投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的探析

黃一卉

一、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式準(zhǔn)則規(guī)定

1.投資性房地產(chǎn)、公允價(jià)值的概念

根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。

公允價(jià)值是主要的會(huì)計(jì)計(jì)量屬性之一，是指資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。

2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式

根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。這說明投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是有條件的，滿足條件后是可以選擇的，而不是強(qiáng)制性的。

原采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)滿足公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量條件后，可以轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式；但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

此外，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量只能采用一種計(jì)量模式，即如果要采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，必須全部投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都能夠持續(xù)可靠取得。

3.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式對(duì)資產(chǎn)、損益的影響

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計(jì)提折舊或攤銷，折舊或攤銷借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目。即成本模式下，如投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷不滿足資本化條件，其會(huì)減少當(dāng)期損益。成本模式下的投資性房地產(chǎn)期末要按成本與可收回金額孰低計(jì)量，如可收回金額低于成本應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”，而可收回金額為公允價(jià)值減處置費(fèi)用與未來現(xiàn)金流量現(xiàn)值孰高者，也就是說投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降可能會(huì)減少當(dāng)期損益。

采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，即投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值上升會(huì)增加當(dāng)期損益，公允價(jià)值下降會(huì)減少當(dāng)期損益。

在房地產(chǎn)普遍上漲的環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量與成本模式相比，當(dāng)期損益的增加包含不需計(jì)提折舊或攤銷，和公允價(jià)值上升兩部分；同時(shí)由于不需計(jì)提折舊或攤銷，當(dāng)期末資產(chǎn)凈值也更大。上述差異將在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)消除。

二、我國上市公司投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式的現(xiàn)狀

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施以來，上市公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的家數(shù)很少，占持有投資性房地產(chǎn)上市公司的比例雖然逐年上升但水平很低。

2007年至2012年A股上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量情況表

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三、投資性房地產(chǎn)較少運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量原因

1.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量具有可選擇性

根據(jù)規(guī)定，企業(yè)通常對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行的后續(xù)計(jì)量，只允許在滿足特定條件的情況下才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。公允價(jià)值模式在滿足特定條件情況下是可以選擇的，而不是強(qiáng)制性要求采用，所以并不是所有滿足條件的企業(yè)都會(huì)采用公允價(jià)值模式，企業(yè)可以權(quán)衡該會(huì)計(jì)政策對(duì)企業(yè)信息披露的利弊，以及管理需要、成本效益等情況作出選擇。并且，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式只能從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，而不能做相反的轉(zhuǎn)換，使得企業(yè)在選擇采用公允價(jià)值模式時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。

2.公允價(jià)值的取得成本較高

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。并且按照規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)只能采用一種模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，如果采用公允價(jià)值模式，需要所有的投資性房地產(chǎn)都滿足上述兩個(gè)條件，而現(xiàn)實(shí)中并不是所有地區(qū)都存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，即便存在活躍的交易市場，每期末均持續(xù)取得房地產(chǎn)市場價(jià)格的相關(guān)信息也存在一定的難度，計(jì)量成本較大。因此，部分滿足公允價(jià)值計(jì)量條件的企業(yè)也不采用該模式。

