較特殊，價格回升較明顯，這可能與市場對這些熱點城市的預(yù)期過于樂觀有關(guān)。從供求關(guān)系來看，一線城市近期的成交批售比（商品住宅成交面積/新房批準預(yù)售面積）基本保持在略高于1的狀況，盡管新房成交略高于新盤入市，但尚未出現(xiàn)明顯的供不應(yīng)求。庫存方面，除去北京庫存消化較快、去化周期較短外，其他城市仍然處在比較合理的水平。整體上，市場仍然具備平穩(wěn)運行的基礎(chǔ)，并不支持過于樂觀的價格上漲預(yù)期。”

上述分析師表示：“據(jù)我所知，大部分主要房企持比較樂觀的態(tài)度。進入10月，我們預(yù)測龍頭地產(chǎn)公司會迎來推盤的高峰期，第四季度可能成為保利地產(chǎn)全年推盤量最大的一個季度，這些因素都會促使銷售量繼續(xù)提升。國內(nèi)房價在一線城市的帶動下呈上升趨勢是不爭的事實，對于專注于在國內(nèi)主要一二線城市發(fā)展的房企而言，第四季度的銷售依然會明顯趨好，加上四季度也是各地方政府推地的高峰期，可以說這個冬季房市還會是相對溫暖的?！?/p>