房?jī)r(jià)調(diào)控現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)調(diào)查研究：以杭州為例

浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 張哲寧

2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，其中明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購(gòu)一套商品房，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫(xiě)一份《家庭成員情況申報(bào)表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購(gòu)住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。這是全國(guó)首次提出的家庭購(gòu)房套數(shù)“限購(gòu)令”。2011年2月28日，繼多個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”細(xì)則之后，市場(chǎng)一直翹首以待的杭州樓市調(diào)控細(xì)則終于塵埃落定?！皣?guó)八條”杭州版細(xì)則出臺(tái)，于3月1日起正式實(shí)施，全名為關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)，至2012年3月1日，杭州樓市限購(gòu)令落地實(shí)滿一周年。

對(duì)于各地出臺(tái)的限購(gòu)令，一些專家及業(yè)內(nèi)人士對(duì)其效果存在爭(zhēng)議。

中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室原主任易憲容接受采訪時(shí)指出，“信貸和稅收政策才是關(guān)鍵，現(xiàn)在的信貸政策80%還沒(méi)有落實(shí)好”，如果把現(xiàn)有的信貸政策落實(shí)好，已經(jīng)足夠，無(wú)需再出更多政策。對(duì)于限購(gòu)令，他認(rèn)為，這些措施只不過(guò)是地方政府出于對(duì)中央究責(zé)的擔(dān)憂而出的應(yīng)景之策，是否有效還有待觀察[1]。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭在接受媒體采訪時(shí)曾說(shuō)，從調(diào)控手段分析，限購(gòu)屬于行政命令，在投資投機(jī)者大量購(gòu)房的現(xiàn)實(shí)條件下，暫停購(gòu)房能起到立竿見(jiàn)影的效果。他預(yù)言，未來(lái)半年上海等城市的房?jī)r(jià)將會(huì)趨于穩(wěn)定，部分城市樓市甚至“急劇降溫”[2]。

自住房限購(gòu)令配合限貸令出臺(tái)至今，不難發(fā)現(xiàn)，因?yàn)橄拶?gòu)令及限貸令的出臺(tái)并實(shí)施，對(duì)杭州樓市造成了一系列顯著的影響。如何全面理解杭州現(xiàn)行的限購(gòu)令及限貸令？這一非常規(guī)手段到底威力幾何？杭州市民對(duì)其的評(píng)價(jià)又是怎樣？本文將通過(guò)分析杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及限購(gòu)令、限貸令的影響力，以及限購(gòu)令細(xì)則對(duì)杭州居民的影響程度等各項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，對(duì)以上問(wèn)題作出分析。

1 調(diào)查方案

通過(guò)此次調(diào)查，將了解到杭州主城區(qū)目前的居民持房情況，以及限購(gòu)令和限房貸款在居民中的的普及程度和影響程度，提出合理的對(duì)策方法，為抑制杭州房?jī)r(jià)升溫提供建議。本次調(diào)查總體為杭州主城區(qū)全部居民，調(diào)查單位為杭州主城區(qū)的每一個(gè)居民。

1.1 樣本容量的確定

將杭州市各城區(qū)的居民人數(shù)相加得到總體總量N=2063100。本次調(diào)查預(yù)期的主要結(jié)果為各種比例數(shù)據(jù)的估計(jì)以及各種比例數(shù)據(jù)之間的比較結(jié)果，所以在調(diào)查樣本量的研究上是以估計(jì)簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣總體比例的樣本量為基礎(chǔ)的。一般用公式計(jì)算樣本量，其中n為純樣本量，μ為一定置信度下所對(duì)應(yīng)的臨界值，p為樣本比例，d2為誤差率。本調(diào)查采用95.45%的置信度(此時(shí)μ=2)，d取值為4.55%，由于p值較難估計(jì)，可采用保守策略，取p=0.05。

(1)計(jì)算初始樣本量：

1.2 問(wèn)卷調(diào)查的項(xiàng)目

(1)杭州居民的買(mǎi)房目的，主要包括：過(guò)渡居住、改善居住、購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房、為子女買(mǎi)房、投資置業(yè)。

(2)限購(gòu)令(限貸令)的普及程度，以及分別對(duì)居民生活的影響：限購(gòu)令方面，極大地限制了買(mǎi)房投資、稍微減弱了買(mǎi)房投資的興趣、只買(mǎi)一套沒(méi)什么影響、毫無(wú)影響。限貸令方面，打消原本打算買(mǎi)第三套房子的念頭；付不出第二套房子首付打消購(gòu)買(mǎi)念頭；雖然第二套首付占50%；但是仍打算購(gòu)買(mǎi)；90平米以下的小型戶首付從20%升到30%，購(gòu)房變吃力、沒(méi)什么影響。

