新加坡房價如何“軟著陸”

徐方清

新加坡居民住房擁有率達9成之多，其早已名聲在外的組屋政策居功至偉，有超過8成的居民擁有組屋。這項備受矚目的組屋政策可以簡練地概括為：由政府建造房子出售給符合資格的公民或永久居民，保證絕大多數(shù)人能買得起，但每戶只能買一套。

據(jù)11月8日新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)公布的預估數(shù)據(jù)顯示，10月整體組屋轉(zhuǎn)售溢價中位數(shù)，進一步從9月的1.5萬新元再下跌3000新元，逼近4年前的1萬新元低點。這已是整體組屋轉(zhuǎn)售溢價中位數(shù)連續(xù)第7個月下跌，總體跌幅高達62.5%。

整體組屋轉(zhuǎn)售溢價中位數(shù)被視為組屋市場的“溫度計”。所謂組屋溢價指的是成交價與政府估價間的價差。而中位數(shù)是指數(shù)據(jù)里的中間數(shù)字，因此不受極端數(shù)據(jù)影響。

在新加坡，組屋轉(zhuǎn)售形式為，以地點、樓層等為主要參照標準的政府估價再加上房主加價，即溢價部分。溢價部分不能申請房屋貸款或公積金存款支付，只能用現(xiàn)金支付。

組屋溢價取決于市場力量，同時反映市場的整體需求。溢價趨高，顯示人們對住房的需求大于供應。市場看好時，賣方通常會要求更高溢價；而當市場看低時，溢價也會跟著下調(diào)，甚至是以政府估價完成交易。

根據(jù)建屋發(fā)展局10月公布的組屋轉(zhuǎn)售市場預估數(shù)據(jù)，反映整體組屋轉(zhuǎn)售市場價格走勢的轉(zhuǎn)售價格指數(shù)，在今年第三季已出現(xiàn)負增長，從第二季的206.6點降至第三季的205.1點，跌幅達0.7%。該局指出，這是轉(zhuǎn)售價格指數(shù)自2009年第一季以來首次下跌。

新加坡國立大學房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，轉(zhuǎn)售價格指數(shù)和整體組屋轉(zhuǎn)售溢價中位數(shù)今年以來的走勢，意味著“自2009年以來新加坡政府的連續(xù)房產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)明顯見效，房產(chǎn)市場趨穩(wěn)”。

8輪房產(chǎn)市場調(diào)控見成效

在今年8月舉行的新加坡國慶群眾大會上，新加坡總理李顯龍客串起了建屋發(fā)展局的房屋經(jīng)紀人，并打趣，“我沒向許文遠（國家發(fā)展部部長，該部下轄負責組屋規(guī)劃、修建和管理的建屋發(fā)展局）領(lǐng)取傭金”。

義務“房屋經(jīng)紀人”李顯龍給在場的上千各界人士算了一筆賬，現(xiàn)場頓時興奮起來。

他以位于新加坡東北部省港的一處預購組屋項目為例，那里的一套三房式組屋一般價格在17萬新元（約合人民幣83.3萬元）。刨除5萬多新元（約24.5萬元）的各種津貼，想要購買一套組屋，實際上需要支付不到12萬新元，（約58.8萬元），想購買的話，“如果這家人申請25年房貸償還年限，他們每月須只償還427新元（約2100元），這對一個月入2000新元（約9800元）的家庭，可完全用公積金來支付，無須另掏現(xiàn)金”。

這處臨近地鐵站的預購組屋項目毗鄰名為榜鵝的大蓄水池，有四座樓高20至22層的組屋，不僅自然環(huán)境不錯，周圍還有豐富多樣的休閑空間。兒童游樂場、健身設施、綠地、涼亭以及超市、咖啡店、商店和托兒中心，一應俱全。