3.投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量進(jìn)行盈余管理的動(dòng)力不大

對(duì)上市公司來說，雖然投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升能使得當(dāng)期利潤增加，但投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益屬于非經(jīng)常性損益，而上市公司定期報(bào)告披露的利潤指標(biāo)除了凈利潤外，還要披露扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤，每股收益和凈資產(chǎn)收益率也要披露扣除非經(jīng)常性損益后的指標(biāo)，所以投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升帶來的收益并不能掩蓋企業(yè)的業(yè)務(wù)盈利情況。其次，對(duì)上市公司進(jìn)行考核的各項(xiàng)凈利潤指標(biāo)中大多要求采用扣除非經(jīng)常性損益前后孰低的凈利潤，例如上市公司公開增發(fā)股份最近三年的盈利要求，對(duì)上市公司進(jìn)行特別處理、暫停上市的凈利潤情況等等。因此，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值上升時(shí)實(shí)現(xiàn)的當(dāng)期凈利潤增加作為非經(jīng)常性損益，衡量時(shí)采用扣除該項(xiàng)非經(jīng)常性收益后的凈利潤；當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降時(shí)，公允價(jià)值變動(dòng)損益使得當(dāng)期凈利潤減少，衡量時(shí)采用未扣除非經(jīng)常性損失的較低的凈利潤。即采用公允價(jià)值模式，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的上升不會(huì)使得衡量上市公司凈利潤的指標(biāo)增大，反而公允價(jià)值下降的損失會(huì)使得衡量上市公司凈利潤的指標(biāo)減少，所以上市公司偏向于不采用公允價(jià)值模式。再次，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)持續(xù)上漲多年，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格是否會(huì)繼續(xù)上漲也存在較大的不確定性，企業(yè)采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量從而進(jìn)行盈余管理的動(dòng)力不大。

四、推動(dòng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量的建議

我國企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的應(yīng)有少，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值難以真實(shí)反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，甚至差異較大，筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面推動(dòng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的運(yùn)用：

1.加大房地產(chǎn)信息披露，降低公允價(jià)值的取得成本

能低成本、便利地獲得房地產(chǎn)公允價(jià)值等信息是公允價(jià)值計(jì)量的基礎(chǔ)。通過提高房地產(chǎn)市場的透明度和成熟度，加強(qiáng)房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管，使得大眾可以便利地獲取真實(shí)、可靠的房地產(chǎn)價(jià)格信息，將改善公允價(jià)值運(yùn)用的外部環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

2.修訂準(zhǔn)則，減少公允價(jià)值運(yùn)用的限制

按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，必須全部投資性房地產(chǎn)都滿足公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量條件才可以采用公允價(jià)值模式，即只要極少部分投資性房地產(chǎn)不滿足公允價(jià)值計(jì)量條件也只能對(duì)全部投資性房地產(chǎn)使用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。由于不同地區(qū)房地產(chǎn)市場成熟程度不同，公允價(jià)值信息能否取得及取得成本也不同，對(duì)于多個(gè)地區(qū)都有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)較難獲得全部投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，從而不能運(yùn)用公允價(jià)值模式，這會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量下降，可以適當(dāng)修訂該規(guī)定，如部分不要求企業(yè)對(duì)全部投資性房地產(chǎn)采用一種后續(xù)計(jì)量模式。

現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的另一個(gè)規(guī)定：“企業(yè)已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”。房地產(chǎn)市場處于不斷的變化中，同時(shí)隨著企業(yè)投資性房地產(chǎn)的增加，較難保證全部已取得的投資性房地產(chǎn)及將來取得的投資性均能持續(xù)可靠地取得公允價(jià)值信息。由此，原來已經(jīng)采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，在新取得的投資性房地產(chǎn)無法持續(xù)獲得公允價(jià)值信息時(shí)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，準(zhǔn)則缺乏相關(guān)規(guī)定，因此可以修訂該條規(guī)定或?qū)Υ诉M(jìn)行解釋和提出指導(dǎo)意見。

3.提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)

公允價(jià)值計(jì)量屬性是2006年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后才開始在多個(gè)準(zhǔn)則中運(yùn)用，在我國的運(yùn)用的時(shí)間不長，會(huì)計(jì)人員普遍對(duì)公允價(jià)值的掌握仍然不夠全面和深入。公允價(jià)值的取得除了市場信息外，還需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用一定的方法進(jìn)行測算、估計(jì)，并且運(yùn)用職業(yè)判斷，所以提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)對(duì)于促進(jìn)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量提供了保障。

[1]財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2006.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.

[2]財(cái)政部會(huì)計(jì)司.2010企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋.北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2010.

[3]曹曉雪,湛丹妮,楊陽.上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究.財(cái)會(huì)月刊,2011,(2)：12-13.