調(diào)整保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

◎ 高原

國家“十二五”規(guī)劃綱要指出，我國將在今后5年內(nèi)新建3600萬套保障性住房，使保障房覆蓋率達到20%。2011～2012年 ，保障房建設(shè)均超額完成全年任務(wù) ，2013年，保障房建設(shè)將會出現(xiàn)兩個可喜的變化，一是保障房建設(shè)資金來源可望納入公共財政而固化下來，在未來新型城鎮(zhèn)化背景下，穩(wěn)定的資金來源將驅(qū)動保障房放“量”增長；二是加快配套設(shè)施建設(shè)將被擺在更加突出的位置，保障房的品質(zhì)將會提升。

保障房范疇

《2011保障房白皮書》中指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新對保障性住房的權(quán)威解釋是：目前我國保障性住房方式主要包括廉租住房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造安置住房、限價商品房和公共租賃房等五大類。該文中，保障性住房包括經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房和限價房，而保障性安居類住房加入了棚戶區(qū)改造住房，即中央大力建設(shè)的保障性安居工程。

廉租住房。由原建設(shè)部、國家發(fā)改委等聯(lián)合頒發(fā)的《廉租住房保障辦法》第十四條專門針對廉租住房的面積標準做出規(guī)定，將廉租住房的面積限定在50m2以內(nèi)。《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》再次強調(diào)了廉租住房的面積控制在50m2以內(nèi)。

經(jīng)濟適用住房?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》指出：“合理確定經(jīng)濟適用住房標準。經(jīng)濟適用住房套型標準根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60m2左右。”《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第十五條規(guī)定：經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在60m2左右。

限價商品房。關(guān)于限價商品房的面積標準，中央沒有給出嚴格的限定，各省市根據(jù)地方的實際情況靈活制定。根據(jù)各地出臺的相關(guān)文件，大部分地方都把限價商品房的面積標準界定在90m2以下。

公共租賃住房。由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》指出，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60m2以下。

我國保障性住房發(fā)展階段

我國保障性住房經(jīng)歷了以下幾個發(fā)展階段：

“安居工程”起步階段(1995～1997年)。1995年1月20日出臺的《國家安居工程實施方案》標志著“安居工程”在我國全面起步。

保障性住房體系初步確立階段(1998～ 2001年 )。1998年 7月 3日國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，標志著以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系已經(jīng)全面建立起來。

保障性安居工程全面萎縮階段(2002～ 2006年 )。從2002年開始，經(jīng)濟適用住房投資占房地產(chǎn)投資比例大幅下降。2003年，國務(wù)院18號文把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動經(jīng)濟增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品住房同時也取代了經(jīng)濟適用房作為了市場的供應(yīng)主體，在一定程度上導(dǎo)致了保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)不足。

保障性住房體系重新確立階段(2007～2009年)。2007年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出了住房保障制度的目標和基本框架，即以城市低收入家庭為對象，進一步建立健全城市廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五”（2006～2010年）期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。

保障性住房體系逐步完善階段(2010～2015年)。2010年國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，要求加快保障性安居工程建設(shè)，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)，我國保障性住房體系已經(jīng)逐步趨于完善。2010年6月12日由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，保障性住房體系逐步完善。中央提出“十二五”期間建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套。根據(jù)中央和各省市關(guān)于“十二五”大力發(fā)展公租房的建議，3600萬套保障性安居工程中，廉租房和公租房可能達到50%，即1800萬套，經(jīng)濟適用房和限價房約700萬套，棚戶區(qū)改造住房1100萬套。

戶籍制度改革迫在眉睫

事實上，在發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，特別是在人口密度大、都市集中的地區(qū)，保障房早已成為了基本的社會福利。大約85%的新加坡居民居住在組屋中，大約一半的香港居民居住在公共住房中，荷蘭的主要大城市，如阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙等等，公共住房也占住房比例的一半左右。在世界的經(jīng)濟自由度排名榜上，香港、新加坡占據(jù)頭兩名，荷蘭為第15，中國大陸僅排在第138。在世界經(jīng)濟競爭力的排名榜上，新加坡第二，荷蘭第七，香港第十一，中國大陸第二十六。就連地廣人稀的澳大利亞，在700多萬住房中就有三十多萬是公共住房。而澳大利亞的經(jīng)濟自由度在全球排第三，經(jīng)濟競爭力為全球第二十。研究一下發(fā)達國家的經(jīng)驗就知道，保障性住房和市場經(jīng)濟及經(jīng)濟競爭力不僅并行不悖，而且相輔相成。

