關(guān)于住宅小區(qū)設(shè)計(jì)的流程

楊青

【摘 要】當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)超速發(fā)展的社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)在神州大地遍地開花，無論走到哪個(gè)城市都可以看見成片成片的大型小區(qū)如火如荼的在大規(guī)模建設(shè)中；住宅小區(qū)無論大小，設(shè)計(jì)流程都是一樣的。通過這幾年干了好幾個(gè)大型小區(qū)，我歸納總結(jié)了設(shè)計(jì)住宅小區(qū)的十個(gè)步驟。

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；退讓界限；施工圖；審圖；服務(wù)

當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)超速發(fā)展的社會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)在神州大地遍地開花，無論走到哪個(gè)城市都可以看見成片成片的大型小區(qū)如火如荼的在大規(guī)模建設(shè)中；也可以在城市的任何角落看見各種各樣高聳林立的住宅建筑群。這幾年建筑設(shè)計(jì)人員的任務(wù)重，時(shí)間緊，加班加點(diǎn)的趕時(shí)間、搶效率；住宅小區(qū)一開少則二、三十萬平米，多則上百萬平米。但不管時(shí)間再緊、工期再短、要求再多，設(shè)計(jì)的流程都是一樣的，通過這幾年干了好幾個(gè)大型小區(qū)，我歸納總結(jié)了以下十個(gè)步驟。

第一步：首先應(yīng)了解地塊的區(qū)域位置，地塊的使用性質(zhì)，征遷用地范圍，代征用地范圍，規(guī)劃建設(shè)用地范圍等。認(rèn)真仔細(xì)的看一下規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上都會(huì)明確蘭線面積、紅線面積、容積率、建筑密度、綠化率、停車位（地上與地下的比例）、需要配套建設(shè)的廉租房比例、幼兒園用地面積及建筑規(guī)模、公廁面積、社區(qū)用房面積、物業(yè)管理用房面積等；有些還會(huì)對(duì)建筑高度有明確的要求。這是對(duì)規(guī)定性指標(biāo)的全面了解。在此要強(qiáng)調(diào)一下，設(shè)計(jì)人員一定要現(xiàn)場踏勘，要對(duì)周邊環(huán)境有一個(gè)詳盡的了解。這對(duì)規(guī)劃方案的形成有決定性的影響。

第二步：查清楚退道路紅線，退用地界限，退黃，紫，綠，藍(lán)控制線等的距離。

1.退道路紅線，首先先查一下規(guī)劃局下發(fā)的各主次干道道路的紅線斷面尺寸，在圖中將線偏移，標(biāo)識(shí)清楚；之后再查一下各類建筑后退規(guī)劃道路建筑線的最小距離。當(dāng)?shù)缆方ㄖ€寬度<30米時(shí)，多低層建筑退道路紅線4米，高層（含裙房）后退10米；當(dāng)?shù)缆方ㄖ€寬度在30-60米間時(shí)，多低層建筑退道路紅線10米，高層（含裙房）后退20米；當(dāng)?shù)缆方ㄖ€寬度>60米時(shí)，多低層建筑退道路紅線15米，高層（含裙房）后退30米.建筑后退規(guī)劃道路切角紅線的距離按較寬規(guī)劃道路退線距離要求控制。

2.退用地界限，也要按規(guī)劃局下發(fā)的技術(shù)規(guī)定來執(zhí)行。即多低層建筑的長邊后退最小距離底層為6米，多層為10米；多低層建筑的山墻后退最小距離為5米（當(dāng)多低層的山墻>16米時(shí)，按長邊要求退距）。高層主要朝向距北側(cè)用地界線>20米；距東，南，西側(cè)用地界線>15米；高層次要朝向后退最小距離為9米（次要朝向（含陽臺(tái)）超過20米，按高層主要朝向來界定）.

3.退黃，紫，綠，藍(lán)控制線：

a.城市黃線，是指對(duì)城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線。

b.城市紫線，是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文化街區(qū)和省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的歷史文化街區(qū)的保護(hù)范圍界線，以及歷史文化街區(qū)外經(jīng)縣級(jí)以上人民政府公布保護(hù)的歷史建筑的保護(hù)范圍界線。

c.城市綠線，是指城市各類綠地范圍的控制線。

d.城市藍(lán)線，是指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。

在圖中將個(gè)控制線都標(biāo)識(shí)好后，那么我們可以進(jìn)行規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)的范圍就出來了，就可以做規(guī)劃設(shè)計(jì)了。