對于收入更好些的家庭，則可以申請四房式預購組屋。刨除3萬多新元的津貼后，四房式組屋凈價格不到25萬新元，李顯龍舉例說，“如果他們的房貸償還年限是25年，每月須償還987（新）元，一個月入4000新元的家庭 ，公積金可支付920（新）元，現(xiàn)金部分則只須付67（新）元，即每天大約2（新）元”。

“政府將提高購屋津貼，確保月入1000新元（約人民幣近5000元）的家庭，負擔得起兩房式組屋；月入2000新元家庭，買得起三房式組屋；月入4000新元家庭，供得起四房式組屋?！崩铒@龍自信地許下承諾，“我將確保每個有工作的新加坡家庭都負擔得起一間組屋，我們能做得到?！?/p>

如何做到？李顯龍介紹，除了增加對低收入和中等收入家庭的資助，新加坡政府還將繼續(xù)讓預購組屋價格保持平穩(wěn)。

但三年多前，李顯龍的態(tài)度卻遠沒有這么肯定。2010年初，在新加坡開始房產(chǎn)市場調(diào)控后不久，在建屋發(fā)展局50周年的慶祝晚宴上，李顯龍曾有些無奈地表態(tài)說，政府無法完全掌控組屋轉(zhuǎn)售價，因為它受經(jīng)濟表現(xiàn)及私宅價格等因素影響。

新加坡房產(chǎn)市場近期出現(xiàn)的“拐點”，讓李顯龍的自信有了底氣。自2009年以來，新加坡政府已先后出臺了8輪房產(chǎn)市場調(diào)控措施，一度過熱的房產(chǎn)市場在今年第二季度后開始進入“平穩(wěn)期”。

一步一步地針對性調(diào)試

受全球金融危機沖擊，2009年的新加坡遭遇了自獨立以來最嚴重的一次經(jīng)濟衰退。但讓很多新加坡房產(chǎn)專家都大跌眼鏡的是，房價卻逆市而上，整體組屋轉(zhuǎn)售價格上升超過8%。除了由于持續(xù)加劇的移民潮導致更多的永久居民、新公民和外僑的出現(xiàn)外，經(jīng)濟的復蘇也比預期更快出現(xiàn)。

新加坡兩大房產(chǎn)公司博納集團和ERA的交易數(shù)據(jù)顯示，2009年8月各類型組屋的溢價接近兩萬新元，并保持穩(wěn)健上漲勢頭。最高的溢價甚至達到7萬新元，重現(xiàn)2007年房市高峰期的水平。

有民眾于2009年9月初在網(wǎng)上發(fā)起要求政府調(diào)控房市的請愿要求，并抗議轉(zhuǎn)售組屋的價格和溢價過高，短短一周就征集到數(shù)百人簽名。

新加坡國土面積約715.8平方公里，約是上海市總面積的1/9，人口超過530萬，人口密度是上海的2倍強。如何合理計劃好土地房屋，讓居者有其屋，對于新加坡政府來說，需要更為精細的計算和控制。

9月14日，新加坡政府公布了的首輪調(diào)控措施，開啟了一輪持續(xù)至今的房產(chǎn)調(diào)控潮。這輪調(diào)控以取消貼息貸款等刺激購買住房的優(yōu)惠措施為主，之后幾乎每不到半年的時間里，就會有一輪調(diào)控措施出臺。

隨后三輪的調(diào)控，逐漸壓縮信貸規(guī)模和增加房屋交易成本，最高貸款比例從90%降到80%再降到70%，而賣方印花稅的征收范圍則不斷擴大，從購房一年內(nèi)交易征稅擴展到購房三年內(nèi)再到購房四年內(nèi)，最高稅率也從3%驟升到16%。

“新部長的就任，成為調(diào)控政策的一個重要轉(zhuǎn)折點，之后政策力度明顯加大?！毙录悠聡⒋髮W李光耀公共政策學院副教授顧清揚對《中國新聞周刊》說。