國家在2011年發(fā)布的《社會藍皮書：2012年中國社會形勢分析與預(yù)測》報告根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)得出結(jié)論：城市人口2012年將占到總?cè)丝诘囊话胍陨稀＿@是中國首次呈現(xiàn)城鎮(zhèn)人口超過農(nóng)村人口,這是一個具有歷史意義的里程碑。隨著源源不斷的人口進入城鎮(zhèn)地區(qū)尋找收入更高的工作，中國政府認為這一趨勢將成為未來20年經(jīng)濟增長的主要推動力。但大量的流動人口也使中國面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。城鎮(zhèn)住房、交通和福利壓力與日俱增，污染加重、社會問題和對政治改革的需求也會隨之而來。大量來自農(nóng)村的流動人口，他們只能住在城市的邊緣地帶，因為戶口制度等諸多因素的限制使得他們絕大多數(shù)都享受不到或只能享受很少的社會保障?！渡鐣{皮書：2012年中國社會形勢分析與預(yù)測》指出：在大量的城市移民中，僅有17.6%的農(nóng)民工能享受到有城市戶口的人所享受的醫(yī)療保險； 30%的農(nóng)民工享有社會保險。同時：30%農(nóng)村戶口的人都在城市生活和工作，他們占到了城市人口的40%。但他們當(dāng)中只有40%的人能帶著家人一起在城市生活，也就是說60%的人為了在城市尋找更好的生活而被迫與家人分離。

來自農(nóng)村地區(qū)的移民不但為工廠提供了勞動力，而且推動了消費，這對一個希望擺脫對外國投資和出口貿(mào)易依賴性的國家來說是非常重要的。這是一項精心制定的戰(zhàn)略，但除非國家能確保那些從農(nóng)村來的人口成為正式的城鎮(zhèn)居民，否則這項戰(zhàn)略將舉步維艱。如果不改革關(guān)于“戶口”登記的戶籍制度，它就不可能帶來經(jīng)濟發(fā)展和穩(wěn)定等種種好處。進入城市的農(nóng)民得到了買得起房和上得起學(xué)的承諾，可兌現(xiàn)這些承諾的城鎮(zhèn)政府少之又少。除非通過戶籍制度的改革給城鎮(zhèn)化注入更多動力，否則經(jīng)濟增長將受到影響，經(jīng)濟產(chǎn)值甚至有可能開始下降。

完善保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

為了完善保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府部部門確定了公租房和小戶型房為主的保障性住房結(jié)構(gòu)。

2012年3月20日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會開始公示北京公租房的設(shè)計指南和標準設(shè)計圖集，面向社會征求意見。其中9大類30種設(shè)計圖，面積最小的戶型不到30m2，六成以上均是40m2的小戶型。不到30m2戶型，適合1到2人居?。?0m2的小戶型，適合2到3人居住。由此可見，為解決低收入人群的住房問題，政府大力推廣小戶型的建設(shè)，30、40平米的小戶型將成為主流，其在保障性住房中所占的比例將會越來越大。

目前，小戶型被多數(shù)人看作是一種過渡產(chǎn)品。長期以來很多人對小戶型的認識只停留在表面，對小戶型產(chǎn)品的居住功能更是充滿質(zhì)疑。然而時至今日，小戶型產(chǎn)品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價比、居住舒適度的同時，其健康住宅的標準在一定程度上也得到提高，小戶型產(chǎn)品的這些變化，意味著小戶型在節(jié)約成本的同時更能滿足人們的日常需求，提高人們的生活質(zhì)量，在真正意義上得到升級和升華。由此可見，將來保障房、小戶型住宅將在中國房地產(chǎn)市場上的比重更加突出，更加占主導(dǎo)地位。

1998年，我國確定了以經(jīng)濟適用房為主的住房供應(yīng)體系，遵循“居者有其屋”的住房理念。自十七大提出“住有所居”理念之后，特別是2010年6月出臺的大力發(fā)展公租房的政策文件，我國的保障性住房供應(yīng)體系，逐漸形成了以公租房和廉租住房為主，以經(jīng)濟適用房和限價房為補充的格局，公租房更成為發(fā)展的主力，這從最近各省市的2011年計劃和“十二五”規(guī)劃中突出公租房建設(shè)可見一斑。

例如，“十二五”期間，北京市計劃新建、收購各類保障性住房100萬套，并為10萬戶家庭發(fā)放住房補貼。此外，北京市保障性住房供應(yīng)將向以租為主轉(zhuǎn)變，公共租賃住房將占公開配租、配售保障房數(shù)量的60%以上?！笆濉逼陂g，在北京市新開工建設(shè)的住房中，保障性住房將占60%。在所有公開配租、配售的保障性住房中，公共租賃住房將占60%。

2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，要求“各地區(qū)、各部門要統(tǒng)一思想，提高認識， 精心組織，加大投入，積極穩(wěn)妥地推進公共租賃住房建設(shè)?！痹诓渴?011年工作時，中央經(jīng)濟工作會議明確提出“大力發(fā)展公共租賃住房”。從近期監(jiān)管層的諸多表態(tài)中，我們可以看出，在2011年及“十二五”的保障性住房建設(shè)中，公共租賃住房必將成為主力軍。

由此看出，在現(xiàn)今中國經(jīng)濟宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場中，公租房與小戶型住房所起到的作用將會越來越多，影響也會越來越深。