第三步：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。首先要對(duì)地形和周邊環(huán)境進(jìn)行分析，現(xiàn)場踏勘很重要，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)不能破壞周圍的環(huán)境和未來的發(fā)展；之后要和甲方溝通，對(duì)小區(qū)的定位、戶數(shù)、戶型指標(biāo)等等。確定設(shè)計(jì)理念。先確定主次入口，根據(jù)出入口將小區(qū)路網(wǎng)布出來（人行路線及車行路線）；再開始擺樓。擺樓就要考慮間距。多層一控區(qū)以內(nèi)1.4H，一控區(qū)一外1.5H；當(dāng)長邊與山墻相對(duì)時(shí)--低層相對(duì)8米，低多層相對(duì)8米，多層相對(duì)10米；多低層山墻相對(duì)都是6米。多層與高層是當(dāng)高層位于南側(cè)時(shí)0.5H且>30米；高層位于東，西，北側(cè)1.5H（多）且>18米或1.5H（低）且>15 米。高層與高層按規(guī)定是0.5H且>30米，但是要進(jìn)行采光分析。高層山墻與山墻13米（也是我們防火規(guī)范的要求）。建筑擺放出來后（滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)），首先進(jìn)行采光分析。采光分析通過后，開始界定地下室的擴(kuò)出范圍，地下室外墻后退規(guī)劃道路建筑線距離不得小于3米（一般退5米），旁邊有建筑的要與結(jié)構(gòu)商量退讓距離。地下室車道出入口后退道路建筑線距離不得小于5米（規(guī)劃局一般要求退10米，在有條件的情況下）。地下室范圍確定后，和設(shè)備、電氣專業(yè)商量消防水池，消防泵房，高低壓配電室，柴油發(fā)電機(jī)房，消防控制室等的位置；這些在技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中也都要備注。然后就是細(xì)畫綠化，停車位等。（要注意的是，最后報(bào)信息中心的電子版圖綠化是要求退建筑1.5米的，所以在這時(shí)候就要把綠化面積做夠）包括道路廣場面積，實(shí)事求是。綠地率一定要滿足。城市新區(qū)綠地率是不得低于40%，舊城區(qū)不得低于35%。停車位是地上不得大于總停車位的20%，地下不得小于總停車位的80%。住宅三戶二輛，商業(yè)0.8輛/100m，辦公1輛/100m.各項(xiàng)指標(biāo)滿足后，進(jìn)行各單體組合。單體就是要依據(jù)甲方要求的戶型、戶數(shù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上要求的廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等要求做夠。戶型要符合各個(gè)群體的使用要求，要減少浪費(fèi)的交通面積，盡可能的合理優(yōu)化各功能房間之間的關(guān)系。單體組合后再復(fù)合總平面圖。這時(shí)把總平面圖和戶型組合報(bào)給甲方，雙方協(xié)商調(diào)整后，如果有大的變動(dòng)，還是要繼續(xù)做采光分析。確定后開始做各項(xiàng)分析圖。

第四步：技術(shù)處審批階段

和規(guī)劃局溝通，可能會(huì)調(diào)整很多次，主要是總圖和外立面，滿足要求后上會(huì)。大型項(xiàng)目就要按院規(guī)定先上院里的評(píng)審會(huì)，再上規(guī)劃局的會(huì)。將自己方案形成的原因，和對(duì)為何形成方案的構(gòu)思要表述清楚。

第五步：上會(huì)后完善

上會(huì)通過后就要報(bào)信息中心，根據(jù)信息中心的要求將我們的總圖分層分線性修改出來，拷電子版，主要是核對(duì)總圖指標(biāo)是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求；建筑密度、容積率、綠地率、停車位等。所以從方案初始就應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件做。信息中心核過后就可以畫紅線。

第六步：施工圖階段

拿上紅線后，首先核一遍尺寸、面積、大地坐標(biāo)、黃海高程。建筑專業(yè)將建筑的平立剖提給結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣專業(yè)；再由各專業(yè)將資料反提給建筑。施工圖設(shè)計(jì)過程是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)和認(rèn)真的階段。施工圖并不難，難在各專業(yè)協(xié)調(diào)和對(duì)圖的過程，有問題一定要及時(shí)溝通。還有對(duì)規(guī)范、技術(shù)措施和做法大樣一定要多看多查。施工圖后期的校對(duì)審核和對(duì)圖很重要，一定不能忽視。

第七步：審圖：分施工圖審查和消防審查；同時(shí)將完整的一套效果圖（與施工圖完全一致的，標(biāo)好材質(zhì)）交到技術(shù)處進(jìn)行立面審批。

第八步：辦理規(guī)劃許可證

需要甲方提供的是土地招拍掛證書，施工圖審查通過證書，規(guī)劃局提供設(shè)計(jì)院填寫甲方蓋章的面積表格，建筑平立剖一份（藍(lán)圖），總平面四份（藍(lán)圖），基礎(chǔ)圖一份，總平面電子光盤一份，審批過的立面一份。

第九步：辦理施工許可證

第十步：進(jìn)行后期服務(wù)

1.開工后先要進(jìn)行技術(shù)交底。

2.施工單位挖到基底標(biāo)高后要驗(yàn)槽

3.主體驗(yàn)收；高層要分階段主體驗(yàn)收

4.竣工驗(yàn)收；分消防驗(yàn)收和質(zhì)監(jiān)站竣工驗(yàn)收

5.不定期回訪

除上述四點(diǎn)是施工過程中必須要有的服務(wù)階段外，如果施工現(xiàn)場有任何問題，設(shè)計(jì)人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場提供技術(shù)支持。

以上就是我們?cè)谧鋈魏我粋€(gè)住宅小區(qū)都需要經(jīng)歷的十個(gè)步驟，作為設(shè)計(jì)人員我們應(yīng)該盡我們?nèi)θプ龊萌魏我粋€(gè)項(xiàng)目。在滿足現(xiàn)行規(guī)范、法律法規(guī)的同時(shí)，盡可能的多替甲方想一些，替未來的使用者多想一些，想的全面一些，把任何一個(gè)項(xiàng)目都當(dāng)做自己的事情來做。要有前瞻性和創(chuàng)造力，為城市建設(shè)貢獻(xiàn)自己最大的力量！