2011年5月，曾任新加坡衛(wèi)生部長的許文遠接替前任馬寶山，出任國家發(fā)展部部長。是年年底出臺的第五輪調(diào)控措施中，除了將最高貸款比例降至60%以外，還對外國買家額外再加收10%的印花稅。半年后，針對一些銀行此前推出的長達50年的還貸期限，新加坡政府宣布第六輪調(diào)控措施，限定金融機構(gòu)房貸年限不得超過35年。

今年年初和年中分別推出的第七輪和第八輪調(diào)控措施，進一步將房貸年限縮減至30年和25年，并將貸款總量和購房者的收入狀況掛鉤，貸款者每月的還款額，不得超過其收入的60%。此外，對外國買家的額外印花稅率進一步提高至15%。

“新加坡政府的八輪調(diào)控措施有兩個明顯的特點，一是有步驟，一步一步地調(diào)試，二是有的放矢?！编囉篮阆颉吨袊侣勚芸贩治龅?。他舉例說，為了嚴格打擊炒賣高價房，就出臺了一系列提高房屋交易成本的政策，有效控制了中央?yún)^(qū)的高價房價格上漲；對外國買家征收額外買方印花稅，應對外國人投資新加坡房地產(chǎn)市場。

“雖然新加坡本來就小，但它沒有搞‘一刀切，而是針對不同區(qū)域不同類型的房屋采取不同的調(diào)控措施。”鄧永恒說。

供需兩方面齊發(fā)力

在今年新加坡舉行的一場關(guān)于住房問題的全國對話會上，一名母親表示，她希望自己擁有的房子升值，同時也希望她的孩子將來能夠購買更便宜的住房。

說完這句話后，這位母親就笑了。她知道，這兩者不可兼得。

不過，讓已有房產(chǎn)保值和增值，同時又能讓有需要的人買得起新房子，這看上去很矛盾，卻是幾乎所有人的愿望。而這，也是新加坡政府房產(chǎn)市場調(diào)控想達到的目標。

近4年來的一系列調(diào)控措施下來，新加坡政府已越來越趨近這個目標。

“新加坡政府的調(diào)控目標，不是要房價突然下滑，而是控制房價上漲過快，讓房價‘軟著陸，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定?！鳖櫱鍝P告訴《中國新聞周刊》。

新加坡國立大學房地產(chǎn)研究院跟蹤監(jiān)測了全部八輪調(diào)控措施的效果，每一輪措施不同的限制的房地產(chǎn)市場投資的因素，至今都未出現(xiàn)明顯的反彈跡象，這讓鄧永恒對接下來房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)走勢頗有信心。

剛剛過去的一輪房價過快上漲，很大程度上是因為在2007年新加坡政府調(diào)整外來人口政策時，建屋發(fā)展局的供給政策沒有跟上，造成一段時期內(nèi)供求關(guān)系嚴重失衡的局面。

面對越來越多的永久居民、新公民和外僑所引發(fā)的“剛需”快速增加，致力于保證“居者有其屋”的新加坡政府在供給方面也持續(xù)加力。

在開始啟動調(diào)控政策的2009年，曾一口氣推出六個預購組屋項目；而今年年初，許文遠曾發(fā)博文稱，建屋發(fā)展局加緊增加組屋供應量，今年可按計劃竣工并“交鑰匙”給屋主的新組屋，預計為13600間，明年這個數(shù)量還有望增加一倍，多達28000余間，是2011年和2012年的總和。

新加坡國立大學房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒認為，房地產(chǎn)市場的調(diào)控不能唯市場論，但政府的調(diào)控政策又應該尊重市場。新加坡政府并未采取限購政策，而是將調(diào)控和市場機制相結(jié)合，從世界范圍內(nèi)看，應屬于做得比較成功的。

在新加坡國立大學李光耀公共政策學院副教授顧清揚看來，政府對占據(jù)著房地產(chǎn)市場絕對主力地位的組屋擁有絕對控制力，這是其調(diào)控取得成功的便利條件，也是區(qū)別于他國政府的一個很大優(yōu)勢。