(3)限購(gòu)令細(xì)則中哪條細(xì)則對(duì)居民生活影響最大。

2 杭州市房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀分析

2.1 杭州商品房2012年5～10月交易行情

6月的房產(chǎn)交易量為5月的2.81倍，在到達(dá)頂峰后，7月交易量同比6月下降29.04%，環(huán)比5月上漲114.86%，8月持續(xù)下降，同比上月下降16.01%，環(huán)比5月上升80.46%，過(guò)了八月的淡季，金九月的銷量有所起色，同比8月增長(zhǎng)17.22%，環(huán)比5月上升111.53%，但是，銀十月的銷量不及九月，同比上月下降21.87%，環(huán)比五月上升65.26%。雖然自6月之后，整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是總的來(lái)說(shuō)，相比5月份的銷量，都是有不同程度的增長(zhǎng)。

2.2 杭州居民購(gòu)房趨向的分析

杭州主城區(qū)居民購(gòu)房目的：在持房目的統(tǒng)計(jì)結(jié)果中，接近70%的人表示購(gòu)房目的是為了改善住居；11.8%的人表示是給子女買(mǎi)婚房；24.6%的人則表示僅是過(guò)渡居住而已；10.3%的人是為了購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房。成交量中小戶型比重增加，剛需型住房日漸受歡迎：在杭州八大區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格和交易量的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)，小戶型占熱銷性的比例中，西湖區(qū)為2/3，上下城區(qū)為5/7，拱墅區(qū)為4/5，江干區(qū)為9/10，濱江為3/5，下沙為3/4，蕭山為3/5，余杭為1/1。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了如今剛需形房產(chǎn)占了很大一部分比重。

3 限購(gòu)令、限貸令影響力的分析

3.1 杭州主城區(qū)居民對(duì)限購(gòu)令、限貸令的相關(guān)認(rèn)識(shí)

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，49.54%的居民表示只是聽(tīng)過(guò)限購(gòu)令但是沒(méi)有詳細(xì)了解過(guò)；38.31%的居民不但聽(tīng)說(shuō)而且對(duì)限購(gòu)令有一定的認(rèn)知；只有12.15%的居民沒(méi)有聽(tīng)過(guò)限購(gòu)令。說(shuō)明限購(gòu)令的普及范圍還是較大的，但是深度還有待改進(jìn)。對(duì)限購(gòu)令了解最到位的西湖區(qū)，不論是深度認(rèn)知還是僅僅是了解，西湖區(qū)的人數(shù)都為五區(qū)之首，其次是江干區(qū)。選擇“沒(méi)聽(tīng)過(guò)，不知道”的居民人數(shù)統(tǒng)計(jì)中，下城區(qū)的人數(shù)最多，占了39.42%。51.39%的居民表示只是聽(tīng)過(guò)限貸令但沒(méi)有詳細(xì)了解過(guò)；29.23%的居民不但聽(tīng)說(shuō)而且對(duì)限貸令有一定的認(rèn)知；只有19.38%的居民沒(méi)有聽(tīng)過(guò)限貸令。與限購(gòu)令的了解程度相似，表現(xiàn)最好的是西湖區(qū)的居民，其次也是江干區(qū)居民。選擇“沒(méi)聽(tīng)過(guò)，不知道”的人數(shù)中，依舊是下城區(qū)的居民占最大比重。

3.2 杭州主城區(qū)居民對(duì)目前出臺(tái)限購(gòu)令的態(tài)度以及意愿

根據(jù)在365房產(chǎn)網(wǎng)上搜索到杭州調(diào)控細(xì)則的調(diào)查，做出以下兩個(gè)統(tǒng)計(jì)和分析。

對(duì)于此次出臺(tái)政打策的擊力度，58.04%的居民表示力度一般性，剩余的41.96%的居民中，僅3.57%持極其樂(lè)觀的態(tài)度，覺(jué)得力度很大?？梢?jiàn)，大多數(shù)居民還是認(rèn)為限購(gòu)令出臺(tái)不能徹底打壓泡沫經(jīng)濟(jì)，不能完全改善投機(jī)炒房的現(xiàn)象，但是41.96%的樂(lè)觀看法也說(shuō)明限購(gòu)令的出臺(tái)也是有支持者的，而且比重不少。

新細(xì)則中，你覺(jué)得對(duì)你購(gòu)房影響最大的是？五個(gè)選項(xiàng)中，選擇“杭州本地及外地居民家庭只能新購(gòu)一套房”的居民最多，比例為40.38%；其次是“一套房首付至少30%”，比重為23.85%；排第三位的是“暫停三套房貸款”，比重是16.51%，這個(gè)是超過(guò)筆者預(yù)期的，原本以為“二套房首付不低于50%”會(huì)排在第三位，但是它只排到第四位，比重為12.84%?？梢?jiàn)，限購(gòu)令對(duì)于已有二套住房的居民的影響力是超過(guò)擁有一套住房居民的，排在最末的是“增加普通商品房和保障房供應(yīng)”，比重為6.42%。

3.3 限購(gòu)令、限貸令的影響分析

3.3.1 積極影響

(1)有效遏制樓市投機(jī)者。限購(gòu)令與限貸令出臺(tái)后，買(mǎi)房就必須先開(kāi)證明，這一程序起到了讓已擁有多套房產(chǎn)或貸款記錄證明的炒房客無(wú)法買(mǎi)房的作用。

(2)利于剛性住房需求得到滿足。如今投資炒房客被限制，那么剛需市場(chǎng)必然成了開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的一塊重地。為了迎合市場(chǎng)需要，開(kāi)發(fā)商們會(huì)調(diào)整房源類型，接下來(lái)的樓市將迎來(lái)剛需房源的大量上市。

(3)為保障房建設(shè)爭(zhēng)取時(shí)間和空間。限購(gòu)只是暫時(shí)性政策，要解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題，需要從根本上解決供需問(wèn)題，而保障房的大量建設(shè)可以有效增加樓市的供給[3]。

(4)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新機(jī)遇。限購(gòu)是針對(duì)住宅的，而商業(yè)性質(zhì)的房源并不在限購(gòu)之列。

3.3.2 消極影響

(1)購(gòu)買(mǎi)力減弱，樓市成交下滑。相當(dāng)一部分具有購(gòu)買(mǎi)力的投資客和外地購(gòu)房者被阻擋在買(mǎi)房大門(mén)之外，房地產(chǎn)成交量勢(shì)必下滑。

(2)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)風(fēng)格明顯。限購(gòu)令讓已經(jīng)擁有多套房產(chǎn)的人不能再繼續(xù)購(gòu)房，一定程度上干擾了市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)體制。

(3)或致三四線城市房?jī)r(jià)上漲。

(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或破產(chǎn)或被并購(gòu)。限購(gòu)后成交下滑，資金回籠慢，開(kāi)發(fā)商得的資金鏈?zhǔn)艿絿?yán)重考驗(yàn)，面臨破產(chǎn)或被并購(gòu)的局面。

(5)離婚人數(shù)增多。

4 杭州未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)分析

4.1 調(diào)控政策

對(duì)于購(gòu)房熱的現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，如限購(gòu)令。而35個(gè)大中城市是限購(gòu)的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購(gòu)令”。“限購(gòu)令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%～7%左右，交易額下降7%～11%，控制流入的資金量約2500～4000億元。自從限購(gòu)令政策出臺(tái)之后，限購(gòu)城市商品房成交面積顯著下滑，而非限購(gòu)城市房?jī)r(jià)也有所下滑。而在限購(gòu)令下，杭州的開(kāi)發(fā)商也正在發(fā)愁，庫(kù)存在攀高，銷售在探底。

4.2 房地產(chǎn)企業(yè)將加快資金回籠

目前，很多房地產(chǎn)大小企業(yè)都在尋求多元化的盈利模式，以求盡快回籠資金。包括打折降價(jià)促銷等，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)、政策走向的判斷更趨于理性，對(duì)買(mǎi)房客戶的價(jià)值也有了明晰合理的判斷。

5 建議及評(píng)價(jià)

第一，完善限購(gòu)令的立法程序。在經(jīng)濟(jì)法上，政府具有制定一系列措施調(diào)控市場(chǎng)的職能和職權(quán)，政府的活動(dòng)必須符合法律的規(guī)定，這是法治政府的應(yīng)有之義。

第二，設(shè)立彈性調(diào)節(jié)機(jī)制。動(dòng)態(tài)的調(diào)節(jié)機(jī)制既有利使人們對(duì)政府的措施有合理的預(yù)期，也減少了政府行為的不確定性。

第三，完善責(zé)任追究機(jī)制。限購(gòu)令效果的順利實(shí)現(xiàn)，依賴于各地政府、銀行機(jī)構(gòu)及購(gòu)房者對(duì)限購(gòu)令的遵守。其中，地方政府的行為對(duì)限購(gòu)令能否達(dá)到預(yù)期效果起著重要作用。

歸根結(jié)底，限購(gòu)令只是政府調(diào)控房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)運(yùn)行的一種手段。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著房?jī)r(jià)的合理回歸，限購(gòu)令的措施也會(huì)被調(diào)整。只有解決涉及房地產(chǎn)方面的主要問(wèn)題，才是從根本上抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的法寶，也才是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。

[1]中 國(guó) 在 線.http://www.chinadaily.com.cn/dfpd/2010-10/14/content_11407544.htm.

[2]騰訊財(cái)經(jīng).http://finance.qq.com/a/20101014/000453.htm.

[3]房王網(wǎng).http://gz.ihk.cn/news/n/b90/12331.html.